Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2015 г. N 07АП-12985/14

г. Томск

5 февраля 2015 г.

Дело N А45-14694/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 05.02.2015.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Павлюк Т. В.

судей: Скачковой О. А.

Ходыревой Л. Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дмитриевой Ю.А.

при участии:

от заявителя: Кондратов А.Ф., решение от 16.10.2012, паспорт; Мачкалян С.С., представитель по доверенности от 11.06.2013, паспорт;

от заинтересованного лица: без участия(извещен);

от третьих лиц:

Администрация Леснополянского сельсовета Коченевского района Новосибирской области: Голиков А.Е., представитель по доверенности от 22.09.2014, паспорт;

Коченевское районное потребительское общество: Ярыгин В.Н., представитель по доверенности от 19.11.2012, паспорт;

Нечеухина Г.М: Мозгунов Р.А., представитель по доверенности от 24.10.2014, паспорт;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

администрации Леснополянского сельсовета Коченевского района Новосибирской области (07АП-12985/14)

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17.11.2014

по делу N А45-14694/2014 (судья И.В. Попова)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "КФХ Квант" (ОГРН 1025404351422, ИНН 5433149137)

к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

третьи лица: 1) администрация Леснополянского сельсовета Коченевского района Новосибирской области; 2) Коченевское районное потребительское общество, 3) Нечеухин Г.М.

о признании незаконным отказа в государственной регистрации здания магазина, расположенного по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, ст. Лесная Поляна, ул. Переездная, 4; обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание магазина,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КФХ Квант" (далее - заявитель, общество, ООО "КФК Квант") обратилось в арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - регистрирующий орган, Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации здания магазина, расположенного по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, ст. Лесная Поляна, ул. Переездная, 4; обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание магазина.

К участию в деле привлечены третьи лица: 1) администрация Леснополянского сельсовета Коченевского района Новосибирской области; 2) Коченевское районное потребительское общество, 3) Нечеухин Г.М.

Решением суда от 17.11.2014 (резолютивная часть решения объявлена 11.11.2014) требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, Администрация в апелляционной жалобе просит его отменить, вынести новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных требований. Апелляционная жалоба мотивирована неправильным применением норм процессуального и материального права.

Более подробно доводы изложены непосредственно в жалобе.

Заявитель в отзыве, представленном в суд в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представители в судебном заседании доводы апелляционной жалобы отклонили, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

От иных лиц участвующих в деле, отзыв на апелляционную жалобу в соответствии со статьей 262 АПК РФ не поступил.

В судебном заседании представитель Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, приведенным в жалобе.

Представитель Коченевское районное потребительское общество полагал доводы апелляционной жалобы обоснованными, а решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

Представитель Нечеухин Г.М. доводы апелляционной жалобы отклонил, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения

В соответствии со статьей 123, 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие заинтересованного лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что 27 ноября 2013 года общество с ограниченной ответственностью "КФХ Квант" обратилось в Коченевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - заинтересованное лицо, регистрирующий орган) с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание магазина, 1970 года постройки расположенное по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, ст. Лесная поляна, улица Переездная, 4, изложенный в сообщении от 09.06.2014 N 54-54- 12/020/2013-47, незаконным.

09 июня 2014 года решением регистрирующего органа, изложенным в сообщении N 54-54-12/020/2013-47, было отказано в проведении государственной регистрации права по основаниям: правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие названного федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно обжалуемому решению об отказе в регистрации от 09.06.2014 государственная регистрация перехода права собственности может быть осуществлена на основании заявления о праве собственности ЗАО "Лесная поляна" и на переход права к ООО "КФХ Квант".

Вышеназванное решение заинтересованного лица об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество послужило основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с заявлением о признании решения незаконным и обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию права собственности за обществом на недвижимое имущество.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности отказа Управления, указал, что акт приема - передачи имущества и договор купли-продажи являются основаниями для государственной регистрации перехода права, технический паспорт содержит сведения о недвижимом имуществе.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).

В пунктах 1, 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ указано, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статья 17 Закона N 122-ФЗ). В статье 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрены основания для отказа в государственной регистрации прав, к которым относятся, в том числе, непредставление документов, необходимых в соответствии с настоящим федеральным законом для государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела, решением арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-4713/2009 установлен факт приобретения заявителем на основании договора купли-продажи N 50 от 04.12.2003 здания магазина, 1970 года постройки, расположенного по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, ст. Лесная поляна, ул. Переездная, 4 и сохранения здания магазина в неразобранном состоянии. При этом судом установлено, что 04.08.2003 на основании постановления о передаче арестованного имущества на реализацию, вынесенного судебным приставом-исполнителем Коченевского ПССП Новосибирской области в рамках сводного исполнительного производства N 3865-2-03\285, в счет недоимки по налогам в бюджет было передано на реализацию в специализированную организацию имущество должника - ЗАО "Лесная поляна" в соответствии с перечнем, указанным в данном постановлении.

04.12.2003 между поверенным Российского фонда федерального имущества в лице Сибирского межрегионального отделения - ООО "Правопорядок и К", действующим в соответствии с договором поручения N ДП-03\5435 от 05.02.2003, с одной стороны, и ООО "КФХ "Квант", с другой стороны, заключен договор купли-продажи арестованного имущества ЗАО "Лесная поляна" N 50, в числе которого значатся "строительные материалы, получаемые в результате разбора здания магазина стоимость. 4 500 рублей", при этом обязанность разбора возлагалась на покупателя - ООО "КФХ "Квант".

В связи с принятием ООО "КФХ "Квант" решения о разборе на строительные материалы здания магазина, приобретенного по договору от 04.12.2003 N 50, заявитель 07.02.2005 уведомил администрацию Леснополянского сельсовета Коченевского района Новосибирской области о подготовительных работах, предпринятых для разбора здания магазина. В ответ на указанное уведомление администрация Леснополянского сельсовета направила в адрес заявителя письмо с просьбой не подвергать сносу здание магазина в связи с большой социальной значимостью этого объекта для жителей поселка Лесная поляна ввиду отсутствия возможности приобретать продукты питания и товары первой необходимости в случае его сноса. Учитывая указанную просьбу администрации Леснополянского сельсовета, ООО "КФХ "Квант" было принято решение о сохранении здания магазина для использования по его прямому назначению, в результате чего у заявителя возникла необходимость в оформлении технических и правоустанавливающих документов на здание.

Из ответа ОССП Коченевского района УФСС по Новосибирской области от 20.05.2008, куда обратился заявитель с запросом о приобретении здания по договору от 04.12.2003 N 50 в виде строительных материалов с последующим его разбором, следует, что разбор здания фактически не производился.

Из справки, выданной главой администрации Леснополянского сельсовета 27.07.2008 в её совокупности с постановлением администрации Леснополянского сельсовета N 104 от 03.07.2008 "Об упорядочении адресного хозяйства", следует, что здание магазина находится в работоспособном состоянии и ему присвоен почтовый адрес: Новосибирская область, Коченевский район, ст. Лесная поляна, ул. Переездная, 4.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что здание магазина, расположенного по указанному адресу, приобретенное заявителем по договору купли-продажи от 08.12.2003 N 50 в виде строительных материалов, разбору (сносу) не было подвергнуто и в настоящее время на него ОГУП "Техцентр по НСО" 24.09.2008 выдан план объекта с присвоением инвентарного номера 178.

При таких обстоятельствах, доводы апеллянта о том, что по договору купли-продажи были переданы строительные материалы, а не здание магазина, признаются необоснованными, противоречащими фактическим обстоятельствам дела, верно установленным судом первой инстанции.

Судом также установлено, что часть здания магазина используется Коченевским райпо, а часть здания передано в аренду, что подтверждается договором аренды N 17 от 18.03.2013 г.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-25491/2012 Коченевскому районному потребительскому обществу отказано в признании права собственности в силу приобретательской давности на одноэтажное нежилое помещение магазина "Товары повседневного спроса", находящегося по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, ч. Лесная поляна, ул. Переездная дом N 4, общей площадью 119, 4 кв. м, инвентарный номер 178/000:001.

Как следует из материалов дела, деятельность продавца ЗАО "Лесная поляна" прекращена в связи с его ликвидацией, завершения конкурсного производства 18.12.2006, о чем МИФНС России N 4 по Новосибирской области 18.12.2006 внесена запись в единый государственный реестр юридических лиц.

Из материалов дела усматривается, заявителем в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости были представлены - договор купли - продажи N 50 от 04.12.2003 г. акт приема-передачи N 50 от 04.12.2003 г., решение арбитражного суда от 27.05.2009 г., платежное поручение о перечислении денежных средств по договору за приобретение имущества.

