Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2015 г. N 15АП-16835/14

город Ростов-на-Дону

27 января 2015 г.

дело N А53-10876/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Авдониной О.Г.,

судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 07 августа 2014 года по делу N А53-10876/2014 (судья Андрианова Ю.Ю.)

по иску индивидуального предпринимателя Кодоева Гиглы Валикоевича (ИНН 615400696708, ОГРН ИП 310615429100049)

к ответчику федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757)

при участии третьих лиц: Правительства Ростовской области, Комитета по управлению имуществом г. Таганрога, администрации г. Таганрога

об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кодоев Гигла Валикоевич (далее - истец, истец, предприниматель, ИП Кодоев Г.В.) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003500:138 площадью 3605 +/- 21 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Котлостроительная, 37-33, равной его рыночной стоимости, 2 047 640 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ИП Кодоев Г.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003500:138. Постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области" кадастровая стоимость указанного участка установлена в размере 9 368 385 руб. 60 коп.

Поскольку размер арендной платы на пользование участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости последнего, а размер кадастровой стоимости данного участка значительно превышает его рыночную стоимость, предприниматель полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ростовской области, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, администрация г. Таганрога.

Решением арбитражного суда Ростовской области от 07 августа 2014 года исковые требования удовлетворены. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка общей с кадастровым номером 61:58:0003500:138 площадью 3605 кв.м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Котлостроительная, 37-33, в размере его рыночной стоимости, равной 2 047 640 руб.

Суд пришел к выводу, что несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости является нарушением прав предпринимателя как арендатора данного участка и плательщика арендной платы. Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Суд принял за основу заключение оценщика ЗАО "Приазовский центр смет и оценки" Ивановой Л.П. от 10.07.2013 N 118/13, составленное по итогам проведения судебной экспертизы в рамках дела N А53-4451/2013. Согласно данному заключению рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003500:138, определенная по состоянию на 01.01.2007, составила 2 047 640 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Правительство Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы Правительство Ростовской области указало, что суд первой инстанции необоснованно принял в качестве допустимого доказательства заключение эксперта ЗАО "Приазовский центр смет и оценки" от 18.06.2013 N 118/13. Данное заключение было составлено с нарушением ФСО N 1 и распоряжения Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 N 368-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков", в частности:

- выбранные экспертом объекты-аналоги не отвечают требованиям, предъявляемым при применении сравнительного подхода;

- взятые экспертом объекты-аналоги не содержат необходимых факторов стоимости, что не позволяет провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

- объект оценки представляет собой земельный участок с видом разрешенного использования - для строительства производственных зданий, расположенный в лучшей транспортной доступности к любому из районов города, находится в промышленной зоне, снабженной всеми необходимыми коммуникациями для организации производства. Между тем экспертом были подобраны аналоги, находящиеся на окраине города, не предназначенные для строительства производственных зданий, не имеющие соответствующих транспортных и инженерных коммуникаций;

- сведения, указанные в газетной вырезке (газета "Каменная лестница") имеют смешение полос текста, что свидетельствует о наложении различных кусков текста. Указанное обстоятельство позволяет усомниться в подлинности источника;

- по одному из объектов-аналогов имеется существенное расхождение в площади с объектом оценки;

- несмотря на разные виды разрешенного использования, большие отличия в местоположении объекта оценки и объектов-аналогов, экспертом не сделана ни одна корректировка (за исключением скидки на торг), в частности, корректировки на вид разрешенного использования и подъезд к земельному участку.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 по ходатайству Правительства Ростовской области по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Алькину Константину Владимировичу - эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью "Ростовское городское бюро судебной экспертизы".

По итогам проведения судебной экспертизы в суд апелляционной инстанции поступило заключение эксперта от 18.12.2014 N 73.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП Кодоев Г.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003500:138 (разрешенный вид использования - для строительства производственных помещений) площадью 3605 +/- 21 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Котлостроительная, 37-33, на основании договора аренды от 03.09.2013 N 13252/1, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога.

В пункте 3.1 договора стороны определили, что годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 163 401 руб. 54 коп.

Согласно приложению (л.д. 17 том 1) к договору, являющемуся его неотъемлемой частью, годовой размер арендной платы за переданный в аренду земельный участок был определен сторонами исходя из кадастровой стоимости данного участка.

В исковом заявлении предприниматель указал, что на указанном земельном участке расположен объект недвижимого имущества - сварочный цех (лит. А). Данное помещение принадлежит ИП Кодоеву Г.В. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЖ N 944721 от 12.05.2012 (л.д. 19 том 1).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 09.07.2014 N 61/001/14-631135 (л.д. 87-90 том 1) кадастровая стоимость данного участка составляет 9 368 385 руб. 60 коп.

Полагая, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права предпринимателя как владельца земельного участка и плательщика арендных платежей, ИП Кодоев Г.В. обратился в суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В целях подтверждения значительного превышения установленной постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003500:138 над его рыночной стоимостью, истец представил в материалы дела заключение оценщика ЗАО "Приазовский центр смет и оценки" Ивановой Л.П. от 10.07.2013 N 118/13, составленное по итогам проведения судебной экспертизы в рамках дела N А53-4451/2013. Согласно данному заключению рыночная стоимость указанного участка по состоянию на 01.01.2007 составила 2 047 640 руб.

Суд первой инстанции принял данное заключение оценщика за основу при установлении кадастровой стоимости земельного участка.

В апелляционной жалобе Правительство Ростовской области с указанным действиями суда не согласилось, указало, что заключение оценщика ЗАО "Приазовский центр смет и оценки" от 18.06.2013 N 118/13 было составлено с нарушением ФСО N 1 и распоряжения Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 N 368-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков". Объект оценки представляет собой земельный участок с видом разрешенного использования - для строительства производственных зданий, расположенный в лучшей транспортной доступности к любому из районов города, находится в промышленной зоне, снабженной всеми необходимыми коммуникациями для организации производства. Между тем оценщиком были подобраны объекты-аналоги, находящиеся на окраине города, не предназначенные для строительства производственных зданий, не имеющие соответствующих транспортных и инженерных коммуникаций.

Оценщиком не были проведены корректировки на местоположение объектов, их разрешенный вид использования, дату оценки, а также не был принят во внимание срок экспозиции объектов.

Оценив доводы заявителя жалобы о наличии пороков в заключении оценщика, суд апелляционной инстанции признал их обоснованными.

В связи с этим, суд апелляционной инстанции по ходатайству заявителя определением от 18.11.2014 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил Алькину К.В. - эксперту-оценщику ООО "Ростовское городское бюро судебной экспертизы".

Согласно заключению эксперта от 18.12.2014 N 73 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003500:138, определенная по состоянию на 01.01.2007, составила 2 700 000 руб.

Данная сумма выше кадастровой стоимости, установленной обжалуемым решением.

Поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена решением суда на основании заключения оценщика, составленного с нарушением федеральных стандартов оценки, решение суда об установлении кадастровой стоимости указанного участка в размере 2 047 640 руб. является незаконным.

Между тем, сведения о кадастровой стоимости отнесены пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" к дополнительным сведениям об объекте недвижимости, объем которых установлен Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития от 04.02.2010 N 42. В структуру записи об объекте недвижимости включены сведения о кадастровой стоимости, в числе которых, кроме самой кадастровой стоимости объекта недвижимости, должны быть дата ее утверждения и реквизиты акта о ее утверждении.

По смыслу статей 24.19, 24.20 Закона N 135-ФЗ таким актом в случае пересмотра кадастровой стоимости может служить или решение комиссии, или вступившее в законную силу решение суда. Статьей 24.20 Закона N 135-ФЗ императивно установлено, что сведения о кадастровой стоимости используются для предусмотренных законодательством целей только с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, согласно которому истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости"). В то же время, доказывание истцом и установление решением суда рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.

По смыслу пунктов 53, 57 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития от 04.02.2010 N 42, при внесении в кадастр новых сведений об объекте недвижимости при осуществлении учета изменений объекта недвижимости предыдущие записи, содержащие прежние значения характеристик, сохраняются в ГКН со статусом "архивные". Это означает, что новые учетные записи вносятся в ГКН по состоянию на текущую дату, и включение каких-либо сведений на прошедшую дату действующим законодательством не предусмотрено.

Как следует из материалов дела, постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 777 утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов в границах муниципальных районов Ростовской области по состоянию на 01.01.2014.

В пункте 3 данного постановления установлено, что оно вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Указанный нормативный акт был размещен на официальном интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru 27.11.2014.

Судебные акты должны отвечать общеправовому принципу исполнимости (статья 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", статьи 16, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Как следует из постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 2-П от 05.02.2007, исполнимость вынесенных судебных решений наряду со стабильностью правового регулирования выражает принцип правовой определенности, который является общеправовым.

В силу изложенного принятие неисполнимого судебного акта противоречит принципу правовой определенности.

Как указывалось выше, внесение изменений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка возможно только в отношении имеющихся в нем актуальных сведений.

Поскольку в настоящее время вступило в силу постановление Правительства Ростовской области об утверждении новой кадастровой оценки земель по состоянию на 01.01.2014, внесение сведений о кадастровой стоимости данного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на момент проведения предыдущей государственной кадастровой оценки земель (по состоянию на 01.01.2007), не может быть осуществлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного участка была установлена решением суда на основании заключения оценщика, составленного с нарушением федеральных стандартов оценки, а изменение решения суда путем установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствии с его рыночной стоимостью, определенной в заключении эксперта от 18.12.2014 N 73, приведет к принятию неисполнимого судебного акта, решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску, апелляционной жалобе и связанные с проведением по делу судебной экспертизы подлежат отнесению на истца.

Обществу с ограниченной ответственностью "Ростовское городское бюро судебной экспертизы" с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежат перечислению денежные средства в размере 25 000 руб. за проведение экспертизы согласно счету N 51 от 08.12.2014.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 07 августа 2014 года по делу N А53-10876/2014 отменить.

В удовлетворении исковых требований индивидуальному предпринимателю Кодоеву Гигле Валикоевичу (ИНН 615400696708, ОГРН ИП 310615429100049) отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кодоева Гиглы Валикоевича (ИНН 615400696708, ОГРН ИП 310615429100049) в пользу Правительства Ростовской области 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе и 25 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Ростовское городское бюро судебной экспертизы" (ИНН 6164311101, ОГРН 1136164000246) 25 000 руб. за проведение экспертизы согласно счету N 51 от 08.12.2014.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

О.Г. Ломидзе А.А. Попов