г. Владивосток |
|
05 марта 2015 г. |
Дело N А51-27514/2013 |
Резолютивная часть постановления оглашена 26 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир", апелляционное производство N 05АП-10323/2014 на решение от 27.06.2014 судьи А.К. Калягина по делу N А51-27514/2013 Арбитражного суда Приморского края по иску общества с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир" (ИНН 2540091937, ОГРН 1032502257424, дата регистрация: 30.01.2003) к обществу с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ" (ИНН 2538040082, ОГРН 1032501898747, дата регистрации: 06.02.2003) третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Даль-Авто-Бир" о государственной регистрации перехода права собственности, обязании передать земельный участок, взыскании 2 958 652 рублей 92 копеек,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ" (ИНН 2538040082, ОГРН 1032501898747, дата регистрации: 06.02.2003)
к обществу с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир" (ИНН 2540091937, ОГРН 1032502257424, дата регистрация: 30.01.2003)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Даль-Авто-Бир" о взыскании 817 229 рублей, при участии:
от истца: Базылев Д.А. по доверенности от 12.01.2015 сроком действия на три года, удостоверение;
от ответчика: Савченкова Е.В. по доверенности от 19.01.2014 сроком действия на три года, паспорт;
от третьего лица: Родин А.Л. по доверенности от 01.11.2015 сроком действия на пять лет, паспорт,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир" (далее - ООО "ВАБ") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ" (далее - ООО "ХУПР") об обязании зарегистрировать переход права собственности в соответствии с условиями договора аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009 на нежилые помещения с кадастровыми (или условными) номерами объектов 25:28:00 0000:00:00000/1,2,3,4,5,6, находящиеся по адресу: Приморский край, г.Владивосток, улица Снеговая, 11, и на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:581, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (ориентир столярный цех (лит. 3)); о передаче земельного участка с кадастровым (или условным) номером 25:28:040011:581; о взыскании 2 958 652 рублей 92 копеек неосновательного обогащения, составляющего излишне перечисленную плату по договору от 05.03.2009 за период с 05.03.2009 по 25.12.2012 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
До рассмотрения судом первой инстанции спора по существу ООО "ХУПР" предъявило к ООО "ВАБ" встречный иск о взыскании 817 229 рублей, в том числе 785 905 рублей неосновательного обогащения в размере платы за фактическое использование спорного земельного участка за период с 01.01.2013 по 17.01.2014 и 31 324 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения за указанный период.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Даль-Авто-Бир" (далее - ООО "ДАБ").
Решением суда от 27.06.2014 первоначальные исковые требования ООО "ВАБ" были удовлетворены частично: с ООО "ХУПР" взыскано 2958652 рублей 92 копейки неосновательного обогащения, в удовлетворении остальной части первоначальных требований и встречных требований было отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 решение суда от 27.06.2014 отменено в части отказа в удовлетворении требований о регистрации перехода права собственности от ООО "ХУПР" к ООО "ВАБ" на арендуемые нежилые помещения, находящиеся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Снеговая, 11, и на земельный участок с кадастровым номером объекта 25:28:040011:581, обязании ООО "ХУПР" передать ООО "ВАБ" указанный земельный участок.
Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.12.2014 Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.
При этом суд кассационной инстанции в Постановлении от 30.12.2014 по настоящему делу поддержал вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009 не является прекращенным. Вместе с тем, суд кассационной инстанции указал на то, что суду апелляционной инстанции для принятия решения по первоначальным исковым требованиям необходимо повторно исследовать вопрос о выплате истцом всех предусмотренных договором от 05.03.2009 платежей, в том числе платежей, предусмотренных пунктом 5.2.4. указанного договора, согласно которому сумма арендных платежей, начиная с 01.01.2010, должна увеличиваться один раз в год на коэффициент официальной инфляции за предыдущий календарный год, определенный в соответствии со сведениями федеральной государственной службы статистики. Кроме того, суду апелляционной инстанции необходимо дать оценку доводам истца о несоответствии (ничтожности) условия пункта 5.2.4 договора от 05.03.2009, предусматривающего увеличение арендных платежей на коэффициент инфляции, требованиям действующего законодательства Российской Федерации. Также Арбитражный суд Дальневосточного округа считал необходимым суду апелляционной инстанции повторно исследовать вопрос об обоснованности первоначальных исковых требований в части обязания ответчика зарегистрировать переход права собственности на земельный участок и передать спорный земельный участок истцу, с учетом вывода о том, что истец фактически владеет спорным земельным участком, при этом, стоимость земельного участка не была согласована сторонами при заключении договора аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009.
В соответствии со статьей 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
Определением суда апелляционной инстанции от 28.01.2015 рассмотрение апелляционной жалобы было назначено на 19.02.2015.
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда поступили письменные дополнения истца по первоначальному иску к апелляционной жалобе с приложенной заверенной копией справки о рыночной стоимости объекта аренды от 13.05.2014. Представитель истца заявил ходатайство о проверки решения суда первой инстанции в полном объеме, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьей 268 АПК РФ, правовой позицией, изложенной в пункте 25 Постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", осуществляет проверку законности и обоснованности решения суда первой инстанции в полном объеме.
Представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного заседания, которое было отклонено судом апелляционной инстанции в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ.
Протокольным определением суд апелляционной инстанции объявил перерыв до 26.02.2015 с целью предоставления ответчику возможности ознакомиться с дополнениями к апелляционной жалобе истца и сформировать правовую позицию.
Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на доске объявлений в здании суда и на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.
После перерыва представитель ответчика представил дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, приобщенные на основании статей 159, 184, 185, 262 АПК РФ судом апелляционной инстанции к материалам дела.
Представитель истца огласил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, дополнениях к ней. Представитель третьего лица доводы апелляционной жалобы истца и дополнений поддержал.
В свою очередь, представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил, решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Повторно рассмотрев доводы апелляционной жалобы истца и дополнений к ней суд установил следующее.
Между ООО "ВАБ" (арендатор) и ООО "ХУПР" (арендодатель) был заключен договор аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009, по условиям которого арендатору в возмездное владение и пользование с условием выкупа в собственность были переданы объекты недвижимости: одноэтажное здание (литер 2) общей площадью 224,0 кв.м; одноэтажное здание (литер 3) общей площадью 147,7 кв.м; одноэтажное здание (литер 5) общей площадью 66,9 кв.м; двухэтажное здание (литер 6) общей площадью 18,7 кв.м и нежилые помещения - второй этаж административного здания (литер 1) общей площадью 120,2 кв.м, расположенные на земельном участке площадью 1 640,0 кв.м с кадастровым номером 25:28:040011:111, предоставленном арендатору на праве постоянного (бессрочного) пользования для целей размещения производственной базы. Адрес арендуемых объектов: г. Владивосток, ул. Снеговая, 11. По акту приема-передачи от 18.03.2009 спорное имущество передано арендатору.
Указанное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности (пункт 1.2 договора от 05.03.2009), что также подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), и участвующими в деле лицами не отрицается.
Договор аренды от 05.03.2009 был зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке, о чем на нем проставлена соответствующая надпись от 12.05.2009 N 25-25-01/019/2009-401.
Согласно пункту 1.5 договора от 05.03.2009 выкупная стоимость объектов недвижимости определена сторонами в размере 20 800 000 рублей, которая включает в себя арендные платежи за пользование объектами недвижимости в размере 20 285 000 рублей, подлежащие индексации в порядке пункта 5.2.4 данного договора, а также вознаграждение индивидуальному предпринимателю Макарову Владимиру Ивановичу за предоставление риэлтерских услуг в размере 515 000 рублей.
При этом арендодателем принята на себя обязанность в течение срока аренды оформить право собственности на земельный участок площадью 1 640,0 кв.м и передать данный титул арендатору в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ и статьей 35 Земельного кодекса РФ (пункт 2.1.2 договора).
Пунктом 3.5 договора установлено, что арендатор, надлежащим образом и полностью исполнивший обязательства по выплате выкупной стоимости, имеет право на оформление объектов недвижимости в собственность.
