Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2015 г. N 01АП-8456/14

г. Владимир

13 февраля 2015 г.

Дело N А79-3795/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.С.,

судей Насоновой Н.А., Назаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юрат" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.10.2014 по делу N А79-3795/2014, принятое судьёй Цветковой С.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "Юрат", Россия, г. Чебоксары (ОГРН 1022101268265, ИНН 2129014405), к обществу с ограниченной ответственностью "Удача", г. Чебоксары (ОГРН 1042129000286, ИНН 2129052489), при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, г. Чебоксары, о взыскании 5 717 872 руб. 14 коп.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца (заявителя) - общества с ограниченной ответственностью "Юрат" - Данилов В.В. по доверенности от 12.01.2015 (сроком действия 3 года);

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Удача"- Виноградова Л.Е. по доверенности от 02.02.2015 (сроком действия до 31.12.2015);

от третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике- полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом (уведомление N 11755).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Юрат" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Удача" о взыскании 5 717 872 руб. 14 коп. убытков, составляющих разницу между ценой 1 кв.м площади нежилого помещения, указанного в заключенном сторонами предварительном договоре N А1-3-2Н от 18.08.2008, и рыночной стоимостью такого имущества на момент продажи ответчиком помещения иному лицу, пропорционально доходу, полученному ответчиком от реализации оплаченной истцом площади. Исковые требования обоснованы следующим.

Иск обоснован статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован причинением убытков вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по предварительному договору купли-продажи от 18.08.2008 N А1-3-2Н.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Решением от 22.10.2014 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Юрат" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании пунктов 1, 3, 4 части 1, пункта 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального и норм процессуального права.

Оспаривая законность принятого решения, заявитель указывает, что на 01.10.2010 ответчик не имел возможности передать истцу объект в виду того, что строительство дома по адресу: ул. Р. Люксембург, д.2 завершено не было, что является свидетельством фактического отсутствия у ответчика объекта строительства на момент возникновения обязательства по его передаче истцу.

Истец полагает, что правомерно воспользовался правом, сообщив ответчику об утрате интереса к дальнейшему исполнению обязательств, а также просил ответчика возвратить сумму, уплаченную по предварительному договору.

По мнению заявителя, реализация данного права не может лишать истца права на компенсацию всех убытков, причиненных ему ответчиком в связи с ненадлежащим исполнением им своих обязательств по предварительному договору от 18.08.2008.

Считает, что на момент уведомления истцом ответчика об утрате интереса к исполнению договора и предъявления требования о возврате предварительной оплаты по договору, отдельное помещение подвала, которое являлось предметом предварительного договора N А1-3-3Н от 18.08.2008, у ответчика отсутствовало, по причине его объединения с другим помещением.

ООО "Удача" в отзыве отклонило доводы жалобы, указав, что выводы истца противоречат собственной позиции и нормам права, на которые он ссылается.

Считает, что из системного толкования пункта 5 постановления от 11. 07.2011 N 54 очевидно, что право на предъявление убытков в случае отсутствия недвижимого имущества возникает только в том случае, если покупатель потребовал от продавца передачи данного имущества, но оно не было передано в силу изложенных обстоятельств.

Отмечает, что судом первой инстанции правомерно отклонены исковые требования, поскольку в связи с вводом спорного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию в момент уведомления истцом ответчика об утрате интереса к исполнению договора, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имелось.

Акцентировало внимание суда на то, что отказ от исполнения договора мотивирован утратой интереса к нему, а не в связи с отсутствием объекта, а также на то, что истец договорную сумму в полном объеме не оплатил, а передача части подвала договором не предусмотрена.

Указало на недоказанность истцом размера убытков, объект отчужден иному лицу, однако в договоре купли-продажи цена 1 кв.м не зафиксирована, но она не может быть аналогичной за 1 кв.м площади первого этажа и 1 кв.м площади подвала.

Просило оставить судебный акт в силе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.10.2013 по делу N А79-5544/2013 удовлетворен иск ООО "Юрат" к ООО "Удача" и ООО "Суварстрой" о взыскании в солидарном порядке 4 693 218 руб. 90 коп., судом установлено следующее.

Между ООО "Удача" (продавцом) и ООО "Юрат" (покупателем) 18.08.2008 заключен предварительный договор купли-продажи N А1-3-2Н, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи нежилого помещения, не завершенного строительством (далее - основной договор), с условным номером N 2Н, расположенного в подвальном этаже 203-квартирного 9 - 11 - этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: г. Чебоксары, пос. Альгешево, поз. 3, в микрорайоне "Альгешево-1" юго-восточнее пересечения ул. Р. Люксембург и Канашского шоссе, общей площадью по проекту ориентировочно 1060 кв. м (пункт 1.1 предварительного договора).

Пунктами 1.2 и 2.2 предварительного договора установлено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта не позднее месяца с момента ввода многоквартирного строящегося жилого дома по строительному адресу: г. Чебоксары, пос. Альгешево, поз. 3, в микрорайоне "Альгешево-1" юго-восточнее пересечения ул. Р. Люксембург и Канашского шоссе с условным номером N 2Н, но не позднее 01 октября 2010 года. До указанной даты продавец обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении объекта.

Ориентировочная цена объекта определена пунктом 1.2 предварительного договора и составляет 10 600 000 руб. или 10 000 руб. за 1 кв. м (пункт 3.1 предварительного договора).

Пунктом 3.1 предварительного договора установлено, что указанная цена является приблизительной и меняется продавцом в зависимости от инфляционных процессов, изменения цен на энергоресурсы и строительные материалы, увеличения расходов на природоохранные мероприятия, иных ценообразующих факторов, определенных рыночными ценами, действующими на дату платежа. Уведомление покупателя об изменении цен осуществляется продавцом не позднее чем за 3 календарных дня путем направления покупателю информационного письма.

Порядок оплаты цены сделки предусмотрен пунктом 3.2 договора, в соответствии с которым:

- в срок до 08.09.2008 покупатель вносит 500 000 руб. Стоимость выкупленной части площади объекта фиксируется, изменению не подлежит и отражается в дополнительных соглашениях, подписанных сторонами;

- в срок до 13.09.2008 покупатель вносит 2 680 000 руб., что соответствует 268 кв. м нежилого помещения N 2Н. Стоимость выкупленной части площади объекта фиксируется, изменению не подлежит и отражается в дополнительных соглашениях, подписанных сторонами;

- 2120000 - в срок до 25.06.2009 оплачивается покупателем ежемесячно равными платежами в размере 212 000 руб. до 25-го числа текущего месяца, что в итоге соответствует 212 кв. м нежилого помещения N 2Н. Стоимость выкупленной части площади объекта фиксируется, изменению не подлежит и отражается в дополнительных соглашениях, подписанных сторонами;

- оставшуюся невыкупленную площадь объекта покупатель имеет право оплатить любым способом в срок до 01.07.2010.

Дополнительным соглашением от 18.08.2008 стороны договорились, что оплата оставшейся невыкупленной площади объекта осуществляется путем зачета взаимных требований по заключенным договорам поставки покупателем товаров, работ, услуг. Продавец обеспечивает покупателя объекта заказами на поставку работ и услуг в размере оставшейся невыкупленной площади объекта долевого участия, что составляет 50 процентов общей площади объекта в срок до сдачи объекта в эксплуатацию.

Во исполнение условий предварительного договора истцом ответчику перечислено 3 604 000 руб. платежными поручениями N 3301 от 05.09.2008, N 3326 от 08.09.2008, N 3343 от 09.09.2008, N 3354 от 10.09.2008, N 3373 от 11.09.2008, N 3389 от 12.09.2008, N 3590 от 24.09.2008, N 4031 от 24.10.2008.25.11.2008 N 941.

В связи с несоответствием объема выполненных работ на объекте строительства оплаченной части объекта долевого строительства истец уведомил ответчика о приостановлении с 25.11.2008 платежей по предварительному договору.

Письмом от 09.12.2008 N 1643 ответчик заверил истца о сдаче объекта в эксплуатацию в намеченные сроки.

08.08.2011 между истцом и ответчиком - ООО "Суварстрой" заключен договор поручительства, в соответствии с условиями которого ООО "Суварстрой" приняло на себя обязательство отвечать перед участником долевого строительства за исполнение ООО "Удача" обязательств по договору участия в долевом строительстве N А1-3-1Н-07 от 28.07.2008 и предварительному договору купли-продажи N А1-3-2Н от 18.08.2008.

Постановлением администрации города Чебоксары от 29.12.2012 N 1055 утвержден акт приемки от 28.12.2012 и разрешение NRU21304000-42ж на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта "многоквартирный жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания (квартиры с N 1 по N 203)" по адресу: ул. Р. Люксембург, д. 2 в г. Чебоксары (поз. 3 в микрорайоне "Альгешево-1").

Претензией от 14.06.2013 N 339 истец сообщил ответчику об утрате интереса к дальнейшему исполнению обязательств, просил ответчика возвратить двойную сумму задатка (7 208 000 руб.) в течение 7 календарных дней с момента получения претензии (претензия получена ответчиком согласно почтовому уведомлению 18.06.2013). Данные требования истца были оставлены без ответа и удовлетворения.

Принимая во внимание, что из пункта 3.2 предварительного договора усматривается, что цена объекта должна быть полностью оплачена покупателем к 01.07.2010, тогда как срок заключения основного договора - не позднее 01.10.2010, в соответствии с разъяснениями, содержащимся в пункте 8 Постановления от 11.07.2011 N 54, заключенный сторонами договор N А1-3-2Н от 18.08.2008 квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Обязательства по договору N А1-3-2Н от 18.08.2008 ответчиком исполнены ненадлежащим образом, нежилое помещение ответчиком истцу не передано.

В пункте 2.2 предварительного договора определено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, не позднее 1 месяца с момента ввода многоквартирного строящегося жилого дома по строительному адресу: г. Чебоксары, пос. Альгешево в микрорайоне "Альгешево-1", поз. 3, юго-восточнее пересечения ул. Р. Люксембург и Канашского, с условным N 2н, но не позднее 01.10.2010.

Пунктом 2.4.2 предварительного договора установлена обязанность истца принять объект от продавца по акту в течение пяти календарных дней со дня заключения основного договора.

Из взаимосвязанного толкования приведенных условий договора возможно определить срок исполнения продавцом обязательства по передаче законченного строительством объекта, который должен наступить не позднее 01.10.2010. Таким образом, срок заключения основного договора фактически совпадает со сроком исполнения ответчиком обязательства по передаче истцу построенного объекта.

Акт приемки от 28.12.2012 и разрешение NRU21304000-42ж на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта "многоквартирный жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания (квартиры с N 1 по N 203)" по адресу: ул. Р. Люксембург, д. 2 в г.Чебоксары (поз. 3 в микрорайоне "Альгешево-1") утверждены постановлением администрации города Чебоксары только 29.12.2012.

Реализуя свое право, истец обратился к ответчику с претензией от 14.06.2013 N 339 о возврате перечисленных в качестве предварительной оплаты денежных средств.

Изложенные обстоятельства в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь в рамках настоящего дела.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление от 11.07.2011 N 54) указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам, в том числе главы 30 ("Купля-продажа").

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

В шестом абзаце пункта 5 постановления от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Основанием гражданско-правовой ответственности, установленной статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правонарушение - противоправное, виновное действие (бездействие), нарушающее субъективные права других участников гражданских правоотношений. При этом для возложения на причинителя вреда имущественной ответственности необходимо установление совокупности следующих условий - наличие ущерба, доказанность его размера, установление виновности и противоправности поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) причинителя вреда и возникшим ущербом.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу разъяснений, содержащихся в шестом абзаце пункта 5 постановления от 11.07.2011 N 54, право требования убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества возникает у покупателя в случае отсутствия у продавца недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность покупателя.

Отклоняя доводы истца, суд первой инстанции исходил из представленных по настоящему делу доказательств, свидетельствующих о том, что на момент уведомления истцом ответчика об утрате интереса к исполнению договора и предъявления требования о возврате предварительной оплаты по договору, строящийся дом был введен в эксплуатацию, доказательств невозможности реализации предоставленного статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации права на требование передачи объекта истец не представил.

Судом первой инстанции также установлено, что оплата приобретаемого объекта истцом в полном объеме не произведена, что в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет право другой стороны на приостановление исполнения встречного обязательства.

Документального подтверждения момента возникновения у истца права на получение в собственность помещения, указанного в заключенном сторонами договоре, и, соответственно, нарушения этого права суду не представлено.

Апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции.

Как следует из претензионного письма от 14.06.2013 N 339 мотивацией требования о возврате частичной предварительной оплаты послужило не отсутствие объекта, а утрата интереса к нему.

С требованием о передаче объекта истец не обращался.

Ориентировочная стоимость объекта составляла 10 600 000 руб. Материалами дела подтверждена частичная оплата объекта в сумме 3 604 000 руб.

При отсутствии надлежащих доказательств исполнения ООО "Юрат" договорных обязательств по своевременной оплате объекта, оснований для взыскания убытков в силу пункта 5 постановления от 11.07.2011 N 54 и условий договора не имеется.

Более того, названным постановлением определен порядок расчета убытков как разница между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре, и текущей рыночной стоимостью такового имущества. Последняя составляющая истцом не подтверждена.

Таким образом, вывод суда об отсутствии правовых оснований для привлечения ООО "Удача" к ответственности в виде взыскания убытков является обоснованным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

Решение законно и обоснованно, принято при полном, объективном, всестороннем исследовании доказательств, представленных в дело, которым дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права применены правильно.

Довод апелляционной жалобы относительно отсутствия объекта покупки в результате того, что он был видоизменен, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку данный факт не является юридически значимым при изложенных обстоятельствах.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.10.2014 по делу N А79-3795/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юрат" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

Т.С. Родина

Судьи

Н.А. Назарова Н.А. Насонова