Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2015 г. N 15АП-23915/14

город Ростов-на-Дону

17 марта 2015 г.

дело N А32-11840/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ворониной Алёны Александровны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2014 по делу N А32-11840/2014,

принятое в составе судьи Тарасенко А.А.,

по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399/ ИНН 2308077553)

к индивидуальному предпринимателю Ворониной Алёне Александровне (ОГРН 313169032500167/ ИНН 166002395500)

о расторжении договора аренды, признании отсутствующим права аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ворониной Алёне Александровне (далее - ИП Воронина А.А., ответчик) о расторжении договора аренды от 09.04.2010 N 4100003991, признании отсутствующим права аренды ИП Ворониной А.А. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2014 признано отсутствующим право аренды индивидуального предпринимателя Ворониной Алены Александровны на земельный участок 23:41:1005001:427 площадью 2600 кв.м. на основании договора аренды от 09.04.2010 N 4100003991 (дата и номер государственной регистрации 13.07.2010 N 23-23-10/014/2010-339). В удовлетворении остальной части иска отказано.

ИП Воронина А.А. обратилась с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просила отменить решение суда, в иске отказать. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что администрация города Горячий Ключ Краснодарского края правомерно выступила в качестве арендодателя по договору аренды в отношении спорного земельного участка. Право на заключение договора аренды установлено не только законодательством, но и уставом администрации. Иск о признании права аренды отсутствующим не мог быть удовлетворен, поскольку истец в данном споре выступает как арендодатель спорного имущества, а ответчик арендатор, что исключает возможность регистрации права на один и тот же объект за разными лицами.

В отзыве департамент апелляционную жалобу не признал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, указав, что спорный договор является ничтожной сделкой, поскольку правом выступать стороной по договору аренды спорного земельного участка обладал Департамент имущественных отношений Краснодарского края. Поскольку в настоящее время спорный земельный участок не находится во владении ответчика, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования о признании отсутствующим права аренды ИП Ворониной А.А.

В судебное заседание участвующие в деле лица явку представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования Горячий Ключ (арендодатель) и ООО "Югрыба" (арендатор) заключен договор аренды от 09.04.2010 N 4100003991 земельного участка с кадастровым номером 23:4161005001:427, общей площадью 2600 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Объездная, примыкающего с востока к территории торгового комплекса ООО "Водник" в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, предназначенного для размещения торгового комплекса.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.07.2010 за N 23-23-10/014/2010-339.

16.08.2010 право собственности на земельный участок зарегистрировано за Краснодарским краем за N 23-23-10/044/2010-258.

28.11.2011 между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и администрацией муниципального образования Горячий Ключ заключено соглашение о переводе на департамент прав и обязанностей по договору аренды от 09.04.2010 N 4100003991, согласно которому администрация уступает, а департамент принимает на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.04.2010 N 4100003991.

По договору уступки прав от 05.12.2011 конкурсный управляющий ООО "Югрыба" Болтаков А.А. передал все права и обязанности по договору аренды от 09.04.2010 N 4100003991 ИП Ворониной А.А.

По условиям договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п.4.3.6 договора).

В 2013, 2014 годах было произведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:4161005001:427, согласно актам осмотра земельный участок не используется, работы на участке не ведутся, участок не огорожен, зарастает сорной травой и древесно-кустарниковой растительностью.

05.02.2014 в адрес ответчика направлено письмо N 52-1254/14-43-11 с предложением расторгнуть договор аренды от 09.04.2010 N 4100003991.

В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

На основании п.1 ст. 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пп. 1 п.2 ст.94 ЗК РФ).

Согласно п.1 ст.96 ЗК РФ, земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым природным территориям и предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями минеральных вод, лечебных грязей, рапой лиманов и озер), благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.

В целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством РФ (п.2 ст.96 ЗК РФ).

По общему правилу п. 3 ст.96 ЗК РФ использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

В соответствии со ст.6, а также п. 1, 3, 5 ст.31 ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" к лечебно-оздоровительным местностям могут быть отнесены территории (акватории), пригодные для организации лечения и профилактики заболеваний, а также отдыха населения и обладающие природными лечебными ресурсами (минеральные воды, лечебные грязи, рапа лиманов и озер, лечебный климат, пляжи, части акваторий и внутренних морей, другие природные объекты и условия). Лечебно-оздоровительные местности и курорты могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Курортами являются освоенные и используемые в лечебно-профилактических целях территории, которые обладают природными лечебными ресурсами, а также располагают необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

В пунктах 2, 3 ст.32 ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" закреплено, что в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны. Для лечебно-оздоровительных местностей и курортов, где природные лечебные ресурсы относятся к недрам (минеральные воды, лечебные грязи и другие), устанавливаются округа горно-санитарной охраны. В остальных случаях устанавливаются округа санитарной охраны. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности или курорта.

В соответствии со ст.3 ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством РФ, соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований. Порядок и особенности функционирования отдельного курорта определяются положением о данном курорте. В зависимости от значения курорта положение о нем соответственно утверждается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти либо соответствующим органом исполнительной власти субъекта РФ.

В силу п.2 ст.4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 N 41-КЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края" на территории Краснодарского края курортами краевого значения признаны курорты Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.12.2006 N 1098 "О курортах краевого значения" курортам Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа" в границах утвержденных округов санитарной охраны придан статус курортов краевого значения, находящихся в ведении органов государственной власти Краснодарского края.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 10.12.2007 N 1136 "Об утверждении Положений о курортах краевого значения" утверждено Положение о курорте краевого значения Горячий Ключ (приложение N 1).

В соответствии с пунктом 1.2. Положения о курорте краевого значения Горячий Ключ, курорт Горячий Ключ расположен в Краснодарском крае и является курортом границы и режим округа горно-санитарной охраны курорта Горячий Ключ утверждает глава администрации Краснодарского края (п.1.3. Положения о курорте краевого значения Горячий Ключ).

В соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 13.09.1984 N 403 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Горячий Ключ в Краснодарском крае" были определены границы и округа санитарной охраны.

В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 17.08.2010, из которого следует, что собственником земельного участка с кадастровым номером 23:41:1005001:427, является субъект Российской Федерации Краснодарский край.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 23:41:1005001:427, предоставленный ответчику по договору аренды и расположенный в г. Горячий Ключ, ул. Объездная, примыкает с востока к территории торгового комплекса ООО "Водник", находится во второй зоне округа санитарной охраны города Горячий Ключ.

Факт нахождения во второй горно-санитарной зоне как согласно постановлению Совмина РСФСР от 13.09.1984 N 403, так и согласно постановлению главы администрации Краснодарского края от 19.07.2011 N 771, подтверждается также письмом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 09.09.2014 N 71-4631/14-03-01.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 N 253 "О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности" полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности от имени администрации Краснодарского края делегированы Департаменту имущественных отношений Краснодарского края.

На основании Положения о Департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 N 345, Департамент имущественных отношений Краснодарского края является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края.

Следовательно, предоставленный ответчику земельный участок расположен в границах курорта регионального значения в границах второй санитарной зоны, а значит полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:41:1005001:427 обладает субъект Российской Федерации - Краснодарский край в лице Департамента имущественных отношений Краснодарского края.

В соответствии с п. 1.1., 3.2., 3.10.3. положения о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, Департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края и в рамках своих полномочий заключает договоры аренды земельными участками, выступая стороной по сделке.

В силу п.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п.2 ст.22 ЗК РФ).

В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По правилу ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п.1 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку администрация муниципального образования Горячий Ключ полномочиями на подписание договора аренды от 09.04.2010 N 4100003991 не обладала, договор в момент его подписания противоречил пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно квалифицировали его как ничтожную сделку (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судом установлено, что в настоящее время спорный земельный участок не находится во владении предпринимателя.

Согласно акту осмотра от 22.09.2014 N 4999 с фототаблицей на момент обследования земельный участок не используется, работы на участке не ведутся, участок не огорожен, зарастает сорной и древесно-кустарниковой травой.

Таким образом, запись в ЕГРП о титульном арендаторе не соответствует установленному судом фактическому состоянию правоотношения.

Иск о признании зарегистрированного права аренды общества отсутствующим заявлен департаментом с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами. Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что наличие записи в ЕГРП в условиях недействительности договора аренды не имеет юридического основания и противоречит назначению реестра. На недопустимость сохранения в ЕГРП недостоверной записи указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 4372/10.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Ничтожная сделка (договор аренды земельного участка) не может быть расторгнута в судебном порядке (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.02.2006 по делу N А40-40433/05-91-319, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.2009 по делу N А42-5308/2008, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2009 по делу N А32-4015/2008-28/80).

С учетом вышеизложенного судом первой инстанции было обоснованно отказано в удовлетворении требования департамента о расторжении договора.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на ответчика в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2014 по делу N А32-11840/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Х. Тимченко Т.Р. Фахретдинов