Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2015 г. N 15АП-19658/14 (ключевые темы: капитальный ремонт - арендная плата - гостиница - договор аренды недвижимого имущества - здания)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2015 г. N 15АП-19658/14

город Ростов-на-Дону

23 января 2015 г.

дело N А01-2424/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп": Меркушев Ю.Н. - представитель по доверенности N 1 от 12.01.2015, паспорт;

от ООО "Хуторок": Ахметов Э.Р.- представитель по доверенности от 01.12.2014, паспорт;

от администрации муниципального образования "Город Майкоп": Зехов А.Н. - представитель по доверенности N 35 от 13.01.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хуторок"

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.09.2014 по делу N А01-2424/2012

по иску Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063)

к обществу с ограниченной ответственностью "Хуторок"

(ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450)

при участии третьего лица: администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105038964, ОГРН 1030100529546)

о взыскании задолженности по договору аренды,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Хуторок"

к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп"

о зачете расходов на устранение недостатков арендованного здания в счет арендной платы и освобождении от уплаты арендной платы на период производства капитального ремонта здания,

принятое судьей Хутыз С.И.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к ООО "Хуторок" (далее - общество) о взыскании арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607 по состоянию на 30.04.2013 в размере 5 374 036 рублей 32 копеек (с учетом увеличения размера заявленных требований, т. 1, л.д. 59).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Город Майкоп" (далее - администрация).

Решением от 29.05.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.08.2013, исковые требования удовлетворены в части: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды от 17.12.2010 N 607 в размере 494 099 рублей 32 копеек, в удовлетворении остальной части иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 12 881 рубль 98 копеек расходов по уплате государственной пошлины. Судебные акты мотивированы тем, что общество произвело капитальный ремонт на сумму 4 879 937 рублей, что подтверждается представленными в дело документами, которые суды признали допустимыми и достаточными доказательствами, свидетельствующими о выполнении работ на указанную сумму. Со ссылкой на статьи 612 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), суды пришли к выводу о возможности требования обществом как арендатором уменьшения возникшей задолженности по арендной плате на сумму 4 879 937 рублей в связи с выполнением работ по капитальному ремонту наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы "Майкоп". Суды также указали, что без проведения ремонта использование арендуемого имущества по целевому назначению не представлялось возможным, констатировав вместе с тем отсутствие достаточных доказательств для зачисления в счет арендной платы расходов общества на ремонт кровли на сумму 2 330 563 рублей, ввиду чего исковые требования удовлетворены в части - на сумму 494 099 рублей 32 копеек.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.12.2013 решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 29.05.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2013 по делу N А01-2424/2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

Кассационный суд указал, что частично удовлетворяя исковые требования, судами не учтено следующее. Договор аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607 заключен по итогам конкурса на право заключения договора аренды здания гостиницы "Майкоп". Арендная плата установлена на основании итогов конкурса, и, следовательно, не подлежит изменению в одностороннем порядке. Уменьшая размер арендной платы, суды руководствовались статьями 612 и 614 Гражданского кодекса, предусматривающими право арендатора на уменьшение арендной платы. При этом в качестве согласия на такое уменьшение суды расценили письмо комитета от 15.01.2012. Однако вывод о возможности включения в стоимость платы по аренде стоимости капитального ремонта сделан без учета пунктов 4.4.7, 4.4.10 договора аренды, на основании которых на общество возложена обязанность провести капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания с элементами реконструкции на сумму 36 235 898 рублей, который осуществляется арендатором за свой счет и возмещению из бюджета города не подлежит. Кроме того, в пункте 5.2 стороны согласовали, что если арендатор произвел улучшения, не отделимые без вреда для здания, - их стоимость не подлежит возмещению арендодателем. Более того, пунктом 7.1 договора закреплено, что изменения и дополнения к договору могут вноситься в соответствии с действующим законодательством только по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора.

Работы, проведенные на основании договора на выполнение работ по капитальному ремонту от 01.08.2012 N 2 на сумму 4 879 937 рублей, связаны с ремонтом наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы.

В то же время, уменьшая размер арендной платы на указанную сумму, суды не дали должной оценки пунктам 4.4.7, 4.4.10, 5.2 рассмотренного договора.

При новом рассмотрении дела комитет уточнил требования и просил суд взыскать с общества задолженность по арендной плате по состоянию на 01.06.2014 (с 16.11.2010) в сумме 6 615 427 рублей 32 копеек (уточнения от 27.06.2014, исх.

N 3519 (т. 5, л.д. 6-7).

Ответчик заявил встречные требования о зачете расходов на устранение недостатков арендованного здания в счет арендной платы в размере 4 879 937 рублей и освобождении от уплаты арендной платы на период производства капитального ремонта здания в размере 2 241 806 рублей.

По мнению общества, так как оно произвело капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы в размере 4 879 937 рублей и им было получено согласие на возмещение расходов, комитет должен зачесть указанные расходы в счет арендной платы. Кроме того, поскольку общество не могло использовать гостиницу по назначению в связи с проведением ремонтных работ оно должно быть освобождено от уплаты арендной платы с 04.04.2011 по 30.06.2011 и с 15.11.2011 по 29.06.2012, а всего в течение 10 месяцев и 10 дней на сумму 2 241 806 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.09.2014 исковое заявление комитета удовлетворено. Суд взыскал с общества пользу комитета задолженность по договору аренды от 17.12.2010 N 607 за период с 16.11.2011 по 31.05.2014 в сумме 6 615 427 рублей 32 копеек. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 56 077 рублей 14 копеек.

В удовлетворении встречного заявления общества к комитету о зачете арендной платы согласно договору аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607 за произведенные им расходы на устранение недостатков здания гостиницы "Майкоп" в виде капитального ремонта наружных стен здания гостиницы в размере 4 879 937 рублей и освобождении от арендной платы за период выполнения капитального ремонта фасада здания с 04.04.2011 по 30.06.2011 и внутренних помещений гостиницы с 15.11.2011 по 29.06.2012 в размере 2 241 806 рублей отказано.

Решение мотивировано тем, что общество не доказало необходимости неотложного осуществления ремонта крыши гостиницы и наличие аварийных ситуаций, а также того, что недостатки арендованного имущества (негодность крыши и ее протекание) существовали до передачи его в аренду, а не возникли в ходе эксплуатации имущества арендатором вследствие ненадлежащего исполнения им обязанности по обеспечению сохранности имущества.

Общество с ограниченной ответственностью "Хуторок" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.09.2014 по делу N А01-2424/2012 отменить полностью и вынести новое решение, которым удовлетворить встречный иск и отказать в удовлетворении первоначального иска.

Жалоба мотивирована ссылками на фактические обстоятельства дела, указанные в иске и судебных актах по настоящему делу. В частности, заявитель жалобы указывает, что ему пришлось произвести непредусмотренный договором капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы и капитальный ремонт крыши (кровли) здания, вызванные неотложной необходимостью и непринятием мер к их капитальному ремонту самим арендодателем. Общество письмом от 03.11.2011 известило комитет о том, что крыша гостиницы была ранее сделана (до передачи в аренду) с нарушением строительных норм и правил и без водостоков, вследствие чего при дожде кровля протекает и заливает гостиничные номера, наружные стены здания, в том числе, и капитально отремонтированный арендатором фасад гостиницы. При этом в акте приема-передачи (приложение к договору аренды) арендодатель в нарушение своей обязанности согласно подп. 4.2.3 договора не указал такой недостаток как негодность кровли и протекание крыши гостиницы. Этот недостаток не был известен комитету. А факт ненадлежащего состояния наружных стен здания гостиницы, местами обсыпавшихся и разрушающихся под воздействием осадков, был отмечен в акте приема-передачи, как требующий капитального ремонта, но по условиям договора аренды общество не брало на себя обязательство их капитального ремонта, кроме фасадной части здания.

В связи с тем, что устройство крыши не входит в его обязанности по договору аренды, арендатор согласился взять на себя капитальный ремонт крыши при условии освобождения его от арендной платы на сумму расходов на капитальный ремонт. Арендодатель своим письмом от 17.11.2011 разрешил обществу произвести капитальный ремонт кровли здания гостиницы на сумму 2 330 563 руб. и капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы с возмещением затрат арендатора за счет освобождения от уплаты арендной платы на указанную сумму.

Арендатор принял срочные меры для устранения течи кровли, оплатил за капитальный ремонт крыши гостиницы по договору подряда N 24 от 08.11.2011 ИП Букач В.И. 2 330 563 руб. (полную сумму подрядного договора). Подрядчик произвел частично работы по договору, которые позволили устранить течь крыши здания гостиницы, но не завершил все необходимые работы, что не позволяет представить акты выполненных работ и предъявить затраченные средства к возмещению.

Вместе с тем, капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы арендатор произвел на сумму 4 879 937 руб., что подтверждается имеющимися в деле доказательствами.

В судебном заседании представитель ООО "Хуторок" поддержал доводы апелляционной жалобы. Представители комитета и администрации возражали против доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607, согласно которому обществу за плату во временное владение и пользование передано здание гостиницы "Майкоп", расположенное по адресу: город Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 17, общей площадью 2785,9 кв. м (т. 1, л.д. 8-11). Срок аренды установлен с 17.12.2010 по 17.12.2025 (раздел 2 договора).

Арендная плата в год определена на основании итогов конкурса и составила 3 072 тыс. рублей, за пользование зданием арендатор уплачивает в месяц 216 949 рублей (раздел 3 договора).

В силу пункта 4.4.7 договора арендатор обязуется провести капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания с элементами реконструкции на сумму 36 235 898 рублей в целях приведения архитектурного облика здания в соответствие с современными архитектурно-эстетическими требованиями. Капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания осуществляется арендатором за свой счет и возмещению из бюджета города не подлежит. В случае прекращения капитального ремонта здания, понесенные арендатором затраты возмещению не подлежат (пункт 4.4.10 договора).

В пункте 5.2 стороны согласовали, что, если арендатор произвел улучшения, неотделимые без вреда для здания, - их стоимость не подлежит возмещению арендодателем.

Пунктом 7.1 договора закреплено, что изменения и дополнения к договору могут вноситься в соответствии с действующим законодательством только по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора.

По акту приема-передачи от 17.12.2010 (т. 1, л.д. 12) здание передано арендатору. В названном документе отражено техническое состояние здания: 1) наружные стены: по фасаду частично разрушены, подлежат реконструкции как представляющие архитектурную ценность; оштукатуренные с силикатной покраской стены местами осыпались, подлежат капитальному ремонту; неоштукатуренные стены местами разрушаются под воздействием осадков, подлежат сплошной штукатурке с последующей отделкой; 2) окна: рамы деревянные 1988 года, износ 90%, подлежат замене; 3) двери: все входные двери, кроме парадной, износ 90%, подлежат замене; 4) цоколь: кирпичный, разрушается, поврежден грибком на 80%; 5) освещение: дворовой территории не работает; 6) внутреннее состояние здания: стены кирпичные со штукатуркой и побелкой, местами частично штукатурка осыпалась, поражены грибком, подлежат 100% отделке, гипсокартонные перегородки частично разрушены от влаги, отделка осыпалась и подвержена вздутию; 7) полы: из плиток, линолеума, паркета и ковролина, выполнены в 1988 году, местами разрушены и подлежат замене; 8) двери: внутренние филенчатые, подлежат замене; 9) облицовка: в ванных и туалетах осыпалась, подвержена вздутию, подлежит замене; 10) балконы: все разрушаются, не эксплуатируются, подлежат капитальному ремонту; 11) лестничные пролеты: разбиты, ограждения лестниц перекошены, не закреплены закладные детали, проржавели, подлежат 100% замене; 12) электроосвещение: выполнено в 1988 году двужильными проводами, открыто, подлежит 100% замене по новым требованиям (светильники старого образца, истек срок эксплуатации, подлежат полной замене); 13) радиаторы: отопление и трубы к ним (42 шт.) не греют, забиты, проржавели, подлежат замене; 14) санузлы: и трубы к ним имеют 80% износ, подлежат полной замене; 15) вентиляция: старая, забита, не работает, в 12 номерах стоят кондиционеры старые, нерабочие, подлежат замене (т. 1, л.д. 13).

Основанием обращения комитета в арбитражный суд послужило ненадлежащее выполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей.

Договор аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607 заключен по итогам конкурса на право заключения договора аренды здания гостиницы "Майкоп".

Комитет представил конкурсную документацию открытого конкурса на право заключения договора аренды здания гостиницы "Майкоп".

Из представленных документов следует, что к победителю конкурса были заявлены требования к объему, перечню, качеству и срокам выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении муниципального имущества, права на которое передается по договору. Так конкурсной документацией было предусмотрено "выполнение работ по проведению капитального ремонта фасада и внутренних помещений здания гостиницы "Майкоп" с элементами реконструкции. Работы проводятся в целях приведения архитектурного облика здания гостиницы в соответствии с современными культурно-эстетическими требованиями.

Объем капитального ремонта заявляется участником в виде объема капитальных вложений в составе предложений об условиях исполнения договора, которые являются критериями оценки заявок на участие в конкурсе. В обоснование капитальных вложений участникам предоставляются ведомости предполагаемых работ в виде составленных локально - сметных расчетов (согласно действующей нормативной базы 2001 г. с учетом переводных коэффициентов в текущие цены) раздельно по ремонту фасада и внутреннему ремонту с указанием основных необходимых работ и применяемых материалов. Капитальный ремонт выполнить с оформлением разрешительной документации, согласно действующего Градостроительного кодекса РФ, Паспорта цветового решения улицы Краснооктябрьской, г.Майкопа, Срок выполнения работ по капитальному ремонту внутренних помещений здания гостиницы "Майкоп" с элементами реконструкции осуществляется в течение 5 лет в соответствии с графиком, установленным арендодателем". ( т. 3, л.д. 8).

Цена договора аренды была предложена ООО "Хуторок" в размере 3 072 000 рублей в год (сведения об участниках конкурса N 08-10-к, протокол от 30.11.2010 N 21/10-К оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе N 08/10 на право заключения договора аренды здания гостиницы "Майкоп").

Сумма капитальных вложений по проведению ремонта арендуемого здания по конкурсной документации составила 28 000 000 рублей.

Из материалов дела следует, что арендатором в ходе исполнения договора аренды и осуществления ремонтных работ, предусмотренных договором аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607, и которые он должен был осуществить за свой счет, были выявлены непредвиденные недостатки здания как непригодность кровли гостиницы, без которой невозможно эксплуатировать все здание, и разрушение и промокание вплоть до внутренних помещений здания стен гостиницы с тыльной стороны, что, в свою очередь потребовало проведение соответствующего капитального ремонта.

Письмом от 03.11.2011 N 122 общество обратилось в комитет с просьбой осуществить необходимые работы и рассмотреть вопрос об освобождении от арендной платы в сумме утвержденной сметы расходов на проведение работ (т. 1, л.д. 55).

Комитет рассмотрел письмо ООО "Хуторок" от 03.11.2011 N 122 с предложением о необходимости проведения ремонта крыши гостиницы "Майкоп" в связи с ее протеканием и заливом гостиничных номеров с выходом на место и осмотром состояния крыши здания и наружных стен гостиницы. В результате изучения данного вопроса был установлен факт непригодности кровли гостиницы, вследствие чего после осадков разрушились отштукатуренные наружные стены здания, залились гостиничные номера, вода протекала вплоть до 1 этажа здания, что требовало их безотлагательного ремонта.

Письмом от 17.11.2011 комитет разрешил арендатору произвести капитальный ремонт кровли согласно локальному сметному расчету от 14.11.2011 сметной стоимостью 2 330 563 рублей и капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы "Майкоп" с возмещением затрат за счет освобождения от оплаты аренды на указанную сумму (т. 1, л.д. 54).

В целях устранения данных недостатков общество заключило договор об оказании услуг от 08.11.2011 N 24 (по демонтажу кровли), договор на выполнение работ по капитальному ремонту от 01.08.2012 N 2 (ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы) (т. 1, л. д. 79, 87 - 92).

Для подтверждения указанных обстоятельств, представлен договор N 2 на выполнение работ по капитальному ремонту от 01.08.2012 с индивидуальным предпринимателем Сирбиладзе А.С. Пунктом 1 данного договора установлено, что заказчик (ООО "Хуторок") поручил, а подрядчик (Сирбиладзе А.С.) принял на себя обязательства по проведению капитального ремонта наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы "Майкоп", общей площадью 2 250 кв.м. Стоимость указанных работ в соответствии с пунктом 2.1. договора на выполнение работ по капитальному ремонту от 01.08.2012 N 2 составила 4 879 937 рублей.

Указанные работы выполнены в период с 01.08.2012 по 20.03.2013., а также оплачены ответчиком в полном объеме в сумме 4 879 937 рублей, что подтверждается локальным ресурсным сметным расчетом, согласованным между сторонами договора от 01.08.2012 N 2, актом о приемке выполненных работ от 20.03.2013 N 1, справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 20.03.2013 N 1, счет-фактурой от 20.03.2013 N 1, счетом N 1 от 20.03.2013, расходным кассовым ордером от 26.12.2012 N 171 на сумму 20 000 рублей, от 04.12.2012 N 153 на сумму 150 000 рублей, от 15.10.2012 N 117 на сумму 200 000 рублей, от 19.11.2012 N 138 на сумму 70 000 рублей, от 19.11.2012 N 138 на сумму 70 000 рублей, от 26.03.2013 N 26 на сумму 20 000 рублей, от 13.03.2013 N 25 на сумму 15 000 рублей, от 05.03.2013 N 65 на сумму 1 027 937 рублей, от 04.03.2013 N 21 на сумму 7 000 рублей, от 25.02.2013 N 20 на сумму 1 000 000 рублей, от 21.01.2013 N 11 на сумму 11 000 рублей, от 07.02.2013 N 38 на сумму 1 000 000, от 17.02.2013 N 50 на сумму 1 000 000 рублей, от 19.02.2013 N 17 на сумму 15 000 рублей, от 11.04.2013 N 80 на сумму 344 000 рублей (т. 1, л.д. 93-115).

Заявляя встречные требования, общество ссылается на Положение "О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования "Город Майкоп", утвержденное Постановлением Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 22.06.2006 N 70 -ПС.

Пунктом 7.1.10 указанного постановления установлено, что администрация города при сдаче имущества города в аренду руководствуется гражданским законодательством и настоящим Положением. В случае, если предоставляемое в аренду недвижимое муниципальное имущество находится в неудовлетворительном техническом состоянии и требует капитального ремонта, арендатор может быть освобожден от начисления и взимания арендной платы на период проведения капитального ремонта этого недвижимого имущества, но не более чем на 12 месяцев (пункт 7.1.11).

При этом в пункте 7.1.15 указано, что предоставление разрешения арендатору на проведение капитального ремонта оформляется дополнительным соглашением к договору аренды в срок до утверждения бюджета города на очередной финансовый год либо с учетом требований бюджетного законодательства Российской Федерации и Республики Адыгея и Положения "О бюджетном процессе в муниципальном образовании "Город Майкоп".

Дополнительные соглашения к договору аренды не заключались.

В материалы дела представлены 2 письма от 15.10.2012 за исх. N 189 (т. 4, л.д. 92 и л.д. 131), направленные обществом в адрес главы администрации об освобождении от арендной платы на период реконструкции номеров гостиницы "Майкоп". В одном письме период освобождения от арендной платы не указан (представлено ООО "Хуторок"), в другом период капитального ремонта определен с 08.11.2011 по 07.07.2012 (представлено комитетом).

Как следует из материалов дела, комитет за исх. N 726 от 02.11.2012 в ответ на обращение об освобождении от арендной платы за период с 08.11.2011 по 07.07.2012 ответил, что проведение зачета суммы затрат арендатора на капитальный ремонт муниципальных нежилых помещений в счет арендной платы невозможно (т. 4, л.д. 132).

Представлено также письмо 23.01.2013 за исх. N 5, направленное ООО "Хуторок", с просьбой освободить от арендной платы за 2011 -2012 годы в связи с капитальным ремонтом гостиницы.

По мнению ответчика, согласие на капитальный ремонт кровли здания гостиницы на сумму 2 330 563 рубля и капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы с возмещением затрат арендатора за счет освобождения от уплаты арендной платы на указанную сумму было получено в письме комитета от 17.11.2011.

При новом рассмотрении в судебное заседание был представлен оригинал указанного письма комитета (т. 3, л.д. 58).

Представитель комитета указал, что данное письмо не имеет обязательных реквизитов (нет исходящего номера). В судебное заседание первой инстанции представил реестр исходящей документации за данную дату. При обозрении представленных комитетом документов копии указанного письма в папке корреспонденции не обнаружено.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 4 той же статьи установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из указанной нормы следует, что предусмотренные в ней обстоятельства должны возникнуть после заключения договора аренды и начала пользования имуществом. Из материалов же дела следует, что в ходе исполнения договора аренды от 17.12.2010 N 607 и осуществления ремонтных работ, предусмотренных договором, выявлены непредвиденные недостатки здания (непригодность кровли гостиницы и промокание стен). Выявление новых недостатков здания, в сравнении с теми, которые оговорены в договоре аренды и акте приема-передачи имущества, не означает наступления обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. К тому же, заявленное во встречном иске требование не направлено на уменьшение арендной платы в будущем, как предусмотрено указанной нормой.

Поэтому положения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации к регулированию спорных отношений неприменимы.

Неприменимы к указанным отношениям и положения пункта 5.2 договора, в соответствии с которыми произведенные арендатором улучшения, неотделимые без вреда для здания, возмещению арендодателем не подлежат.

Понятия капитального ремонта и производства улучшений принципиально различны. Капитальный ремонт - обновление существенных частей имущества. Улучшения же - это такие изменения имущества, которые направлены не на поддержание целостности объекта, а на усиление эффективности его использование, на его изменение.

Согласно материалам дела арендодателем был произведен именно ремонт наружных стен здания, а не их улучшение.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

Поскольку из материалов дела следует, что дополнительные недостатки переданного имущества были обнаружены арендатором в процессе выполнения ремонтных работ, предусмотренных договором аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607, возражения арендодателя против удовлетворения первоначального иска в пределах суммы 4 879 937 рублей в части, относящейся к ремонту стен, чья последующая порча вызвана обнаруженным после передачи имущества протеканием кровли, - в соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эти возражения сводятся к обоснованию возможности удержания (зачета) суммы расходов из арендной платы, и не могут рассматриваться в качестве требования об уменьшении арендной платы по договору.

Обществом во встречном иске заявлено требование о зачете на сумму 4 879 937 рублей.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как указано в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска, который принимается судом на основании пункта 1 части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Как установлено судом, факт ненадлежащего исполнения ООО "Хуторок" обязанности по внесению арендных платежей и размер возникшей задолженности по состоянию на 01.06.2014 в сумме 6 615 427 рублей 32 копеек подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривался. Требования об уменьшении арендной платы не заявлены.

Из пункта 4.4.7. договора следует, что на общество была возложена обязанность провести капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания.

Следовательно, во всех остальных случаях производство капитального ремонта в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязанностью арендодателя.

Пункт 4.4.10. договора также относится только к капитальному ремонту фасада и внутренних помещений. В соответствии с этим пунктом такой ремонт осуществляется арендатором за свой счет и возмещению из бюджета города не подлежит, а в случае прекращения капитального ремонта здания, понесенные арендатором затраты возмещению не подлежат.

Заявляя встречные требования, арендатор указал, что ему пришлось произвести не предусмотренный договором капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы и капитальный ремонт (кровли) здания, вызванные неотложной необходимостью и непринятием мер к их капитальному ремонту самим арендодателем.

Указанный капитальный ремонт не относится к капитальному ремонту, предусмотренному 4.4.7 договора и возложенному, и, следовательно, положения пункта 4.4.10 договора на него не распространяются.

Производство капитального ремонта наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы являлось, таким образом, обязанностью арендодателя.

Изменений и дополнений к договору в соответствии с пунктом 7.1 договора при этом не требовалось.

При этом, согласие арендодателя на производство капитального ремонта арендатором было получено в письме комитета от 17.11.2011.

Последствия несоблюдения обязанности арендодателя произвести капитальный ремонт императивно зафиксированы в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Одним из таких последствий, как было указано, является зачет арендодателем стоимости ремонта в счет арендной платы.

При этом согласие арендодателя на возмещение стоимости ремонта не требуется. Хотя такое согласие и было получено арендатором на основании письма комитета от 17.11.2011 в пределах суммы ремонта кровли. О фальсификации оригинала письма (т. 1, л.д. 58) в суде первой и апелляционной инстанции не заявлялось. Отсутствие исходящего номера и копии письма в папке корреспонденции комитета не свидетельствуют об отсутствии согласия комитета на ремонт, выраженного в письме.

Стоимость выполненных работ по ремонту наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы подтверждается материалами дела и комитетом не оспаривается.

Из локального ресурсного сметного расчета от 01.08.2012 к договору N 2 от той же даты следует, что проведенные работы действительно носят капитальный характер и не могут быть охвачены понятием "текущий ремонт" (т. 1, л.д. 93-95).

В судебном заседании 04.12.2014 представитель ответчика пояснил, что неосуществление срочного капитального ремонта стен привело бы к их разрушению и причинению вреда внутренним помещениям здания. Как пояснил представитель общества, вода протекала через разрушенную штукатурку стен и уничтожала уже проведенный ремонт в номерах гостиницы.

Необходимость безотлагательного ремонта, вопреки выводу суда первой инстанции о ее недоказанности, подтверждена самим комитетом в письме 17.11.2011 и иными материалами дела не опровергнута.

Напротив, допрошенный в заседании апелляционного суда 22.01.2015 свидетель Сичинава О.Т., участвовавший в качестве разнорабочего бригады предпринимателя Сирбиладзе А.С. в ремонте стен, пояснил, что здание с тыльной стороны находилось в плачевном состоянии до начала ремонта кирпич на цоколе гостиницы рассыпался, в местах, где на стенах не было штукатурки, кирпичная кладка также разрушались, непроведение ремонтных работ привело бы к дальнейшему разрушению стен.

Таким образом, требование встречного иска о зачете в счет арендной платы согласно договору аренды недвижимого имущества N 607 от 17.12.2010 расходов, произведенных обществом на капитальный ремонт наружных стен здания гостиницы "Майкоп", в размере 4 879 937 руб. подлежит удовлетворению.

Соответственно, удовлетворяемая часть требования комитета о взыскании арендной платы подлежит уменьшению на указанную сумму.

Обществом также заявлено требование об освобождении его от арендной платы по договору аренды недвижимого имущества N 607 от 17.12.2010 за период выполнения капитального ремонта фасада здания с 04.04.2011 по 30.06.2011 и внутренних помещений гостиницы с 15.11.2011 по 29.06.2012, а всего в течение 10 месяцев и 10 дней на сумму 2 241 806 рублей.

Апелляционный суд считает, что заявленное требование по своей природе является требованием об изменении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Несмотря на то, что требование об изменении договора в том виде, в каком оно было заявлено во встречном иске: с указанием тех же периодов, арендодателю не направлялось, апелляционный суд считает, что это требование не может быть оставлено без рассмотрения по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в письме N 5 от 03.01.2013 общество просило освободить его от арендной платы за весь период 2011-2012 годов (т. 4, л.д. 93) и ответ на указанное письмо не был получен.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Приведенное обществом обстоятельство, свидетельствующие, по его мнению, о необходимости освобождения его от арендной платы (невозможность использовать гостиницу по назначению в связи с проведением работ по ремонту фасада здания и внутренних помещений гостиницы), не связано с нарушением договора комитетом, поскольку проведение этих работ обществом было предусмотрено договором аренды и составляет его обязанность.

Поскольку проведение указанных работ вытекает из договора аренды и носит плановый характер, исключается и изменение договора в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку проведение ремонта не вызвано существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и само таковым обстоятельством не является.

Ссылки общества на Положение "О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования "Город Майкоп", утвержденное Постановлением Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 22.06.2006 N 70 -ПС неосновательны, так как в соответствии со статьей 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации.

В связи с изложенным, указанное требование об освобождении от арендной платы не подлежит удовлетворению.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.09.2014 по делу N А01-2424/2012 отменить в части отказа в удовлетворении встречного требования общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" о зачете в счет арендной платы 4 879 937 рублей произведенных расходов на капитальный ремонт наружных стен здания гостиницы "Майкоп" и распределения судебных расходов.

В остальной части судебное решение оставить без изменения.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

"Исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450) в пользу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) задолженность по договору аренды от 17.12.2010 N 607 за период с 16.11.2011 по 31.05.2014 года в сумме 6 615 427 рублей 32 копеек.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" удовлетворить частично.

Зачесть обществу с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450) в счет арендной платы Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) по договору аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607 стоимость произведенных им расходов на устранение недостатков здания гостиницы "Майкоп" в виде капитального ремонта наружных стен здания гостиницы в размере 4 879 937 руб.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

В результате произведенного зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450) в пользу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) 1 735 490 рублей 32 копейки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) в сумме 56 077 рублей 14 копеек.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450) 40 159 руб. 67 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины по встречному иску".

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450) 1 370 руб. 60 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

О.Х. Тимченко Т.Р. Фахретдинов