Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2015 г. N 07АП-1118/15

г. Томск

11 марта 2015 г.

Дело N А45-21193/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ждановой Л.И

судьей Афанасьевой Е.В., Шатохиной Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузьминым А.В.

при участии:

от истца: без участия (извещен),

от ответчика: без участия (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (07АП-1118/2015) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.12.2014 по делу N А45-21193/2014 (судья Абаимова Т.В.)

по иску мэрии города Новосибирска (ОГРН 1045402490100, ИНН 5404154340)

к обществу с ограниченной ответственностью "Территория Л" (ОГРН 1115407000907, ИНН 5407070360)

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 473 123 руб. 80 коп., расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Территория Л" (далее - ответчик, общество, ООО "Территория Л") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 436 139 рублей 81 копейка, пени в размере 36 983 рубля 99 копеек, расторжении договора аренды земельного участка от 13.01.2014 N 117378р, обязании общество освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:021305:597 с местоположением: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Фабричная.

Заявленные требования обоснованы ссылками на статьи 309, 310, 614, 619 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), статью 65 Земельного кодекса РФ, мотивированы нарушением со стороны ответчика обязанностей по внесению арендной платы.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.12.2014 исковые требования удовлетворены частично: с ООО "Территория Л" в пользу Мэрии города Новосибирска взыскана задолженность по арендной плате в размере 436 139 рублей 81 копейка, пени в размере 36 983 рубля 99 копеек. Требование о расторжении договора аренды земельного участка от 13.01.2014 N 117378р оставлено без рассмотрения. В удовлетворении требования об обязании ООО "Территория Л" освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:021305:597 с местоположением: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Фабричная, отказано.

Не согласившись с решением, мэрия обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение арбитражным судом норм материального и процессуального права, просит его отменить в части отказа в удовлетворении иска о расторжении договора аренды и обязании освобождения земельного участка, принять в данной части новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, направив уведомление от 25.07.2014 N 31-23/4019, мэрией были приняты все необходимые меры по уведомлению ответчика о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, следовательно, истцом был соблюден претензионный (досудебный) порядок урегулирования сопора с ответчиком, в связи с чем, оснований для оставления искового заявления без рассмотрения в части расторжения договора у арбитражного суда не имелось.

Более подробно доводы истца изложены в апелляционной жалобе.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

На основании части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Возражения против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части в апелляционный суд не поступили.

В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений, решение арбитражного суда проверено в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению.

Следуя материалам дела, между мэрией и ООО "Территория Л" 13.01.2014 был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 117378рр, по условиям которого арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:021305:597, расположенный в пределах Железнодорожного района города Новосибирска, площадью 1806 кв.м., для строительства общественного здания административного назначения по ул. Фабричной на срок с 13.01.2014 по 13.01.2017 (далее - договор). Договор прошел государственную регистрацию 09.04.2014.

Согласно пункту 2.3.2 арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Неисполнение обществом обязательства по внесению арендной платы ненадлежащим образом явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оставляя требование о расторжении договора аренды без рассмотрения и отказывая в удовлетворении требования о возвращении земельного участка с кадастровым номером 59:32:341 00 01:0731 площадью 622 895 кв. м, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не соблюден предварительный порядок досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем, основания для возвращения спорного земельного участка отсутствуют.

Апелляционный суд соглашается с выводами арбитражного суда, при этом исходит из следующего.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Частью третьей статьи 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 упомянутого Кодекса. Это означает, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок и при этом размер неисполненного обязательства должен быть точно установлен; предложения расторгнуть договор; требования о расторжении договора в суде.

Между тем, как установлено арбитражным судом, следует из материалов дела и не оспаривается истцом, претензия от 25.07.2014 N 31/23-4019 содержит одновременно два требования: требование об уплате задолженности по арендной плате в срок до 25.08.2014 и требование о расторжении договора в срок до 25.08.2014, что противоречит части 3 статьи 619 и части 2 статьи 452 ГК РФ, поскольку исключает возможность добровольного исполнения обществом принятого на себя обязательства.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Оценив указанную претензию в порядке, предусмотренном статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, из содержания претензии не следует предложения расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором обязанности по погашению имеющейся задолженности по арендной плате в разумный срок.

В связи с указанными обстоятельствами суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом не соблюден предварительный порядок досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем, требование о расторжении договора аренды от 13.01.2014 N N 117378рр подлежало оставлению без рассмотрения.

Поскольку требование о расторжении договора аренды оставлено судом без рассмотрения, основания для возвращения земельного участка с кадастровым номером 59:32:341 00 01:0731 площадью 622 895 кв. м отсутствуют.

Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.

Процессуальные нарушения, являющиеся в соответствии со статьей 270 АПК РФ, безусловным основанием для отмены решения, судом первой инстанции не допущены.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.12.2014 по делу N А45-21193/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Л.И. Жданова

Судьи

Е.В. Афанасьева Е.Г. Шатохина