Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2015 г. N 15АП-21389/14

город Ростов-на-Дону

29 января 2015 г.

дело N А53-7589/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.,

при участии:

от истца: представитель Привалова Т.В. (доверенность от 04.06.2014),

от ответчика: представитель Лященко Е.А. (удостоверение, доверенность от 12.01.2015 N 19.2/1),

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.10.2014 по делу N А53-7589/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "У Казачьего" (ОГРН 1046167022637 ИНН 6167048314) к ответчику Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ОГРН 1026103166055 ИНН 6163021632) при участии третьего лица Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304 ИНН 6152000398) о признании незаконными действий, принятое в составе судьи Жигало Н.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "У Казачьего" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - ответчик, министерство) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в согласовании проекта договора аренды земельного участка площадью 1916 кв. м с кадастровым номером 61:44:0030209:78, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 95, обязании согласовать договор аренды спорного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - третье лицо, департамент).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.09.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013, исковые требования удовлетворены по мотиву расположения на спорном земельном участке принадлежащего обществу на праве собственности здания склада площадью 355,2 кв. м (далее - нежилое здание), наличием у общества права собственности на смежный земельный участок площадью 9819 кв. м с кадастровым номером 61:44:0030209:26, используемый в целях эксплуатации базы отдыха (далее - смежный земельный участок), отсутствия возможности приватизации спорного земельного участка и его использования отдельно от смежного земельного участка, затруднительности использования нежилого здания на уменьшенной площади спорного земельного участка.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.04.2014 решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.09.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 по делу N А53-7589/2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Федеральный Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что признав оспариваемое решение министерства незаконным и нарушающим права общества, суды не установили обстоятельства, связанные с нахождением спорного земельного участка (его части) в пределах береговой полосы, наличием (отсутствием) у общества приобретенного в установленном порядке статуса водопользователя, существованием реальной возможности (отсутствием таковой) обеспечения обществом свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что обжалуемые судебные акты не содержат нормативного обоснования возможности предоставления в аренду земельного участка с превышением необходимой для эксплуатации объекта недвижимости площади по причине его фактической эксплуатации собственником названного объекта совместно со смежным земельным участком. В отсутствие соответствующего нормативного обоснования и с учетом того, что в материалах дела имеются доказательства, содержащие противоречивые сведения о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания, для разрешения названных противоречий судам следовало рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2014 исковое заявление принято к производству.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.10.2014 признано незаконным решение министерства об отказе в согласовании проекта договора аренды земельного участка площадью 1 916 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0030209:78, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 95, занимаемый базой отдыха, выраженное в письме от 25.01.2013 N 19/837, как противоречащее Земельному кодексу Российской Федерации. Суд обязал министерство согласовать проект договора аренды земельного участка площадью 1 916 кв. м с кадастровым номером 61:44:0030209:78, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 95.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке статьи 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 16.10.2014в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что площадь, определенная исходя из целевого критерия, подлежит соотнесению с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, а также с фактическим наличием свободного участка соответствующего размера. Наличие на земельном участке одного объекта недвижимого имущества (склад, площадью 355,2 кв. м) не может служить основанием необходимости предоставления в аренду всего земельного участка площадью 1916 кв. м. Согласно проекту договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030209:78 и кадастрового паспорта, земельный участок имеет разрешенное использование: база отдыха и планируется для использования в цели эксплуатации занимаемой базой отдыха. Согласно документам, представленным истцом в материалы дела, на земельном участке находится один объект недвижимого имущества (склад), что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, и нарушает принцип использования земельного участка по целевому назначению, установленному градостроительным регламентом зоны рекреационного строительства (Р-6) и статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. В случае приведения вида разрешенного использования участка в соответствие с его фактическим использованием, то есть изменения его на вид разрешенного использования "для эксплуатации склада", земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030209:78 изменит свои уникальные характеристики. Указанные обстоятельства приведут к изменению его кадастровой стоимости и, следовательно, изменению арендной платы в сторону увеличения. Вывод эксперта о необходимости предоставления предпринимателю всего испрашиваемого земельного участка противоречит требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и не соответствует СНиП 2.07.01-89, в соответствии с которым рекомендуемая площадь и размеры земельных участков общетоварных складов составляет 4 кв.м земельного участка на 1 кв.м. склада продовольственных товаров, 3,4 кв.м земельного участка на 1 кв.м. склада непродовольственных товаров. Таким образом, площадь предоставляемого истцу участка должна быть 1 420 кв.м.

Представитель третьего лица в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, проект подписанного между истцом и департаментом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030209:78, общей площадью 1 916 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 95 не был согласован Минимуществом и был возвращен истцу, поскольку необходимо представить документ, обосновывающий предоставление земельного участка площадью 1 916 кв. м для эксплуатации склада.

Судом первой инстанции установлено, что на испрашиваемом земельном участке расположено складское помещение площадью 355,2 кв. м, собственником которого является истец, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 03.12.2008 серия 378645 (т. 1 л.д. 25).

Согласно представленному в материалы дела письму департамента от 10.04.2013 N 59-34/2/3389 земельный участок, расположенный по адресу: ул. Левобережная, 95 с кадастровым номером 61:44:0030209:78, для государственных и муниципальных нужд не резервировался, решение об его изъятии не принималось. На запрашиваемой территории отсутствует красная линия (т. 1 л.д. 29).

Не согласившись с решением министерства, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в согласовании проекта договора аренды земельного участка, выраженного в письме от 25.01.2013 N 19/837, поскольку отсутствие договора аренды земельного участка препятствует заявителю осуществлять предусмотренную законом обязанность оплачивать пользование землей.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действии (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочии на совершение оспариваемых действии (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действии (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, что основанием для предоставления обществу в аренду земельного участка являлось нахождение на нем объекта недвижимого имущества, принадлежащего обществу на праве собственности.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок находится в береговой полосе, что сторонами не оспаривается.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с частью 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков.

Земельные участки, ограниченные в обороте, согласно этой статье не могут предоставляться в частную собственность, за исключением случаев, установленных законом, однако могут быть предметом иных сделок, не предусматривающих прекращения права собственности публичного собственника.

Пункт 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает запрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы, определенной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Совокупное толкование статей 129, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 15, 27 Земельного кодекса Российской Федерации позволило президиуму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.07.2013 N 15824/12 сделать вывод о том, что основным признаком ограничения оборота земельных участков является невозможность их нахождения в частной собственности. Земельные участки в пределах береговой полосы обладают указанным признаком, следовательно, относятся к землям, ограниченным в обороте.

Согласно части 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования.

Статьей 21 Федерального закона от 19.07.2011 "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 246-ФЗ (далее - Закон N 246-ФЗ) статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 3.2, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Статьей 26 Закона N 246-ФЗ содержащиеся в пункте 12 статьи 1 и части 11 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации перечень территорий общего пользования и состав зон рекреационного назначения дополнены береговыми полосами водных объектов общего пользования.

Системный анализ названных норм позволяет сделать вывод о том, что правом на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в пределах береговой полосы, обладает лишь пользователь водного объекта при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Исходя из пункта 8 статьи 1 Водного кодекса Российской Федерации водопользователем является физическое или юридическое лицо, которым предоставлено право пользования водным объектом.

Статьей 9 Водного кодекса Российской Федерации установлено, что физические лица, юридические лица приобретают право пользования поверхностными водными объектами по основаниям и в порядке, которые установлены главой 3 названного Кодекса, согласно нормам которой право пользования водными объектами возникает на основании договора водопользования или решения о предоставлении водного объекта в пользование.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 11 Водного кодекса Российской Федерации на основании договоров водопользования, если иное не предусмотрено частями 2 и 3 указанной статьи, водные объекты, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образовании?, предоставляются в пользование для использования акватории водных объектов, в том числе для рекреационных целей.

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность или аренду земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Предоставление земельного участка в аренду возможно для эксплуатации расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего заявителю.

Исходя из указанного принципа единства правовой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у министерства оснований для отказа в согласовании договора аренды.

Исходя из представленных схем размещения объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, суд не усматривает препятствий в доступе гражданам к водному объекту. Иное не доказано и министерством.

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы министерства о том, что заявителем не доказано, что он вправе получить в аренду земельный участок площадью 1 916 кв. м, имея в собственность объект недвижимого имущества (склад) площадью 355,2 кв. м по следующим основаниям.

Согласно положениям пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации общим правилом определения предельных размеров земельных участков является применение утвержденных норм отвода земель для конкретных видов деятельности. Таким образом, основополагающим является целевой критерий. Площадь, определенная исходя из целевого критерия, подлежит соотнесению с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, а также с фактическим наличием свободного участка соответствующего размера.

Участок соответствующей площадью сформирован и поставлен на кадастровый учет 01.11.2011 с разрешенным видом использования "база отдыха", тогда как фактически на земельном участке находится лишь склад.

В обоснование своей позиции по делу заявитель представил заключение специалиста общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза "ЮФОСЭО" А.А. Твардовского от 19.08.2013 N 615-Э, в котором указано, что спорный земельный участок расположен вдоль береговой линии реки Дон, имеет неправильную форму, в правой части участка расположено нежилое здание, остальная часть участка является незастроенной. Спорный земельный участок используется совместно со смежным земельным участком, собственником которого является общество. К нежилому зданию через смежный земельный участок подходят инженерные коммуникации (водоснабжение, теплоснабжение, канализация). Использование спорного земельного участка без использования смежного земельного участка не представляется возможным. Спорный земельный участок не имеет прямого выхода к автодороге, доступ на него возможен лишь со стороны смежного земельного участка или со стороны реки Дон. Уменьшение площади земельного участка затруднит использование склада, не позволит использовать вновь образованный участок в качестве самостоятельного, не будет обеспечен прямой доступ с дороги общего пользования. Площадь спорного земельного участка является достаточной и необходимой для его комплексного использования со смежным земельным участком.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. О назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.

Согласно статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, которое подлежит исследованию наряду с другими доказательствами по делу с учетом принципа состязательности сторон в арбитражном процессе, порядка предоставления и раскрытия сторонами доказательств, их опровержения и оценки судом в конкретном деле.

По ходатайству общества определением Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2014 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" Поляковой Татьяне Витальевне и Ефремовой Дарье Владимировне (344029, Ростов-на-Дону, улица Металлургическая, 102/2, офис 308) (т. 2 л.д. 50-52).

На разрешение экспертам поставлены следующие вопросы: определить площадь земельного участка, необходимой для эксплуатации здания склада, литер "Е", площадью 355,2 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 95, с кадастровым номером 61:44:0030209:78, общей площадью 1961 кв. м; необходим ли весь земельный участок кадастровый номер 61:44:0030209:78 для эксплуатации здания склада, литер "Е", либо его часть. Если необходима для эксплуатации часть земельного участка, то указать, в какой площади.

Согласно выводам экспертного заключения от 10.09.2014 N 0474/3, в соответствии с градостроительными, строительными, техническими нормами и правилами, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания склада, литер "Е", площадью 355,2 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: г. Ростов-Дон, ул. Левобережная, 95, с кадастровым номером 61:44:0030209:78, с учетов фактического расположения, составляет 1916 кв. м (т. 2 л.д. 142-144).

Ответчиком не доказано отсутствие необходимости площади озеленения участка для нормальной эксплуатации склада с учетом местоположения объекта вблизи береговой линии.

Таким образом, у министерства отсутствуют основания для отказа в согласовании подписанного сторонами договора аренды в установленных границах в связи со значительным превышением площади испрашиваемого земельного участка по отношению к площади объекта недвижимого имущества, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Довод ответчика о том, что вывод эксперта о необходимости предоставления предпринимателю всего испрашиваемого земельного участка противоречит требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и не соответствует СНиП 2.07.01-89, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции. Заключение эксперта является обоснованным, выводы сделаны на основании представленных документов. Процессуальным законодательством установлены особые правила оспаривания результатов проведенной по делу судебной экспертизы. Так, в силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что ответчик о назначении по делу повторной экспертизы ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции ходатайств не заявлял, доказательств наличия пороков в выводах экспертов не представил.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании заявителем норм материального и процессуального права. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.10.2014 по делу N А53-7589/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

М.Г. Величко Н.В. Ковалева