Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 января 2015 г. N 03АП-7307/14

г. Красноярск

28 января 2015 г.

Дело N А33-10880/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "26" января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "28" января 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Магда О.В., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Астаховой А.И.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле (их представителей),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента Муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 18 ноября 2014 года по делу N А33-10880/2014, принятое судьёй Бычковой Л.К.,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Каравай-2000" (ИНН 2461026340, ОГРН 1022401942903) о взыскании 10 232 рублей 16 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013, 211 рублей 34 копеек пени, о расторжении договора аренды N 6798 от 25.06.2002, об обязании вернуть нежилое помещение N 1, часть комнат NN 1, 2, общей площадью 5 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Энергетиков, 48.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.11.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что в соответствии с условиями договора и Решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 N В-323 "Об аренде муниципального имущества города Красноярска и методиках определения размера арендной платы" Департаментом правомерно произведен перерасчет арендной платы с учетом коэффициента Кс-1.

От ответчика отзыв либо письменные пояснения на апелляционную жалобу в материалы дела не поступили.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.12.2014 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 26.01.2015.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора обстоятельства.

25.06.2002 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 6798 (далее - договор), по условиям которого "Арендодатель" обязуется передать "Арендатору" по акту приема-передачи, а "Арендатор" обязуется принять во временное пользование нежилое помещение, реестровый N СТР05934, общей площадью 132,6 м2, в том числе подвальное помещение площадью 0 м2, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Энергетиков, 48, для использования под пекарню (пункт 1.1), за аренду нежилого помещения "Арендатор" уплачивает арендную плату, согласно расчету, который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 2) (пункт 1.2), срок действия настоящего договора устанавливается с 13 июня 2002 г. по 13 мая 2003 г. включительно (пункт 2.1), за использование указанного в п. 1.1. настоящего договора аренды нежилого помещения "Арендатор" обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение N 2) или письменным дополнением о перерасчете арендной платы (пункт 3.1), арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет Арендодателя" указанный в приложении N 2 (пункт 3.2), арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения "Арендодателя" (пункт 3.4), за неуплату "Арендатором" платежей в срок, установленный договором, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2), условия настоящего договора изменяются в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено нормативным актом органа местного самоуправления, как части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом "Арендатора" (пункт 6.2).

Пунктом 6.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон, договор может быть досрочно расторгнут по решению Арбитражного суда, в случае существенного нарушения условий настоящего договора: если "Арендатор" допустил просрочку внесения арендных платежей на срок более двух месяцев; если "Арендатор" не использует нежилое помещение более двух месяцев; при существенном ухудшении технического и санитарного состояния нежилого помещения; при использовании нежилого помещения не в соответствии с договорам ( в том числе и по п. 4.2.8.) настоящего договора; при сдаче Арендатором в субаренду более 25% полезной площади, к также в случае сдачи Арендатором площадей в субаренду без согласия Департамента недвижимости.

Расчет арендной платы установлен сторонами в приложении N 2, согласно которому арендная плата в месяц, начиная с 13.06.2002 составляет 1 432 рубля.

13.06.2002 по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял арендуемые помещения.

Между сторонами заключены следующие дополнительные соглашения от 27.02.2003 N 1, от 23.04.2003 N 2, от 09.02.2004 N3, от 06.04.2004 N 4, от 25.01.2005 N 5, от 09.02.2005 N 6, от 11.02.2005 N 7, от 24.01.2006 N 8, от 24.01.2006 N 9, от 10.10.2006 N 10, от 08.12.2006 N 11, от 16.02.2007 N 12, от 13.11.2007 N 13, от 24.01.2008 N 14, от 27.10.2008 N 15, от 15.01.2009 N 16, от 04.08.2009 N 17, от 24.12.2009 N 18, от 25.12.2009 N 19, от 23.04.2010 N20, от 29.09.2010 N 21, от 25.12.2012 N 22.

Дополнением от 23.04.2010 N 20 стороны спорного договора аренды на основании свидетельства о регистрации права собственности от 05.02.2010 N 24:01.50:6.2002:100 и технического паспорта от 04.12.2009 изложили пункт 1.1 договора аренды в следующей редакции: "Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение N5, площадью 126,2 кв.м, часть комнат NN 1, 2 в помещении N 1, площадью 5 кв.м, общей площадью 131,2 кв.м, (реестровые NN СТР11378, СТР11375), расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Энергетиков, 48 пом. 5 для использования под пекарню". Пунктом 2 соглашения установлено, что арендная плата с 05.02.2010 устанавливается в размере 6 448 рублей 74 копейки.

Дополнением от 29.09.2010 N 21 стороны на основании свидетельства о регистрации права собственности от 09.09.2010 N 24-24-01/191/2010-001 и технического паспорта от 04.12.2009 изложили пункт 1.1 договора аренды в следующей редакции:

"Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения N 1, часть комнат NN 1, 2, общей площадью 5 кв.м, (реестровый NСТР 11375), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Энергетиков, 48, для использования под пекарню". Пунктом 2 дополнения установлено, что в соответствии с решением Красноярского городского Совета от 02.09.2008 N 3-36, от 19.05.2009 N 6-85, от 26.06.2009 N В-105 арендная плата с 09.09.2010 устанавливается в размере 245,76 рублей. Коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда в размере 0,4.

Пунктом 5 соглашения установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на календарный день просрочки.

Дополнением от 25.12.2012 N 22 стороны на основании решения Красноярского городского Совета от 11.10.2012 N В-323 согласовали арендную плату (общая площадь помещения 5 кв.м, назначение - пекарня) в месяц в размере 228 рублей 50 копеек, начиная с 01.01.2013. Коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда в размере 0,22.

Дополнение от 02.12.2013 N 23 устанавливающие на основании решения Красноярского городского Совета от 11.10.2012 N В-323 арендную плату в месяц в размере 801 рублей 24 коп (общая площадь помещения 5 кв.м, назначение - административное), начиная с 01.01.2013 с применением коэффициента функционального использования объекта нежилого фонда в размере 0,54, не подписано со стороны ответчика (уведомление N 47639 от 03.12.2013 об изменении арендной платы с 01.01.2013 представлено в материалы дела).

Согласно методики определения арендной платы, утвержденной решением Красноярского городского Совета от 11.10.2012 N В-323, с 01.01.2014 базовая ставка арендной платы утверждена в размере 1 840 рублей за кв.м. Коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда с видом использования производственно-складское -0,22, для административного вида использования -0,54.

В экспликации, являющейся приложением к дополнению от 29.09.2010 N 21 следует, что по спорному договору аренды ответчику переданы часть помещения N1, часть комнат N1,2 общей площадью 5 кв.м. Указанные помещения являются тамбуром, коридором и частью лестничной клеткой.

Истец, полагая, что помещения, переданные в аренды по спорному договору (с учетом дополнения от 29.09.2010 N 21) не могут использоваться ответчиком по целевому назначению - пекарня, в связи с чем, при расчете арендной платы подлежит применению коэффициентом функционального использования объекта нежилого фонда-0,54.

Из расчета истца следует, что задолженность ответчика по арендной плате (рассчитанной с применением коэффициентом функционального использования объекта нежилого фонда-0,54) за период с 01.01.2013 по 30.04.2014 составляет 10 232 рублей 16 копеек

За просрочку оплаты вышеуказанных арендных платежей, истец начислил пеню в размере 1/3000 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (общий период с 11.01.2013 по 30.04.2014) в размере 211 рублей 34 копейки.

В связи с невнесением указанных выше арендных платежей (начисленных истцом с использование повышающего коэффициента -0,54) истец обратился к ответчику с предарбитражным предупреждением от 21.03.2014 N 12150 о необходимости оплаты задолженности и пени. При неисполнении обязательств по оплате арендных платежей, истец предложил расторгнуть договор и возвратить арендуемое помещение.

Представитель ответчика в ходе судебного разбирательства в первой инстанции пояснял, что дополнение от 02.12.2013 N 23 устанавливающие арендную плату в месяц в размере 801 рублей 24 коп (общая площадь помещения 5 кв. м, назначение - административное), начиная с 01.01.2013 с применением коэффициента функционального использования объекта нежилого фонда в размере 0,54, не подписано, поскольку указанное арендуемое помещение не используется последним в административных целях. Данные помещения по спорному договору аренды используются ответчиком для обеспечения основной хозяйственной деятельности общества (производства хлеба мучных кондитерских изделий).

Согласно договора купли-продажи нежилого помещения от 10.08.2010 N 219-ПР, заключённого между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель), последний приобрел право собственности на нежилое помещение N 5 (ранее являющееся предметом спорного договора аренды), общей площадью 126,2 кв.м, 1 этаже, расположенное по адресу:

г. Красноярск, ул. Энергетиков, 48. Указанное помещение (совместно используемое) используется ответчиком в качестве пекарни. Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 25.06.2014 N 43732В/2014 и устава ответчика, следует, что ООО "Каравай-2000" осуществляет деятельность по производству хлеба и мучных кондитерских изделий недлительного хранения.

В акте проверки от 30.09.2014 N 864, проведенной истцом установлено, что комнаты 1, 2 помещения N 1 используются ответчиком под складирование продукции (кондитерские изделия) и под проход в помещение, находящиеся в собственности арендатора.

В материалы дела представлены платежные поручения, согласно которым ответчиком произведена оплата задолженности по арендной плате и пени (рассчитанных с применением понижающего коэффициента -0,22) за предъявленный ко взысканию период. Указанный факт ответчиком не оспаривается.

Истец, ссылаясь на использование имущества, переданного ответчику по спорному договору аренды (согласно экспликации указанные помещения являются тамбуром, коридором и частью лестничной клеткой) последним используется не по целевому назначению (административное использование) арбитражный суд с иском о взыскании 10 232 рублей 16 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013, рассчитанной с применением коэффициента 0,54 (административное использование нежилого помещения), 211 рублей 34 копейки пени за просрочку оплаты указанной выше задолженности, о расторжении договора аренды от 25.06.2002 N 6798, об обязании вернуть нежилое помещение N 1, часть комнат NN 1, 2, общей площадью 5 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Энергетиков, 48.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что правоотношения сторон возникли из договора аренды от 25.06.2002 N 6798 (в редакции дополнений), регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпадают под определение статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 3.4 договора установлено, что арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения "Арендодателя".

Согласно методики определения арендной платы, утвержденной решением Красноярского городского Совета от 11.10.2012 N В-323 (далее - Методика) с 01.01.2014 базовая ставка арендной платы утверждена в размере 1 840 рублей за кв.м.

Коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда с видом использования производственно-складское установлен в размере 0,22, для административного вида использования -0,54 (таблица 3.5 методики).

Истец, полагая, что при изменении собственника нежилого помещения (ранее являющееся предметом спорного договора аренды), общей площадью 126,2 кв.м, 1 этаже, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Энергетиков, 48, подлежит изменению коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда, исчислил арендную плату за спорный период исходя из повышающего коэффициента -0,54 (административный вид использования).

В примечании к таблице 3.5 Методики установлено, что при передаче в аренду площадей объектов нежилого фонда, которые используются совместно с площадями лестничных клеток, помещений цокольных и подвальных этажей, при расчете размера арендной платы на все площади применяется соответствующий коэффициент, учитывающий вид функционального использования объекта нежилого фонда (производственное - складское).

При передаче в аренду с целью административного использования площадей объектов нежилого фонда, которые используются совместно с площадями лестничных клеток, помещений цокольных и подвальных этажей, при расчете размера арендной платы на площади лестничных клеток, помещений цокольных и подвальных этажей применяется коэффициент, учитывающий использование объектов как производственно-складские.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при сдаче нежилого помещения в аренду с целью административного использования, арендная плата за вспомогательные площади лестничных площадок, подвальных и цокольных этажей начисляется исходя из коэффициента 0,22, как для вида использования производственно-складское.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что функциональное назначение помещения N 5, ранее являющееся предметом спорного договора аренды, после передачи в собственность ответчику не изменилось. Помещение используется ответчиком в качестве пекарни.

Согласно дополнению от 29.09.2010 N 21 сторонами на основании свидетельства о регистрации права собственности от 09.09.2010 N 24-24-01/191/2010-001 и технического паспорта от 04.12.2009 согласованы изменения предмета аренды, а именно во владение и пользование передано часть нежилого помещения N 1, часть комнат NN 1, 2, общей площадью 5 кв.м, (реестровый NСТР 11375), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Энергетиков, 48, для использования под пекарню.

По спорному договору аренды ответчику переданы часть помещения N 1, часть комнат N 1,2 общей площадью 5 кв.м. (экспликация, приложение к дополнению N 21 от 29.09.2010). Указанные помещения являются тамбуром, коридором и частью лестничной клеткой.

Гражданским законодательством предусмотрен принцип свободы договора (статьи 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), подразумевающий, в том числе, добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, включая их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Нежилые помещения N 1, часть комнат NN 1, 2, общей площадью 5 кв.м. являются вспомогательным (тамбуром, коридором и частью лестничной клеткой) и функционально предназначены для обслуживания основного(ных) помещения(ний).

Функциональное значение основного помещения (ранее находившегося в аренде по спорному договору) - пекарня, не изменилось при передаче из муниципальной собственности в частную, методика определения арендной платы (утверждено решением Красноярского городского Совета от 11.10.2012 N В-323), предписывает определять коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда для вспомогательного помещения исходя из функционального значения обслуживаемого помещения (примечание к таблице 3.5), льготы по арендной плате поставлены в зависимость от наличия такого условия, как осуществление определенной (социально значимой) деятельности в арендуемых помещениях, судом установлен факт осуществления ответчиком в ранее арендуемом помещении социально значимой деятельности (вид использования производственно-складское, к - 0,22 ), в связи с чем, суд приходит к выводу о неправомерности исчисления истцом арендной платы исходя из повышающего коэффициента - 0,54 (административный вид использования). Применение истцом повышающего коэффициента - 0,54, лишь на том основании, что основание помещение - пекарня, не находиться в муниципальной собственности, суд считает недопустимым.

Как следует из представленных в материалы дела платежных поручений, ответчиком произведена оплата задолженности по арендной плате и пени (рассчитанных с применением понижающего коэффициента - 0,22) за предъявленный ко взысканию период.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку задолженность (рассчитанная с применением понижающего коэффициента -0,22) у ответчика отсутствует, требование истца о взыскании 10 232 рубля 16 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013, рассчитанной с применением коэффициента 0,54 (административное использование нежилого помещения) и 211 рублей 34 копеек пени за просрочку оплаты указанной выше задолженности не подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное, основания для удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 25.06.2002 N 6798 и об обязании вернуть нежилое помещение N 1, часть комнат NN 1, 2, общей площадью 5 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Энергетиков, 48, также отсутствуют.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы заявителя о том, что Департаментом правомерно произведен перерасчет арендной платы с учетом коэффициента Кс-1, как основанные на неверном толковании норм материального права, не опровергают выводы суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска отказано правомерно.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 18 ноября 2014 года по делу N А33-10880/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

О.В. Магда В.В. Радзиховская