Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2015 г. N 19АП-777/15

г. Воронеж

12 марта 2015 г.

Дело N А35-13245/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2015 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего	Суховой И.Б.,
Судей	Ушаковой И.В.,
	Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,

при участии:

от закрытого акционерного общества "Тандер": Строевой А.М., представителя по доверенности N 2-4/314 от 11.06.2014; Боганова Д.А., представителя по доверенности N 2-4/597 от 24.11.2014;

от индивидуального предпринимателя Михайленко Андрея Ивановича: Володина А.В., представителя по доверенности б/н от 1.07.2014; Сауткина П.Е., представителя по доверенности б/н от 24.02.2015;

от общества с ограниченной ответственностью "Кант": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Тандер" (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475) на решение Арбитражного суда Курской области от 22.12.2014 по делу N А35-13245/2012 (судья Песнина Н.А.) по иску индивидуального предпринимателя Михайленко Андрея Ивановича (ОГРН 304463226700263, ИНН 462901693709) к закрытому акционерному обществу "Тандер" (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475) о взыскании 813 006 руб.00 коп. реального ущерба и 870 974 руб. 71 коп. упущенной выгоды,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Кант", Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Михайленко Андрея Ивановича (далее - ИП Михайленко А.И., истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к закрытому акционерному обществу "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер", ответчик, заявитель жалобы) о взыскании 813 006 руб.00 коп. реального ущерба и 870 974 руб. 71 коп. упущенной выгоды.

Судом области к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены общество с ограниченной ответственностью "Кант", Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска.

В процессе рассмотрения настоящего дела истец заявил ходатайство об объединении дела N А35-13245/2012 с делом N А35-5177/2012 по иску закрытого акционерного общества "Тандер" к индивидуальному предпринимателю Михайленко Андрею Ивановичу о взыскании неосновательного обогащения и встречному иску индивидуального предпринимателя Михайленко Андрея Ивановича к закрытому акционерному обществу "Тандер" о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки в одно производство.

Определением Арбитражного суда Курской области от 18.04.2013 по делу N А35-13245/2012 истцу было отказано в удовлетворении заявленного ходатайства по причине нецелесообразности объединения дел в одно производство, так как в вышеуказанных делах заявленные требования не связаны между собой по основаниям возникновения.

Определением арбитражного суда от 29.05.2013 было приостановлено производство по делу N А35-13245/2012 до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Курской области по делу N А35-5177/2012.

Определением от 28.02.2014 по ходатайству истца производство по делу N А35-13245/2012 было возобновлено.

Определением арбитражного суда от 02.06.2014 было приостановлено производство по делу N А35-13245/2012 до вынесения постановления Федеральным арбитражным судом Центрального округа по делу N А35-5177/2012.

Определением от 04.07.2014 производство по делу N А35-13245/2012 было возобновлено.

Определением арбитражного суда от 08.09.2014 было приостановлено производство по делу N А35-13245/2012 в связи с назначением экспертизы, проведение которой было поручено ООО "Эксперт" - Максимовичу Сергею Леонидовичу, Крыгину Олегу Алексеевичу, Александровой Наталье Владимировне.

Определением от 13.10.2014 производство по делу N А35-13245/2012 было возобновлено в связи с проведением экспертизы.

Решением Арбитражного суда Курской области от 22.12.2014 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ЗАО "Тандер" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии реального ущерба и факта причинения ущерба действиями ЗАО "Тандер".

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 26.02.2015 представители общества с ограниченной ответственностью "Кант", Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 184, 266 АПК РФ.

Через канцелярию суда от ИП Михайленко А.И. поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, считают обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, просят суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители истца возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, считают обжалуемое решение законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ответчика заявили ходатайство об истребовании сведений из банка о движении денежных средств истца.

Через канцелярию суда от ЗАО "Тандер" поступили ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы, производство которой просит поручить ООО "Генпроектстрой"; о вызове и допросе специалиста Никитина Е.И. для дачи пояснений по существу подготовленной рецензии на экспертизу, выполненную ООО "Эксперт" N 147/14.

Через канцелярию суда 25.02.2015 от ИП Михайленко А.И. поступило письменное мнение на ходатайства ответчика о вызове в суд специалиста и о проведении повторной судебной экспертизы.

В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 05.03.2015.

После перерыва рассмотрение дела продолжено в судебном составе: Председательствующего судьи Суховой И.Б., судей Щербатых Е.Ю., Ушаковой И.В.,

Судом объявлено, что в связи с невозможностью рассмотрения апелляционной жалобы судьей Поротиковым А.И. в соответствии со ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ, была произведена замена на судью Щербатых Е.Ю., в связи с чем, рассмотрение дела начинается сначала.

Через систему "Мой арбитр" от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска поступило письменное мнение на ходатайства о вызове в суд специалиста и о проведении повторной судебной экспертизы.

Через канцелярию суда 5.03.2015 от ЗАО "Тандер" поступило возражение на отзыв и мнение ИП Михайленко А.И.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку ответчиком не подтверждено соответствующими доказательствами наличие предусмотренных статьей 87 АПК РФ оснований для назначения в суде апелляционной инстанции повторной судебной почерковедческой экспертизы по настоящему делу, судебная коллегия полагает названное выше ходатайство подлежащим отклонению.

Ходатайство об истребовании сведений из банка о движении денежных средств истца и о вызове и допросе специалиста Никитина Е.И. для дачи пояснений по существу подготовленной рецензии на экспертизу, выполненную ООО "Эксперт" N 147/14 отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.

В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями по делу N А35-5177/2012, между ИП Михайленко А.И. (арендодатель) и ЗАО "Тандер" (арендатор) был заключен договор аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2011, согласно которому арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем "Объект": - нежилые помещения N N 1-17, 19-28, 31, 35, 2а, 7а, общей площадью - 412,2 кв.м., а там числе торговая площадь - 286,2 кв.м., расположенные на парном этаже в части помещения I в двухэтажном здании литер "Б", находящемся по адресу: Курская область, г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1 "В", согласно поэтажному плану (Приложение N1), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 договора и соответствующем требованиям действующей законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Здание обеспечено теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью.

В пункте 1.5. договора указано, что арендодатель подтверждает, что на момент заключения договора объект принадлежит арендодателю на праве собственности на основании решения учредителя ООО фирма "НТВ-К" от 06.12.2005 N 5, брачного договора от 08.12.2005, который удостоверен нотариусом Курского городского нотариального округа Курской области Сердюковой О.А. от 08.12.2005 реестровый N 1-3931, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 46-АВ N 372836, выданным 30.12.2005 Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.2005 сделана запись регистрации N 46-46-01/051/2005-684. С указанным свидетельством о государственной регистрации права арендатор ознакомлен.

Согласно пункту 3.1.6 арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет произвести реконструкцию на объекте (включая реконструкцию теплоузла и электрощитовой) и направить на комиссию все необходимые документы для согласования арендодателем проведенной арендатором реконструкции объекта в установленном законодательством РФ порядке.

При получении письменного согласия арендодателя произвести перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект (пункт 3.2.7).

Арендодатель обязан самостоятельно и за свой счет осуществить согласование проведенной арендатором реконструкции объекта в установленном законодательством РФ порядке, возмещение расходов на согласование арендодателем реконструкции определяется сторонами в дополнительном соглашении к настоящему договору (пункт 2.1.8).

В акте приема-передачи отражается площадь Объекта, техническое состояние объекта на момент передачи, его недостатки, при наличии таковых, необходимость ремонта, состояние оборудования, системы-отопления, водоснабжения, освещения и т.д., показания приборов учета, количество передаваемых арендатору телефонных линий и их номера, состав передаваемой арендатору документации на объект, технические характеристики энергопринимающего оборудования, величина его максимальной мощности.

В пункте 5.1. договора установлено, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы; переменной части арендной платы.

С даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества до "30" нюня 2011 года постоянная часть арендной платы составляет 200 000 руб., без НДС. В дальнейшем постоянная часть арендной платы составляет 83 334 руб., без НДС, в месяц. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды. (пункт 5.2.1. договора).

Пунктом 5.3.1. договора установлено, что переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, газа, услуг телефонной связи, увеличенной на 6,38%.

Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно соглашением сторон путем подписания акта согласования переменной части арендной платы с приложением к нему заверенных арендодателем копий счетов-фактур, выставленных снабжающими организациями в адрес арендодателя (пункт 5.3.2 договора).

Согласно пункту 6.1 договора настоящий договор заключен сроком на 5 лет. При этом каждая из сторон обязана предоставить все необходимые документы для государственной регистрации договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Арендодатель обязуется в течение 1 (одного) месяца с момента заключения сторонами настоящего договора самостоятельно и за свой счет получить и предоставить арендатору кадастровый паспорт на сдаваемые в аренду помещения в соответствии с пунктом 1.1. настоящего договора.

20.06.2011 арендодатель по передаточному акту передал арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество, в акте указано, что техническое состояние объекта на момент его передачи удовлетворительное, текущего и капитального ремонта не требуется.

20.06.2011 ЗАО "Тандер" именуемый ("заказчик") и ООО "Сатурн" именуемый ("подрядчик") заключили договор N КурФ-2/291/11 подряда на ремонт.

Подрядчик обязуется в установленный настоящим договором срок выполнить работы на объекте, предусмотренные настоящим договором, а заказчик обязуется принять и оплатить работы в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1.).

Работы по капитальному ремонту, подлежащие выполнению подрядчиком а соответствии с условиями настоящего договора (Сметой на производство работ), а также устранение недостатков работ в период гарантийного срока. Объектом работ по настоящему договору является помещение магазина, в отношении которого осуществляются работы, предусмотренные настоящим договором, указанные в смете. Адрес помещения: г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1в. (пункт 1.2.)

Работы по настоящему договору могут быть выполнены с использованием материалов подрядчика или приобретаемых подрядчиком, или с использованием материалов заказчика или приобретаемые Заказчиком.

В случае отсутствия соответствующего соглашения или фактов и документов, свидетельствующих о том, что материалы или их часть будет предоставлена или приобретена Заказчикам, считается, что работы выполняются из материалов Подрядчика.

Общий срок окончания работ и сдачи объекта устанавливается 27.07.2011 (пункт 6.2. договора).

Стороны договора подряда установили, что стоимость работ по объекту составила: капитальный ремонт - на сумму 2 870 396 руб. 80 коп., в т.ч. НДС (18%) - 437 857 руб. 14 коп.

Письмом от 21.06.2013 исх.N 753 ЗАО "Тандер" просило ИП Михайленко А.И., в соответствии с договором аренды недвижимого имущества N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011, согласовать проведение ремонтных работ согласно приложенной смете на ремонтно-строительные работы, которые были согласованы.

12.08.2011 договор аренды недвижимого имущества N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011 был подан на регистрацию в Управление Росреестра по Курской области. Однако, государственная регистрация данного договора была приостановлена, в связи с тем, что определением Арбитражного суда Курской области по делу N А35-765/2011 от 07.07.2011 было запрещено совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества в здании литер Б, а именно: помещения N N 7, 8, 9, 10, 21, 22, 31, 129 - 1 этаж, N 7 - 2 этаж. На основании определения в раздел Единого государственного реестра прав, открытый на Объект, была внесена запись о прочих ограничениях (обременениях).

03.03.2012 имущество, переданное по договору N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011, было возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

11.03.2011 исх.N 190 ЗАО "Тандер" обратилось в адрес ИП Михайленко А.И. с требованием о возврате стоимости неотделимых улучшений в размере 2656880 руб. 31 коп., произведенных в арендуемых помещениях, так как ЗАО "Тандер" полагало, что договор аренды недвижимого имущества N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011 будет долгосрочным, пройдет государственную регистрацию в Росреестре по Курской области, поэтому произвело с согласия арендодателя неотделимые улучшения на общую сумму 2656880 руб. 31 коп.

Полагая, что неотделимые улучшения, произведенные в арендуемом помещении, являются неосновательным обогащением ответчика, ЗАО "Тандер" обратилось в арбитражный суд с иском (дело N А35-5177/2012).

10 мая 2012 года индивидуальный предприниматель Михайленко Андрей Иванович обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ЗАО "Тандер" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества с оборудованием N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011, в том числе: по постоянной части за февраль 2012 года в сумме 4583 руб., за март 2012 года в сумме 79852 руб. 42 коп., за апрель 2012 года в сумме 87917 руб. 00 коп.; по переменной части за февраль 2012 года в сумме 44847 руб. 68 коп., за январь 2012 года в сумме 3420 руб. 86 коп.; неустойка в сумме 6683 руб. 91 коп., всего в сумме 227304 руб. 87 коп.

Исковому заявлению был присвоен номер N А35-6427/2012, и оно было принято к производству.

Определением от 17.09.2013 дело N А35-6427/2012 было объединено с делом N А35-5177/2012.

После уточнения заявленных требований по делу N А35-5177/2012 в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Михайленко А.И. просил суд взыскать с ЗАО "Тандер" задолженность по арендной плате за февраль 2012 г. в сумме 4583 руб., за март 2012 г. в сумме 79852 руб. 42 коп., за апрель 2012 г. в сумме 87917 руб., за май 2012 г. в сумме 14180 руб. 16 коп. и пени в сумме 89355 руб. 85 коп., в сего в сумме 275 888 руб. 43 коп.

Решением Арбитражного суда Курской области от 02.12.2013 года по делу N А35-5177/2012 в удовлетворении исковых требований ЗАО "Тандер" к индивидуальному предпринимателю Михайленко А.И. о взыскании неосновательного обогащения в размере 1988169 руб. 32 коп. было отказано и в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя

Михайленко А.И. к ЗАО "Тандер" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 186532 руб. 58 коп. и неустойки по арендной плате в сумме 89355 руб. 85 коп., всего в сумме 275888 руб. 43 коп. также было отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2014 года решением Арбитражного суда Курской области от 02.12.2013 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 по делу N А35-5177/2012 оставлены без изменения.

Как указывает истец, ЗАО "Тандер" в нарушение пункта 6.4 договора аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2012 отказался от исполнения условий договора и 03.03.2012 передал ИП Михайленко А.И. арендуемые помещения в двухэтажном здании "Б", находящемся по адресу: г. Курск, пр-т Кулакова, д.1 "В", о чем составлен акт, в котором указано на отсутствие помещения: N N 1-9; 11-17; 21-28; 35; 2а и 7а.

В акте от 03.03.2012 года также зафиксировано, что на момент передачи помещения в нем демонтированы: радиаторы системы отопления; пожарно-охранная сигнализация (с блоком управления); двери - 12 шт.; решетки металлические - 8 шт.; подвесной потолок на площади 1,2x1,2-м. и 1,2х1,8-м.; металлический люк в подвал; светильники; мойка; раковина; водонагреватель, а также поврежден дебаркадер и облицовка фасада.

Считая, что ЗАО "Тандер" не возвратил ИП Михайленко А.И. арендованное имущество в состоянии, в котором оно его получило (не требующего текущего и капитального ремонта) в связи с чем у истца возникли убытки, истец обратился с требованиями, уточненными в ходе судебного разбирательства, о взыскании 813 006 руб.00 коп. реального ущерба и 870 974 руб. 71 коп. упущенной выгоды.

Принимая решение по делу, суд области пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает вывод суда области об удовлетворении иска соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Как установлено судами трех инстанций по делу N А35-5177/2012, между ИП Михайленко А.И. (арендодатель) и ЗАО "Тандер" (арендатор) был заключен договор аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2011, сроком на 5 (пять) лет (пункт 6.1 договора).

Согласно пункту 8.1 договора он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). С даты подписания настоящего договора и до даты его государственной регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 360 календарных дней с даты его подписания сторонами.

Долгосрочный договор аренды не был зарегистрирован и по условиям пункта 8.1 договор был заключен на срок, не превышающий 360 дней, такой срок договора составляет менее года, данный договор не требует государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ определено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из анализа указанной нормы права следует, что для взыскания с арендодателя стоимости ремонта или проведения зачета стоимости ремонта в счет арендной платы необходимо соблюдение сторонами определенных условий:

- арендатор должен подтвердить неотложную необходимость проведения ремонта и соблюдение условий договора, регулирующих порядок проведения капитального ремонта арендуемых помещений;

- проведенные им работы относятся к капитальному ремонту;

- арендодатель уклоняется от обязанности проведения капитального ремонта.

Несоблюдение арендатором названных условий влечет отсутствие у него права требования взыскания стоимости ремонта или проведения зачета.

В данном случае стороны, заключая договор аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2012, в пунктах 2.1.7, 3.1.5, предусмотрели, что арендодатель обязуется не производить капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование, перепланировку объекта, иные строительные работы на объекте без письменного согласия арендатора. В случае инициативы арендатора в отношении проведения капитального ремонта, иных строительных работ на объекте, соответствующие расходы возлагаются на арендатора.

Пунктом 3.1.6 договора установлено, что арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет произвести реконструкцию на объекте (включая реконструкцию теплоузла и электрощитовой) и направить на комиссию все необходимые документы для согласования арендодателем проведенной арендатором реконструкции объекта в установленном законодательством РФ порядке. При получении письменного согласия арендодателя произвести перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект (пункт 3.2.7).

Таким образом, условиями договора аренды на арендатора не возлагалась обязанность осуществления капитального ремонта имущества, срок проведения капитального ремонта не установлен.

В соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества от 20.06.2012 к указанному договору (пункт 4.3 договора), ИП Михайленко А.И. передал, а ЗАО "Тандер" приняло во временное владение и пользование нежилые помещения NN 1 - 17, 19 - 28, 31, 35, 2а, 7а, общей площадью - 412,2 кв. м, расположенные на первом этаже в части помещения "1" в двухэтажном здании "Б", находящемся по адресу: г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1 "В". Согласно пункту 2 акта "техническое состояние объекта на момент передачи удовлетворительное, текущего и капитального ремонта не требуется". Указанный акт был составлен с участием представителей арендодателя и арендатора, а также подписан ими без замечаний и возражений.

Доказательств того, что нежилые помещения были переданы в аренду в состоянии, которое исключало бы возможность их использовать по назначению, а также доказательств, свидетельствующих об извещении арендодателя об обнаружении недостатков, которые не могли быть установлены при осмотре имущества, истцом в ходе судебного разбирательства не представлено (статьи 65 и 9 АПК РФ).

Также, в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих факт его обращения к ответчику с претензиями по состоянию помещений и необходимости проведения осмотра помещений для определения видов подлежащих выполнению работ, а также доказательств, подтверждающих, что ответчиком принимались выполненные работы, либо последний одобрил производство указанных работ после их осуществления.

Таким образом, истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих осуществление им действий, предусмотренных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, а также доказательств неисполнения ответчиком обязанности по предоставлению в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено судом первой инстанции, ЗАО "Тандер" в нарушение пункта 6.4 договора аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2012 отказался от исполнения условий договора и 03.03.2012 передал ИП Михайленко А.И. арендуемые помещения в двухэтажном здании "Б", находящемся по адресу: г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1 "В", о чем составлен акт, в котором указано на отсутствие помещения: NN 1 - 9; 11 - 17; 21 - 28; 35; 2а и 7а.

В акте от 03.03.2012 также зафиксировано, что на момент передачи помещения в нем демонтированы: радиаторы системы отопления; пожарно-охранная сигнализация (с блоком управления); двери - 12 шт.; решетки металлические - 8 шт.; подвесной потолок на площади 1,2 x 1,2 м и 1,2 х 1,8 м; металлический люк в подвал; светильники; мойка; раковина; водонагреватель, а также поврежден дебаркадер и облицовка фасада.

Возражая относительного заявленного иска, ответчик указывал на то, что ЗАО "Тандер" не производил улучшения имущества ИП Михайленко А.И., а демонтированные конструктивные элементы и оборудование помещения являются обязательными для эксплуатации помещения и их демонтаж без нанесения вреда помещению невозможен. Кроме того, как пояснял ответчик в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ИП Михайленко А.И. не давал согласия на улучшение имущества, а он давал согласие ЗАО "Тандер" на производство работ (перепланировку) в помещении, связанным с приведением его (исключительно по желанию и инициативе ЗАО "Тандер") под собственные нужды - осуществление розничной торговли товарами.

Для разрешения данных вопросов судом первой инстанции в рамках рассмотрения настоящего дела была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО "Эксперт".

По результатам судебной экспертизы, в материалы дела было представлено заключение эксперта (судебная строительно-техническая экспертиза) N 24/13 от 07.06.2013, согласно выводам которого:

- отсутствие конструктивных элементов и оборудования: радиаторы отопления, входные (тамбурные) двери, двери между внутренними помещениями, оконные решетки, металлический люк в подвал, отсутствующие (разрушенные) участки подвесного потолка, демонтированные раковина, система приточно-вытяжной вентиляции, система освещения, противоречит обязательным к исполнению требованиям СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения", следовательно наличие этих конструктивных элементов являются обязательными и их демонтаж без нанесения вреда помещению невозможен;

- работы, выполненные ЗАО "Тандер" в арендованном помещении на 03.03.2012 года, нельзя считать улучшениями его характеристик, т.к. на момент его передачи ЗАО "Тандер" оно находилось в удовлетворительном, рабочем состоянии и не требовало текущего и капитального ремонтов. Работы по капитальному ремонту выполнялись исключительно для нужд самого ЗАО "Тандер";

- в результате проведения работ по капитальному ремонту арендованного ЗАО "Тандер" помещения, улучшений характеристик арендованного помещения не произошло. Все работы выполнялись с целью придания арендованному помещению легко узнаваемого фирменного стиля, внешнего вида и оформления, характерного для всех магазинов "Магнит" и предназначены исключительно для нужд самого ЗАО "Тандер";

- определить числовое значение сметной стоимости конструктивных элементов (отделимых улучшений) с учетом нормального износа на 03.03.2012 не представляется возможным, в связи с проведением в помещении восстановительного ремонта, перепланировок и переустройства.

Результаты указанного экспертного заключения были приняты Арбитражными судами по делу N А35-5177/2012 и рассмотрены по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами по делу.

Более того, как установлено судом первой инстанции и подтверждается заключением экспертов, истец производил ремонтные работы в собственных коммерческих целях для осуществления своей уставной деятельности, а не в интересах собственника помещений, следовательно, риск негативных последствий лежит на нем.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, решение Арбитражного суда Курской области от 02.12.2013 года по делу N А35-5177/2012 является преюдициальным для рассматриваемого спора.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем возмещения убытков.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков как мера ответственности носит компенсационный характер и направлено на восстановление правового и имущественного положения потерпевшего лица.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возврат арендованного имущества относится к основным обязанностям арендатора. В случае несвоевременного возврата арендованного имущества у арендатора возникает обязанность возместить арендодателю убытки.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса сторона, понесшая убытки в виде упущенной выгоды, должна доказать факт нарушения ее права, наличие причинно-следственной связи между этим фактом и понесенными убытками, а также размер убытков.

При рассмотрении дела судом области была проведена судебная экспертиза. По результатам судебной экспертизы, в материалы дела было представлено заключение эксперта N 147/14 от 07.10.2014, согласно выводам которого:

- перечисленные в Акте приема-передачи от 03.03.2012 г. ранее установленные, но демонтированные элементы: радиаторы отопления, входные (тамбурные) двери, двери между внутренними смещениями, оконные решетки, металлический люк в подвал, отсутствующие участки подвесного потолка, демонтированная раковина, система освещения, повреждения облицовки причинили ущерб нежилому помещению, принадлежащему ИП Михайленко А.И. Ущерб выражается в нарушении его функциональной способности: без оборудования помещение не приспособлено для постоянного нахождения в нём людей, организации в нём постоянных рабочих мест, обеспечения необходимой безопасности и непригодно для дальнейшей эксплуатации. Отсутствие перечисленных элементов противоречит обязательным требованиям СНиП 31-06-2009 "Общественные здания сооружения", а их демонтаж без нанесения ущерба помещению невозможен;

- стоимость восстановительного ремонта помещения по состоянию на 03.03.2012 года приведена в прилагаемом локальном сметном расчёте N 1 и составляет 813 006,00 рублей;

- ежемесячная рыночная стоимость арендной платы, пригодного для эксплуатации и использования по назначению, нежилого помещения, принадлежащего индивидуальному предпринимателю Михайленко Андрею Ивановичу, расположенного по адресу: г. Курск, пр-кт Кулакова, 1в, по состоянию на 03.03.2012 года составляет 110 470,00 рублей в целом за помещение, в том числе 268,00 руб. за 1 кв.м.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Условиями договора аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2012 обязанность арендодателя по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений помещения не предусмотрена, напротив пунктом 4.5 договора установлено, что по окончании срока действия договора аренды арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении с согласия арендодателя.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние (на момент демонтажа ответчиком конструктивных элементов помещения - 03.03.2012 года) установлена заключением экспертов (судебная экспертиза) N 147/14 и составляет 813 006 рублей.

С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда области о том, что истцом доказана совокупность юридически значимых обстоятельств для возложения гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязательств в форме возмещения убытков и размер ущерба в общей сумме 813006 рублей.

Истцом также заявлено требование о взыскании 870 974 руб. 71 коп. упущенной выгоды.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. При этом необходимо подтверждение будущих расходов и их предполагаемого размера обоснованным расчетом и доказательствами.

В пункте 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при взыскании упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Иными словами, кредитор должен доказать, что допущенное должником нарушение обязательства явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду, и что возможность получения заявленной ко взысканию выгоды была для него реальной, все необходимые приготовления для ее получения он выполнил.

При определении размера упущенной выгоды первостепенное значение имеет определение достоверности тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота.

В рассматриваемом случае, ИП Михайленко А.И. ведет предпринимательскую деятельность и согласно выписке из ЕГРИП основным видом его экономической деятельности является сдача в наем собственного нежилого недвижимого имущества. От сдачи в аренду нежилых помещений ИП Михайленко А.И. получает доход в виде арендной платы. Заключая с ЗАО "Тандер" договор аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2011 г. сроком на 5 лет ИП Михайленко А.И. рассчитывал, что будет реально получать доход в виде ежемесячной арендной платы в сумме 83 334,00 руб.

Однако ЗАО "Тандер" в нарушение п.6.4 договора аренды 03.03.2012 года, в одностороннем порядке, отказалось от исполнения условий договора, и предложило арендодателю принять помещение, непригодное для дальнейшей эксплуатации. Таким образом, действия ЗАО "Тандер" по демонтажу конструктивных элементов и оборудования, переданного в аренду помещения, не позволили ИП Михайленко А.И. получать доход в виде арендной платы с 03.03.2012 года. Восстановить нежилое помещение в то состояние, в котором оно было принято 20.06.2011 года по акту приема-передачи ЗАО "Тандер" отказалось и на обращения ИП Михайленко А.И. (письма исх.N 41 от 14.03.2012 г., исх.N 53 от 3.2012 г.) не ответило.

После освобождения ЗАО "Тандер" арендуемого нежилого помещения, ИП Михайленко А.И. предпринимал попытки сдать помещение в наем, однако предприниматели были согласны заключать договор аренды только после восстановления нежилого помещения, так как оно было непригодным для ведения торговой и иной деятельности.

Только 26.11.2012 года ИП Михайленко А.И. заключил с ИП Мелиховой О.В. договор аренды N 3-К, согласно которому (п. 1.2. договора) помещение будет передано арендатору по акту приема-передачи после проведения ремонтных работ по восстановлению помещения в состояние позволяющее осуществлять его эксплуатацию. Фактически помещение было передано ИП Мелиховой О.В. по акту приема-передачи 18.01.2013 года.

Размер упущенной выгоды по настоящему спору рассчитан истцом, исходя из меньшего размера арендной платы, чем рассчитано в экспертном заключении N 147/14 от 07.10.2014 (по состоянию на 03.03.2012 года составляет 110 470,00 рублей в целом за помещение, в том числе 268,00 руб. за 1 кв.м.). Размер упущенной выгоды рассчитан истцом, исходя из размера арендной платы, установленного договором аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2011 г. - ежемесячная арендная плата в сумме 83 334,00 руб. за период с 04.03.2012 года по 18.01.2013 года в сумме 870 974 руб. 71 коп. Указанный расчет упущенной выгоды проверен судом и признан верным.

Доказательств завышения суммы убытков, заявленных истцом ко взысканию, в ходе рассмотрения спора ответчиком не представлено.

Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 000 рублей относятся на ее заявителя и возврату не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 22.12.2014 по делу N А35-13245/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Тандер" (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

И.В. Ушакова Е.Ю. Щербатых