В соответствии с пунктом 5.2.1 договора от 05.03.2009 первый платеж за пользование арендованным имуществом на сумму 4 150 000 рублей арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в следующем порядке: в течение пяти дней после подписания договора должна быть перечислена сумма в размере 1 560 000 рублей, при этом платеж в размере 1 045 000 рублей должен быть перечислен на счет арендодателя, а платеж в размере 515 000 рублей - на счет ИП Макарова В.И. Оставшаяся сумма первого платежа в размере 2 590 000 рублей должна быть перечислена в течение семи последующих месяцев равными ежемесячными платежами на сумму 370 000 рублей, которые выплачиваются одновременно с арендной платой, указанной в пункте 5.2.2 договора, и в срок, предусмотренный для выплаты арендной платы.
Далее, согласно пунктам 5.2.2, 5.2.3 договора первый год аренды (с момента заключения договора и по 31.12.2009) ежемесячная арендная плата составляет 350 000 рублей. Последующие четыре года аренды арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно равными частями пропорционально остатку невыплаченной стоимости.
Как предусмотрели стороны в пункте 5.2.4 договора, начиная с 01.01.2010 и все остальные годы неоплаченная сумма по договору на 01 января соответствующего года увеличивается на коэффициент официальной инфляции за предыдущий календарный год (один раз в год).
При этом стороны в разделе 7 договора установили, что он вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до 05.03.2014. Расторжение договора допускается по соглашению сторон либо по требованию арендодателя при наступлении указанных в нем условий (порча имущества, невнесение арендных платежей в течение трех месяцев, систематическое нарушение арендатором иных обязательств). Арендатору также предоставлено право заявить о досрочном расторжении договора, при условии заблаговременного (три месяца) уведомления арендодателя о предстоящем освобождении арендуемых объектов.
Кроме того, в пункте 8.3 договора стороны согласовали особое условие о том, что в случае нарушения арендатором пункта 5.2.1 договора (порядок и сроки внесения первоначального платежа) он считается незаключенным.
ООО "ВАБ", полагая, что им досрочно и надлежащим образом исполнены все предусмотренные договором аренды обязательства, связанные с перечислением выкупной стоимости арендуемых объектов, неоднократно обращалось к ООО "ХУПР" (письма и претензии от 28.01.2013, 11.03.2013, 01.04.2013, 12.04.2013, 15.05.2013) с просьбой зарегистрировать переход права собственности на арендуемые нежилые помещения, земельный участок, а также передать спорный земельный участок.
Уклонение арендодателя от исполнения указанных обязательств послужило основанием для предъявления ООО "ВАБ" в арбитражный суд первоначального иска. Кроме того, арендатор счел, что им внесены платежи в большем размере ввиду ничтожности условий пункта 5.2.4 договора об ежегодной индексации выкупной стоимости, в связи с чем также просил взыскать с ООО "ХУПР" неосновательное обогащение в размере заявленной переплаты. Требование ООО "ВАБ" о взыскании неосновательного обогащения со ссылками часть 3 статьи 614 ГК РФ, пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, сложившуюся судебную практику, в том числе Определение ВАС РФ от 16.09.2013 N ВАС-8668/13, Определение ВАС РФ от 18.01.2013 N ВАС -17993/12, Определение ВАС РФ от 01.02.2012 N ВАС-11982/11 мотивировано тем, что поскольку договором аренды от 05.03.2009 установлен твердый размер выкупной стоимости и арендных платежей в сумме 20 800 000 рублей и 350 000 рублей в месяц соответственно, то изменять (увеличивать) их размер в течение одного года действия договора запрещено. Истец указывал на то, что поскольку размер выкупной стоимости объектов определен договором в твердой сумме, то условие пункта 5.1.4. договора от 05.03.2009 недействительно независимо от такового признания его судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).
В свою очередь ООО "ХУПР", ссылаясь на оформление в 2012 году права собственности на земельный участок, расположенный под арендуемыми объектами недвижимости, предъявило к ООО "ВАБ" встречный иск о взыскании платы за фактическое пользование данным участком, поскольку условия договора от 05.03.2009 не предусматривали таких платежей.
Повторно исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в полном объеме, с учетом указаний Арбитражного суда Дальневосточного округа, апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.
Арбитражным судом Дальневосточного округа и апелляционным судом в рамках рассмотрения настоящего спора, было установлено, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что пункт 8.3 от 05.03.2009 содержит соответствующее требованиям статьи 157 ГК РФ отменительное условие, в связи с чем, поскольку истцом был несвоевременно произведен платеж, указанный в пункте 5.2.1 договора от 05.03.2009, указанный договор является прекратившим свое действие.
Данный вывод суда первой инстанции противоречит фактическим обстоятельствам настоящего спора и представленным в материалы дела доказательствам.
Действительно, пунктом 8.3 договора от 05.03.2009 предусмотрено, что в случае нарушения арендодателем условий пункта 5.2.1 настоящего договора - договор считается незаключенным.
При этом пункт 5.2.1 договора предусматривает условия об оплате первого платежа за пользование имуществом на сумму 4 150 000 рублей в полном объеме в течение 7 месяцев с момента заключения настоящего договора, т.е. до октября 2009 года.
Материалами дела подтверждается то факт, что указанное обязательство арендатором исполнено с просрочкой, поскольку полностью оплата 4 150 000 рублей была произведена только в феврале 2010 года.
Однако в соответствии со статьей 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Из содержания указанной выше статьи следует, что условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли сторон, и относиться к будущему времени. При этом сторонам должно быть неизвестно, наступит соответствующее обстоятельство или нет. Таким образом, всегда должна существовать вероятность как наступления, так и ненаступления условия.
Однако учитывая обстоятельства настоящего спора, поведение его участников, внесение предусмотренной договором от 05.03.2009 арендной платы (в том числе и первого платежа, предусмотренного пунктом 5.2.1 договор) или ее невнесение не может рассматриваться в качестве отлагательного или отменительного условия совершения сделки, так как это обстоятельство зависит от воли арендатора и не поставлено в зависимость от иных обстоятельств.
Также из буквального содержания пункта 8.3 не следует что стороны предусмотрели в договоре возможность одностороннего отказа от исполнения арендодателем договора, в случае неисполнения или несвоевременного исполнения арендатором обязанностей, установленных пунктом 5.2.1 договора.
В свою очередь, арендодатель (продавец) после пропуска арендатором (покупателем) срока внесения первого платежа, не возражал против дальнейшей оплаты арендных платежей, в т.ч. первого платежа, продолжил получать выкупную стоимость объектов, не заявлял об отказе от договора, не обращался с требованием о расторжении договора. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Таким образом, судами апелляционной и кассационной инстанций было установлено, что воля сторон договора, несмотря на просрочку внесения арендатором первого платежа была направлена на исполнение условий заключенного договора в полном объеме.
При таких обстоятельствах, учитывая поведение истца и ответчика по первоначальному иску, а также то, что арендатором ООО "ВАБ" не допущено нарушение договора, которое повлекло для арендодателя ООО "ХУПР" ущерб, при котором последний в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (обратного арендодатель не доказал), у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания договора прекратившим свое действие.
Вместе с тем, апелляционная коллегия, осуществляя с учетом позиции апеллянта проверку решения суда первой инстанции в полном объеме, считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что денежные средства в сумме 2 958 652 рубля 92 копейки, уплаченные истцом в соответствии с пунктом 5.2.4 договора от 05.03.2009, внесены истцом ответчику без правовых оснований и являются неосновательным обогащением.
Удовлетворяя требование истца о взыскании неосновательного обогащения, суд первой инстанции исходил из того, что договор от 05.03.2009 является прекращенным. Однако, как было установлено судами апелляционной и кассационной инстанции в рамках рассмотрения настоящего спора договор аренды от 05.03.2009 не содержит соответствующее требованиям статьи 157 ГК РФ отменительное условие, в связи с чем данный договор не прекратил свое действие.
В пункте 5.2.4 договора от 05.03.2009 стороны установили, что начиная с 01.01.2010 года, и все остальные года, неоплаченная сумма по пункту 1.5 договора аренды, на 01 января соответствующего года, увеличивается на коэффициент официальной инфляции за предыдущий календарный год (один раз в год) согласно сведениям федеральной службы статистики.
Таким образом, в пункте 5.2.4 договора стороны согласовали условие о ежегодной индексации невыплаченных сумм, предусмотренных пунктом 1.5 договора аренды (20 285 000 рублей арендных платежей, подлежащие индексации в порядке пункта 5.2.4, и вознаграждение индивидуальному предпринимателю Макарову Владимиру Ивановичу за предоставление риэлтерских услуг в размере 515 000 рублей).
Истец полагает, что условие пункта 5.2.4 договора об индексации арендных платежей, установленных в твердой денежной сумме, противоречит положениям части 3 статьи 614 ГК РФ.
Вместе с тем апелляционным судом установлено, что разделом 5 договора от 05.03.2009 установлена лишь твердая сумма первого платежа по договору в размере 4 150 000 рублей, и твердый размер арендной платы в первый год аренды - 350 000 рублей в месяц. Однако в соответствии с пунктом 5.2.3 арендная плата в последующие четыре года выплачивается арендатором ежемесячно, равными частями, пропорционально остатку невыплаченной стоимости, указанной в пункте 1.5 договора и количеству месяцев аренды до конца действия договора.
Таким образом, апелляционная коллегия, с учетом буквального толкования условий спорного договора, полагает, что договором от 05.03.2009 не был предусмотрен твердый размер арендной платы, однако, установлен способ определения размера арендных (выкупных) платежей. То есть, по договору от 05.03.2009 арендная плата не установлена вопреки утверждениям ООО "ВАБ" в твердой сумме, она является определяемой, стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Как следует из разъяснений пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении части 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В соответствии с разъяснениями Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с частью 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Такое изменение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции.
Кроме того, содержание пункта 5.1.4. спорного договора позволяет коллегии сделать вывод, что в данном условии договора о перерасчете арендной платы в соответствии с ростом инфляции сторонами конкретизирован порядок, способ и метод перерасчета, в связи с чем данное условие считается согласованным.
Учитывая изложенное, апелляционная коллегия полагает, что согласованное сторонами в пункте 5.1.4. условие о ежегодной индексации невыплаченных сумм не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что сумма, превышающая сумму, указанную в пункте 1.5 договора от 05.03.2009, на 2 958 652 рубля 92 копейки является неосновательным обогащением, неправомерен. В связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требования ООО "ВАБ" о взыскании с ООО "ХУПР" 2 958 652 рубля 92 копейки неосновательного обогащения.
Истцом ООО "ВАБ" также было заявлено требование об обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилые помещения с кадастровыми (или условными) номерами объектов 25:28:00 0000:00:00000/1,2,3,4,5,6.
В соответствии с разъяснениями пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (часть 3 статьи 551 ГК РФ).
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Согласно пункту 2.1.3 договора от 05.03.2009 арендодатель обязан по истечении срока договора и внесения арендатором полной выкупной стоимости за объекты недвижимости, либо в случае досрочной оплаты арендатором выкупной стоимости, определенной пунктом 1.5 договора, подготовить и передать в Управление ФРС по Приморскому краю необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности на арендатора в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3.5 арендатор, надлежащим образом и полностью исполнивший свои обязательства по выплате выкупной стоимости объектов недвижимости, имеет право на оформление объектов недвижимости в свою собственность.
Как установлено судом, с учетом имеющихся в деле справок РОССТАТа о показателе индекса потребительских цен в Приморском крае (т.2, л.д. 112; т.4, л.д.10), обязательство по внесению арендных (выкупных) платежей в размере 23 758 652 рублей 92 копеек, с учетом условия об их индексации было исполнено ООО "ВАБ" 25.12.2012, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. Данный факт при повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанцией, ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ достаточными и достоверными доказательствами не опровергнут.
При этом истец по первоначальному иску произвел оплату в размере 17 762 679 рублей, оставшаяся сумма в размере 5 488 652 рублей 92 копеек была оплачена за арендатора ООО "Даль-Авто-Бир".
Согласно статье 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Таким образом, исполнение обязательства по оплате выкупных платежей ООО "Даль-Авто-Бир" за ООО "ВАБ" не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 624 ГК РФ предусмотрено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Согласно части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Учитывая вышеизложенное, предъявляя иск об обязании зарегистрировать переход права собственности на переданные по договору от 05.03.2009 спорные объекты, а также о передаче земельного участка, на котором расположены указанные объекты недвижимости, истец должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, обстоятельство наступления указанных в договоре условий для перехода от ответчика к истцу права собственности на объекты недвижимости, а также уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты.
Материалами дела подтверждается факт исполнения арендатором обязательств по внесению арендных (выкупных) платежей в полном объеме на дату 25.12.2012. Имеющейся в материалах дела перепиской сторон (письмами истца в адрес ответчика по первоначальному иску от 28.01.2013, 11.03.2013, 01.04.2013, 12.04.2013, оставленными арендодателем без ответа), отсутствием доказательств факта регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости арендатору подтверждается уклонение ответчика от исполнения договорных обязательств по регистрации перехода права собственности на спорные нежилые помещения.
Поскольку истцом выполнена обязанность по оплате всей суммы выкупных платежей за нежилые помещения, на основании пункта 2.1.3, 3.5, 5.1 договора от 05.03.2009, статей 450, 551, 624 ГК РФ, а также разъяснений пункта 61 Постановления Пленумов N 10/22 требование ООО "ВАБ" об обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилые помещения подлежит удовлетворению, отказ суда первой инстанции в удовлетворении данного требования следует признать незаконным.
Истцом также были заявлены требования о регистрации перехода права собственности на земельный участок и обязании ответчика передать спорный земельный участок в удовлетворении которых, судом первой инстанции было отказано в связи с тем, что договор от 05.03.2009 был признан прекратившим свое действие в связи с наступлением отменительного условия.
Поддерживая вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении данных исковых требований, апелляционная коллегия, учитывая правовую позицию Арбитражного суда Дальневосточного округа, не согласна с основанием отказа. Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Часть 4 указанной статьи предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Кроме того, статьей 273 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктом 2.1.2 договора от 05.03.2009 арендодатель обязан оформить на себя право собственности на земельный участок в течение срока аренды, находящийся у него в бессрочном (постоянном) пользовании, и передать его арендатору в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации и статьей 35 ЗК РФ.
Выпиской из ЕГРП от 28.03.2013 N 01/003/2013-1768 подтверждается, что ответчик по первоначальному иску переоформил право бессрочного (постоянного) пользования на право собственности на спорный земельный участок, о чем сделана запись N 25-25-01/231/2012-183 от 13.12.2012.
Однако, на момент заключения договора от 05.03.2009 арендодатель не являлся собственником спорного земельного участка, предоставленного ему в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления Администрации г.Владивостока от 21.04.1999 N 718 для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости. В связи с этим ООО "ХУПР" не могло на тот период распоряжаться данным участком в соответствии с условиями договора аренды от 05.03.2009.
Поэтому соответствующее условие договора от 05.03.2009 о передаче ООО "ВАБ" земельного участка и регистрации перехода права собственности на земельный участок, как указал суд кассационной инстанции, следует квалифицировать как соглашение о купле-продаже будущей вещи, обязательства приобрести которую впоследствии принял на себя арендатор.
Кроме того, одним из основополагающих принципов гражданского права является принцип эквивалентности в хозяйственных взаимоотношениях между его участниками.
Стороны договора являются коммерческими юридическими лицами, целью деятельности которых является систематическое извлечение прибыли, в связи с чем, отношения между ними должны носить возмездный характер, поскольку неравноценность обмениваемых товаров и услуг нарушает указанный принцип
Статьей 423 ГК РФ также предусмотрено, что договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Таким образом, право собственности ООО "ВАР" на земельный участок может возникнуть исключительно в результате заключенной с ООО "ХУПР" сделки, содержащей все существенные условия в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства, о чем также указано в пункте 2.1.2 договора от 05.03.2009.
При этом нормы статьи 273 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ, предусматривающие единство судьбы земельного участка и расположенных на нем сооружений, не исключают необходимости должного оформления сторонами условий заключаемой ими сделки по передаче права собственности на земельный участок при продаже расположенных на нем объектов недвижимости. Такие условия могут быть включены непосредственно в сам договор о продаже недвижимости, или оформлены самостоятельной сделкой.
Следует учитывать, что в силу части 1 статьи 555 ГК РФ цена имущества, приобретаемого по договору купли-продажи недвижимости, является существенным условием такого договора. Это правило действует и в отношении сделок с объектами недвижимости, которые будут приобретены продавцом в будущем.
Как разъяснено в абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (часть 3 статьи 555 ГК РФ).
