Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2015 г. N 20АП-7286/14

г. Тула

19 января 2015 г.

Дело N А54-6611/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16.01.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 19.01.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Волковой Ю.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.10.2014 по делу N А54-6611/2013 (судья Картошкина Е.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" (г. Рязань, ОГРН 1026200959762, ИНН6228045578) (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации г. Рязани (далее - администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора (т. 1, л. д. 4).

Исковые требования мотивированы несогласием общества с ценой выкупа, указанной в представленном администрацией проекте договора купли-продажи, направленном ответчиком во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде просил урегулировать возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, изложив спорные условия в следующей редакции:

- пункт 2.1: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта N 121/14ДОП от 10.09.2014 по делу А54-6611/2013 и составляет 2 841 848 (два миллиона восемьсот сорок одна тысяча восемьсот сорок восемь) рублей 80 копеек (НДС не облагается)";

- пункт 2.3: "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 78 940 (семьдесят восемь тысяч девятьсот сорок) рублей 24 копейки (последний платеж - 78 940 (семьдесят восемь тысяч девятьсот сорок) рублей 40 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора";

- пункт 5.2 исключить (т. 5, л. д. 1). Судом уточнение принято.

Решением суда от 22.10.2014 (т. 5, л. д. 7) исковые требования удовлетворены. Суд посчитал недостоверным отчет о рыночной стоимости имущества от 26.08.2013 N 08-13/50р, на основании которого администрацией определена цена выкупаемого объекта. В связи с этим разногласия сторон по цене разрешены судом исходя из установленной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости помещения.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на то, что экспертное заключение, принятое судом, не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ, Федеральным стандартам оценки (далее - ФСО), а потому не может быть признано доказательством. Ссылается на то, что экспертом в заключении не проведен анализ постановления правительства Рязанской области от 25.02.2005 N 37 "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области" (далее - постановление N 37) на соответствие его текущим рыночным условиям; в основу расчета скидок на торг в сравнительном подходе эксперт неправомерно использует исследования Приволжского центра финансового консалтинга и оценки в 2010 году; неверно выбраны объекты-аналоги; не проведен анализ достаточности и достоверности используемой информации.

В отзыве общество просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Возражая против довода заявителя о необоснованном применении экспертом постановления N 37, отмечает, что администрацией не представлено доказательств того, что содержащиеся в нем сведения не соответствуют текущим рыночным условиям, примененные экспертом корректировки являются неактуальными. Обращает внимание на то, что в ходе рассмотрения иных дел по урегулированию выкупной стоимости, администрацией не оспаривалось применение экспертами постановления N 37. Отмечает, что вопреки аргументу заявителя об отсутствии в экспертном исследовании анализа наиболее лучшего и эффективного использования оцениваемого помещения, такой анализ приведен на странице 15 заключения. Считает, что оспаривая выбор экспертом объектов-аналогов, ответчик нарушает принцип независимости эксперта и его право выбора методов оценки.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили, в связи с чем судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, общество является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения Н3, лит. А (поз. 1-5 на поэтажном плане первого этажа от 25.02.2009), части нежилого помещения Н5 (общей площадью 132 кв. метров), лит. А (поз. 1-7 на поэтажном плане первого этажа от 25.02.2009, поз. 1 на поэтажном плане второго этажа от 25.02.2009) по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8 (договор аренды недвижимого имущества от 01.11.2002 N 1971/1202) (с дополнительными соглашениями от 09.02.2007, от 27.07.2009, от 20.11.2009, от 20.12.2012) (т. 1, л. д. 11-22).

В порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, общество 18.07.2013 (т. 2, л. д. 4) обратилось в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

Решением Рязанской городской думы от 13.09.2013 N 320-I установлены условия приватизации нежилого помещения путем его выкупа обществом в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 2, л. д. 108).

Во исполнение решения администрация направила в адрес общества письмо от 23.09.2013 N 01-75/2586 (т. 1, л. д. 29), предложив заключить договор купли-продажи по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от 26.08.2013 N 08-13/50р, выполненного ИП Шевченко М.А., и составляющей 5 512 932 рублей.

Не согласившись с предложенной выкупной стоимостью, общество направило в администрацию протокол разногласий, в котором предложило установить ее в размере 2 843 713 рублей (т. 1, л. д. 38), сославшись на рыночный отчет от 28.08.2013 N 09-13/01 (т. 1, л. д. 72).

Письмом от 22.11.2013 N 01-68/9542 (т. 1, л. д. 30) администрация отклонила протокол разногласий.

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, послужило поводом для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от 28.08.2013 N 09-13/01.

Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между администрацией и обществом разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Согласно выполненному ИП Шевченко М.А. по заказу администрации отчету об оценке от 26.08.2013 N 08-13/50р, рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 30.07.2013 составила 5 512 932 рублей (т. 2, л. д. 5).

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки общество представило отчет от 28.08.2013 N 09-13/01 (т. 1, л. д. 72), согласно которому рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 2 843 713 рублей (т. 1, л. д. 75).

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, были назначены экспертиза и дополнительная экспертиза, проведение которых поручено эксперту ООО "РОНЭКС" Сивцову О.В. (т. 2, л. д. 153, т. 4, л. д. 36).

Выкупная цена определена судом на дату подачи заявки на выкуп - 18.07.2013 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12) по результатам дополнительной судебной экспертизы.

Согласно указанному экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 18.07.2013 составила без учета НДС - 2 841 848 рублей 80 копеек (т. 4, л. д. 32-129).

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд, с учетом результатов проведенных экспертиз, пришел к выводу о том, что отчет от 26.08.2013 N 08-13/50р не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Признание отчета от 26.08.2013 N 08-13/50р недостоверным послужило основанием для удовлетворения требования об обязании администрации заключить с обществом договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества по цене, которая определена в заключении дополнительной судебной экспертизы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11).

Возражения, на которые заявитель ссылается, оспаривая дополнительную судебную экспертизу, не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования, а являются несогласием с выводами экспертизы. Ответчик надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорил с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний, которыми суд не обладает.

Выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим, несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона N 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Исследовательская часть экспертного заключения N 82/14 (т. 3, л. д. 66) является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение дополнительной экспертизы не содержит.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. В отчете указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Ссылка заявителя на то, что эксперт неверно избрал объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по показателям общей площади нежилого помещения, адресу, расположению и т.п.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация, о помещениях содержащаяся на официальном сайте администрации города Рязани, Рязанской городской думы (www.admrzn.ru). Использованные в экспертном заключении объекты-аналоги имеют отдельный вход, хорошую транспортную доступность, коммуникации, расположены на цокольном и первом этажах (т. 4, л. д. 87).

Судом апелляционной инстанции не принимается указание заявителя на то, что при расчете корректировок на местоположение, на тип здания, на этажность, на площадь, на состояние, на наличие коммуникаций и т. д. эксперт ссылается на постановление N 37 и применяет этот документ как основу в исследованиях и расчетах.

Постановлением N 37 была утверждена методика определения арендной платы за пользование объектами недвижимости (кроме сооружений) (приложение N 1 к постановлению N 37).

В разделе 1 данной методики указано, что она устанавливает порядок расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости с использованием следующих методов, основанных на результатах исследования рынка аренды недвижимости Рязанской области: метода массовой оценки; метода индивидуальной оценки; метода определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты недвижимости.

Таким образом, корректировки, использованные экспертом Сивцовым О.В., рассчитаны по результатам изучения рынка недвижимости.

Согласно требованиям подпункта б) пункта 22 ФСО N 1 оценщик обязан скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.

Доказательств того, что содержащиеся в постановлении N 37 сведения не соответствуют текущим рыночным условиям, а примененные экспертом корректировки не являются актуальными, администрацией, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о недостоверности экспертного исследования, на основании которого определена рыночная стоимость спорного помещения, не имеется.

Ходатайство администрации о назначении по делу повторной судебной экспертизы, заявленное в суде первой инстанции, правомерно отклонено на основании статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности и противоречий в выводах ранее проведенных исследований. В суде апелляционной инстанции такое ходатайство администрацией не заявлено.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.10.2014 по делу N А54-6611/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

О.Г. Тучкова Ю.А. Волкова