Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2015 г. N 15АП-1235/14

город Ростов-на-Дону

20 марта 2015 г.

дело N А32-7023/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ильенко А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А32-7023/2013

по иску администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Атриум" (ИНН 2320136580, ОГРН 1062320005065)

при участии третьих лиц: Тахировой Эльнары Халидовны, Пруидзе Анзора Зурабиевича, Шатверова Романа Карленовича, Максименко Татьяны Владимировны, Рощупкина Владимира Ивановича, Салихова Гаджи Сулеймангаджиевича, Левит Надежды Юрьевны, Степанова Павла Александровича, Крайсветного Сергея Александровича, Крижановской Марины Викторовны, Стыцкова Анатолия Николаевича, о понуждении к исполнению в натуре обязанности по передаче имущества по договору инвестирования,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Атриум" (далее - ООО "Холдинговая компания "Атриум", ответчик, общество) об истребовании имущества - 8% общей площади многофункционального торгового комплекса по ул. Навагинской Центрального района г. Сочи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Тахирова Эльнара Халидовна, Пруидзе Анзор Зурабиевич, Шатверов Роман Карленович, Максименко Татьяна Владимировна, Рощупкин Владимир Иванович, Салихов Гаджи Сулеймангаджиевич, Левит Надежда Юрьевна, Степанов Павел Александрович, Крайсветный Сергей Александрович.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о незаключенности договора инвестирования ввиду несогласования сторонами существенных его условий. Условия договора не соответствуют положениям Закона об инвестиционной деятельности. Истец не представил доказательств наличия у ответчика истребуемой площади и наличия нераспределенных помещений.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда от 19.11.2013 отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы администрация указывает, что по условиям заключенного сторонами договора инвестирования передаче в муниципальную собственность подлежит 1 445,6 кв. м. многофункционального торгового комплекса. Сторонами были согласованы все существенные условия договора.

Определением от 14.04.2014 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции в связи с нарушением судом первой инстанции процессуальных норм, выразившемся в неуведомлении третьего лица -Крайсветного Сергея Александровича как о начавшемся судебном процессе, так и о времени и месте судебных заседаний по настоящему делу.

Как следует из материалов дела, 17.12.2007 между администрацией и ООО "Холдинговая компания "Атриум" заключен договор инвестирования N 03.3/221 в строительство многофункционального торгового комплекса по ул. Навагинской в Центральном районе г. Сочи.

По условиям данного договора ответчик взял на себя обязательство по строительству за счет собственных и/или привлеченных средств многофункционального торгового комплекса общей площадью 18 332,6 кв. м. по ул. Навагинской в Центральном районе г. Сочи и последующей передаче в муниципальную собственность 8 % общей площади объекта.

На основании пункта 2.1 договора в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор в установленном законом порядке обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить строительство объекта на земельном участке.

Согласно пункту 2.4 договора инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 8 % от общей площади объекта.

В соответствии с пунктом 2.5 договора в собственность инвестора переходит 92 % от общей площади объекта.

В силу пункта 4.1 договора администрация обязуется оказывать инвестору в рамках действующего законодательства Российской Федерации содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта; после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта, обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов.

Обществу 17.01.2012 выдано разрешение N RU 23309-686 на ввод в эксплуатацию многофункционального торгового комплекса, общей площадью 3921 кв.м. по ул. Навагинской в Центральном районе г. Сочи.

Полагая, что по условиям договора инвестирования от 17.12.2007 N 03.3/221 передаче в муниципальную собственность подлежит 1445,6 кв.м. вышеназванного торгового комплекса, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В пункте 4 постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Поскольку условиями договора инвестирования от 17.12.2007 N 03.3/221, заключенного между администрацией и ООО "Холдинговая компания "Атриум" иное не предусмотрено, указанный договор в части последующей передаче в муниципальную собственность части площади построенного объекта подлежит квалификации качестве договора купли-продажи будущей вещи.

