Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2015 г. N 05АП-995/15

г. Владивосток

02 марта 2015 г.

Дело N А51-2320/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 26 февраля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-995/2015

на решение от 05.12.2014

судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-2320/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Приморский ЭМ-Центр" (ИНН 2540131330, ОГРН 1072540004118, дата регистрации: 19.04.2007) к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата регистрации: 28.01.2003), Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ОГРН 1022501294551, ИНН 2536123449, дата регистрации: 29.11.2002) третье лицо: оценщик общества с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" Красько Елена Александровна об урегулировании разногласий,

при участии:

от истца: Петрова А.А. по доверенности от 14.01.2014 сроком действия на три года, паспорт;

от ответчика: Морошкин А.Н. по доверенности от 27.11.2014 N 28/1-6144 сроком действия до 31.12.2015, удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Приморский ЭМ-Центр" (далее - истец, общество) обратился в арбитражный суд Приморского края с иском к муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "АПМЗН"), Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС) об обязании ответчиков заключить с истцом договор купли - продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке N 171-ППВ на условиях протокола разногласий от 24.12.2013 в редакции истца.

Арбитражный суд первой инстанции 03.04.2014 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по собственной инициативе привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, оценщика ООО "Лев - Информ" Красько Елену Александровну.

Определением от 23.10.2014 в связи с отказом истца от части исковых требований судом прекращено производство по делу в части исковых требований к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости".

Решением от 05.12.2014 исковые требования общества были удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление обжаловало его в апелляционном порядке. В обоснование своей правовой позиции ответчик указал, что решения Думы г. Владивостока об утверждении условий приватизации арендуемого истцом объекта недвижимости не отменено, являются действующими; отчет об оценке рыночной стоимости указанного объекта, положенный в основу принятия решений об утверждении условий приватизации и составления проекта договора купли-продажи, истцом не оспорен, доводов о его недостоверности не приведено. По мнению Управления, поскольку в материалах дела имеются три отчета об оценке рыночной стоимости выкупаемого истцом имущества с противоречивыми выводами, у суда не имелось оснований для удовлетворения иска об урегулировании спорных разногласий.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменного отзыва, которое было удовлетворено судебной коллегией на основании статей 159, 184, 185, 262 АПК РФ.

Представитель ответчика огласил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. В свою очередь, представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил, решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, УМС г.Владивостока (арендодатель) и общество (арендатор) 01.07.2010 заключили договор аренды недвижимого имущества N 01-03025-002-Н-АР-6399-00, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 34,10 кв.м. (в здании лит.А, номера на поэтажном плане 3-6, лит. IV, этаж второй), расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Мордовцева, д.8-д, для использования в целях "офис" (далее - спорные помещения, объект недвижимости).

В силу пункта 1.3 договора срок его действия установлен с 01.05.2010 по 30.04.2015. Договор аренды от 01.07.2010 был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Решением Думы г.Владивостока N 199 от 21.11.2013 были внесены изменения в приложение к решению Думы г.Владивостока от 21.02.2013 N 38 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2013 год. Данным решением были утверждены условия приватизации спорного помещения, согласно которому данное помещение подлежит приватизации на следующих условиях: способ приватизации - преимущественное право выкупа, рыночная цена объекта составляет 2 966 102 рубля.

Истец ввиду несогласия с определенной ценой выкупаемого имущества, провел независимую оценку рыночной стоимости выкупаемого объекта, в связи с чем, 24.12.2013 обществом был подписан договор с приложением протоколов разногласия в части определения цены выкупаемого объекта и приложением иного расчета графика платежей в соответствии с предлагаемой ценой.

В протоколе разногласий к договору N 171-ППВ в редакции общества пункт 3.1. был изложен следующим образом: "Согласно отчета N73 от 11.12.2013 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (нежилые помещения в здании лит.А, этаж 2, общей площадью 34,10 кв.м., номера на поэтажном плане 3-6 (IV), расположенные по адресу: г.Владивосток, ул.Мордовцева, д.8д), составленного независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем Коптюк Владимиром Афанасьевичем, цена продажи арендуемого имущества составляет 1 296 000 (один миллион двести девяносто шесть тысяч) рублей (с учетом НДС)".

МКУ "АПМЗН" 27.12.2013 было подготовлено письменное уведомление N 1-13/4225 об отклонении протокола разногласий и об отказе в принятии договора купли-продажи в предложенной истцом редакции.

Истец, полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости является завышенной, обратился в арбитражный суд с данным иском.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (статья 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

Статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Исходя из формулировки обществом предмета заявленных исковых требований, фактически истец просит суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи относительно цены выкупаемого имущества.

В соответствии частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Федерального закона.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС руководствовалось отчетом об оценке от 23.10.2013 N 022311, подготовленным ООО "Лев-Информ", согласно которому рыночная стоимость оцениваемых помещений, находящихся в собственности муниципального образования, по состоянию на 17.10.2013 составляет 2966102 рублей (без учета НДС). Данная цена включена Управлением в пункт 3.1 проекта договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества N 170-ППВ.

ООО "ЭМ-Центр", в свою очередь, обратилось к другому независимому оценщику - ИП Коптюк В.А., которым подготовлен отчет от 10.12.2013 N 72 об оценке рыночной стоимости спорных помещений, которая по состоянию на 09.12.2013 округленно составила 914000 рублей.

Таким образом, между сторонами возникли разногласия по поводу выкупной цены объекта недвижимости, которые и были переданы на рассмотрение арбитражного суда, в связи с чем судом отклоняется довод заявителя жалобы о том, что истец не оспорил отчет об оценке от 23.10.2013 N 022310, подготовленный по заказу УМС.

Согласно части 1 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет об оценке является документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком".

Поскольку при рассмотрении настоящего дела в материалы дела были представлены отчеты независимых оценщиков, содержащие противоречивые выводы о величине рыночной стоимости нежилых помещений с учётом разногласий сторон по поводу этих величин, судом первой инстанции верно не приняты как доказательства ни отчет об оценке рыночной стоимости от 23.10.2013 N 022310, изготовленный ООО "Лев-Информ", ни отчет от 10.12.2013 N 72, изготовленный ИП Коптюк В.А.

При наличии в материалах дела двух отчетов об оценке, содержащих противоречивые сведения о величине рыночной стоимости, определением суда первой инстанции от 08.07.2014 назначена оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорных помещений, арендуемых истцом, по состоянию на 17.10.2013. Проведение экспертизы поручено оценщику ИП Безугловой М.Б. Заключением о рыночной стоимости нежилых помещений от 08.09.2014, изготовленным ИП Безугловой М.Б., установлено, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17.10.2013 составляет 1030000 рублей с учетом НДС, 873000 рублей - без учета НДС.

Судом первой инстанции верно установлено, что при изготовлении заключения от 08.09.2014 оценщиком был проведен анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом, отказ от применения затратного и доходного подходов достаточно обоснован.

Таким образом, оценщиком на основании анализа полученной информации и приведенных расчетов, представленных в заключении от 08.09.2014, установлено, что стоимость объекта оценки по состоянию на 17.10.2013 округленно составляет 873000 рублей без учета НДС. Достоверность данной величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке согласно статьям 12 и 13 Закона об оценочной деятельности.

В связи с вышеизложенным размер выкупной цены, установленный при составлении заключения от 08.09.2014 в рамках судебной экспертизы и составляющий 873000 рублей без учета НДС, подлежит включению в проект договора купли-продажи в качестве цены продажи арендуемого имущества.

Довод УМС о том, что поскольку в деле имеются три отчета об оценке, содержащих не соответствующую один другому информацию, то спорные разногласия по цене выкупаемого объекта не подлежали урегулированию судом, отклоняется. УМС фактически предлагает лишить истца права на урегулирование разногласий по договору, предусмотренного статьями 445, 446 ГК РФ, при этом не оспаривая заключение оценщика в рамках судебной экспертизы, а лишь настаивая на достоверности отчета от 23.10.2013 N 022311, изготовленного по заказу Управления.

Вместе с тем, отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по данным разногласиям. В рассматриваемом случае цена выкупаемого имущества определена хотя и не сторонами, а судом, но тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом - на основании отчета независимого оценщика в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно посчитал заявленные истцом требования об урегулировании разногласий по договору обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Требования истца о понуждении заключить договор суд первой инстанции правильно посчитал несостоятельными, поскольку спор по вопросу заключения договора между сторонами фактически отсутствует, ответчики не отказывали обществу в заключении договора как такового.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края и удовлетворения апелляционной жалобы Управления не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 05.12.2014 по делу N А51-2320/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына Н.А. Скрипка