Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2015 г. N 16АП-547/15

г. Ессентуки

25 марта 2015 г.

Дело N А63-10717/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации г. Ессентуки и комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2014 по делу N А63-10717/2014 (под председательством судьи Орловского Э.И.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Каскад", ОГРН 1022601227505,

к комитету по муниципальной собственности города Ессентуки, ОГРН 1022601224106, индивидуальному предпринимателю Кочову Оресту Апполоновичу, ОГРН 313265114200557,

третье лицо: администрация г. Ессентуки, ОГРН 1022601227516, г. Ессентуки,

о признании недействительным договора аренды земельного участка,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Каскад" (далее - общество, ООО "Каскад") обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по муниципальной собственности города Ессентуки (далее - комитет) и индивидуальному предпринимателю Кочову О.А. о признании недействительным договора аренды от 22.05.2014 N 461-з земельного участка площадью 398 кв.м с кадастровым номером 26:30:030302:4084, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, район дома N 59, под строительство центра бытового обслуживания.

Решением суда от 26.12.2014 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным (ничтожным) договор N 461з от 22.05.2014 аренды земельного участка, заключенный между комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки и индивидуальным предпринимателем Кочовым Орестом Апполоновичем. Судебный акт мотивирован тем, что предоставление спорного земельного участка в аренду предпринимателю путем заключения договора аренды без процедуры проведения торгов не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации.

Не согласившись с вынесенным решением, администрации г. Ессентуки и комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки обратились в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просят решение от 26.12.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы апеллянты ссылаются на то, что требование о выставлении спорного земельного участка на торги, при поступлении заявления заинтересованного лица о предоставлении земельного участка для строительства после принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта на этом земельном участке другому лицу, противоречит действующему законодательству.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 12.02.2015 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2014 по делу N А63-10717/2014 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 04.03.2014 в администрацию г. Ессентуки (далее - администрация) обратился Кочов О.А. с заявлением об утверждении акта выбора земельного участка площадью 398 кв.м, расположенного по адресу: г. Ессентуки, ул. Вокзальная, район дома N 59, под строительство центра бытового обслуживания (том 1, л.д. 122).

На основании данного обращения в газете "Ессентукская панорама" N 9 (1136) от 06.03.2014 опубликовано сообщение комитета о планируемом предоставлении в аренду земельного участка под строительство центра бытового обслуживания, площадью 398 кв.м, расположенного по адресу: г. Ессентуки, ул. Вокзальная, район дома N 59.

17.03.2014 общество направило в комитет заявление о предоставлении в аренду данного земельного участка (том 1, л.д. 38).

Постановлением администрации N 811 от 31.03.2014 Кочову О.А. согласовано место размещения центра бытового обслуживания на земельном участке площадью 398 кв.м по адресу: г. Ессентуки, ул. Вокзальная, район дома N 59, утвержден акт выбора и схема расположения земельного участка.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 16.04.2014 с присвоением ему кадастрового номера 26:30:030302:4084.

28.04.2014 администрацией вынесено постановление N 1104 о предоставлении Кочову О.А. в аренду на 3 года земельного участка с кадастровым номером 26:30:030302:4084 площадью 398 кв.м, расположенного по адресу: г. Ессентуки, ул. Вокзальная, район дома N 59, под строительство центра бытового обслуживания (том 1, л.д. 121).

На основании данного постановления между комитетом (арендодатель) и Кочовым О.А. (арендатор) заключен договор от 22.05.2014 N 461з аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:030302:4084 под строительство центра бытового обслуживания на срок по 27.04.2017 (том 1, л.д. 91-96).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.06.2014 за N 26-26-35/026/2014-555.

Согласно пункту 3.3 договора N 461з указанный земельный участок на момент заключения договора уже находился в пользовании Кочова О.А., поэтому акт приема- передачи не составлялся.

Полагая, что договор аренды заключен с нарушением норм действующего законодательства и нарушает его право на приобретение земельного участка в аренду, в том числе на торгах, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исходя из положений статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей на момент возникновения спорного правоотношения) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10, 11 Кодекса.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорного правоотношения) каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, имеют право обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорного правоотношения) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.

На основании пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорного правоотношения) предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется следующим образом: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, обязан обеспечить этот выбор на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных или иных условий использования соответствующей территории.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется владеющими этой информацией лицами по запросу органа местного самоуправления бесплатно в установленный Кодексом срок (пункт 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

После определения участков, подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, орган местного самоуправления, в силу пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства.

По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорного правоотношения) об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

При этом Земельный кодекс Российской Федерации не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Право на заключение договора аренды земельного участка в такой ситуации подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Таким образом, при наличии нескольких заявок право на заключение договора аренды на земельный участок выставляется на торги.

Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов. Между тем целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.

Судом первой инстанции верно установлено, что на предоставление спорного земельного участка в аренду претендовали как предприниматель, так и общество.

Доказательств наличия преимущественного права аренды спорного земельного участка у предпринимателя ввиду нахождения на нем объектов недвижимости или наличия ранее действующих договоров в отношении земельного участка в материалы не представлено.

При предоставлении земельного участка предпринимателю и заключении с ним договора аренды администрация и комитет не учли заявление общества, являющегося еще одним претендентом на приобретение земельного участка в аренду.

В нарушение статей 1, 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорного правоотношения) администрацией принято постановление N 811 от 31.03.2014 о предварительном согласовании места размещения центра бытового обслуживания и утверждении акта выбора и схемы расположения земельного участка и постановление N 1104 от 28.04.2014 о предоставлении в аренду земельного участка под строительство центра бытового обслуживания.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что предоставление спорного земельного участка в аренду предпринимателю путем заключения договора аренды без процедуры проведения торгов не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации, поскольку нарушает принципы прозрачности предоставления находящейся в государственной собственности земли и недопустимости создания дискриминационных условий для субъектов предпринимательской деятельности и нарушает права и охраняемый законом интерес общества в приобретении в аренду земельного участка на условиях и в порядке, предусмотренном действующим земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом установленных обстоятельств договор аренды от 22.05.2014 N 461з правомерно признан судом недействительной ничтожной сделкой.

Довод апелляционных жалоб о том, что требование о выставлении спорного земельного участка на торги, при поступлении заявления заинтересованного лица о предоставлении земельного участка для строительства после принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта на этом земельном участке другому лицу, противоречит действующему законодательству, апелляционным судом отклоняется как не соответствующий нормам материального права.

Довод заявителей апелляционной жалобы о том, что заявление общества не соответствует требованиям пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку не содержит указания на предполагаемое место размещения объекта, подлежит отклонению. В своем заявлении общество просило предоставить в аренду земельный участок под строительство центра бытового обслуживания площадью 398,0 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, район дома N 59. Таким образом, из данного заявления усматривается, на какой именно земельный участок претендует общество.

Судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследованы все обстоятельства дела, проверены все доводы лиц, участвующих в деле, им дана правильная оценка, правильно применено материальное законодательство, нарушений процессуальных норм не допущено, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Оснований для отмены судебного акта не имеется.

Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2014 по делу N А63-10717/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

председательствующий судья

Луговая Ю.Б.

судьи

Марченко О.В. Сулейманов З.М.