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные частью 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из буквального толкования и сопоставления положений договора от 05.03.2009, а именно пункта 1.1 о предмете договора, пункта 1.5 о выкупной стоимости объектов недвижимости, пункта 2.1.3 об обязанности арендодателя передать в уполномоченный орган документацию для регистрации перехода права собственности после внесения арендатором полной выкупной стоимости объектов недвижимости, пункта 5.1 о приравнивании арендных платежей за пользование объектами недвижимости к платежам по их выкупу суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что стороны не включили в размер выкупной стоимости объектов недвижимости стоимость земельного участка, поскольку на момент заключения договора от 05.03.2009 арендодатель не являлся собственником спорного земельного участка, так как участок находился у него на праве бессрочного пользования согласно Постановлению Администрации г. Владивостока от 21.04.1999 N 78.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации, стороны при включении в договор аренды от 05.03.2009 условия пункта 3.5, предусматривающего обязанность арендатора (ООО "ХУПР") в течение срока аренды оформить право собственности на земельный участок площадью 1 640,0 кв.м и передать данный титул арендатору (ООО "ВАБ"), не указали все существенные условия передачи прав на спорный участок, в том числе не определили его цену. В связи с чем соглашение сторон о купле-продаже земельного участка, который арендатор обязался приобрести в будущем, следует признать незаключенным.
Кроме того, для удовлетворения требования истца о передаче земельного участка, необходимо, чтобы земельный участок находился у арендодателя. Однако материалами дела подтверждается, а также не оспаривается сторонами, что спорный участок фактически используется арендатором, более того, на данном обстоятельстве основывались встречные требования арендодателя о взыскании платы за фактическое пользование участком.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения требований арендатора о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:581, а также об обязании передать земельный участок с кадастровым (или условным) номером 25:28:040011:581 у суда апелляционной инстанции отсутствуют. Вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении данных требований, с учетом оснований для отказа, установленных судом апелляционной инстанции правомерен.
Вместе с тем, принимая во внимание правовую позицию суда кассационной инстанции в Постановлении от 30.12.2014 по настоящему делу, принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости и императивные нормы статей 273, 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ, а также учитывая добровольно принятое ООО "ХУПР" на себя обязательство приобрести в собственность и передать ООО "ВАБ" спорный земельный участок, коллегия отмечает, что покупатель ООО "ВАБ" при приобретении права собственности на объекты недвижимости также вправе требовать от продавца заключения с ним соответствующего договора купли-продажи земельного участка в обязательном порядке по правилам статьи 445 ГК РФ. В случае возникновения при заключении указанного договора разногласий сторон, в том числе по вопросу о цене земельного участка, арбитражный суд вправе самостоятельно определить соответствующие условия сделки в порядке статьи 446 ГК РФ.
При этом по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор (статья 173 АПК РФ).
Также, апелляционная коллегия считает, что арбитражный суд первой инстанции правомерно отказал ответчику по первоначальному иску в удовлетворении встречного иска в силу следующего.
Из анализа положений части 1 статьи 1102, части 2 статьи 1105 ГК РФ, части 1 статьи 65 АПК РФ следует, что ответчик, предъявляя по настоящему делу встречный иск, должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, обстоятельство наличия у истца обязанности дополнительно вносить плату за владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:040011:581, на котором расположены объекты недвижимости, переданные ответчиком по договору от 05.03.2009, обстоятельство владения и пользования истцом таким земельным участком без правовых оснований.
Однако достаточные и достоверные доказательства указанных обстоятельств в материалы настоящего дела не были представлены.
В пункте 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Поскольку воля сторон по указанному договору была направлена на передачу ответчиком истцу во временное владение и пользование не только объектов недвижимости, но и земельного участка, на котором расположены указанные объекты недвижимости, без пользования которым невозможно использование названных объектов недвижимости, договор от 05.03.2009 не содержал условия о том, что объекты недвижимости были переданы ответчиком истцу без земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:581, расположенного под объектами недвижимости, а ответчик не представил в материалы настоящего дела доказательства, достаточно и достоверно подтверждающие то обстоятельство, что при заключении договора от 05.03.2009 не выразил волю на предоставление истцу земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:581 в целях использования расположенных на нем объектов недвижимости, основания полагать, что плата за владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:040011:581 не была включена сторонами в размер платы за владение и пользование объектами недвижимости, отсутствует.
В связи с чем у истца отсутствовала обязанность дополнительно вносить ответчику плату за владение и пользование названным земельным участком.
При таких обстоятельствах предъявленный по настоящему делу встречный иск является незаконным, необоснованным и удовлетворению не подлежит, как в части исковых требований о взыскании неосновательного обогащения, так и в части исковых требований о взыскании процентов.
Поскольку судом первой инстанции было обоснованно отказано в удовлетворении встречного иска, требований истца о регистрации перехода права собственности на земельный участок и обязании передать земельный участок, однако необоснованно удовлетворено требование ООО "ВАБ" о взыскании неосновательного обогащения и отказано в удовлетворении требования ООО "ВАБ" об обязании зарегистрировать переход права собственности на спорные нежилые помещения, апелляционная коллегия считает, что в силу статьи 269 АПК РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
При распределении судебных расходов коллегия учитывает, что истцом было заявлено три нематериальных требования; а также одно нематериальное требование о взыскании 2 958 652 рублей 92 копеек неосновательного обогащения. Суммарный размер государственной пошлины за указанные требования составляет 49 793 рубля 26 копеек. Государственная пошлина в указанной сумме была оплачена истцом, что подтверждается платежным поручением N 26 от 19.08.2013.
Вместе с тем, учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, удовлетворение одного нематериального требования (обязать зарегистрировать переход права собственности на нежилые помещения) и отказ в удовлетворении остальных требований, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходе по оплате государственной пошлины по иску в размере 4 000 рублей. В остальной части судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску относятся на истца.
Распределяя судебные расходы по апелляционной жалобе, судебная коллегия исходит из того, что поскольку по результатам рассмотрения жалобы правовой интерес истца не был удовлетворен, ему отказано в удовлетворении двух нематериальных и одного материального требования, то есть после проверки коллегией законности судебного акта удовлетворенным осталось по прежнему только одно исковое требование, судебные расходы по оплате государственной пошлины по жалобе полностью относятся на истца в размере 2000 рублей.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.06.2014 по делу N А51-27514/2013 изменить.
Зарегистрировать переход права собственности от общества с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ" к обществу с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир" на нежилые помещения второго этажа (лит.1) общей площадью 120,2 кв.м., одноэтажное здание (лит.2) общей площадью 224,0 кв.м., одноэтажное здание (лит.3) общей площадью 147,7 кв.м., одноэтажное здание (лит.5) общей площадью 66,9 кв.м., двухэтажное здание (лит.6) общей площадью 18,7 кв.м. с кадастровыми (или условными) номерами объектов 25:28:00 0000:00:00000/1,2,3,4,5,6, находящиеся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, улица Снеговая, 11.
В удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир" отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир" 4000 (четыре тысячи) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий |
Д.А. Глебов |
Судьи |
С.М. Синицына |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Номер дела в первой инстанции: А51-27514/2013
Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 июля 2015 г. N Ф03-2514/15 настоящее постановление оставлено без изменения
Истец: ООО "Восток-Авто-Бир"
Ответчик: ООО "Хозрасчетный участок производителя работ", ООО "Хозрасчетный участок производтеля работ"
Третье лицо: ООО "Даль-Авто-Бир"
Хронология рассмотрения дела:
03.05.2017 Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа N Ф03-1256/17
25.04.2017 Определение Пятого арбитражного апелляционного суда N 05АП-10323/14
20.01.2017 Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда N 05АП-9745/16
24.10.2016 Решение Арбитражного суда Приморского края N А51-27514/13
29.08.2016 Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда России N 379-ПЭК16
24.03.2016 Определение Пятого арбитражного апелляционного суда N 05АП-10323/14
14.07.2015 Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа N Ф03-2514/15
19.03.2015 Определение Арбитражного суда Приморского края N А51-27514/13
05.03.2015 Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда N 05АП-767/15
30.12.2014 Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа N Ф03-5768/14
16.09.2014 Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда N 05АП-10323/14
27.06.2014 Решение Арбитражного суда Приморского края N А51-27514/13