Оценив представленные документы и учитывая вышеизложенные фактические обстоятельства, судебная коллегия считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что представленные на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям статьи 18 Закона N 122-ФЗ, акт приема - передачи имущества и договор купли-продажи являются основаниями для государственной регистрации перехода права, технический паспорт на объект от 14.06.1979 содержит сведения о недвижимом имуществе, его описании, адресе и наименовании, основания для истребования у заявителя дополнительных документов у регистрирующего органа отсутствовали.

Передача имущества в данной форме является сделкой. Поэтому для регистрации перехода права собственности на имущество в регистрационную службу должны обратиться обе стороны сделки. Между тем, одна из сторон сделки ликвидирована.

Учитывая отсутствие в законе порядка регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае ликвидации второй стороны по сделке, а также соответствие рассматриваемой сделки по передаче имущества требованиям закона, к таким отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Следовательно, на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации иски предъявляются к стороне по сделке, а в случае ликвидации продавца покупатель вправе защищать свои права по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Таким образом, ООО "КФК Квант" в силу изложенного, правомерно избрало способ защиты своих прав, обратившись первоначально в регистрирующий орган за государственной регистрацией, впоследствии обжаловав отказ в суд.

В соответствии со статьями 6, 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации решение вопроса о государственной регистрации сделки, перехода права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения одной стороной от регистрации (ликвидации другой стороны) отнесено к исключительной компетенции суда.

Поскольку деятельность прежнего владельца недвижимости прекращена, то ответчиком по требованию о государственной регистрации перехода права собственности является Росреестр как орган, на который возложена обязанность совершения государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доводы апеллянта о том, что договор считается ничтожным, поскольку заключен с нарушением положений Федерального закона "О исполнительном производстве" N 119-ФЗ, признаются также необоснованными, поскольку представленные в дело доказательства в их совокупности позволяют установить, что спорное имущество приобретено заявителем по сделке, не признанной недействительной; имущество находится в фактическом владении заявителя, каких-либо споров о праве в отношении указанного имущества либо правопритязаниях на него иных лиц не имеется.

По договору купли-продажи свои обязанности стороны исполнили в полном объеме, совершение сделки подтверждается материалами дела.

Не представление заявлений на подтверждение права собственности на имущество и на переход права собственности не может свидетельствовать о безусловной необходимости представления этих документа для государственной регистрации права заявителя на недвижимое имущество, учитывая, что общество не располагает такими документами.

В связи с ликвидацией ЗАО "Лесная поляна", от которого перешло право на спорное имущество к заявителю, исключена возможность предоставления им документов, таких как, заявление о государственной регистрации права собственности и перехода права, правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, учредительных документов.

В силу абзаца третьего пункта 2 статьи 6 Закона N 122-ФЗ ранее возникшее право подлежало регистрации при государственной регистрации перехода права.

Однако в связи с ликвидацией продавца, не успевшего зарегистрировать свое право собственности, соблюсти последовательность действий, предусмотренную названным Законом, не представляется возможным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что продавцом по договору выступает ООО "Правопорядок и К", не опровергает выводы суда о том, что право на недвижимое имущество у ЗАО "Лесная поляна" и до принятия Закона N 122-ФЗ. В данном случае ООО "Правопорядок и К" выступает специализированной организацией, которой реализовывалось имущество должника - ЗАО "Лесная поляна" в соответствии с перечнем, указанным в постановлении о передаче арестованного имущества на реализацию, вынесенного судебным приставом-исполнителем Коченевского ПССП Новосибирской области в рамках сводного исполнительного производства N 3865-2-03\285.

Таким образом, проанализировав изложенные выше правовые нормы и исследовав обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о необоснованном отказе обществу в государственной регистрации права собственности спорного имущества.

Учитывая изложенные фактические обстоятельства рассматриваемого спора, отсутствие спора о праве на имущество, заявленное к государственной регистрации, оценив в совокупности и взаимосвязи, представленные в материалы настоящего дела доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что отказ регистрирующего органа фактически лишает возможности общества надлежащим образом оформить принадлежащее ему право собственности на имущество и препятствует реализации обществом принадлежащих ему правомочий собственника.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически повторяют доводы, приведенные Управлением в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции. Ссылки на судебные акты не принимаются, поскольку не опровергают обоснованных выводов суда. Доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих сделать вывод о неправомерности принятого судебного акта апелляционная инстанция не усматривает.

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судебные расходы судом апелляционной инстанции не распределяются, так как в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17.11.2014 по делу N А45-14694/2014, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Павлюк Т. В.

Судьи

Скачкова О. А. Ходырева Л. Е.