|
23 января 2015 г.
|
Дело N А45-2625/2014
|
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2015 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: Марченко Н. В.
Судей: Музыкантовой М. Х., Скачковой О. А.,
при ведении протокола судебного заседания без использования средств аудиозаписи помощником судьи Фаст Е. В.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "МЖК СПАРТА"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 октября 2014 года по делу N А45-2625/2014 (судья Полякова В. А.)
по иску мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, Красный проспект. 34)
к закрытому акционерному обществу "МЖК СПАРТА" (ОГРН 1025404361223, ИНН 5433140543, 630501, Новосибирская обл., Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, СибНИИЗХХим СО РАСХН)
о взыскании задолженности по договору и неустойки, расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности освободить земельный участок,
встречному иску о признании договора недействительным,
третье лицо: Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (630091, г. Новосибирск, Красный проспект, 50),
УСТАНОВИЛ:
Мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд к закрытому акционерному обществу "МЖК СПАРТА" (далее - ЗАО "МЖК СПАРТА") с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,о взыскании задолженности по арендной плате за период с первого квартала 2011 года по четвёртый квартал 2013 в размере 756 000 рублей, неустойку с 02.04.2011 по 17.02.2014 в размере 414 036 рублей (задолженность по договору аренды земельного участка от 28.07.2008 N 61472р); расторжении договора аренды земельного участка от 28.07.2008 N 61472р; возложении обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0113, расположенный по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Титова.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.
ЗАО "МЖК СПАРТА" к мэрии города Новосибирска предъявлены встречные исковые требования о признании договора аренды земельного участка от 28.07.2008 N 61472р недействительным.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14 октября 2014 года исковые требования мэрии города Новосибирска удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 756 000 рублей, неустойки в размере 414 036 рублей, возложении обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0113, расположенный по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Титова; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЗАО "МЖК СПАРТА" в апелляционной жалобе, ссылаясь на неисполнение истцом встречного обязательства по предоставлению земельного участка, просит судебный акт отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске мэрии города Новосибирска, удовлетворении встречного иска.
Подробно доводы ответчика изложены в апелляционной жалобе.
Мэрия города Новосибирска и Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска отзывы на апелляционную жалобу, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представили.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность судебного акта Арбитражного суда Новосибирской области в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 28.07.2008 между мэрией города Новосибирска и ЗАО "МЖК СПАРТА" заключён договор аренды земельного участка N 61472р для строительства малоэтажного жилого дома по улице Титова сроком действия до 28.07.2014 (в редакции дополнительного соглашения от 25.07.2011 N 1).
По договору арендатору передан земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:062550:0113 площадью 601 кв. м.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, о чём 24.10.2008 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 54-01/432/2008-195.
В соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 61472р (пункты 2.1, 2.2, 2.3.2, 4.2 договора) арендатор принял на себя обязанность по своевременному внесению арендной платы за землю ежеквартально равными частями не позднее первого числа квартала, следующего за расчётным кварталом.
В результате невнесения арендных платежей у ответчика перед истцом возникла задолженность по арендной плате, которая за период с первого квартала 2011 года по четвёртый квартал 2013 года составила сумму в размере 756 000 рублей.
В связи с несвоевременным внесением арендной платы на основании пункта 2.3.3 договора и статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом ответчику начислена неустойка в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности за истекший квартал, которая за период с 02.04.2011 по 17.02.2014 составила сумму в размере 414 036 рублей.
В адрес ответчика мэрией города Новосибирска во исполнение требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации было направлено уведомление от 13.12.2013 N 31/23-6521 о погашении задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка от 28.07.2008 N 61472р.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за период с первого квартала 2011 года по четвёртый квартал 2013 года в размере 756 000 рублей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое из участвующих в деле лиц обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает исковые требования мэрии города Новосибирска в части взыскания арендной платы, неустойки, возложения обязанности освободить земельный участок подлежащими удовлетворению. При этом суд отклоняет доводы ответчика о непригодности арендуемого земельного участка для разрешенного использования (жилой застройки).
Из материалов дела следует, что земельный участок в 2008 году был принят арендатором одновременно с подписанием договора без каких-либо замечаний.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
При этом в нарушении статьи 65 АПК РФ доказательств тому, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0113 изначально (на момент заключения договора аренды) находился в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и его целевому назначению, ЗАО "МЖК СПАРТА" в материалы дела не представлено.
Суд первой инстанции правильно указал, что протокол анализа качества почвы, выполненный федеральным бюджетным учреждением "Центр лабораторного анализа и технических измерений по Сибирскому федеральному округу", не является доказательством состояния земельного участка в момент заключения договора, поскольку датирован 28.04.2014.
В силу пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, вправе обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.
Согласно пункту 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 данного Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Пункт 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.
По правилам пунктов 1 и 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предоставлении земельного участка для строительства могло быть принято только после установления границ на местности и его государственного кадастрового учета.
По смыслу пункта 2 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности должен быть обеспечен сбалансированный учет экологических, экономических, социальных и иных факторов.
Из приведенных норм следует, что развитие территорий, строительство представляют собой упорядоченные процессы, выбор земельного участка для таких целей должен соответствовать градостроительным, санитарным, экологическим нормам, учитывать мнение общественности, интересы населения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, предоставление земельного участка с кадастровым номером 54:35:0662550:0113 происходило по инициативе ЗАО "МЖК СПАРТА" в порядке процедуры с предварительным согласованием.
Высоковольтная линия, на наличие которой указывает истец по встречному иску, не относится к коммуникациям, проходящим под землёй, соответственно, при должной степени заботливости и осмотрительности при осуществлении предпринимательской деятельности прохождение ЛЭП по земельному участку не могло остаться незамеченным.
О наличии на земельном участке ЛЭП закрытому акционерному обществу "МЖК СПАРТА" было известно ещё в 2012 году, о чём свидетельствует письмо от 12.04.2012 N 128.
При изложенных условиях суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что арендатор не мог не знать о состоянии принимаемого в аренду земельного участка, в том числе о наличии линии электропередач напряжением свыше 1 000 вольт.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ЗАО "МЖК СПАРТА" и устава общества одним из видов деятельности арендатора является строительство зданий и сооружений, что предполагает наличие специальных познаний в области строительства, в связи с чем, истец по встречному иску не мог не знать о невозможности его использования.
Кроме того, принимая земельный участок по договору аренды от 28.07.2008 N 61472р, ответчик, осуществляющий деяте
