Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2015 г. N 15АП-234/15

город Ростов-на-Дону

19 февраля 2015 г.

дело N А32-8617/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Ермак Ф.К. - представитель по доверенности от 05.02.2013, паспорт;

от ответчиков:

от администрации: Терзи Д.И. - представитель по доверенности от 19.11.2014, паспорт;

от КФХ Дрыга Н.В.: представитель не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования Тихорецкий район

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2014 по делу N А32-8617/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "Премьера"

к администрации муниципального образования Тихорецкий район,

к крестьянскому (фермерскому) хозяйству Дрыга Н.В.

о понуждении заключить договор, признании сделки недействительной,

принятое судьей Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Премьера" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к крестьянскому (фермерскому) хозяйству Дрыга Н.В. (далее - хозяйство); Администрации муниципального образования Тихорецкий район (далее - администрация) о понуждении администрации заключить договор аренды земельного участка, площадью 475 600 кв. м, с кадастровым номером 23:32:0103000:30, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Братский с/о секция 65 контур 1 (участок N 11) с обществом как с лицом, выигравшим торги; о признании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов от 24.05.2013 N 88320000108 недействительным; о прекращении регистрационной записи от 05.06.2013 N 23-23-14/032/2013-905 в отношении регистрации договора аренды земельного участка площадью 475 600 кв. м, с кадастровым номером 23:32:0103000:30, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, по адресу Краснодарский край, Тихорецкий район, Братский с/о секция 65 контур 1 (участок N 11).

Исковые требования мотивированы тем, что общество является победителем торгов, проведенных 24.05.2013 по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка. Однако, администрацией договор аренды с победителем торгов заключен не был.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2014 требование истца о понуждении администрации заключить договор аренды спорного земельного участка оставлено без рассмотрения. Признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 24.05.2013 N 88320000108, заключенный между администрацией и хозяйством Дрыга Н.В. Применены последствия недействительности сделки в виде аннулирования регистрационной записи от 05.06.2013 N 23-23-14/032/2013-905 в отношении регистрации договора аренды земельного участка площадью 475 600 кв. м, с кадастровым номером 23:32:0103000:30, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, по адресу Краснодарский край, Тихорецкий район, Братский с/о секция 65 контур 1 (участок N 11). С администрации в пользу общества взыскано 2000 руб. расходов по госпошлине. С хозяйства в пользу общества также взыскано 2000 руб. расходов по госпошлине.

Решение в части удовлетворения требования общества о признании недействительным договора аренды от 24.05.2013 N 88320000108 мотивировано тем, что договор аренды от 05.02.2008 N 8832000047 между администрацией и хозяйством был расторгнут сторонами досрочно. Поскольку расторжение договора прекращает обязательство, у КФХ Дрыга Н.В. отсутствовало преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому администрация должна была заключить договор аренды с лицом, выигравшим торги, то есть с обществом.

На основании изложенного, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22, суд аннулировал запись о спорном договоре аренды в ЕГРП.

Требование о понуждении заключить договор оставлено без рассмотрения по причине несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация муниципального образования Тихорецкий район обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила отменить решение суда первой инстанции в части признания недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов от 24.05.2013 N 88320000108, а также в части применения последствий недействительности сделки в виде аннулирования регистрационной записи от 05.06.2013 N 23-23-14/032/2013-905, в удовлетворении исковых требований ООО "Премьера" отказать в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что, по мнению администрации, хозяйство не утрачивало преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, так как соглашение с хозяйством от 16.01.2013 о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, от 05.02.2008 N 8832000047 было заключено с целью последующего предоставления земельного участка с соблюдением принципа публичности на торгах. Хозяйство заключило договор на условиях торгов.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба слушалась с перерывом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 12.02.2015 по 19.02.2015. В судебное заседание не явился представитель хозяйства, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя хозяйства.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

Поскольку представитель администрации в судебном заседании пояснил, что администрация обжалует решение суда только в части удовлетворения исковых требований, а ответчик не заявил возражений по поводу проверки решения лишь в соответствующей части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в части удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании администрация поддержала апелляционную жалобу. Истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в газете "Тихорецкие Вести" от 20.04.2013 N 42 администрацией опубликовано сообщение о проведении торгов, предметом которых по лоту N 53 являлся земельный участок площадью 475 600 кв. м, с кадастровым номером 23:32:0103000:30, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Братский с/о, секция 65 контур 1 (участок N 11).

В извещении о проведении торгов также указано, что преимущественное право на заключение договора аренды имеет крестьянское (фермерское) хозяйство, главой которого является Дрыга Н.В. (л.д. 11).

22.05.2013 администрация уведомила истца о том, что ООО "Премьера" признано участником торгов по лоту N 53 (л.д. 9).

В письме от 28.05.2013 N 3789 администрация сообщила обществу, что оно является победителем конкурса по лоту N 53. В то же время, учитывая преимущественное право арендатора главы КФХ Дрыга Н.В., договор аренды 24.05.2013. был заключен с ним на условиях проведенных торгов (л.д. 13).

Согласно выписке из ЕГРП от 11.09.2013 договор аренды от 24.05.2013 N 88320000108, заключенный с хозяйством, прошел государственную регистрацию 05.06.2013 (л.д. 18). Договор имеется в материалах дела (л.д. 56-59).

Истец, полагая, что договор аренды с хозяйством заключен администрацией в нарушение действующего законодательства (при отсутствии преимущественного права), обратился в суд с иском.

Из материалов дела следует, что 05.02.2008 администрация (арендодатель) и КФХ "Деметра" Дрыги Н.В. (арендатор) заключили договор аренды N 8832000047 земельного участка, находящегося в государственной собственности, сельскохозяйственного назначения общей площадью 475 600 кв. м, с кадастровым номером 23:32:0103000:0030 для сельскохозяйственного использования.

В пункте 7.2 договора определено, что договор действует до 04.02.2013.

В случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, указанного в пункте 7.2, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 7.3 договора) (л.д. 61-64).

Согласно пункту 4.3.21 договора аренды N 8832000047 на арендатора возложена обязанность направить не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора, указанного в пункте 7.2, письменное предложение арендодателю о расторжении договора либо о заключении договора на новый срок (л.д. 61-64).

16.01.2013 администрация и КФХ Дрыга Н.В. подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, сельскохозяйственного назначения от 05.02.2008 N 8832000047. Указанное соглашение прошло государственную регистрацию 22.01.2013 (л.д. 60).

В рамках дела N А32-28801/2013 общество обратилось с заявлением к администрации как заинтересованному лицу с требованиями: признать незаконными действия администрации по заключению договора аренды на земельный участок площадью 475 600,0 кв.м., с кадастровым номером 23:32:0103000:30, категория земель-земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Братский с/о, секция 65 контур 1 (участок N11) с КФХ "Дрыга Н.В"; обязать администрацию заключить договор аренды на указанный земельный участок с обществом как с лицом, выигравшим торги.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-28801/2013 в удовлетворении исковых требований отказано. В части отказа в признании действий администрации незаконными решение мотивировано избранием обществом ненадлежащего способа защиты. Отказывая в удовлетворении требования заключить договор, суд констатировал у хозяйства сохранение преимущественного права на заключение договора.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Из постановления главы муниципального образования Тихорецкий район N 110 от 31.01.2008 "О предоставлении крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Деметра" Дрыги Николая Васильевича земельного участка с кадастровым номером 23:32:0103000:0030" следует, что земельный участок был предоставлен в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статьями 6, 35 Закона Краснодарского края от 05.11.202 N 532-КЗ "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края", постановлением главы администрации Краснодарского края от 26.03.2007 N 220 "Об утверждении Порядка предоставления земельных участков, находящихся\ в государственной собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства", а также на основании заблаговременной предварительной публикации сообщения о наличии свободных земельных участков, находящихся в собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края, предназначенного для сельскохозяйственного использования, в газете "Тихорецкие вести" от 27.12.2007 N 171 и заявления главы крестьянского (фермерского) хозяйства "Деметра" Дрыги Н.В. от 20.12.2007 N 8257 о заключении договора аренды, учитывая, что иных заявлений о предоставлении в аренду указанного земельного участка не поступило.

Таким образом, при предоставлении земельного участка в аренду в 2008 году были соблюдены требования к порядку заключения договоров аренды земли с крестьянским хозяйством, в том числе установленные пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и статьей 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". В соответствии с указанными нормами и фактическими обстоятельствами предоставления земельного участка проведения торгов не требовалось.

По указанным причинам у апелляционного суда отсутствуют основания считать договор аренды от 05.02.2008 N 8832000047 между администрацией и КФХ "Деметра" Дрыги Н.В. незаключенным или недействительным.

В соответствии с частью 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с пунктом 2 той же статьи если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из сопоставления указанных двух норм следует, что правила, предусмотренные частью 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются только к тем ситуациям, в которых арендодатель выразил волю на прекращение арендного обязательства по истечении срока его действия.

Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции не учел, что в соответствии с пунктом 1 соглашения от 16.01.2013 администрация и хозяйство пришли к соглашению считать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, от 05.02.2008 N 8832000047 расторгнутым по истечении срока действия (л.д. 60). Соответственно, арендное обязательство между администрацией и хозяйством в силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратилось именно по истечении своего срока. Претензий к арендатору о ненадлежащем исполнении им своих обязанностей администрацией не заявлено.

Поэтому вывод суда о расторжении договора досрочно и невозможности применения к отношениям сторон правил о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок является неверным.

Как обоснованно указал суд в решении по делу N А32-28801/2013, по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении.

Соответствующие разъяснения содержатся в пунктах 2-4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.

Таким образом, администрацией правомерно заключен договор аренды с лицом, имеющим преимущественное право на заключение договора аренды. Сообщение о торгах содержит информацию о том, что имеется арендатор, пользующийся преимущественным правом на заключение договора аренды, торги не оспорены в установленном законом порядке, в том числе, и по тем основаниям, что включена информация о лице, преимущественное право на заключение договора аренды у которого отсутствует.

Предметом исследования суда по делу N А32-28801/2013 был довод истца о том, что поскольку не имеется уведомления арендатора о намерении заключить договор на новый срок, глава КФХ Дрыга Н.В. не является лицом, пользующимся преимущественным правом на заключение договора аренды. Суд обоснованно отклонил указанный довод на том основании, что воля указанного лица на заключение договора на новый срок выражена его действиями по фактическому заключению договора аренды от 24.05.2013., а то обстоятельство, что администрации о наличии воли арендатора было известно до проведения торгов, подтверждается сообщением публикации о проведении торгов.

На основании изложенного решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований подлежит отмене.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2014 по делу N А32-8617/2014 в обжалуемой части отменить.

В удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов от 24.05.2013 N 88320000108 и о прекращении регистрационной записи от 05.06.2013 N 23-23-14/032/2013-905 в отношении регистрации договора аренды земельного участка площадью 475 600 кв. м, с кадастровым номером 23:32:0103000:30, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу Краснодарский край, Тихорецкий район, Братский с/о секция 65 контур 1 (участок N 11), отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов