Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2015 г. N 11АП-152/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29 июня 2015 г. N Ф06-24821/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

27 февраля 2015 г.

Дело N А65-16153/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,

с участием в судебном заседании:

индивидуального предпринимателя Минуллиной Гульнары Ильясовны (лично), представитель - Голубцов А.С. по доверенности от 12.02.2014;

от муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" -представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Республики Татарстан 19 февраля 2015 года в зале N 4 апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Минуллиной Гульнары Ильясовны и муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 ноября 2014 года по делу N А65-16153/2014 (судья Харин Р.С.)

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), г.Казань,

к индивидуальному предпринимателю Минуллиной Гульнаре Ильясовне (ОГРН 305165703400015, ИНН 165400023524), г. Казань,

о взыскании 6 769 226, 08 руб. основного долга по арендной плате, 3 083 302,09 руб. договорной неустойки и расторжении договора аренды земельного участка от 30.11.2010 N 15091, изъятии земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением (с учетом уточнений) к индивидуальному предпринимателю Минуллиной Гульнаре Ильясовне о взыскании 6 769 226, 08 руб. основного долга по арендной плате за период с 01.10.2011 по 31.03.2014, 3 083 302, 09 руб. договорной неустойки за период с 15.10.2011 по 31.03.2014, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 30.11.2010 N 15091 и обязании ответчика вернуть земельный участок площадью 1 496 кв. м, кадастровый номер 16:50:110506:50, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Меридианная, передав его по акту приема-передачи МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2014 исковые требования удовлетворены частично.

С индивидуального предпринимателя Минуллиной Гульнары Ильясовны в пользу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" взысканы основной долг по арендной плате за период с 01.10.2011 по 31.03.2014 в размере 770 668, 88 руб., договорная неустойка за период с 15.10.2011 по 31.03.2014 в размере 2 720 210, 10 руб., а всего 8 490 878, 98 руб.

Также с предпринимателя в пользу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму удовлетворенных требований по ставке ЦБ РФ 8,25 % годовых с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы.

Кроме того, решением суда расторгнут договор аренды земельного участка N 15091 от 30.11.2010, заключенный между муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и индивидуальным предпринимателем Минуллиной Гульнарой Ильясовной.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

С индивидуального предпринимателя Минуллиной Гульнары Ильясовны в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 66 276, 03 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Минуллина Г.И. и МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

При этом ИП Минуллина Г.И. в жалобе просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований, считает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, ссылается на нарушение судом п.3 и 4 ч.1 ст. 270 АПК РФ.

МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в жалобе просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. При этом апелляционная жалоба не содержит каких-либо доводов в обоснование своей позиции.

Отзывы на апелляционные жалобы стороны не представили.

В судебном заседании ИП Минуллина Г.И. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях в ней.

От МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства учреждение извещено надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица, извещенного о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционных жалоб в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав сторону, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 30.11.2010 во исполнение постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 09.11.2010 N 10017 "О предоставлении индивидуальному предпринимателю Г.И.Минуллиной земельного участка по ул. Меридианная" между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 15091, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 16:50:110506:50, общей площадью 1 496 кв. м, местонахождение: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Меридианная, для строительства магазина шаговой доступности (раздел 1 договора).

23.12.2010 данный договор был надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан

14.03.2013 Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани было выдано Минуллиной Г.И. разрешение на строительство N RU16301000-39-гp одноэтажного здания магазина-кафе на земельном участке площадью 1 496 кв. м., расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Меридианная, 10а. Срок действия настоящего разрешения определен до 08.11.2013 (л.д.63).

Ответчиком получено свидетельство о государственной регистрации права серии 16-АМ N 442112 от 11.11.2013, из которого следует, что объект права: магазин-кафе, назначение: нежилое, площадь застройки объекта составляет 142, 1 кв. м., степень готовности - 95 %, адрес местонахождения объекта: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Меридианная, д. 10а, вид права: собственность, субъект права: Минуллина Гульнара Ильясовна.

Срок действия договора определен сторонами до 08.11.2013 (дата возврата земельного участка). Начало исчисления срока производится с момента принятия решения уполномоченного на то органа о предоставлении земельного участка, указанного в настоящем договоре (п. 2.1, 2.4 договора).

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2.7 договора).

Арендная плата исчисляется с 01.12.2010, с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия постановления руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани о предоставлении земельного участка (п. 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды N 15091 арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно, не позднее пятнадцатого числа каждого текущего месяца в размере указанном в приложении к договору в графе "Сумма арендной платы к оплате в месяц".

Пунктом 3.6 договора стороны указали, что размер арендной платы по настоящему договору не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе с коэффициентом индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом арендодателем письмом по адресу, указанному в договоре. Уведомление может быть сделано арендодателем в том числе и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора.

Пунктом 6.1.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке без согласия арендатора изменять размер и условия внесения арендной платы, в том числе в случаях изменений действующего законодательства, принятия нормативно-правовых актов и актов ненормативного характера органами местного самоуправления города Казани.

Не использование арендатором земельного участка, указанного в главе 1 настоящего договора без объективных на то причин не является основанием освобождения арендатора от внесения арендной платы по настоящему договору (п. 3.7 договора).

В соответствии с приложением к договору аренды земельного участка N 15091 от 30.11.2010 "Расчет арендной платы за землю", размер ежемесячной арендной платы составляет 50 351, 62 руб.

Сторонами был согласован расчет размера арендной платы, в соответствии с которым стороны исходили из следующих показателей: площадь земельного участка - 1 496 кв. м; кадастровый номер (квартал) участка - 16:50:110506:50; удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка - 13 463 руб./кв. м.; кадастровая стоимость земельного участка - 20 140 648 руб.; ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости - 0,4 %; ставка земельного налога 53, 852 руб./кв. м; повышающий коэффициент к ставке земельного налога - 7,5; ставка арендной платы за землю 403, 89 руб./кв. м; льгота - 0%; коэффициент множественного использования - 1.

