Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2015 г. N 15АП-297/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 мая 2015 г. N Ф08-2982/15 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

15 февраля 2015 г.

дело N А32-17012/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ильенко А.О.,

при участии:

от ответчика - Горячкин Александр Владимирович по доверенности от 01.07.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Макаревич Натальи Владимировны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2014 по делу N А32-17012/2014

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к индивидуальному предпринимателю Макаревич Наталье Владимировне

о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка,

принятое судьей Назыковым А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация г. Краснодара, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Макаревич Наталье Владимировне (далее - ИП Макаревич Н.В., ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2012 N 4300019676, обязании предпринимателя возвратить администрации земельный участок общей площадью 3500 кв.м., расположенный в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара по ул. Автолюбителей, 6/2, кадастровый номер 23:43:0427001:97, путем его освобождения от металлического забора и асфальтового покрытия и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2014 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды, выразившееся в невыполнении условия об обращении за получением разрешения на строительство в установленный договором срок. Ответчик не доказал, что обращение за разрешением на строительство в срок до 01.12.2013 было объективно невозможным.

Не согласившись с данным судебным актом, ИП Макаревич Н.В. обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда от 14.11.2014 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает, что требование о расторжении договора аренды, обусловленное нарушением срока обращения за получением разрешения на строительство, является несоразмерным, поскольку допущенное нарушение не исключает возможности своевременного строительства здания детского сада (до 01.06.2017). Суд не установил приведет ли нарушение сроков получения разрешения на строительство к невозможности соблюдения сроков строительства.

Как следует из материалов дела, между администрацией и ИП Макаревич Н.В. 27.12.2012 заключен договор аренды N 4300019676 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:97, площадью 3 500 кв.м, расположенного по адресу: Карасунский внутригородской округ г. Краснодара, ул. Автолюбителей, 6/2.

Согласно п. 6.1 договора срок действия договора аренды определенен с 27.12.2012 по 27.12.2017.

В пункте 4.1.4 договора установлена обязанность арендатора по обеспечению строительства на земельном участке детского сада.

Пунктом 9.1 договора в качестве особого условия предусмотрена обязанность арендатора в срок не позднее 01.12.2013 обратиться за получением разрешения на строительство объектов в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3.2.3 предусмотрена возможность одностороннего отказа от исполнения договора при нарушении его условий: неисполнение арендатором подпункта 4.1.4 договора; неиспользование земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен договором.

Администрация 13.03.2014 в адрес ответчика направила уведомление о прекращении действия договора аренды земельного участка и необходимости освобождения земельного участка и передачи его администрации путем подписания соответствующего акта.

Поскольку земельный участок ответчиком не освобожден, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал свою правовую позицию по делу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена возможность согласования сторонами случаев, при которых расторжение договора может быть осуществлено в судебном порядке по требованию одной из них.

Требование об изменении или о расторжении договора, в силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (статья 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0427001:97 предоставлен ответчику для строительства детского сада (п. 1.3 договора от 27.12.2012 N 4300019676).

В качестве особого условия договора в пункте 9 предусмотрена обязанность арендатора в срок не позднее 01.12.2013 обратиться за получением разрешения на строительство.

Согласно пункту 3.2.4 договора он может быть расторгнут по инициативе арендодателя, в том числе, в случае несоблюдения арендатором особых условий, предусмотренных разделом 9 договора.

В силу пункта 3.2.3 договора неисполнение арендатором условия об обеспечении строительства на земельном участке детского сада является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора.

В кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:97 указан вид его разрешенного использования - для строительства детского сада.

В силу изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие договора аренды об обращении арендатора в срок до 01.12.2013 за получением разрешения на строительства является существенным.

В январе, феврале 2014 года администрацией проведен осмотр земельного участка, предоставленного по договору аренды от 27.12.2012 N 4300019676, о чем составлены акт от 13.01.2014 N 125 и 27.02.2014 N 561. В ходе осмотра установлено, что земельный участок огражден, свободен от зданий, строений и сооружений. Часть земельного участка заасфальтирована, расположен автотранспорт.

По информации Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара разрешение на строительство детского сада на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0427001:97 не выдавалось. ИП Макаревич Н.В. за выдачей градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство объекта не обращалась (письмо от 17.01.2014 N 29/287).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды земельного участка.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что требование о расторжении договора аренды, обусловленное нарушением срока обращения за получением разрешения на строительство, является несоразмерным, поскольку допущенное нарушение не исключает возможности своевременного строительства здания детского сада (до 01.06.2017), не принимается апелляционным судом.

Договор аренды земельного участка для строительства здания детского сада заключен 27.12.2012, за получением градостроительного плана земельного участка с целью последующего получения разрешения на строительство предприниматель обратилась только 10.01.2014, отказ департамента от 21.01.2014 в выдаче градостроительного плана обжалован ответчиком в судебном порядке только 04.06.2014.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт непринятия арендатором своевременных мер, направленных на получение разрешения на строительство в установленный договором аренды срок.

Учитывая длительное бездействие арендатора по исполнению условий п. 9.1 договора аренды, отсутствие у ИП Макаревич Н.В. разрешения на строительство детского сада и непредставление доказательств разработки проектной документации, основания полагать, что строительство может быть завершено в установленный срок, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Согласно общим началам гражданского законодательства и исходя из принципа добросовестности при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации); никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Неправомерные и недобросовестные действия в силу общих начал и смысла гражданского законодательства не подлежат судебной защите.

В данном случае договор аренды от 27.12.2012 N 4300019676 заключен администрацией для строительства объекта социального значения - детского сада, включение в договор определенных сроков получения разрешения на строительство обусловлено необходимостью завершения строительства в установленный срок и направлено на решение вопросов местного значения.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Из материалов дела усматривается, что 24.01.2014 администрация обратилась с письмом к ИП Макаревич Н.В., в котором сообщила о неисполнении арендатором пункта 9.1 договора о необходимости обращения в срок до 01.12.2013 за получением разрешения на строительство и указала на необходимость устранения данного нарушения.

Поскольку нарушение условий договора арендатором не устранено, администрация обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды. Следовательно, досудебный претензионный порядок разрешения спора администрацией соблюден.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2014 по делу N А32-17012/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Н.Н. Мисник О.Х. Тимченко