Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2015 г. N 13АП-28749/14

г. Санкт-Петербург

02 февраля 2015 г.

Дело N А56-38200/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: Некрасов В.К. доверенность от 17.06.2014 г.

от ответчиков: 1) Табала Д.Н. доверенность от 31.12.2014 г., Коршунова Н.В. доверенность от 12.01.2015 г., 2) Гаврилова С.А. доверенность от 12.01.2015 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-28749/2014) ООО "Промышленные территории"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2014 г. по делу N А56-38200/2014 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску ООО "Промышленные территории"

к 1) Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 2) Комитету по управлению городским имуществом

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Промышленные территории" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН") и Комитету по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения 1Н площадью 273,6 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 18, лит. А, ссылаясь на то, что данная рыночная цена, определенная в размере 25 300 000 руб. в Отчете об оценке рыночной стоимости от 25.03.2014 г., выполненным ГУП ГУИОН, является недостоверной, поскольку в Отчете об оценке рыночной стоимости от 18.06.2014 г., составленном ООО "Центр налоговых экспертиз и аудита" рыночная стоимость объекта определена в размере 18 350 000 руб.

Решением суда от 09.10.2014 г. в удовлетворении иска отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение от 09.10.2014 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования Общества, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу.

По мнению присутствовавших в судебном заседании представителей ответчиков, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора N 03-А101019 от 22.10.2009 г., заключенного с КУГИ, Общество является арендатором нежилого помещения 1Н площадью 273,6 кв.м. с кадастровым N 78:31:0001199:2450, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 18, лит. А.

Пунктом 1.3. договора установлен срок его действия до 21.10.2019 г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

22.04.2014 г. Общество обратилось в КУГИ с заявлением о намерении реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения, ссылаясь на положения Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Распоряжением КУГИ N 624-рз от 29.04.2014 г. "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, улица Чайковского, д. 18, литера А, пом. 1Н" определен способ приватизации Обществом данного помещения - продажа государственного имущества по преимущественному праву приобретения, а также определена цена продажи в размере 25 300 000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости N 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014 г., выполненным ГУП ГУИОН.

Общество, ссылаясь на наличие у него права обжалования в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (подпункт 2 пункта 8 и пункт 4.1. статьи 4 Закона N 159-ФЗ), обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Общества, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Как следует из статьи 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Довод Общества о том, что основанием считать установленную в Отчете N 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014 г. рыночную стоимость объекта недостоверной является Отчет N 68/О от 18.06.2014 г., согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 23.05.2014 г. без учета НДС составляет 18 350 000 руб., не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку предметом настоящего дела является определение достоверности Отчета N 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014 г., а не Отчета N 68/О от 18.06.2014 г. Кроме того, Отчет N 68/О от 18.06.2014 г. выполнен по состоянию на иную дату, чем Отчет N 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014 г., а именно по состоянию на 23.05.2014 г., то есть фактически является несопоставимым с Отчетом N 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014 г., выполненным по состоянию на 12.03.2014 г.

Таким образом, Отчет N 68/О от 18.06.2014 г. не является допустимым доказательством в подтверждение недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности установлен определенный механизм проверки отчетов об оценке рыночной стоимости, а именно: проведение экспертизы отчета в соответствующей саморегулируемой организации оценщиков, по итогам которой составляется экспертное заключение. Именно такое экспертное заключение должно считаться надлежащей формой доказывания достоверности (недостоверности) оспариваемого отчета.

Не представив допустимых доказательств в подтверждение недостоверности Отчета N 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014 г., Общество вместе с тем ссылается на недочеты в указанном отчете.

В апелляционной жалобе Общество отмечает, что Отчет N 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014 г. не соответствует принципу проверяемости на том основании, что указанные в Отчете сведения об источниках информации не позволяют идентифицировать эти источники информации.

Апелляционный суд не принимает данный довод в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития N 254 от 20.07.2007 г. (далее - ФСО N 3) в тексте отчета должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. На стр. 31 Отчета ГУП "ГУИОН" указано, что при подготовке отчетов оценщиком была использована информация о сделках и предложениях по объектам нежилого фонда, собираемая в процессе мониторинга рынка объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга и представленная на сайте НП СРОО "Сообщество профессионалов оценки".

Кроме того, в представленных в Отчете N 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014 г. на стр. 33 и стр. 42 таблицах "Описание объектов сравнения" представлена информация о непосредственных источниках информации по объектам аналогам, включающая наименование источников информации и контактные телефоны. Копии материалов и распечаток в соответствии с п. 10 ФСО N 3 требуются только в случае, если в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована использованная в отчете информация.

Таким образом, вся требуемая законодательством информация об объектах аналогах в Отчете ГУП "ГУИОН" представлена.

Учет обременения объекта оценки действующим договором аренды при проведении оценки с целью определения цены выкупа в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ противоречит действующему законодательству, разъяснениям государственных органов (письмо Минэкономразвития от 24.05.2011 г. N д06-2607), а также сложившейся судебной практике, согласно которой определение рыночной стоимости имущества в целях его приобретения арендатором в порядке Федерального закона N 159-ФЗ с учетом обременения правом аренды этого же арендатора противоречит требованиям ст. 3 указанного Закона и приводит к необоснованному занижению цены имущества, которое приобретается при отсутствии иных претендентов.

Таким образом, Отчет N 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014 г. выполнен в полном соответствии с действующим законодательством, сложившейся практикой и Заданием на оценку, представленном на стр. 66 Отчета N 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014 г., согласно п. 11 которого при определении рыночной стоимости объекта оценки обременения объекта оценки договорами аренды не учитываются.

Довод истца о том, что объекты сравнения были выбраны на даты, отстоящие от даты оценки на полгода и более, не принимается судом апелляционной инстанции в связи со следующим.

Четыре из десяти аналогов сравнительного подхода и семь из десяти аналогов доходного подхода представлены на рынке менее чем за полгода до даты оценки. Кроме того, законодательство не устанавливает никаких требований к сроку, на который информация по объектам аналоги может отстоять от даты оценки.

Более того, в соответствии с п. 19 Федерального стандарта оценки "Общие приятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1),утвержденного приказом Минэкономразвития N 256 от 20.07.2007 (далее - ФСО N 1) оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, происшедших после даты оценки.

В соответствии с информацией, приведенной на стр. 8 Отчета, процесс оценки рыночной стоимости Объекта оценки происходил в период с 12 марта 2014 по 25 марта 2014.

Первым этапом оценки было обследование Объекта оценки, которое проводилось 12.03.2014 г. Сбор данных по объектам аналогам объективно проводился после даты осмотра, поэтому, в соответствии с информацией, приведенной на стр. 26 Отчета ГУП "ГУИОН", оценщик в качестве информации по объектам аналогам использовал информацию, собираемую в процессе мониторинга рынка недвижимости Санкт-Петербурга и представленную на сайте НП СРОО "Сообщество профессионалов оценки". Указанная информация собирается в течение квартала, обрабатывается и предоставляется в базу в начале квартала, следующего за кварталом, в течение которого эта информация собиралась.

Таким образом, оценщик объективно мог в процессе оценки использовать только информацию, отстоящую от даты оценки на три месяца и более. В Отчете на стр. 34 и на стр. 43 представлены корректировки на время (дату) продажи. Корректировки сделаны в соответствии с анализом рынка объекта оценки, представленным на стр. 55 - 58 Отчета. Алгоритм расчета корректировки "представлен на стр. 61-62 Отчета. Корректировка проводилась на основе информации об изменении цен продаж, и цен аренды, приведенной в обзоре состояния рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Таким образом, все использованные при проведении оценки объекты - аналоги были обоснованно откорректированы на отличие их даты от даты оценки.

Ссылка истца на то, что в Отчете N 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014 г. не указаны факторы, которые, по его мнению, отрицательно влияют на потенциал оцениваемого Объекта, не принимается судом апелляционной инстанции.

Объект оценки расположен в подвале и объективно не может иметь витринных окон, характерных для торговых объектов, расположенных на первых этажах. Кроме того, существующие у Объекта оценки окна достаточны как для обеспечения инсоляцией размещенного в нем ресторана, так и для размещения в этих окнах необходимой рекламы, о чем свидетельствуют фотографии, представленные на стр. 13 Отчета.

На фотографиях ближайшего окружения Объекта оценки, представленным на стр. 12-13 Отчета ГУП "ГУИОН" видно, что парковка в непосредственном окружении Объекта оценки существует и достаточна для функционирования в Объекта оценки предприятия торговли или общепита.

Неверной также является ссылка истца на то, что при подготовке Отчета N 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014 г. были использованы объекты аналоги, значительно отличающиеся от Объекта оценки по площади, что, по его мнению, привело к завышению рыночной стоимости.

В действительности при проведении оценки были использованы как объекты аналоги, площадь которых больше площади Объекта оценки, так и объекты - аналоги, площадь которых меньше площади Объекта оценки.

Все отличия площади объектов аналогов от площади Объекта оценки объективно учтены соответствующими корректировками, представленными на стр. 35 - 37 и на стр. 44 - 46 Отчета ГУП "ГУИОН". Алгоритм расчета корректировки представлен на стр. 58-63 Отчета.

При определении корректировки на площадь использованы значения коэффициентов площади, полученные в процессе ежеквартального мониторинга рынка недвижимости Санкт-Петербурга. В соответствии с указанным выше алгоритмом к удельным стоимостям и арендным ставкам объектов, площадь которых превышает площадь Объекта оценки, применены повышающие коэффициенты, а к ценам объектов, площадь которых меньше площади Объекта оценки - понижающие. В соответствии с тем, что все используемые при проведении оценки коэффициенты получены на основании объективных статистических исследований рынка, полученная в результате расчета стоимость отражает реальную рыночную стоимость Объекта оценки.

Таким образом, все представленные истцом замечания к Отчету N 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014 г. являются необоснованными и необъективными.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Отчет N 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014 г., выполненный ГУП ГУИОН, не противоречит нормам Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, а также нормам действующего законодательства Российской Федерации, надлежащих доказательств обратного не представлено.

Возражения истца относительно сведений, которые были указаны в данном Отчете, были исследованы и обоснованно отклонены судом первой инстанции.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для пересмотра указанной в Отчете N 31-8-0168(102)-2014 от 25.03.2014 г. величины рыночной стоимости выкупаемого объекта по смыслу пункта 2 пункта 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.

Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09 октября 2014 года по делу N А56-38200/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина