Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2015 г. N 10АП-15453/14

г. Москва

26 января 2015 г.

Дело N А41-44718/14

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Игнахиной М.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Леоновой И.В.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - закрытого акционерного общества "Ипотечный брокер" - Айрапетовой Н.В. (представителя по доверенности от 04.03.2014);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации права собственности - Бадмаева С.А. (представителя по доверенности от 31.12.2014);

от Эпштейн М.М., Эпштейн Г.Л. - извещены, не явились, явку представителей не обеспечили,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 31.10.2014 по делу N А41-44718/14, принятое судьей Бирюковым Р.Ш.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Ипотечный брокер" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказы управления от 24.04.2014 N 23/220/2013-093, 094, 095 в государственной регистрации права собственности в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:23:0030116:0010 и 50:23:0030116:0023, а также жилого дома, условный номер 50-50-23/093/2006-322, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, Островецкий с/о, дер. Сельцо, ул. Садовая, д. 45.

- обязать управление осуществить государственную регистрацию права собственности общества в отношении следующих объектов недвижимости:

1) земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030116:0010, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, Островецкий с/о, дер. Сельцо, ул. Садовая, уч. 45;

2) земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030116:0023, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, Островецкий с/о, дер. Сельцо, ул. Садовая, уч. 46;

3) жилой дом, условный номер 50-50-23/093/2006-322, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, Островецкий с/о, дер. Сельцо, ул. Садовая, д. 45.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Эпштейн М.М., Эпштейн Г.Л.

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.10.2014 требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе управление просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение им обстоятельств по делу, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Представитель управления в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие третьих лиц, их представителей.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Между Эпштейн М.М., Эпштейн Г.Р. (заемщики), с одной стороны, и ООО "КБ "Москоммерцбанк" (кредитор), с другой стороны, заключен кредитный договор от 25.07.2007 N 90-04871-КД-2007 (далее - кредитный договор), по условиям которого кредитор предоставил заемщикам кредит в размере 650 000 долларов США.

В соответствии с пунктом 1.5. кредитного договора обеспечение исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека земельных участков и жилого дома.

Между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) и обществом заключен договор от 29.05.2009 N 32 о передаче прав, в соответствии с которым право (требование) по кредитному договору было приобретено обществом.

Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 21.01.2011 удовлетворены требования общества к Эпштейн М.М., Эпштейн Г.Л., в соответствии с которым в пользу общества взыскано по кредитному договору 797 595,28 долларов США. При этом суд постановил произвести взыскание, в том числе путем обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее на праве общей совместной собственности Эпштейну М.М. и Эпштейн Г.Л., а именно:

- земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030116:0010, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, Островецкий с/о, дер. Сельцо, ул. Садовая, уч. 45;

- земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030116:0023, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, Островецкий с/о, дер. Сельцо, ул. Садовая, уч. 46;

- жилой дом, условный номер 50-50-23/093/2006-322, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, Островецкий с/о, дер. Сельцо, ул. Садовая, д. 45.

Начальная продажная цена заложенного имущества была определена судом в размере - 15 368 607,35 рублей, способ реализации имущества - продажа с публичных торгов.

В рамках сводного исполнительного производства N 33422/12/49/50/СВ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги от 25.01.2013, в соответствии с которым в Росимущество на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, передано следующее имущество:

Росимущество14.06.2013 в соответствии с договором от 31.05.2013 N Д13-12/23 поручило ООО "Эстет-профи" принять от судебного пристава-исполнителя указанное заложенное имущество и реализовать его на торгах.

Между судебным приставом-исполнителем и ООО "Эстет-профи" подписан акт передачи документов от 20.06.2013.

Информационное сообщение о проведении торгов в форме открытого аукциона было размещено в печатном издании "Газета "Ежедневные новости. Подмосковье" от 28.06.2013 N 115.

ООО "Эстет-профи" 26.07.2013 составило протокол об объявлении торгов по продаже арестованного недвижимого имущества несостоявшимися, в связи с тем, что на участие в аукционе не подано ни одной заявки.

В этот же день судебным приставом-исполнителем принято постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15%.

Информационное сообщение о вторичном проведении торгов в форме открытого аукциона размещено в печатном издании "Газета "Ежедневные новости. Подмосковье" от 31.07.2013 N 138.

ООО "Эстет-профи" 19.08.2013 составило протокол об объявлении повторных торгов по продаже арестованного недвижимого имущества несостоявшимися, в связи с тем, что на участие в аукционе не подано ни одной заявки.

Судебный пристав-исполнитель 20.08.2013 направил в ЗАО "Ипотечный брокер" предложение, в котором предлагал оставить за собой нереализованное имущество должника по цене двадцать пять процентов ниже его стоимости.

Общество 30.08.2013 сообщило судебному приставу-исполнителю и ООО "Эстет-профи" о готовности оставить за собой нереализованное на повторных торгах предмета ипотеки.

Между тем 17.09.2013 судебный пристав-исполнитель повторно направил в адрес ЗАО "Ипотечный брокер" предложение, в котором предлагал оставить за собой нереализованное имущество должника по цене двадцать пять процентов ниже его стоимости.

Своими письмами от 24.09.2013 общество вновь выразило свое согласие на оставление за собой нереализованного на повторных торгах предмета ипотеки.

Судебный пристав-исполнитель 26.09.2013 издал одновременно два дублирующих друг друга постановления "о передаче нереализованного имущества должника взыскателю" и "о проведении государственной регистрации права собственности на имущество (имущественные права)", в которых в одном случае указано, что общество обратилось к судебному приставу-исполнителю с заявлением о даче согласия в принятии нереализованного арестованного имущества должника 30.08.2014, а во втором случае - 24.09.2013 года.

В соответствии с данными постановлениями общество 23.12.2013 обратилось в управление с заявлением о регистрации права собственности на объекты недвижимости, в том числе:

Управление 09.01.2014 направило в адрес общества уведомления о приостановлении государственной регистрации N 23/220/2013-093,094,095, в котором сообщило, что в нарушение норм Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залогодержатель направил организатору торгов и судебном приставу-исполнителю заявление об оставлении предмета ипотеки за собой в срок, превышающий месячный срок со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, что свидетельствует об отсутствии оснований для государственной регистрации.

Управление 24.04.2014 отказало обществу в государственной регистрации права собственности в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:23:0030116:0010 и 50:23:0030116:0023, а также жилого дома, условный номер 50-50-23/093/2006-322, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, Островецкий с/о, дер. Сельцо, ул. Садовая, д. 45.

Не согласившись с данным отказом, общество 24.07.2014 обратилось с заявлением в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции признал их обоснованными.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Согласно статье 1 Закона об ипотеке по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед Другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В силу статьи 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статьей 58 Закона об ипотеке установлены порядок реализации заложенного недвижимого имущества с публичных торгов и правовые последствия объявления публичных торгов несостоявшимися. Пунктом 1 статьи 58 Закона об ипотеке определено, что основаниями для объявления публичных торгов несостоявшимися являются случаи, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок. При этом Закон об ипотеке прямо указывает на то, что публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из названных обстоятельств.

В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества (пункт 2 статьи 58 Закона об ипотеке). Если соответствующее соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 58 Закона об ипотеке, снижается на 15 процентов.

В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, упомянутым в пункте 1 статьи 58 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 58 Закона об ипотеке, если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.

Таким образом, после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, то есть 19.08.2013, залогодержатель в силу Закона об ипотеке имел право оставить заложенное имущество за собой.

В данном случае, отказывая обществу в государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки, управление сослалось на то, что общество обратилось к организатору торгов и судебному приставу-исполнителю с заявлением об оставлении предмета ипотеки за собой 24.09.2014, то есть с пропуском месячного срока, установленного статьей 58 Закона об ипотеке, в связи с чем, ипотека, по мнению управления, прекратилась.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, принимая данное решение, управление не приняло во внимание следующие обстоятельства.

Исходя из содержания пунктов 2 статьи 19, статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в государственной регистрации права может быть отказано тогда, когда в срок приостановления, заявителем не будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления.

Как правильно установлено судом первой инстанции, после приостановления государственной регистрации, общество 17.04.2014 предоставило в управление дополнительные документы, в том числе постановление судебного пристава-исполнителя от 07.04.2014, в соответствии с которым:

- отменено предложение судебного пристава-исполнителя об оставлении за собой нереализованного в ходе торгов имущества вынесенное 17.09.2013 как повторно вынесенное;

- признано утратившим силу заявление общества о готовности оставить нереализованное после торгов имущество за собой от 24.09.2013, ввиду отмены предложения от 17.09.2013;

- отменены постановления "о передаче нереализованного имущества должника взыскателю" и "о проведении государственной регистрации права собственности на имущество (имущественные права)" от 26.09.2013 об оставлении нереализованного имущества за собой.

Таким образом, после представления обществом постановления судебного пристава-исполнителя, управление обязано было осуществить государственную регистрацию права собственности общества на предмет ипотеки.

При этом доводы управления о том, что постановление судебного пристава-исполнителя принято в апреле 2014 года, а отменяются им постановления от 26.09.2013, отклоняются апелляционным судом, поскольку указанное постановление не оспорено, не отменено, не признано недействительным в судебном порядке.

Более того, как указывал суд первой инстанции, общество для осуществления регистрации права собственности на предмет ипотеки, в случае признания торгов несостоявшимися, представило в управление документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой, а именно: протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов.

Вопреки доводам апелляционной жалобы данные документы, в том числе заявление об оставлении предмета ипотеки за собой с отметкой организатора торгов о его получении 30.08.2014, общество как залогодержатель представило управлению, что подтверждается копией дела правоустанавливающих документов (т. 2 л.д. 138 - 139).

Поскольку общество представило управлению все необходимые документы для государственной регистрации права общества на предмет ипотеки, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Из доводов управления, материалов дела, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда не усматривается.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31.10.2014 по делу N А41-44718/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

М.В. Игнахина
М.А. Немчинова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.