Согласно пункту 3 постановления N 54 в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Кодекса устанавливает действительную волю сторон исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При возникновении соответствующего спора, установив волю сторон договора, суд может самостоятельно определить ту недвижимую вещь, которая должна быть передана на основании критериев и условий для такого определения, согласованных в договоре, иных документах, или следующих из поведения сторон.

Правовая позиция, сформулированная в постановлении N 54 и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1404/10, следует принципам, закрепленным в статьях 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, и основывается на необходимости сохранения договоров и исполнения их условий, а также применения установленных законом и договором мер ответственности за их нарушение.

Согласно договору инвестирования от 17.12.2007 N 03.3/221 администрация оказывает инвестору в рамках действующего законодательства содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию, в том числе обеспечивает подготовку и принятие необходимых распорядительных документов (пункт 4.1.1 договора). Инвестор обязуется разработать, согласовать и утвердить в установленном порядке проектную и проектно-сметную документацию и представить ее администрации, осуществить строительство и ввод объекта в эксплуатацию, передать в муниципальную собственность площади, предусмотренные в пункте 2.4 договора (пункт 4.2.2, 4.2.5, 4.2.7 договора).

Как видно из материалов дела, многофункциональный торговый комплекс общей площадью 3 921 кв.м. построен, администрация выдала обществу разрешение на ввод его в эксплуатацию N RU 23309-686. Все характеристики многоквартирного дома, в том числе общая площадь и, соответственно, 8 % от такой площади, известны. Доказательства того, что администрация не исполнила каких-либо обязательств по договору инвестирования либо действовала в ущерб контрагентам, не представлены.

В постановлении от 04.06.2013 N 18221/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что действующее гражданское законодательство также не содержит положений, запрещающих участникам оборота заключать договоры, предметом которых является передача доли в праве собственности на вещь, в том числе на будущую недвижимую вещь, и выделение такой доли в натуре после создания соответствующей будущей недвижимой вещи.

С учетом изложенного и фактических обстоятельств дела условие договора о том, что инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи путем передачи в муниципальную собственность 8 % от общей площади объекта, само по себе не свидетельствует ни о несогласованности предмета, ни о невозможности его согласовать и невозможности исполнить условия договора в случае, если бы общество в нарушение договорных обязательств не реализовало эту площадь третьим лицам. Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что договор инвестирования является незаключенным по причине несогласованности сведений о подлежащих передаче помещениях, несостоятелен.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2014 по делу N А32-7356/201 и от 27.01.2014 по делу N А32-4213/2013.

Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления N 54. Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно названной статье в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В абзаце шестом пункта 5 постановления N 54 разъяснено следующее: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Материалами дела подтверждается факт реализации всех помещений в многофункциональном торговом комплексе третьим лицам, что подтверждается представленной в материалы дела Выпиской из ЕГРП от 26.08.2013 за третьими лицами права собственности на основании договоров долевого участия в строительстве (т. 1 л.д. 71-106). Данные обстоятельства администрацией не опровергнуты.

В силу прямого указания закона и обязательных для арбитражных судов разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации названное обстоятельство исключает возможность защиты прав администрации путем удовлетворения требований о передаче имущества.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2015 по делу N А32-5115/2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда (резолютивная часть объявлена 12.03.2015), администрации г. Сочи отказано в удовлетворении исковых требовании о взыскании с ООО "Холдинговая компания "Атриум" 91 214 468,80 руб. убытков, возникших вследствие неисполнения обществом обязательств по договору инвестирования от 17.12.2012 N 03.3/221. Суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае администрация, исполняя обязанности, согласно условиям заключенного между сторонами договора выполняла функции, которые на нее были возложены законом как на орган местного самоуправления. Кроме того, поскольку в договоре отсутствуют данные, позволяющие определить расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества (торгового центра), иные сведения, по которым возможно определить подлежащие передачи объекты недвижимого имущества, в этой части договор нельзя признать заключенным, а обязательство ответчика по передаче имущества в натуре - возникшим.

При таких обстоятельствах исковые требования администрации не подлежат удовлетворению.

В абзаце 2 пункта 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2013 по делу N А32-7023/2013 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко