Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2015 г. N 15АП-22514/14

город Ростов-на-Дону

21 января 2015 г.

дело N А53-16472/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В., судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Щетининым П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Милена" на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Жигало Н.А.) от 18.11.2014 по делу N А53-16472/20144 по иску общества с ограниченной ответственностью "Милена" к ответчику: Комитету по управлению имуществом города Волгодонска; Администрации города Волгодонска о признании договора аренды земельного участка, об обязании заключить дополнительное соглашение,

по встречному иску Комитета по управлению имуществом города Волгодонска

к обществу с ограниченной ответственностью "Милена"

об обязании освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Милена" (далее - истец по первоначальному иску, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска (далее - комитет), Администрации города Волгодонска (далее - администрация, ответчики по первоначальному иску) о признании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, N 583 от 08.08.2012 продленным на срок 4 года 10 месяцев; об обязании комитета заключить дополнительное соглашение к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, N 583 от 08.08.2012 года, заключенному между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и обществом с ограниченной ответственностью "Милена", с условием продления срока действия договора на 4 года 10 месяцев, то есть до 01.02.2018 (исковые требования изложены с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы следующим.

Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, N 583 от 08.08.2012 года (далее - договор) заключен сроком до 01.04.2013 года. Общество заблаговременно обратилось к ответчикам о продлении срока договора с учетом положений Решения Волгодонской городской Думы "Об утверждении Порядка размещения и эксплуатации временных сооружений на территории муниципального образования "Город Волгодонск" N 74 от 19.07.2012.

27.06.2014 общество получило письмо от Администрации об истечении срока договора аренды и возможность по истечении трех лет получения права аренды на земельный участок.

Общество по истечении срока договора продолжало пользоваться земельным участком и вносить плату за землю, в виду чего, по мнению общества, договор возобновлен в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее - комитет, истец по встречному иску) обратился со встречными исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Милена" (далее - общество, ответчик по встречному иску) об обязании общества освободить земельный участок, площадью срока 63 кв.м., из земель населенных пунктов, в кадастровом квартале 61:48:0040203, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пр-кт Строителей, в районе жилого дома N 8 от торгового павильона "Продукты" с момента вступления в законную силу решения суда и передать арендованный земельный участок по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом города Волгодонска.

Встречные требования мотивированы обязанностью общества вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, ввиду прекращения действия Договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, N 583 от 08.08.2012 года.

Суд первой инстанции по первоначальным требованиям пришел к выводу о том, что спорный договор прекратил свое действие, требования общества не подлежат удовлетворению ввиду того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Однако обязанность комитета заключить с обществом договор аренды на новый срок ни законом, ни договором не предусмотрена.

Суд первой инстанции по встречным требованиям пришел к выводу о том, что поскольку спорный договор прекращен, ответчик обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2014 в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Милена" отказано, встречные требования Комитета по управлению имуществом города Волгодонска удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных требований - отказать.

Апеллянт полагает, что Комитет продлил действие спорного договора, в обосновании чего приводит довод о направлении Комитетом в адрес общества уведомления N 174 об изменении условий договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, N 583 от 08.08.2012 года.

Постановлением Администрации N 2248 от 24.06.2013 по заявлению общества была утверждена схема расположения земельного участка, после чего была осуществлена постановка на учет земельного участка и присвоение адреса земельному участку под павильоном общества, что, по мнению апеллянта, свидетельствует о продлении спорного договора.

Стороны в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18.06.2008 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 470 от 18.06.2008, в соответствии с которым комитет предоставил в аренду обществу часть земельного участка площадью 63 кв.м. в кадастровом квартале 61:48:040235, находящегося по адресу: г.Волгодонск, по проспекту Строителей, в районе жилого дома N8, для использования под торговый павильон "Продукты", не являющийся объектом недвижимости. Срок аренды установлен с 28.06.2008 по 01.04.2009.

Дополнительным соглашением от 10.04.2009 стороны продлили срок действия договора N 470 до 02.04.2010.

По договору аренды от 25.01.2011 указанный земельный участок предоставлен обществу на неопределенный срок.

Соглашением от 16.06.2011 стороны установили срок действия договора от 25.01.2011 до 01.04.2012.

По договору аренды от 08.08.2012 указанный земельный участок в кадастровом квартале 61:48:0040203 предоставлен обществу на новый срок до 01.04.2013.

По акту приема-передачи земельный участок предоставлен обществу.

В соответствии с пунктом 6.3 договора от 08.08.2012, если до окончания срока действия договора стороны не перезаключили договор на новый срок, он считается прекращенным с момента окончания срока действия.

Общество заблаговременно обратилось к ответчикам о продлении срока договора с учетом положений Решения Волгодонской городской Думы "Об утверждении Порядка размещения и эксплуатации временных сооружений на территории муниципального образования "Город Волгодонск" N 74 от 19.07.2012.

27.06.2014 общество получило письмо от Администрации об истечении срока договора аренды и возможность по истечении трех лет получения права аренды на земельный участок.

Общество по истечении срока договора продолжало пользоваться земельным участком и вносить плату за землю, в виду чего, по мнению общества, договор возобновлен в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковыми требованиями о признании договора продленным на срок 4 года 10 месяцев и обязании комитета заключить дополнительное соглашение к договору, с условием продления срока действия договора на 4 года 10 месяцев, то есть до 01.02.2018.

В свою очередь комитет уведомлением от 26.03.2013 сообщил обществу о том, что срок аренды истекает 01.04.2013.

До окончания срока действия договора стороны договор аренды не перезаключили на новый срок

Актом осмотра земельного участка от 19.02.2014 Комитетом установлено, что общество фактически использует земельный участок по истечении срока действия договора.

Претензией от 15.05.2014 комитет предложил обществу освободить земельный участок.

Указанная претензия была оставлена обществом без удовлетворения, ввиду чего комитет обратился со встречными требованиями об обязании общества освободить земельный участок.

Апеллянт полагает, что Комитет продлил действие спорного договора, в обосновании чего приводит довод о направлении Комитетом в адрес общества уведомления N 174 об изменении условий договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, N 583 от 08.08.2012 года.

Постановлением Администрации N 2248 от 24.06.2013 по заявлению общества была утверждена схема расположения земельного участка, после чего была осуществлена постановка на учет земельного участка и присвоение адреса земельному участку под павильоном общества, что, по мнению апеллянта, свидетельствует о продлении спорного договора.

Суд апелляционной инстанции отклоняет названный довод ввиду следующего.

В соответствии с положениями пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд исследует договор аренды и оценивает его на предмет заключенности.

Из текста договора аренды N 583 от 08.08.2012 года следует, что объектом договора является часть земельного участка, не прошедшего кадастровый учет: часть земельного участка площадью 63 кв.м. в кадастровом квартале 61:48:040235, находящегося по адресу: г.Волгодонск, по проспекту Строителей, в районе жилого дома N 8.

Порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных строительством, предусмотрен статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей, в том числе, специальный порядок формирования земельного участка и постановку его на государственный кадастровый учет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В отсутствие этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не может быть признан заключенным.

Статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой установлены в соответствии с федеральными законами.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно части 7 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Указанные сведения отражаются в межевом плане, предоставляемом при постановке земельного участка на кадастровый учет (статья 22 данного Закона).

Изложенное означает, что земельный участок может выступать объектом гражданских прав только с момента его надлежащего формирования и постановки на кадастровый учет.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что глава V Земельного кодекса содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Как следует из материалов дела, предметом договора является часть земельного участка площадью 63 кв.м. в кадастровом квартале 61:48:040235, находящегося по адресу: г.Волгодонск, по проспекту Строителей, в районе жилого дома N 8.

Обязательность формирования и постановки на кадастровый учет земельных участков, предоставляемых в аренду, а также индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости путем указания его кадастрового номера установлены нормами статьи 6, главы V Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", введенными в действие до заключения договора.

При названных обстоятельствах договора аренды N 583 от 08.08.2012 года в отношении земельного участка, не прошедшего кадастровый учет на момент подписания договора, не может быть признан заключенным договором аренды.

По смыслу статьей 420, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, незаключенный договор аренды не порождает никаких правовых последствий. В связи с этим, данный договор не может являться достаточным основанием для использования ответчиком спорного земельного участка.

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

Принимая во внимание, что спорный договор аренды является незаключенным, суд полагает, что требование истца об освобождении земельного участка основано на норме статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с частью 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В силу части 1, 2 статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации, муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами и в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Комитет как представитель собственника земельного участка - муниципального образования заявил об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем его освобождения от самовольно установленного временного легкосъемного сооружения.

Кроме того, даже при установлении факта заключенности договора аренды N 583 от 08.08.2012 года, оснований для удовлетворения требований общества и отказа в удовлетворении требований комитета не имелось бы.

При продолжении пользования арендатором арендованным имуществом после окончания срока аренды договор считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Комитет сообщил обществу о том, что срок аренды истекает 01.04.2013, что подтверждается представленными в материалы дела уведомлением от 26.03.2013, претензией от 15.05.2014.

Факт направления и вручения уведомления и претензии обществу подтверждается представленным в материалы дела реестрами почтовых отправлений.

На основании изложенного, договор, даже при его заключенности, прекратил бы свое действие.

Для правомерного размещения торгового павильона на муниципальном земельном участке общество должно доказать наличие у него договорного или законного основания.

Поскольку действующего договора аренды в отношении спорного объекта не имеется, основанием для нахождения торгового павильона может быть соответствующий административный акт, однако наличия такового общество также не доказало.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Обязанность комитета заключить с обществом договор аренды на новый срок ни законом, ни договором не предусмотрена.

Договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, может быть заключен при соблюдении публичности предоставления земельного участка.

Порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных строительством, предусмотрен статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом споре преимущественное право прежнего арендатора на заключение договора аренды (при наличии действительного права аренды) может быть реализовано в порядке, установленном положениями пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако требовать от арендодателя заключить договор неправомерно.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения доводов апелляционной жалобы.

В соответствии со ст. 64, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18 ноября 2014 года по делу N А53-16472/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе