Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2015 г. N 20АП-7202/14

г. Тула

22 января 2015 г.

Дело N А68-3834/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15.01.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 22.01.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 13.10.2014 по делу N А68-3834/2014 (судья Косоухова С.В.), установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к ООО "Промтехно" (далее - ответчик, общество) о понуждении освободить земельный участок с кадастровым номером 71:30:050415:16 площадью 6 278 кв. м, расположенный по адресу: г. Тула, Центральный район, по ул. Рязанской (участок находится примерно в 48 м по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская обл., р-н Центральный, ул. Рязанская, д. 44), демонтировав расположенные на нем объекты, и передать по акту приема-передачи министерству имущественных и земельных отношений Тульской области.

ООО "Промтехно" обратилось со встречным иском к министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 11.04.2008 N 08Ц1848.

Решением арбитражного суда исковые требования сторон оставлены без удовлетворения.

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области в апелляционной жалобе просит обжалуемое решение отменить в части отказа в удовлетворении требования министерства. Ссылается на односторонний отказ министерства от договора аренды, на неиспользование участка по целевому назначению. Указывает, что проведенной Инспекцией Тульской области по государственному архитектурно-строительному надзору проверкой установлено, что срок действия разрешения на строительство не продлен, а также выявлен факт эксплуатации объекта без ввода в эксплуатацию.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между ООО "Промтехно" и комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы заключен договор от 11.04.2008 N 08Ц1848 аренды земельного участка с кадастровым N 71:30:050415:16 площадью 6278 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, по ул. Рязанской (участок находится примерно в 48 м по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тула, Центральный район, ул. Рязанская, д. 44), предоставленного для строительства комплекса зданий и строений базы строительных материалов.

Договор заключен сроком на 3 года, при этом сторонами предусмотрено, что в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 1 месяц, что установлено в пунктах 3.3, 7.4, 7.5 договора.

Согласно Закону Тульской области от 10.12.2008 N 1168-ЗТО "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле" распоряжение такими земельными участками с 01.01.2009 осуществляется администрацией Тульской области. На основании данного Закона, а также в соответствии с постановлением администрации Тульской области от 04.05.2009 N 293 "О внесении дополнений в постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 N 34 "Об утверждении Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области" департамент выступает в качестве арендодателя по договорам аренды земельных участков.

Указом губернатора Тульской области от 15.09.2011 N 1 "О правительстве Тульской области и органах исполнительной власти Тульской области" департамент имущественных и земельных отношений Тульской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.

Как установлено судом, истец продолжал пользоваться земельным участком и в соответствии с условиями договора вносить арендную плату.

Администрацией г. Тулы 06.04.2009 ООО "Промтехно" выдано разрешение N 71-142/09 на строительство комплекса зданий и строений базы строительных материалов со сроком действия до 06.10.2010. Действие разрешения на строительство продлено до 30.11.2013.

Уведомлением от 26.11.2013 N 20-01-22/14486 министерство имущественных и земельных отношений Тульской области сообщило ООО "Промтехно" о прекращении договора аренды по истечении месяца со дня доставки уведомления. Обществу в срок до дня расторжения договора надлежало погасить задолженность по арендной плате по договору аренды, снести (демонтировать) объект, освободить земельный участок и сдать его по акту приема-передачи министерству имущественных и земельных отношений Тульской области.

Считая договор аренды расторгнутым, исходя из того, что земельный участок освобожден не был, истец обратился в суд иском.

Как следует из материалов дела, ООО "Промтехно" осуществлена государственная регистрация права собственности на незавершенные строительством объекты недвижимости: объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь 1 567,3 кв. м, степень готовности 94 %, адрес (местонахождение) объекта: г.Тула, Центральный район, ул. Рязанская, кадастровый номер 71:30:050413:73; объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь 597,7 кв. м, степень готовности 97 %, адрес (местонахождение) объекта: г. Тула, Центральный район, ул.Рязанская, кадастровый номер 71:30:050413:72, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 27.12.2013.

ООО "Промтехно" 06.05.2014 обратилось в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 11.04.2008 N 08Ц1848.

ООО "Промтехно", не согласившись с односторонним отказом от договора аренды, считая, что ответчик незаконно уклоняется от заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды земельного участка к договору, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Вынося решение в обжалуемой части, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как установлено пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в данном случае министерством имущественных и земельных отношений Тульской области в адрес ООО "Промтехно" было направлено уведомление от 26.11.2013 N 20-01-22/14486, в котором арендодатель заявил о прекращении договора аренды земельного участка от 11.04.2008 N 08Ц1848. В уведомлении также указано, что арендатору надлежит в срок до дня расторжения договора погасить задолженность по арендной плате по договору аренды, снести (демонтировать) объект, освободить земельный участок.

На основании положений части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельное законодательство состоит из указанного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать данному Кодексу.

Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Таким образом, правомерность отказа от договора аренды, как частный случай прекращения прав на земельный участок, также должна оцениваться с учетом специальных норм земельного законодательства, устанавливающего, в том числе возможность и условия прекращения прав на земельные участки по воле арендодателя.

При ином толковании (признании права на отказ в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ безусловным) нельзя было бы обеспечить приоритет соответствующих норм ЗК РФ.

С учетом изложенного нормы ЗК РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду для строительства комплекса зданий и строений базы строительных материалов.

Поскольку предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ.

Суд отмечает, что в уведомлении от 26.11.2013 N 20-01-22/14486 министерством не указана причина отказа от договора. Вместе с тем, заявляя отказ от договора аренды, министерство должно было представить доказательства, подтверждающие неиспользование обществом земельного участка, предназначенного для строительства, без уважительной причины. Однако, относимые и допустимые доказательства со стороны министерства, подтверждающие законность отказа от договора аренды ответчика, в материалы дела от последнего не поступили.

В то же время ООО "Промтехно" в материалы дела представлены документы, которыми подтверждается освоение земельного участка согласно целевому назначению, осуществление на данном земельном участке строительства. ООО "Промтехно" возводило комплекс зданий и строений на основании утвержденного проекта, производство строительных работ осуществлялось в соответствии с требованиями строительных норм и правил. Управлением градостроительства и архитектуры администрации г. Тулы выдано разрешение на строительство комплекса зданий и строений базы строительных материалов от 06.04.2009 N 71-142/09; впоследствии действие разрешения на строительство продлено до 30.11.2013.

Кроме того, ООО "Промтехно" осуществлена государственная регистрация права собственности на расположенные на спорном земельном участке незавершенные строительством объекты недвижимости: объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь 1 567,3 кв. м, степень готовности 94 %, адрес (местонахождение) объекта: г. Тула, Центральный район, ул.Рязанская, кадастровый номер 71:30:050413:73; объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь 597,7 кв.м., степень готовности 97 %, адрес (местонахождение) объекта: г. Тула, Центральный район, ул. Рязанская, кадастровый номер 71:30:050413:72, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 27.12.2013.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Суд первой инстанции установил, что после получения разрешения на строительство, срок действия которого продлен до 30.11.2013, ООО "Промтехно" осуществляло строительство комплекса зданий и строений на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства комплекса зданий и строений базы строительных материалов. Следовательно, на момент направления уведомления от 26.11.2013 об отказе от договора аренды земельный участок использовался истцом по целевому назначению при наличии разрешительных документов на строительство.

Таким образом, министерством не представлено доказательств использования ООО "Промтехно" земельного участка не в соответствии с его целевым назначением. В связи с этим суд первой инстанции обоснованно не усмотрел у министерства права на отказ в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, в силу статей 35, 36, 42, 46 ЗК РФ по причине нахождения на земельном участке объекта строительства.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

При изложенных обстоятельствах у министерства отсутствовало право на отказ от исполнения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Поскольку в силу вышеизложенного договор аренды земельного участка от 11.04.2008 N 08Ц1848 является действующим, за ООО "Промтехно" зарегистрировано право собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты незавершенного строительства, суд первой инстанции правомерно оставил без удовлетворения исковые требования министерства об освобождении спорного земельного участка.

Доводы заявителя жалобы о наличии одностороннего отказа министерства от договора аренды, ссылка апеллянта на неиспользование участка по целевому назначению, что срок действия разрешения на строительство не продлен, а также выявлен факт эксплуатации объекта без ввода в эксплуатацию отклоняются апелляционным судом как несостоятельные на основании вышеизложенных обстоятельств дела, анализа норм действующего законодательства, материалов дела, судебной практики.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 13.10.2014 по делу N А68-3834/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Ю.А. Волкова Е.В. Рыжова