Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2015 г. N 07АП-11715/14

г. Томск

27 января 2015 г.

Дело N А45-8156/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27.01.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.01.2015.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Павлюк Т. В.

судей: Хайкиной С. Н.

Ходыревой Л. Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Левенко А.С.

при участии:

от истца: без участия (извещен);

от ответчика: Коломеец Е.Д., представитель по доверенности от 26.01.2015, паспорт;

от третьего лица: без участия (извещен);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

закрытого акционерного общества Юридическое агентство "Креатив" (07АП-11715/14)

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.10.2014

по делу N А45-8156/2014 (Судья Малимонова Л.В.)

по иску Государственного автономного учреждения Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области" (ОГРН 1025402487770), г. Новосибирск

к закрытому акционерному обществу Юридическое агентство "Креатив" (ОГРН 1115476138722), г. Новосибирск,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "РСК", г. Новосибирск (ОГРН 1115476119241)

о взыскании задолженности по договору аренды от 17.05.2013 N 218 в сумме 222 738 руб. 55 коп., по возмещению коммунальных услуг в сумме 51 998 руб. 58 коп., по возмещению оплаты налога на землю в сумме 15 791 руб. 62 коп., всего задолженность в сумме 290 528 руб. 75 коп.

УСТАНОВИЛ:

Государственное автономное учреждение Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области", г. Новосибирск (далее - истец, арендодатель, ГУА НСО НПЦ) обратилось с иском в Арбитражный суд Новосибирской области к закрытому акционерному обществу Юридическое агентство "Креатив" (далее - ответчик, арендатор, ЗАО ЮА "Креатив"") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.05.2013 N 218 в сумме 222 738 руб. 55 коп, задолженности по возмещению коммунальных услуг по договорам на возмещение расходов от 17.05.2013 N 219 в сумме 51 998 руб. 58 коп. и задолженности по возмещению земельного налога по этому же договору соответственно в сумме 15 791 руб. 62 коп., всего в сумме 290 528 руб. 75 коп.

Решением суда от 14.10.2014 (резолютивная часть объявлена 07.10.2014) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Апелляционная жалоба мотивирована неполным выяснением обстоятельств дела, несоответствием выводов, изложенных в решении фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм процессуального и материального права.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Истец в отзыве, представленном в суд в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), доводы апелляционной жалобы отклонил, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика, доводы апелляционной жалобы поддержал, по основаниям, приведенным в жалобе.

В соответствии со статьей 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, предметом требований Государственного автономного учреждение Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области" является взыскание задолженности по договору аренды от 17.05.2013 N 218 за период с 08.10.2013 по 31.01.2014 в сумме 222 738 руб. 55 коп, задолженности по возмещению коммунальных услуг по договорам на возмещение расходов от 17.05.2013 N 219 за период с 01.06.2013 по 31.01.2014 в сумме 51 998 руб. 58 коп. и задолженности по возмещению земельного налога по этому же договору за период с 25.06.2013 по 31.01.2014 соответственно в сумме 15 791 руб. 62 коп., всего в сумме 290 528 руб. 75 коп.

Согласно пункту 1.1 указанного договора аренды от 17.05.2013 N 218 истец предоставил ответчику в аренду помещение объекта культурного наследия "Смешанный 2-этажный дом", расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибревкома 18, общей площадью 110, 6 кв.м., что подтверждается актом приема-передачи от 01.06.2013.

Расторгнут договор аренды от 17.05.2013 N 218 с 31.01.2014 на основании соглашения от 28.02.2014.

Согласованный сторонами в добровольном порядке размер арендной платы, срок ее внесения установлен п.п. 3.1, 3.2 договора, арендатор обязан вносить арендные платежи ежемесячно, не позднее 10 числа отчетного месяца, в сумме 59 426 руб. 82 коп., задолженность за период с 08.10.2013 по 31.01.2014 составила 222 738 руб. 55 коп., добровольно не погашена.

Сторонами заключен также сопутствующий договор возмещения расходов от 17.05.2013 N 219 по содержанию сданного в аренду областного имущества в части возмещения оплаты налога на землю и коммунальных услуг пропорционально арендуемым площадям в соответствии с расчетом, исходя из действующих расценок и тарифов.

Заявленное требование об их взыскании квалифицируется истцом на основании п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которой арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого помещения.

В материалах дела истцом представлены доказательства выставления счетов арендодателем и получения их арендатором, которые ответчик должен оплатить согласно п. 3.4 договоров в течении 5 рабочих дней с момента получения.

Между сторонами нет спора ни по размеру арендной платы по договору аренды N 218, ни по алгоритму начисления предъявленных к возмещению расходов на основании договора N 219, а также по правильности методологического и арифметического расчета предъявленных к возмещению сумм. В части утверждения ответчиком осуществленной им оплаты арендного платежа в сумме 14 968 руб. 73 коп. судом первой инстанции проверено и установлено, что указанная сумма учтена истцом при определении задолженности по арендной плате и не входит в предъявленную к взысканию сумму задолженности по арендной плате. В остальной части разногласия сторон водятся к отказу ответчика оплатить предъявленные требования за период с 15.11.2013 по 31.01.2014, в течение которого, по утверждению ответчика он не пользовался спорными помещениями.

Для взыскания задолженности истец обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по вышеуказанному договору.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции правомерными исходя из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из этого, обязанностью арендатора является внесение арендодателю арендных платежей за конкретный период и фактическое пользование имуществом.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как установлено судом, договор аренды от 17.05.2013 N 218 заключен сроком на одиннадцать месяцев, т.е. до 17.04.2014 (п. 1.3 договора),

Порядок расторжения договора предусмотрен в разделе 5 договора. При этом в п. 5.2 договора предусмотрены случаи расторжения договора по соглашению сторон, в п. 5.3 договора - в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

Право арендатора в договоре аренды от 17.05.2013 N 222 на одностороннее расторжение договора и односторонний отказ от исполнения договора не предусмотрено.

Из пункта 2 статьи 453 ГК РФ следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Пунктом 3 данной статьи установлено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 года N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств", если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшихся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

Таким образом, последствия, вызванные расторжением договора, наступают для сторон на будущее время, однако в рассматриваемом случае данное обстоятельство в силу общих норм обязательственного права не освобождает ответчика от обязанности оплатить задолженность до расторжения договора.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" неиспользование арендатором переданного ему по договору аренды помещения не является основанием для неисполнения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Материалы дела свидетельствуют, что соглашения между сторонами о расторжении договоров, на основании которых предъявлены требования, до 31.01.2014 достигнуто не было, при этом в судебном порядке вопросы изменения условий договора, или досрочного расторжения, также не решались, ответчик в суд доказанностью обоснованности своей позиции не обращался.

Кроме этого как правомерно отмечено судом первой инстанции, договор аренды от 17.05.2013 N 222 заключен с участием Госоргана - Управления по государственной охране объектов культурного наследия Новосибирской области, соответственно и расторжение указанного договора или внесении изменений в него могло осуществляться только с его участием.

Таким образом, учитывая фактические обстоятельства, и разъяснения суда высшей инстанции, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) арендатором, основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы не является.

Удерживать из арендной платы арендатор в силу приведенных положений ст. 622 ГК РФ вправе только стоимость устраненных недостатков.

Осуществление арендатором ранее (до заключения спорного договора аренды, в период пользования помещением на условиях ранее заключенного договора от 22.06.2012 N 370) каких-либо ремонтных работ или работ, связанных с улучшением состояния помещения, к работам по устранению выявленных недостатков в процессе исполнения нового (спорного договора) не относятся и доказательств проведения каких-либо работ ответчиком не представлено.

Кроме этого, оценив материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции, что ответчиком по правилам ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказан ни сам факт такого понижения температуры в арендуемом помещении, которое не позволяло его использовать по назначению, ни момент, с которого возникла такая ситуация, если она имела место (15.11.2013 ответчик, по мнению истца, указывает как день, предшествующий заключению договора с другим арендодателем) ни тот факт, что обстоятельства, на которые ссылается ответчик, возникли по вине арендодателя.

В связи с чем, доводы ответчика о том, что действия истца по замене окон привели к понижению температуры, признаются необоснованными, недоказанными в порядке статьи 65 АПК РФ.

Доводы ответчика о необоснованности применения к спорным отношениям позиции, изложенной в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу того, что в данном случае имеет место невозможность использования помещения, а не досрочное освобождение при прекращении договора возобновленного на неопределенный срок, также подлежат отклонению, поскольку из материалов дела достоверно не следует доказанность невозможности пользования арендуемым помещением.

Кроме этого как верно указал суд первой инстанции, если ответчик прекратил пользование спорным помещением с 16.11.2013, то в любом случае он обязан был уведомить истца об освобождении помещении на намечаемую дату и время и передать ему в назначенное время помещение в соответствии с ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой возврат арендодателю имущества осуществляется в том же порядке и в том состоянии, в котором он его получил по акту приемки.

Арендуемые помещение возвращены ответчиком истцу по акту от 31.01.2014

Представленные ответчиком два акта осмотра от 15.12.2013 г. и от 11.01.2014 составлены без участия арендодателя и доказательств его вызова на что ссылается ответчик в апелляционной жалобе не представлено.

Кроме этого, как следует из материалов дела, о предстоящей плановой замене окон, которая фактически не состоялась в связи с неполучением соответствующих разрешений в отношении объекта, признанного историческим памятником местного значения, ответчик знал из подписанного обеими сторонами плана ремонтно-реставрационных работ.

Неопровержимых доказательств того, что понижение температуры в спорных помещениях имело место в результате демонтажа оконных рам двух оконных проемов, которые, по утверждению истца, были утеплены посредством заполнения проема полнотелым поликарбонатом, ответчиком по правилам ст. 65 АПК РФ не доказано.

При этом правомерно приняты во внимание показателя свидетеля Незамаева С.Н., главного инженера ООО "РСК" (организации обслуживающей системы электро-тепло- водо снабжения здания - копия договора представлена истцом в материалы дела), вызванного в суд по ходатайству ответчика, как лица непосредственно отвечавшее за работу этих систем, который пояснил, что спорное здание не имеет подключения к центральной системе отопления, что достоверно было известно истцу в момент заключения спорного договора аренды, т.к. на этих же условиях ответчик пользовался помещением по ранее заключенному договору аренды, здание отапливалось и отапливается за счет автономно установленного электрокотла, температура которого по его конструкции выставляется вручную, котел имеет три нагревательных элемента (режима по мощности: ) и при каждом выходе на объект (которые были раз в неделю) специалисты ООО "РСК" обнаруживали ручное приглушение мощности котла, которое осуществляли работники арендатора самовольно, т.к. при полной нагрузке электрокотла существенно увеличивалось энергопотребление, соответственно расходы арендатора. Таких пояснений как неспособность электрического отопительного котла обеспечить необходимый температурный режим, пояснений со стороны свидетеля дано не было, указанное утверждение ответчика также документально не подтверждено, при каких условиях, а также за какой период нагрева электрокотел показал, как утверждает ответчик, свой максимальный уровень обогрева помещения в представленных ответчиком документах не содержится.

Доводы ответчика о том, что самовольное приглушение мощности котла не доказано истцом, не опровергают выводов суда.

Доказательства, имеющиеся в материалах дела, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями АПК РФ, существенных нарушений положений статей 10, 15, 65, 71, 168, 170 АПК РФ, повлекших возможность принятия иного судебного акта, а также обстоятельств, влекущих безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в апелляционной инстанции, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.10.2014 по делу N А45-8156/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Павлюк Т. В.

Судьи

Хайкина С. Н. Ходырева Л. Е.