Договор аренды и приложение к нему в виде расчета арендной платы за землю подписаны уполномоченными представителями сторон.

Однако ответчиком в нарушение договора аренды и Гражданского кодекса Российской Федерации не были исполнены обязательства по своевременному внесению арендной платы за период с 01.10.2011 по 31.03.2014.

11.04.2014 Комитет направил в адрес ответчика предарбитражное предупреждение N 8654/кзио-исх., которое было оставлено без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Величина арендной платы за пользование земельным участком, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъектов РФ.

На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 15837/11 от 17.04.2012, поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ.

На основании Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размеров годовой арендной платы за землю определяется в соответствии с Положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю".

В соответствии с п. 2.1 Положения о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле с применением поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид использования земельного участка, указанного в приложении N 1 к Положению.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27.04.2006 N 211 "О внесении изменений в Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате" и Постановлением Руководителя Исполкома г. Казани от 22.06.2006 N 1198 "Об арендной плате за землю в г. Казани" утверждено "Положение о порядке определения размеров арендной платы за земли, расположенные на территории г. Казани" размер годовой арендной платы за земельные участки рассчитывается по формуле А=Рс*Кф, где: Рс - размер ставки земельного налога; Кф - поправочный коэффициент.

Исходя из договора, разрешенное использование предоставленного в аренду участка - для строительства магазина шаговой доступности.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий предоставление земельных участков под объекты производственной сферы (промышленность, строительство (в т.ч. строительство жилья) транспорт и т.д.) со значением - 1.

Таким образом, арендная плата за период с 01.10.2011 по 29.02.2012 должна рассчитываться по вышеуказанной формуле с учетом поправочного коэффициента - 1, так как ответчик арендует земельный участок под строительство.

Судом первой инстанции правомерно отклонен довод истца о применении коэффициента 7,5, так как это противоречит требованиям Постановления Кабинета Министров РТ от 09.02.1995 N 74.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 06.02.2012 N 86 "О внесении изменений в Положение о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденное Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" были внесены изменения, касающиеся поправочного коэффициента: под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли, объекты рынков) определен коэффициент 10. Данный коэффициент подлежит применению с 01.03.2012.

Арендная плата за период с 01.03.2012 по 31.12.2013 рассчитывается с учетом поправочного коэффициента 10.

Доводы ответчика относительно того, что данный коэффициент не может быть применен, поскольку договор был заключен 30.11.2010, является несостоятельным, так как п.3.6 договора аренды предусмотрено изменение арендной платы в связи с внесением соответствующих изменений уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором.

В связи с тем, что размер арендной платы, исходя из формулы А=Рс*Кф, стоит в прямой зависимости от земельного налога, то в связи с внесенным решением Казанской городской Думы от 11.11.2013 N 5-26 изменением ставки земельного налога с 01.01.2014 по 31.03.2014 - арендная плата рассчитывается с учетом ставки земельного налога, равной

8 081,14*0,015.

Таким образом, судом первой инстанции верно произведен расчет задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 по 31.03.2014, которая составила 5 972 076,88 руб.

С учетом частичной оплатой долга в размере 201 408 руб., что подтверждается платежными квитанциями от 04.08.2014 и от 28.10.2014, суд первой инстанции правомерно взыскал 5 770 668, 88 руб. основного долга за период с 01.10.2011 по 31.03.2014.

Довод предпринимателя о том, что задолженность по арендным платежам не должна превышать 2% от кадастровой стоимости, как это указано в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", является несостоятельным, так как доказательств предварительного согласования места размещения объектов строительства в материалах дела нет.

Также истцом заявлено требование о взыскании договорной неустойки (пени) в сумме 3 083 302, 09 руб. за период с 15.10.2011 по 31.03.2014.

В силу ст. 330 ГК РФ, а также в соответствии с п. 3.5 договора, принимая во внимание сумму задолженности, равную 5 770 668, 88 руб., судом первой инстанции правомерно взыскана неустойка в размере 2 720 210, 10 руб.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N 15091 от 30.11.2010 и обязании ответчика вернуть земельный участок площадью 1 496 кв. м, кадастровый номер 16:50:110506:50, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Меридианная, передав его по акту приема-передачи МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани".

Суд правомерно удовлетворил требование о расторжении договора, исходя из норм статей 450 ГК РФ, 619 ГК РФ, а также п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, так как материалами дела подтверждено неоднократное и продолжительное неисполнение условий договора, а также имеется предарбитражное предупреждение Комитета, направленное в адрес Минуллиной Г.И., о необходимости погасить образовавшуюся задолженность.

Также Комитетом было заявлено требование об изъятии земельного участка площадью 1496 кв.м, кадастровый номер 16:50:10506:50.

Отказывая в удовлетворении иска в этой части суд первой инстанции правомерно руководствовался ст.ст. 130, 271, 622 ГК РФ, ст. 1 Земельного кодекса РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, ст. 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 изложена позиция, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Таким образом, учитывая то, что на спорном земельном участке находится принадлежащее ответчику имущество, положения ст. 622 ГК РФ не могут быть применены в отношении этого земельного участка, на что также указал суд первой инстанции.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

С учетом изложенного доводы ИП Минуллиной Г.И., приведенные в апелляционной жалобе, являются ошибочными и во внимание не принимаются. Апелляционная жалоба Комитета не мотивирована, в силу чего также не принимается во внимание.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 ноября 2014 года по делу N А65-16153/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Минуллиной Гульнары Ильясовны и муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев