Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2015 г. N 18АП-15064/14

г. Челябинск

22 января 2015 г.

Дело N А07-15418/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л. А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Замесина Александра Васильевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2014 по делу N А07-15418/2014 (судья Файрузова Р.М.).

Индивидуальный предприниматель Замесин Александр Васильевич (далее - истец, предприниматель, ИП Замесин А.В.) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан (далее - ответчик, Администрация Мелеузовского района) об изменении условий договора купли-продажи от 17.01.2014 N 63-М.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2014 (резолютивная часть оглашена 29.10.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Замесин А.В. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для изменения договора купли-продажи нежилого помещения в части условий определяющих его стоимость. Полагает, что положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения цены после заключения договора в предусмотренных законом случаях (в том числе пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации). По мнению апеллянта, после заключения договора купли-продажи произошло существенное изменение обстоятельств, выразившееся в получении информации о рыночной стоимости приобретенного нежилого помещения без неотделимых улучшений, которая составляет 165 000 руб., что существенной меньше цены приобретенных помещений - 1 660 000 руб. Такие обстоятельства повлекли для предпринимателя существенный ущерб и неосновательное обогащение ответчика.

Администрация Мелеузовского района представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.11.2011 между Администрацией Мелеузовского района и ИП Замесиным А.В. был заключен договор N 452-М о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа (л.д. 9-15). По условиям договора предпринимателю было предоставлено в аренду сроком на пять лет гаражное помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Ленина, 1, общей площадью 62,7 кв.м., для использования под гараж.

Соглашением от 16.01.2014 указанный договор аренды был расторгнут (л.д. 16).

17.01.2014 Администрацией Мелеузовского района (продавец) и ИП Замесиным А.В. (покупатель), заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа N 63-М (л.д. 17-23).

По условиям договора, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" покупателю было продано нежилое помещение (первого этажа одноэтажного нежилого помещения), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Ленина, 1, общей площадью 62,7 кв.м., именуемый в дальнейшем объект.

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора стоимость объекта составила 1 660 000 руб. Указанная стоимость равна рыночной стоимости объекта, определенной независимым оценщиком Сарбашевым С.З.

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 17.01.2014 (л.д. 24).

Государственная регистрация права собственности предпринимателя Замесина А.В. на приобретенное нежилое помещение произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 05.02.2014, что подтверждается свидетельством серии 04АД 812412 (л.д. 30).

Ссылаясь на то, что в стоимость объекта вошли неотделимые улучшения, которые ИП Замесин А.В. осуществил за свой счет и с согласия ответчика, предприниматель 27.05.2014 направил Администрации Мелеузовского района предложение о внесении изменений в договор купли-продажи от 17.01.2014 N 63-М в части рыночной стоимости имущества, которая составляет 165 000 руб. (л.д. 26, 27).

Сообщением от 23.06.2014 Администрации Мелеузовского района указала на отсутствие оснований для изменения условий договора купли-продажи о цене имущества, указав на отсутствие согласования собственником осуществления неотделимых улучшений, отсутствие разногласий при заключении договора и осуществление перехода права собственности на приобретенное нежилое помещений (л.д. 28).

Полагая, что выкупная цена нежилых помещений подлежит уменьшению на стоимость произведенных с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил обстоятельства заключения между истцом и ответчиком договора купли-продажи, в отсутствие разногласий относительно цены имущества. Признав, что цена имущества определена в результате волеизъявления обеих сторон договора на основании отчета независимого оценщика, при этом обстоятельства, связанные с реконструкцией нежилого помещения объективно существовали в момент заключения договора, суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимым улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда ИП Замесин А.А. и орган местного самоуправления пришли к согласию по существенному условию договора - цене выкупаемого помещения, не передавая разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможность осуществления зачета стоимости неотделимых улучшений на стадии оплаты приобретенного имущества не означает право предпринимателя требовать изменения цены договора после его заключения.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

При этом, исходя из приведенных норм, зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы.

Таким образом, предметом возмещения является разница между стоимостью объектов до и после реконструкции и капитального ремонта.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, истцом не представлено сведений об изменении действительной рыночной стоимости арендуемого объекта за счет выполненных работ по ремонту и перепланировки (переустройства) нежилого помещения.

Ссылка предпринимателя на размер рыночной стоимости 165 000 руб. по оценке общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" не подтверждена документально. Указанный истцом акт экспертного исследования N 207/06-14 в материалах дела отсутствует.

Представленные истцом сведения о размере затрат, связанных с проведением реконструкции нежилого помещения в сумме 1 119 448 руб. (по акту экспертного исследования общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" N 177/06-14 л.д. 31-51), не являются сведениями о действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Доказательств того, что неотделимые части имущества являются необходимыми и разумными улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник имущества (на дату выполнения ремонтных работ) использует это имущество в своей хозяйственной деятельности, суду не представлено.

Напротив, перечень приведенных в акте работ и заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" свидетельствуют об осуществлении предпринимателем изменения функционального назначения объекта исследования (был гараж - стал офисным помещением), по этой причине изменилась рыночная стоимость объекта.

При таких обстоятельствах действия истца, направленные на создание условий работы в помещении отвечающих его запросам и представлениям об удобстве и целесообразности использования, не могут быть признаны направленными на изменение качества нежилых помещений.

Приведенные в акте сведения свидетельствуют о том, что предпринимателем возведены и демонтированы перегородки, перенесены дверные проемы (л.д. 51, 76 оборот). Затраты истца на осуществление таких работ не являются бесспорным свидетельством улучшения нежилого помещения в целом. Из имеющихся в деле доказательств усматривается, что до перепланировки помещение использовалось собственником для предоставления в аренду для использования под гараж. Невозможность такого использования истцом не доказана.

Ссылка истца на согласование проведения работ Администрацией Мелеузовского района письмом N 1354 от 18.05.2011 (л.д. 15) является необоснованной. Содержание названного письма позволяет сделать вывод о том, что Администрация не возражала относительно проведения ремонта в арендуемом гаражном помещении, указав на необходимость согласования с отделом архитектуры и градостроительства проведения капитального ремонта.

Сведений о согласовании проведения капитального ремонта суду не представлено, хотя из акта экспертного исследования общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" N 177/06-14 усматривается, что предпринимателем произведена реконструкция здания. Согласование с арендодателем перечня работ, их стоимости и направленности выполненных работ на изменение функционального назначения помещения, суду не представлено.

Также правомерными следует признать выводы суда первой инстанции, касающиеся неправильного способа защиты своих прав избранного ИП Замесиным А.Б. путем заявления требований об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора также является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 названного кодекса в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Указанная норма предполагает возможность изменения договора вследствие объективного изменения обстоятельств, а не появившейся у истца информации о наличии у него права на зачет стоимости неотделимых улучшений. Тем более, что неотделимые улучшения нежилого помещения (по утверждению истца) были выполнены, а значит существовали к моменту заключения договора купли-продажи.

Названное исключает удовлетворение заявленных предпринимателем исковых требований.

Апелляционная жалоба не содержит ссылки на обстоятельства и соответствующие доказательства, которые могли бы повлечь иные выводы арбитражного суда апелляционной инстанции по существу спора.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2014 по делу N А07-15418/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Замесина Александра Васильевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина