Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2015 г. N 13АП-3344/15

г. Санкт-Петербург

17 марта 2015 г.

Дело N А56-43533/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от истцов: 1. Федина Л.В. по доверенности от 05.09.2014 г., Белякова К.Е, по доверенности от 02.03.2015 г.,

от ответчиков: 1. Поволоцкого Е.Я. по доверенности от 13.02.2015 г., Антонова Л.В. по доверенности от 02.03.3025 г., Костина М.В. по доверенности от 13.02.2015 г.,

2. Новосельцевой М.А. по доверенности от 22.09.2014 г., Малявина В.О. по доверенности от 01.09.2014 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3344/2015) Карклинис Станислава Бронюсовича, Власовой Ольги Александровны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2015 по делу N А56-43533/2014 (судья Лилль В.А.), принятое

по иску Карклинис Станислава Бронюсовича, Власовой Ольги Александровны

к ООО "ИС-Лэнд", ООО "СтройСоюз"

3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании недействительными сделок

установил:

Карклинис Станислав Бронюсович и Власова Ольга Александровна (далее - Истцы) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ИС-ЛЭНД" (далее - Общество), обществу с ограниченной ответственностью УК "СтройСоюз" (далее - Компания) о признании недействительным договора N 01/04-14 от 01.04.2014 купли-продажи земельного участка, площадью 20 086 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия "Шушары", участок 554 (Центральный) и сделки по отчуждению, расположенных на этом земельном участке, объектов незавершенного производства склада-холодильника со встроенными офисными помещениями и отдельно стоящими АБК и о применении последствий недействительности взаимосвязанных сделок в виде возврата всего полученного по сделкам.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее Управление).

В порядке ст. 49 АПК РФ истцы уточнили заявленные требования и просили признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N 01/04-14 от 01.04.2014, заключенный между ответчиками, применить последствия недействительности вышеуказанной сделки в виде возврата ООО "ИС-ЛЭНД" в натуре земельного участка, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия "Шушары", участок 554 (Центральный), кадастровый номер 78:42:0015105:111 и отказать в возврате полученного от ООО УК "СтройСоюз" по сделке.

Уточнение заявленных требований принято судом.

Решением суда от 30.01.2015 в иске отказано.

В апелляционной жалобе Истцы, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права, просят решение отменить и удовлетворить заявленные требовании.

Представитель Ответчика 1 согласился с мнением заявителей жалобы.

Представители Ответчика 2 возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Третье лицо, уведомленной о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направило, что в силу ст. 156 АПК РФ не является процессуальным препятствием для рассмотрения жалобы по существу.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Карклинис Станислав Бронюсович и Власова Ольга Александровна являются участниками ООО "ИС-ЛЭНД", владеющими долями в уставном капитале в размере по 33,33 процентов каждый.

01.04.2014 между ООО "ИС-Лэнд" (продавец) и ООО УК "СтройСоюз" (покупатель) был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка по цене 25 400 000 руб.

Договор купли-продажи указанного земельного участка оспорен истцами как сделка, имеющая признаки крупной сделки, совершенная с нарушением установленного порядка их одобрения (статьи 46 Закона N 14-ФЗ), сделка, совершенная с намерением причинить вред Обществу, а также истцам как участникам Общества (статья 10 ГК РФ).

Истцы указывают, что на спорном земельном участке в 2012-2013 гг. осуществлялось строительство административно-бытового корпуса и склада-холодильника со встроенными офисными помещениями на основании разрешений на строительство, выданных ООО "ИС-ЛЭНД" (т.д. 1, л.т. 39, 40).

Строительство велось за счет средств ООО "ИС-ЛЭНД" с привлечением ООО УК "СтройСоюз" в качестве подрядчика по договорам строительного подряда (т.д. 3, л.т. 1-93).

В подтверждение нахождения на земельном участке вновь возведенных объектов недвижимости на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 01.04.2014 Истцами в материалы дела представлены акты: проверки от 23 января 2014 г. и от 24 февраля 2014 г., проведенной Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (т.д.1, л.т. 171-175), акт камеральной налоговой проверки Общества от 23 декабря 2014 г. (т.д. 6, л.т. 22), письма Санкт-Петербургского ГУП "ГУИОН" и Санкт-Петербургского филиала МУП "БТИ" о присвоении адресов и литер объектам в октябре-ноябре 2013 г. (т.д.2, л.т. 117, 118), договор аренды с ООО "ТК "Мираторг" от 28 ноября 2013 г. в отношении склада-холодильника (т.д.1, л.т. 55-66), выписка по банковскому счету Общества, содержащая поступления арендной платы от ООО "ТК "Мираторг" по указанному договору (т.д. 1, л.т. 138, 142, 144), акт N 20-05/5244 камеральной налоговой проверки Общества от 23.12.2014 года.

Право собственности на склад-холодильник со встроенными помещениями и отдельно стоящий административно-бытовой корпус на момент заключения договора купли-продажи земельного участка N 01/04-14 от 01.04.2014 зарегистрировано не было.

После заключения оспариваемого договора купли-продажи спорного земельного участка ООО УК "СтройСоюз" получило в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга разрешения на строительство в отношении склада-холодильника со встроенными офисными помещениями и отдельно стоящего здания АБК и разрешения на ввод указанных объектов в эксплуатацию (т.д. 1, л.т. 181-184). Истцы утверждают, что изменения в разрешение на строительство и на ввод указанных объектов в эксплуатацию произошло в результате недобросовестных действии генерального директора ООО "ИС-ЛЭНД", заключившего спорный договор.

Истцы полагают, что договор купли-продажи N 01/04-14 от 01.04.2014 является для ООО "ИС-ЛЭНД" крупной сделкой, которая не одобрялась общим собранием участников общества.

Кроме того, истцы полагают, передача прав на земельный участок без передачи права на расположенные на нем здания, строения, сооружения не допускаются земельным законодательством.

Суд первой инстанции отказал в иске, указав на то, что оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным, как не соответствующего п.4 ст. 35 ЗК РФ не имеется, поскольку истцы не доказали не только наличие на момент совершения спорной сделки на земельном участке зданий, строений, сооружений, но и их принадлежность ООО "ИС-ЛЭНД". Далее суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка не относится к категории крупной сделки, поскольку цена сделки не превышает 25% балансовой стоимости активов Общества.

Суд также посчитал недоказанным истцами факта причинения ООО "ИС-ЛЭНД" ущерба, в результате совершения спорной сделки.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, не соглашается с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

20.02.2012 на основании договора купли-продажи ООО "ИС-ЛЭНД" приобрело земельный участок площадью 20086 кв.м. по адресу: г. Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия "Шушары", участок 554 (Центральный), кадастровый номер 78:42:0015105:11.

Право собственности зарегистрировано за ООО "ИС-ЛЭНД" 29.03.2012.

Для выполнения работ по строительству склада-холодильника и административно-бытового комплекса Обществом для выполнения подрядных работ привлечена Компания, которая с февраля 2012 года до момента отчуждения земельного участка по заказу Общества выполняла подрядные работы. Данный факт не оспаривается сторонами.

Из представленного Обществом в материалы дела Отчета аудитора по анализу финансово-хозяйственной деятельности ООО "ИС-ЛЭНД" (т.д.4, л.т. 5-30) следует, что всего затраты на строительство по объекту АБК по состоянию на 31.12.2013 составили 27 827 346, 07 рублей, не включая НДС 18 %, всего затраты на строительство по объекту Склад-холодильник по состоянию на 31.12.2013 составили 454 221 291, 21 рубль, не включая НДС 18 %. Указанные затраты отражены в бухгалтерском балансе Общества на 31.12.2013 года по графе - Основные средства.

В материалы дела также представлен договор аренды нежилых помещений от 28.11.2013 года, заключенным между Обществом и ООО "ТК "Мираторг", согласно которому Общество передает во временное владение и пользование Арендатору нежилые помещения, общей площадью 6 266,8 кв.м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия "Шушары", участок 554 (Центральный).

В пункте 1.6 договора указано: арендатор извещен и уведомлен, что на момент заключения настоящего договора арендодателем осуществляются комплексные мероприятия, связанные с вводом объекта "Склад-холодильник со встроенными офисными помещениями" в эксплуатацию в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ, и другим действующим законодательством РФ.

В материалы дела также Истцами представлен акт N 20-05/5244 камеральной налоговой проверки от 23.12.2014 года, проведенной Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 21 по Санкт-Петербургу, согласно которому Обществу доначислен неуплаченный налог на добавленную стоимость с реализации объектов незавершенного строительства в сумме 99 878 006 рублей 92 копейки.

Как следует из акта камеральной налоговой проверки, Обществом на основании выставляемых счетов-фактур Компанией и Обществом с ограниченной ответственностью "Холод Экспресс" произведено возмещение из бюджета Российской федерации налога на добавленную стоимость, предъявленного к вычету в отношении строительства объектов склад-холодильник и административно-бытовой комплекс, расположенные на участке: г. Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия "Шушары", участок 554 (Центральный).

Указанные обстоятельства подтверждают нахождение объектов капитального строительства на спорном земельном участке на момент заключения спорного договора купли-продажи земельного участка и отражение таких затрат на балансе Общества.

Частью 1 статьи 46 Закона об ООО установлено, что крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

Согласно части 5 статьи 46 названного Закона крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

По данным бухгалтерской отчетности Общества на 31.12.2013 25% стоимости имущества составляет 171 148 500 рублей (т.д. 1, л.т. 24-25).

Изучив, представленные в материалы дела доказательства, апелляционная инстанция приходит к выводу, что в результате заключения договора купли-продажи земельного участка N 01/04-2014 Общество утратило имущество на сумму более чем 25 % от стоимости имущества Общества согласно балансу Общества на 31.12.2013 года.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ к основным принципам земельного законодательства относится принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа в абзаце 3 подпункта 2 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ закреплен запрет отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Исходя из приведенных нормативных положений Земельного кодекса РФ, в Определении от 30.07.2013 N 4-КГ13-24 Верховный Суд РФ указывает на то, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого имущества одному лицу, будет нарушать установленный законом запрет.

Таким образом, при передаче прав на земельный участок передаются также права на все вещи, расположенные на земельным участке и неразрывно связанные с ним.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, недвижимой вещью являются все вещи, неразрывно связанные с землей с момента их привязки к земле.

В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

До момента государственной регистрации права, расположенные на земельном участке объекты следуют судьбе указанного земельного участка, являясь его составной частью и его неотделимым улучшением (статья 134 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи на спорном земельном участке были возведены объекты капитального строительства - склад-холодильник со встроенными офисными помещениями и отдельно стоящий административно-бытовой корпус.

Строительство было осуществлено Обществом на основании действующих разрешений на строительство с привлечением подрядных организаций.

Сделка по купле-продаже земельного участка между сторонами была совершена в период, когда Общество проходило процедуру проверки результатов строительства Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и в преддверии получения документов о вводе вновь построенных объектов в эксплуатацию.

Таким образом, стоимость отчуждаемого Обществом имущества должна определяться, в том числе, вместе со стоимостью построенных на земельном участке неотделимых улучшений, которые в договоре купли-продажи земельного участка N 01/04-14 учтены не были, и стоимость которых как по утверждению сторон, а также согласно Отчету аудитора составляет более 25 % балансовой стоимости активов Общества по состоянию на 31.12.2013 года, то есть более 171 148 500 рублей, что позволяет квалифицировать заключенный договор купли-продажи земельного участка как крупную сделку для Общества.

В материалах дела отсутствуют доказательства одобрения участниками Общества совершенной сделки, что является основанием для признания договора купли-продажи земельного участка N 01/04-14 от 01.04.2014 недействительным.

Следует отметить, что Компания не оспаривает факт существования как на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, так и на настоящий момент спорных объектов капитального строительства, указывая только, что право собственности Общества не было зарегистрировано в установленном порядке, что, по мнению Компании, позволяет не учитывать указанные Объекты при совершении сделок с земельным участком.

Представитель Компании пояснил, что задолженность Общества перед Компанией за оплату выполненных работ на объекте строительства - склад-холодильник и административно-бытовой комплекс составляет более 480 млн. рублей, в связи с чем на настоящий момент Компания производит удержание объекта выполненных работ в соответствии со статьей 712 Гражданского кодекса РФ.

Довод Компании об удержании результата работ не влияет на оценку судом договора купли-продажи земельного участка, так как действующее законодательство устанавливает прямой запрет на отчуждение прав на земельный участок без расположенных на нем Объектов недвижимого имущества, если такие объекты принадлежат одному лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемых сделок) не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Под злоупотреблением правом следует понимать умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 названного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Пунктом 5 статьи 10 ГК РФ предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с презумпцией добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общим принципом доказывания в арбитражном процессе лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченное лицо употребил свое право исключительно во вред другому лицу.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции усматривает основания для применения ст. 10 ГК РФ.

В силу п.1 и п.2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии с п.2 ст. 167 ГГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из материалов дела следует, что Общество в счет исполнения обязательств получило от Компании по договору купли-продажи земельного участка N 01/04-14 от 01.04.2014 года 25 400 000 руб.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы истцов в обоснование применения односторонней реституции, как не основанные на законе.

При таких обстоятельствах решение следует отменить и удовлетворить заявленные требования истцов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2015 по делу N А56-43533/2014 отменить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N 01/04-14 от 01.04.2014, заключенный между ООО "ИС-ЛЭНД" и ООО УК "СтройСоюз" и применить последствия недействительности сделки.

Обязать ООО УК "СтройСоюз" (ОГРН 1127847238309) возвратить ООО "ИС-ЛЭНД" (ОГРН 1127847063046) в натуре земельный участок, находящийся по адресу: г. СПб, пос. Шушары, территория предприятия "Шушары", участок 554 (Центральный), кадастровый номер 78:42:0015105:111.

Обязать ООО "ИС-ЛЭНД" (ОГРН 1127847063046) возвратить ООО УК "СтройСоюз" (ОГРН 1127847238309) 25 400 000 руб.

Взыскать с ООО "ИС-ЛЭНД" (ОГРН 1127847063046) в пользу Карклиниса Станислава Бронюсовича 1 500 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Взыскать с ООО "ИС-ЛЭНД" (ОГРН 1127847063046) в пользу Власовой Ольги Александровны 1 500 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина