Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2015 г. N 11АП-145/15

город Самара

19 февраля 2015 г.

Дело N А65-20393/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 февраля 2015 года в зале N 6 апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Минуллиной Гульнары Ильясовны и муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани"на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 ноября 2014 года, принятое по делу N А65-20393/2014 судьей Камалиевым Р.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Минуллиной Гульнары Ильясовны, г. Казань (ОГРНИП 305165703400015),

к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 17648 аренды земельного участка площадью 1496,0 кв.м., кадастровый номер 16:50:110506:50, адрес расположения: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Меридианная,10а,

с участием в судебном заседании:

от истца - представитель Голубцов А.С. по доверенности от 12.02.2014,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Минуллина Гульнара Ильясовна (далее - истец, ИП Минуллина Г.И.) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - ответчик, Исполком) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 17648 аренды земельного участка площадью 1496,0 кв.м. с кадастровым номером 16:50:110506:50, категория земель: земли населенных пунктов, адрес расположения: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Меридианная, 10а, разрешенное использование, целевое назначение земельного участка - для размещения магазина-кафе, в котором просит обязать ответчика принять изложенные истцом пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.1. Настоящий договор заключен на 3 года.

Пункт 2.2. Дата возврата земельного участка по истечении срока, указанного в п.2.1 настоящего договора.

Пункт 2.3. Начало исчисления срока по п.2.1 настоящего договора производится с момента заключения настоящего договора.

Пункт 2.6. договора исключить.

Абзац 1 пункта 3.1. Арендная плата исчисляется с даты заключения настоящего договора.

Абзац 2 пункта 3.1. Арендная плата исчисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем заключения настоящего договора.

Абзацы 1 и 2 пункта 3.5. В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему договору производится с даты заключения настоящего договора.

Пункт 3.6. Размер арендной платы по настоящему договору не является фиксированным и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом арендодателем письмом по адресу, указанному в договоре.

В Приложении к договору "Расчет арендной платы за землю":

пункт 7 столбец 4: Повышающий коэффициент к ставке земельного налога в размере 1;

пункт 7 столбец 5: Ставка арендной платы за землю, руб./кв.м. - 121,217;

Таблица расчета арендной платы и расчета размера годовой арендной платы: Колонка 2: Сумма арендной платы в год, руб. - 181340,70, Колонка 3: Сумма арендной платы в месяц, руб. - 15111,72, Колонка 4: Всего к оплате в год, руб. - 105872,00. Расчет размера годовой арендной платы за месяц: 181340,14х1,5%х1х1496,0 кв.м.

До принятия судебного акта по делу истец заявил отказ от иска в части требований об изложении абаза 2 пункта 3.1 и пункта 3.6 в редакции ИП Миннуллиной Г.И.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.11.2014 принят отказ от иска в части требований об изложении абзаца 2 пункта 3.1 и пункта 3.6 в редакции истца, производство по делу в указанной части прекращено.

Иск удовлетворен частично.

Суд обязал Исполком принять изложенные ИП Минуллиной Г.И. пункты договора аренды N 17648 земельного участка, расположенного в Савиновском районе, ул. Меридианная,10а, разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: для размещения магазина-кафе, в следующей редакции:

Пункт 2.1. Настоящий договор заключен на 3 года.

Пункт 2.2. Дата возврата земельного участка по истечении срока, указанного в п.2.1 настоящего договора.

Пункт 2.3. Начало исчисления срока по п.2.1 настоящего договора производится с момента заключения настоящего договора.

Абзац 1 пункта 3.1. Арендная плата исчисляется с даты заключения настоящего договора.

Абзац 1 и 2 пункта 3.5. В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему договору производится с даты заключения настоящего договора.

Пункт 2.6 договора исключить.

В остальной части иска отказано.

С ответчика в пользу истца взысканы расходы по государственной пошлине в сумме 2000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу в указанной части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что не согласен с применением в расчете арендной платы поправочного коэффициента 10 и полагает, что поскольку земельный участок ему предоставлялся для размещения магазина-кафе как объекта мелкорозничной торговли, до завершения его строительства, то при расчете арендной платы подлежит применению поправочный коэффициент 1.

Ответчик также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что договор N 17648 аренды земельного участка подготовлен по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 10.03.2006 N 391 и изменения, о которых просит истец, не могут быть приняты.

12.02.2015 в судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика - отказать.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в суд не обеспечил. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие ответчика.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Ответчик (арендодатель) направил в адрес истца (арендатора) проект договора аренды земельного участка N 17648, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1496 кв.м., кадастровый номер 16:50:110506:50, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Меридианная, 10а.

Разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: для размещения магазина-кафе.

Истец, не согласившись с условиями договора, изложенными в пунктах 2.1, 2.2, 2.3, 2.6, абзаце 1 пункта 3.1, абзаце 2 пункта 3.1, абзацах 1 и 2 пункта 3.5, пункте 3.6, Приложении к договору "Расчет арендной платы за землю", направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора.

Поскольку ответчик протокол разногласий отклонил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе распространить действие условий заключенного договора на отношения, возникшие до заключения договора.

Следовательно, распространение действия условий договора на отношения, сложившиеся до заключения договора, возможно по воле сторон.

Истец просит исключить из договора пункт 2.6, согласно которому условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, как то с момента принятия уполномоченного органа решения о предоставлении участка, а равно с момента перехода к арендатору права аренды земельного участка в результате сделок с недвижимым имуществом и в иных случаях, указанных в главе 1V "Особые условия настоящего договора".

Поскольку стороны не достигли соглашения распространить арендные отношения на период, предшествующий дате заключения договора, требование истца об исключении из проекта договора аренды пункта 2.6 является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Согласно статье 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9-11 настоящего Кодекса.

При этом указанная норма не устанавливает, что начало срока аренды и соответственно окончание срока аренды обусловлено датой принятия решения исполнительного органа.

Редакции пунктов 2.1-2.3 договора, сформулированные ответчиком, отличаются от редакции истца тем, что ответчик определяет в них дату начала и окончания срока действия договора, а также возврата земельного участка, ставя их в зависимость от даты принятия постановления руководителя Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани N 2322 от 05.05.2014.

В проекте договора N 17648 стороны не определили дату подписания договора аренды.

Таким образом, поскольку условие договора аренды земельного участка о сроке его действия в три года, предложенное истцом, не противоречит действующему законодательству и постановлению руководителя Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани N 2322 от 05.05.2014, суд первой инстанции обоснованно принял пункты 2.1, 2.2, 2.3 договора в редакции, изложенной истцом в протоколе разногласий.

Ссылка ответчика на то, что договор N 17648 аренды земельного участка подготовлен по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовой формы договора аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории гор. Казани" и изменения, о которых просит истец, не могут быть приняты, является не обоснованной, поскольку названное постановление от 10.03.2006 N 391 не является правовым актом, содержащим императивные нормы, а типовая форма не исключает возможности заключения договора на иных условиях.

Разногласия сторон относительно абзаца 1 пункта 3.1 договора связаны с тем, что истец настаивает на исчислении арендной платы с даты заключения договора, а ответчик - с момента издания постановления исполнительного органа о предоставлении земельного участка в аренду.

Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Поскольку стороны не пришли к согласию относительно названного условия договора, а ответчик не представил суду убедительных доказательств того, что условие договора аренды о начислении арендной платы с момента издания постановления исполнительного органа о предоставлении участка в аренду, соответствует требованиям императивной нормы, абзац 1 пункта 3.1 договора подлежит принятию в редакции истца.

Разногласия сторон относительно абзаца 1 и 2 пункта 3.5 договора связаны с моментом начисления неустойки за несвоевременное внесение арендной платы. Ответчик предлагает начислять неустойку с 01.07.2014, истец - с даты заключения договора.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Исходя из того, что период исчисления арендной платы определен судом с момента заключения договора, то начисление неустойки необходимо производить также с указанной даты.

В Приложении к договору "Расчет арендной платы за землю" истец полагает необходимым применить повышающий коэффициент к ставке земельного налога в размере 1, а ответчик - 10.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Республике Татарстан порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (в редакции постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 06.02.2012 N 86).

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле с применением поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид использования земельного участка, указанного в приложении N 1 к Положению.

Согласно проекту договора разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: для размещения магазина-кафе.

Таким образом, указание ответчиком в Приложении к договору "Расчет арендной платы за землю" повышающего коэффициента 10 соответствует виду использования земельного участка для размещения магазина-кафе и постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан от 06.02.2012 N 86, в котором, вопреки доводам истца, отсутствует указание на применение поправочного коэффициента под строительство.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, поскольку истец не представил суду доказательств того, что в расчете арендной платы подлежит применению повышающий коэффициент 1, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о применении при расчете арендной платы поправочного коэффициента 10, в связи с чем изложил Приложение к договору "Расчет арендной платы за землю" в редакции ответчика.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 ноября 2014 года, принятое по делу N А65-20393/2014, оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева С.Ш. Романенко