Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2015 г. N 08АП-12892/14

город Омск

21 января 2015 г.

Дело N А46-9294/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шиндлер Н.А.

судей Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: Плехановой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12892/2014) общества с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сервис" на решение Арбитражного суда Омской области от 14.10.2014 по делу N А46-9294/2014 (судья Беседина Т.И.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сервис" (ИНН 5503233628, ОГРН 1125543008656)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области

при участии в деле в качестве третьего лица: 1) Администрации Калачинского городского поселения Калачинского муниципального района Омской области; 2) Открытого акционерного общества "Калачинский коммунальник"

о признании незаконными действий по государственной регистрации расторжения договора аренды

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сервис" - Комарова Анастасия Викторовна (паспорт, по доверенности б/н от 01.11.2014 сроком действия один год);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Широченкова Ольга Валерьевна (удостоверение, по доверенности N 02 от 12.01.2015 сроком действия по 31.12.2015);

от открытого акционерного общества "Калачинский коммунальник" - Сдвижкова Людмила Борисовна (паспорт, по доверенности б/н от 25.09.2014 сроком действия один год);

от Администрации Калачинского городского поселения Калачинского муниципального района Омской области - представитель не явился.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сервис" (далее - заявитель, ООО "ЖКХ Сервис") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Омской области) о признании незаконными действий по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора аренды от 05.08.2013 N 4-а/13; признании недействительной государственной регистрации расторжения договора аренды от 05.08.2013 N 4-а/13; обязании Управления Росреестра по Омской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора аренды от 05.08.2013 N 4-а/13; обязании Управления Росреестра по Омской области восстановить (внести) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 20.08.2013 N 55-55-07/031/2013-906 о государственной регистрации договора аренды от 05.08.2013 N 4-а/13.

Определениями Арбитражного суда Омской области от 04.08.2014 и 03.09.2014 по делу N А46-9294/2014 к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация Калачинского городского поселения Калачинского муниципального района Омской области (далее - Администрация Калачинского городского поселения) и открытое акционерное общество "Калачинский коммунальник" (далее - ОАО "Калачинский коммунальник").

Решением Арбитражного суда Омской области от 14.10.2014 по делу N А46-9294/2014 в удовлетворении заявления ООО "ЖКХ Сервис" отказано полностью.

Судебный акт мотивирован тем, что на момент подачи заявления о погашении записи об аренде Калачинское городское поселение являлось собственником объектов, в отношении которых был зарегистрирован указанный договор аренды, а сам договор аренды считался расторгнутым, в связи с чем, суд посчитал, что регистрационная запись N 55-55-07/031/2013-906 о государственной регистрации договора аренды по заявлению Калачинского городского поселения погашена правомерно.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ЖКХ Сервис" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить и разрешить вопрос по существу.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что Управление Росреестра по Омской не имело законных оснований к погашению записи от 20.08.2013 N 55-55-07/031/2013-906 о государственной регистрации договора аренды от 05.08.2013 N 4-а/13.

Податель апелляционной жалобы считает, что путем погашения вышеуказанной записи заинтересованное лицо лишило заявителя оснований на обращение в Региональную энергетическую комиссию Омской области для получения тарифа на тепловую энергию, тем самым ограничив права на осуществление предпринимательской деятельности.

В письменных отзывах ОАО "Калачинский коммунальник" и Управление Росреестра по Омской области возразили на доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Администрация Калачинского городского поселения, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, ходатайства об отложении слушания по делу не заявила, в связи с чем, суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ООО "ЖКХ Сервис" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители ОАО "Калачинский коммунальник" и Управления Росреестра по Омской области отклонили доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных отзывах, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзывы на нее, выслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

20.08.2013 Управлением Росреестра по Омской области зарегистрирован договор аренды муниципального имущества от 05.08.2013 N 4-а/13 (номер регистрации 55-55-07/031/2013-906) (далее - Договор), заключенный между Калачинским муниципальным районом в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Калачинского муниципального района Омской области (Арендодатель) и ООО "ЖКХ Сервис" (Арендатор).

По условиям Договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату, на основании результатов открытого конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества (протокол оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе N 1/13-К от 25.07.2013), объекты муниципального имущества, в соответствии с Перечнем объектов муниципального имущества - Приложение N 1 (пункт 1.1 Договора).

Согласно пункту 1.2 Договора срок его действия устанавливается с 05.08.2013 по 04.08.2023.

07.04.2014 за государственной регистраций расторжения договора N 4-а/13 аренды муниципального имущества от 05.08.2013 в Управление Росреестра по Омской области обратился представитель Калачинского городского поселения (Арендодатель), представив уведомление от 31.10.2013 Арендатору - ООО "ЖКХ Сервис" - о расторжении вышеуказанного Договора в силу пункта 6.3.2 Договора, с отметкой (подписью) о вручении директору Шатилову А.А.

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области от 30.12.2013 N 3072-р было зарегистрировано право собственности на имущество, указанное в Договоре, за Калачинским городским поселением с 13.02.2014.

Таким образом, с февраля 2014 года стороной по Договору - Арендодателем стало Калачинское городское поселение.

Как следует из материалов дела, договор аренды муниципального имущества N 4-а/13 от 05.08. 2013 расторгнут, 21.04.2014 соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

Пунктом 6.3.2 Договора стороны предусмотрели возможность его расторжения в одностороннем порядке по требованию Арендодателя, в том числе в случае пользования объектами с нарушением условий Договора и невнесения арендной платы более двух месяцев подряд.

Основанием для погашения записи явилось уведомление об отказе от договора аренды N 892 от 31.10.2013, направленное Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района Омской области в адрес ООО "ЖКХ Сервис", в котором сообщалось об одностороннем отказе от спорного Договора, в связи с заключением договора субаренды в нарушение условий Договора и неисполнением обязанностей по внесению арендных платежей.

Наличие задолженности ООО "ЖКХ Сервис" по арендной плате по указанному Договору подтверждено решением Арбитражного суда Омской области от 03.03.2014 по делу N А46-12463/2013.

Впоследствии, в соответствии с договором о создании ОАО "Калачинский коммунальник" от 03.07.2014 и протоколом N 1 от 03.07.2014 Калачинским муниципальным районом Омской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Калачинского муниципального района 29.07.2014 было создано ОАО "Калачинский коммунальник" с передачей недвижимого имущества (часть объектов, указанных в договоре аренды N 4-а/13 от 05.08.2013). На данные объекты 28.08.2014 были получены свидетельства о регистрации права собственности. С 01.09.2014 ОАО "Калачинский коммунальник" передало имущество, в том числе спорные объекты недвижимости по договору в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Тепловая компания" (далее - ООО "Тепловая компания"). Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра Омской области 14.10.2014, регистрационная серия N 55-55-07/035/2014-210.

Полагая, что Управлением Росреестра по Омской области нарушены положения статей 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ООО "ЖКХ Сервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

14.10.2014 Арбитражным судом Омской области принято решение, которое обжаловано ООО "ЖКХ Сервис" в апелляционном порядке.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Частью 1 статьи 17 Закона о регистрации установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

В соответствии со статьей 13 и частью 1 статьи 18 Закона о регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Как было выше сказано, в составе документов на регистрацию расторжения Договора в Управление Росреестра по Омской области было представлено уведомление от 31.10.2013 ООО "ЖКХ Сервис" о расторжении указанного Договора с отметкой (подписью) о вручении директору Шатилову А.А.

Указанным Договором предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке по требованию Арендодателя, в том числе в случае пользования объектами с нарушением условий договора и невнесения арендной платы более двух месяцев подряд, что не противоречит статьям 450, 619 ГК РФ.

Основанием для погашения записи явилось уведомление об отказе от договора аренды N 892 от 31.10.2013, направленное Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района Омской области в адрес ООО "ЖКХ Сервис", в котором сообщалось об одностороннем отказе от договора N 4-2/13 от 05.08.2013 в связи с тем, что в силу пункта 3.2.15 Договора Арендатор не вправе сдавать арендуемое имущество в субаренду, а также в связи с несвоевременным исполнением обязательств по внесению платежей.

В силу пункта 3.2.15 Договора Арендатор не вправе сдавать арендуемые объекты, как в целом, так и частично в субаренду; Арендатор обязан не допускать использования объектов третьими лицами, не сдавать арендные права в залог, не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ или первого взноса в производственный кооператив.

Однако, 20.09.2013 заявитель передал ООО "Тепловая компания" права и объекты по эксплуатируемому имуществу.

Кроме того, решением Арбитражного суда Омской области от 03.03.2014 по делу N А46-12463/2013 с ООО "ЖКХ Сервис" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района взыскано 354 491 руб. 51 коп., из которых: задолженность по арендной плате по договору аренды муниципального имущества N 4-а/13 от 05.08.2013 в сумме 350 351 руб. 01 коп., пеня в сумме 4 140 руб. 50 коп.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со статьей 69 АПК РФ законодатель, определяя условия преюдиции, устанавливает объективные и субъективные пределы ее применения, при этом не увязывая возможность признания судебного акта преюдициальным с необходимостью полного совпадения лиц, участвующих в деле. При этом преюдиция распространяется на установление судом тех или иных обстоятельств, содержащихся в судебном акте, вступившим в законную силу, если последние имеют правовое значение и сами по себе могут рассматриваться как факт, входивший в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

Таким образом, применение в настоящем деле статьи 69 АПК РФ процессуально обоснованно.

Учитывая изложенное, нарушение условий Договора и наличие задолженности ООО "ЖКХ Сервис" по арендной плате по указанному Договору подтверждено.

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 09.09.2008 N 5782/08, в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

В абзаце 2 пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В апелляционной жалобе ООО "ЖКХ Сервис" указывает на то, что у Калачинского городского поселения право собственности возникло только с февраля 2014 года. Следовательно, только с этого периода возникло право требовать арендные платежи. Уведомление о расторжении Договора было направлено прежним собственником.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что уведомление о расторжении Договора было направлено Администрацией Калачинского муниципального района в период наличия у нее прав на имущество и прав по договору, что не лишает права нового собственника за обращением за регистрацией прекращения Договора аренды.

Указание подателя апелляционной жалобы на подачу документов не тем лицом, которое подписало документы не может нарушать права заявителя, так как его права прекратились с даты расторжения Договора, а не с даты регистрации этого расторжения.

Таким образом, учитывая, что на момент подачи заявления о погашении записи об аренде Калачинское городское поселение являлось собственником объектов, в отношении которых был зарегистрирован указанный Договор, а сам Договор считался расторгнутым. Арендодателем при обращении за регистрацией были соблюдены требования закона и представлены документы, достаточные для совершения регистрационных действий, действия Управления Росреестра по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении договора аренды муниципального имущества N 4-а/13 от 05.08. 2013 в связи с его расторжением соответствуют действующему законодательству и не нарушают прав и законных интересов заявителя.

Кроме того, между лицами, участвующими в деле существует спор относительно существования права аренды на часть спорного имущества. Цель подачи настоящего заявления - восстановление права аренды, существовавшего на основании договора N 4-а/13 от 05.08. 2013.

Как было выше сказано, часть спорного имущества перешла в собственность ОАО "Калачинский коммунальник" и передана по договору аренды ООО "Тепловая компания". Договор аренды зарегистрирован и запись является актуальной.

Таким образом, требования, заявленные по настоящему делу, фактически направлены на оспаривание зарегистрированных прав аренды на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктами 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, оценка незаконности действий Управления Росреестра по Омской области может повлечь восстановление нарушенного права путем фактически оспаривания права аренды на недвижимое имущество, что в силу Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 необходимо разрешать путем предъявления исков, а не оспаривания действий государственного органа.

В силу статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Доводы апелляционной жалобы являются аналогичными доводами заявления и верно оценены судом первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ООО "ЖКХ Сервис".

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сервис" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 14.10.2014 по делу N А46-9294/2014 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Л.А. Золотова О.А. Сидоренко