Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2015 г. N 10АП-17513/14

г. Москва

18 февраля 2015 г.

Дело N А41-58032/14

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Мищенко Е.А., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: Леоновой И.В.,

при участии в заседании:

от заявителя Общества с ограниченной ответственностью "ХэлсМед" (ИНН: 5032022260; ОГРН: 1035006476933) - Шабанов М.Б. генеральный директор по приказу от 26 августа 2011 года N 1 и решению от 26 августа 2011 года N 1, Зотова А.А. представитель по доверенности от 25 августа 2014 года N 1,

от заинтересованных лиц:

от Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН: 5032004222; ОГРН: 1025004066966) - Марышев М.В. представитель по доверенности от 12 января 2015 года N 8,

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН: 5032000299; ОГРН: 1025004060014) - Марышев М.В. представитель по доверенности от 31 декабря 2014 года N 92,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2014 года по делу N А41-58032/14, принятое судьей Голубковым П.А., по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ХэлсМед" к Администрации Одинцовского муниципального района Московской области об оспаривании отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений, изложенного в письме от 14 августа 2014 года N 2.14/7349юр, с участием третьего лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ХэлсМед" (далее - общество, ООО "ХэлсМед") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом уточнения, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее - администрация) об оспаривании отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 1, по плану строения комнаты NN 1-44, общей площадью 587,9 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корпус А, изложенного в письме от 14 августа 2014 года N 2.14/7349юр и обязании совершить в отношении арендуемых ООО "ХэлсМед" нежилых помещений общей площадью 587,9 кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корпус А, действия определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), а именно: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, 2) принять решение об условиях приватизации указанного имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об его оценке, 3) направить ООО "ХэлсМед" проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2014 года заявленные требования ООО "ХэлсМед" удовлетворены (л.д. 30 т. 2).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее - комитет).

Не согласившись с данным судебным актом, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации и комитета поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества.

Представитель ООО "ХэлсМед" возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием "Одинцовский район Московской области" (Арендодатель) и ООО "Фирма "Товары для дома" (Арендатор) был заключен договор аренды от 11 января 2005 года N 2395, в соответствии с которым ООО "Фирма "Товары для дома" переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 609,4 кв.м., расположенные по адресу: 143000, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18 для использования под магазин.

На основании приказов администрации от 19 декабря 2005 года N 581, от 21 декабря 2006 года N 582, от 28 января 2008 года N 47 и дополнительного соглашения от 12 января 2009 года срок аренды продлевался до одного года.

По соглашению сторон 09 августа 2010 года договор аренды от 11 января 2005 года N 2395 был расторгнут и заключен новый договор от 09 августа 2010 года N 3429 сроком на 5 лет с 10 августа 2010 года по 30 июня 2015 года, согласно которому ООО "Фирма "Товары для дома" переданы те же самые нежилые помещения по адресу: 143000, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18.

Данный договор аренды от 09 августа 2010 года N 3429 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 28 сентября 2010 года (л.д. 25 т. 1).

ООО "Фирма "Товары для дома" 26 августа 2011 года было переименовано в ООО "ХэлсМед".

20 июля 2011 года Муниципальному образованию "Одинцовский муниципальный район Московской области" выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 50-АВN 137217 взамен свидетельства серии 50 АД N 982146 от 04 февраля 2004 года, в соответствии с которым муниципальное образование является собственником нежилого помещения, общей площадью 587,9 кв.м., назначение нежилое, 1 этаж, лит. Б, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корп. а, пом. 1 (л.д.38).

06 октября 2011 года между ООО "ХэлсМед" и Муниципальным образованием "Одинцовский муниципальный район Московской области" было подписано дополнительное соглашение от 06 октября 2011 года к договору аренды от 09 августа 2010 года N 3429, в котором были отражены изменения связанные с переменой наименований арендатора с ООО "Фирма "Товары для дома" на ООО "ХэлсМед" и с площадью арендуемого помещения (л.д. 43 т. 1).

Общество 25 июня 2013 года обратилось в администрацию с заявлением о передаче в собственность арендуемого муниципального имущества, в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Администрация в письме от 25 июля 2013 года отказало обществу в передаче в собственность данного нежилого помещения, указав, что земельный участок, на котором расположено имущество, не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет (л.д. 47 т. 1).

Общество повторно 02 июня 2014 года обратилось в администрацию с заявлением о передаче в собственность арендуемого муниципального имущества (л.д. 48 т. 1).

Письмом от 14 августа 2014 года исх. N 2.14/7349юр администрация отказала обществу в передаче в собственность нежилого помещения, указав, что на основании полученной информации от Управления архитектуры и градостроительства Администрации Одинцовского муниципального района Московской области, арендуемые обществом нежилые помещения пристроены к пятиэтажному жилому дому на территории микрорайона N1 города Одинцово, который подлежит сносу в рамках реконструкции микрорайона N1. Кроме того, в указанном помещении произведена перепланировка с изменением внешней конфигурации (пристройка) стен и переоборудование под медицинский центр со сносом несущих конструкций без согласования с Управлением архитектуры и градостроительства Администрации Одинцовского муниципального района Московской области. Администрация указала, что для дальнейшего рассмотрения вопроса по реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений, переданных обществу в соответствии с договором аренды от 09 августа 2010 года N3429 необходимо представить согласование на перепланировку с Управлением архитектуры и градостроительства Администрации Одинцовского муниципального района и всю необходимую документацию, включая, утвержденный проект перепланировки (л.д.50-51).

Посчитав, что его права нарушены, общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02 июля 2013 года N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО "ХэлсМед" является субъектом малого и среднего предпринимательства и относится к субъектам, которые могут обращаться в орган местного самоуправления с заявлением об отчуждении арендуемого помещения в собственность при соблюдении порядка установленного частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием "Одинцовский муниципальный район Московской области" и ООО "Фирма "Товары для дома" был заключен договор аренды от 11 января 2005 года N 2395, в соответствии с которым ООО "Фирма "Товары для дома" по акту приема-передачи нежилых помещений приняло в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 143000, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18.

На основании приказов администрации от 19 декабря 2005 года N 581, от 21 декабря 2006 года N 582, от 28 января 2008 года N 47 и дополнительного соглашения от 12 января 2009 года срок аренды продлевался до одного года.

По соглашению сторон 09 августа 2010 года договор аренды от 11 января 2005 года N 2395 был расторгнут и заключен новый договор от 09 августа 2010 года N 3429 сроком на 5 лет с 10 августа 2010 года по 30 июня 2015 года, согласно которому ООО "Фирма "Товары для дома" переданы те же самые нежилые помещения по адресу: 143000, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18.

ООО "Фирма "Товары для дома" 26 августа 2011 года была переименована в ООО "ХэлсМед".

06 октября 2011 года между ООО "ХэлсМед" и Муниципальным образованием "Одинцовский муниципальный район Московской области" было подписано дополнительное соглашение от 06 октября 2011 года к договору аренды от 09 августа 2010 года N 3429, в котором были отражены изменения связанные с переменой наименований арендатора с ООО "Фирма "Товары для дома" на ООО "ХэлсМед" и с площадью арендуемого помещения (л.д. 43 т. 1).

Таким образом, арендуемое помещение находится во временном владении (пользовании) общества непрерывно с 11 января 2005 года на основании вышеуказанных договоров аренды муниципального помещения.

Доказательств прерывания возникших между обществом и администрацией отношений по возмездному пользованию арендуемым имуществом, прекращения отношений по использованию помещения, возникших с 11 января 2005 года, и сохраняемых с обществом до настоящего времени, суду не представлено.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закон у или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возложена на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Доказательств, подтверждающих наличие у ООО "ХэлсМед" задолженности по арендной плате не имеется, также вопрос относительно задолженности не возникал у администрации и при обращении к ней с заявлением о реализации предоставленного законом преимущественного права на приобретение помещения.

Таким образом, ООО "ХэлсМед" соблюдены все условия, установленные Федеральным законом N 159-ФЗ, для возникновения у него права на реализацию предоставленного законом преимущественного права на приобретение помещения.

При таких обстоятельствах, исходя из толкования положений Федерального закона N 159-ФЗ уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 названного Федерального закона N 159-ФЗ, по обращению ООО "ХэлсМед" о приобретении арендуемого имущества.

Довод администрации о том, что земельный участок, необходимый для эксплуатации нежилого помещения не сформирован и не поставлен на кадастровый учет в установленном законом порядке, в связи с чем заключение договора купли-продажи невозможно, не принимается апелляционным судом ввиду следующего.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

То обстоятельство, что земельный участок, необходимый для эксплуатации нежилого помещения не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на его приобретение не предусмотрено Федеральным законом N 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

На основании пункта 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Абзац 5 пункта 4 статьи 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", разъяснено, что действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Статьей 36 Земельного Кодекса РФ установлен порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

Так пункт 7 статьи 36 Земельного Кодекса РФ предусматривает, что в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке в данном случае не является препятствием для его отчуждения одновременно со зданием, и следовательно не может быть основанием для отказа в реализации права общество на приобретение арендуемого здания.

Довод администрации о том, что арендуемое нежилое помещение по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18 пристроено к дому, который подлежит сносу в рамках реконструкции микрорайона N 1 и на месте спорного помещения будет располагаться жилой дом, состоящий из 15 этажей, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В ходе судебного разбирательства представитель администрации пояснил, что до настоящего времени плана реконструкции микрорайона N 1 нет, он находится в стадии разработки и не прошел предусмотренной законом процедуры.

Кроме того, каких либо доказательств, свидетельствующих о внесении изменений в генеральный план района, в материалы дела не представлено.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 указанного выше Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05 ноября 2009 года N 134 суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорное имущество соответствует указанным критериям в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а общество имеет право на выкуп арендуемых помещений в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области 12 декабря 2014 года по делу N А41-58032/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

Е.А. Мищенко Е.Е. Шевченко