Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2015 г. N 13АП-28881/14

г. Санкт-Петербург

20 января 2015 г.

Дело N А56-41808/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от истца (заявителя): Назаровой Е.Л. по доверенности от 26.12.2014 г.,

от ответчика (должника): Латынцевой Е.А. по доверенности от 05.09.2014 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-28881/2014) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.10.2014 по делу N А56-41808/2014 (судья Изотова С.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "АРГО-ИНВЕСТ"

о взыскании задолженности по арендной плате (корректирующей суммы) и штрафа

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - арбитражный суд) с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Агро-инвест" (далее - Общество, ответчик) 6053715 руб. задолженности по арендной плате (корректирующей суммы) по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.02.2006 N 00/ЗК-04053(12) и 10000 руб. штрафа за нарушение пункта 8.9 названного договора.

Решением суда от 16.10.2014 г. в иске отказано.

КУГИ обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению КУГИ, поскольку площадь построенного объекта превышает площадь, указанную в п.3.1 договора на 1062,5кв.м., взыскание штрафа, предусмотренного п.8.9 договора является правомерным.

Представитель Общества в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.

Как установлено, 07.02.2006 между КУГИ (арендодатель) и ООО "Агро-инвест" (арендатор) заключен договор N 00/ЗК-04053(12) аренды земельного участка на инвестиционных условиях общей площадью 4 379 кв. м с кадастровым номером 78:7645:18, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Ю. Гагарина, участок 1 (восточнее д. 18, корп. 4, лит. А по пр. Ю. Гагарина).

В соответствии с пунктом 3.1 договора земельный участок предоставлен под проектирование и строительство жилого дома со встроенными помещениями и встроенным гаражом общей площадью 19882 кв. м, в том числе наземной части 17 132 кв. м, подземной части 2 750 кв. м.

На основании пункта 4.2 договора в случае, если функциональное назначение или площадь результата инвестирования отличаются от назначения или площади, указанной в пункте 3.1 договора, арендатор обязан выплатить сумму денежных средств, определенных в порядке, установленном в приложении N 4 к договору. В приложении N 4 к договору определение корректирующей суммы денежных средств осуществляется как положительная разница между размером арендной платы по договору, определенным на основании отчета независимого оценщика на дату изготовления технической документации на результат инвестирования, и суммой денежных средств, указанной в пункте 4.1 договора, в случае несоответствия функционального назначения результата инвестирования назначению, указанному в пункте 3.1 договора.

По выбору арендатора в случае несоответствия площади результата инвестирования площади здания корректирующая стоимость определяется согласно формуле с начислением процентов за период с дня заключения договора до даты платежа, равных ставке рефинансирования Центрального Банка России на день заключения договора: Ск = С (П1 - П)/П, где Ск - сумма корректирующих денежных средств, без зачисления процентов; С - сумма денежных средств, указанных в пункте 4.1 договора; П - общая площадь объекта недвижимости, предполагавшегося к созданию; П1 - общая площадь вновь созданного объекта недвижимости, определенная в результате проведения технической инвентаризации, либо как положительная разница между размером арендной платы, определенным на основании отчета независимого оценщика на дату изготовления технической документации на результат инвестирования, и суммой денежных средств, указанных в пункте 4.1 договора.

Дополнительным соглашением N 1 от 11.11.2008 изменен срок действия договора - до 30.06.2010, изменена общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы, а также иные условия договора.

03.07.2010 Дополнительным соглашением N 2 срок его действия продлен; в случае нарушения иных условий договора предусмотрена обязанность виновной стороны уплатить штраф в размере 100 МРОТ (пункт 8.9 договора).

Истцом представлена справка Федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации", согласно которой по данным технической инвентаризации на 03.08.2012 (от 22.08.2012 N Ф-78/206.с) жилой дом, построенный ответчиком на представленном ему земельном участке, со встроенными помещениями и встроенным гаражом имеет следующие технико-экономические показатели: общая площадь здания - 15 023,4 кв. м, кроме того, площадь балконов, лоджий и террас с понижающими коэффициентами составляет 318,2 кв. м.

В письме Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости от 10.10.2013 N 11481-исх, изложена позиция, согласно которой для жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, для расчета размера денежных средств, корректирующих стоимость права на заключение инвестиционного договора следует исходить из общей площади вновь построенного многоквартирного жилого дома 20 944,5 кв. м (15 023,4 кв. м (общая площадь здания) + 5 119,6 кв. м (лестничная клетка) + 801,5 кв. м (необорудованный технический этаж).

Уведомлением от 17.01.2014 N 178-12114 КУГИ известил Общество о том, что общая площадь возведенного жилого дома превысила на 1062,5кв.м максимальную площадь объекта, указанную в пункте 3.1 договора, в связи с чем арендатор на основании пункта 4.2 договора обязан выплатить 5920699 руб. 86 коп.

Претензией от 17.01.2014 N 179-12114 КУГИ уведомил Общество о необходимости оплатить в пятидневный срок с момента получения претензии штраф в размере 100 МРОТ (10 000 руб.) в соответствии с пунктом 8.9 договора.

Неисполнение Обществом требования Комитета об уплате корректирующей стоимости, а также штрафа явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, указал на то, что Комитетом в материалы дела не представлены доказательства превышения площади объекта инвестирования, учтенной при определении стоимости производства на заключение договора указанной в договоре аренды.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и Общество обязано своевременно и полностью уплачивать арендную плату, предусмотренную договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 3 статьи 9 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43) предусмотрено, что размер платежей подлежит корректировке в случае изменения параметров создаваемого объекта недвижимости (общей площади, функционального назначения и т.д.) по отношению к параметрам, учитывавшимся при определении начальной цены, рыночной стоимости арендной платы, в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга.

Порядок формирования стоимости права на заключение инвестиционного договора установлен Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 N 576 "Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров".

Как следует из материалов дела, изначально размер арендной платы определялся исходя из общей площади объекта 19 882 кв. м, из которых 2 750 кв. м - общая площадь гаража (подземная часть), 802 кв. м - общая площадь коммерческих помещений, 16 300 кв. м - общая площадь квартир (наземная часть). Общая площадь построенного объекта составила 15 023,4 кв. м, из которых общая площадь жилых помещений составляет 12 757,6 кв. м, общая стоимость коммерческих помещений составляет 908,8 кв. м, общая площадь гаража - 927,2 кв.м, что меньше общей площади, которая была учтена при определении стоимости права на заключение договора.

Выводы суда о том, что площадь лестничной клетки и площадь необорудованного технического этажа не учитывались при определении стоимости права на заключение договора, в связи с чем их площадь необоснованно учтена при расчете корректирующей стоимости, КУГИ не опровергнуты.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у апелляционного суда отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.10.2014 по делу N А56-41808/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина