Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2015 г. N 20АП-268/15

г. Тула

4 марта 2015 г.

Дело N А54-1379/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26.02.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.03.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Еремичевой Н.В. и Федина К.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко О.А., в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Виста" (г. Рязань, ОГРН 1066234005749, ИНН 6234024054) и заинтересованных лиц: управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486), администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2014 по делу N А54-1379/2014, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Виста" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области к управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - управление) с заявлением о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 13.02.2014 исх. N 02/4-13-645, в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого муниципального имущества, понуждении управления устранить нарушения прав и законных интересов общества, а именно: принять решение о возмездном отчуждении арендуемого обществом нежилого помещения Н2, назначение: нежилое, общая площадь 58, 5 кв. м, этаж 1, адрес: Рязанская область, г. Рязань, ул. Торговый городок, д. 4, Н2, кадастровый номер 62:29:0080074:1150, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) (с учетом уточненного заявления).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Рязани (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2014 заявленные требования удовлетворены.

Судебный акт мотивирован тем, что оспариваемый отказ управления не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

Управление в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что испрашиваемый обществом объект является частью здания литер В, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Торговый городок, д. 4. Указывает, что преобразование объекта недвижимости является правом собственника, при этом формирование и выделение объекта по инициативе арендатора с целью их выкупа положениями Закона N 159-ФЗ не предусмотрено.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05.05.2006 между управлением и обществом заключен договор аренды недвижимого имущества N 0501106, расположенного по адресу: г. Рязань, Торговый городок, д. 4.

В соответствии с данным договором общество приняло во временное владение и пользование часть здания лит. В (N 11, 12, 15, 16 "а", 18, на поэтажном плане 1-го этажа от 30.11.2001), общей площадью 58, 5 кв. м (основная площадь - 44,8; вспомогательная площадь - 13,7). Указанный договор зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службой по Рязанской области - 24.047.2006, номер регистрации - 02.62.01/206/2006-164.

Общество 23.01.2014 и 07.02.2014 подавало в управление заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность указанного помещения в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ, приложив все необходимые документы.

Управление письмом от 13.02.2013 N 02/4-13-645 отказало обществу в реализации указанного права, сославшись на то, что заключение договора купли-продажи в отношении части здания не допускается.

Не согласившись с данным отказом, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

При этом суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии пунктом 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе: особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В части 1 статьи 4 Закона Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" установлены критерии отнесения юридических лиц и предпринимателей к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть предоставлено при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 названной статьи).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что с 05.05.2006 общество непрерывно является арендатором спорного нежилого помещения для размещения кафе; задолженности по арендной плате у заявителя не имеется; названное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, общество соответствует всем условиям, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, установленным законодателем в части 1 статьи 4 Закона N 209 и предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из письма от 13.02.2014 N 02/4-13-645, отказ управления в реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества мотивирован тем, что реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания не допускается.

Отклоняя данный довод управления, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, пункту 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", из смысла данного Закона следует, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение, как обособленный объект.

Согласно указанным разъяснениям преимущественное право выкупа арендованного имущества может быть реализовано в любом случае, если на его основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект при аренде части здания или части нежилого помещения.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет, арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Арбитражным судом установлено, что общая площадь здания, расположенного по адресу: г. Рязань, Торговый городок, д. 4, составляет 301, 9 кв. м, из них - 243, 4 кв. м приватизировано обществом с ограниченной ответственностью "АИР" (на основании договора купли-продажи муниципального имущества от 17.07.2012 N 20/1-15-25) и 58, 5 кв.м - арендует общество с ограниченной ответственностью "Виста".

При этом вступившим в законную силу (13.03.2014) решением Арбитражного суда Рязанской области от 23.12.2013 по делу N А54-4854/2013 удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью "АИР" о признании недействительным отказа администрации, изложенного в письме от 25.07.2013 N 20/1/2-19/5353, в выделе в натуре части здания литера В, общей площадью 243, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Торговый городок, д. 4. На администрацию возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов названного общества путем выдела в натуре части здания литер В, общей площадью 243, 4 кв. м, расположенного по указанному адресу.

Как следует из материалов дела, в том числе поэтажного плана строения лит. В (г. Рязань, ул. Торговый городок, д. 4), и не оспаривается заинтересованными лицами, испрашиваемая заявителем часть здания отделена от других помещений этого здания и имеет собственный выход на улицу.

С учетом изложенного, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорное помещение сформировано в качестве обособленного объекта недвижимого имущества, и, следовательно, может являться предметом договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2014 по делу N А54-1379/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

Н.В. Еремичева К.А. Федин