|
24 марта 2015 г.
|
Дело N А48-22/2014
|
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 марта 2015 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Щербатых Е.Ю.,
Андреещевой Н.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Возрождение": Сейкора О.И., представитель по доверенности б/н от 04.04.2014 г.;
от Управления государственного имущества Орловской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" на решение Арбитражного суда Орловской области от 04.09.2014 по делу N А48-22/2014 (судья Карасев В.В.) по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" (302011, г. Орёл, Новосильское шоссе, 10, ОГРН 1025700765507) к Управлению государственного имущества Орловской области (302001, г. Орёл, набережная Дубровинского, 70, ОГРН 1095742001123), при участии в деле в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, г. Орёл, ул. Октябрьская, 47, ОГРН 1045753008212) о признании недействительным отказа ответчика от 15.11.2013 в продлении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 N1177/з; восстановлении в ЕГРП записи о регистрации договора аренды земельного участка от 18.03.2010 N1177/з; об обязании ответчика внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 18.03.2010 N1177/з, изложив его в следующей редакции: "срок аренды устанавливается на 3 года с момента заключения настоящего соглашения",
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Возрождение" (далее - истец, ООО "Возрождение") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению государственного имущества Орловской области (далее - ответчик, УГИ Орловской области) о признании договора аренды от 18.03.2010 N 1177/з возобновленным на неопределенный срок.
В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции истец (в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнял заявленные требования, в связи с чем просил:
- признать недействительным отказ ответчика от 15.11.2013 в продлении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 N 1177/з;
- восстановить в ЕГРП записи о регистрации договора аренды земельного участка от 18.03.2010 N 1177/з; 3;
- обязать ответчика внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 18.03.2010 N 1177/з, изложив его в следующей редакции: "срок аренды устанавливается на 3 года с момента заключения настоящего соглашения".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 04.09.2014 по делу N А48-22/2014 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, полагая его незаконным и необоснованным, ООО "Возрождение" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с учетом поступивших впоследствии дополнений к жалобе), в которой просило обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось (определения Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 г., от 09.12.2014 г., от 13.01.2015 г., от 10.02.2015 г.).
В судебное заседание апелляционного суда 10.03.2015 г. не явился представитель ответчика, а также представитель третьего лица.
От ответчика в материалах дела имеется отзыв на апелляционную жалобу, в котором указанное лицо просит оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в их отсутствие.
Представитель ООО "Возрождение", явившийся в судебное заседание, поддержал доводы апелляционной жалобы (с учетом дополнений к жалобе), полагая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил отменить данное решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
ООО "Возрождение" также было заявлено ходатайство о привлечении в качестве второго ответчика по настоящему делу муниципальное образование город Орел, являющееся, по мнению истца, надлежащим ответчиком по делу. При этом истец ссылается на пункт "к" статьи 11 Федерального закона N 171-ФЗ от 23.06.2014 г., вступившего в силу с 01.03.2015 г., в соответствии с которым утратил силу пункт 10 статьи 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса РФ".
В силу изложенного, как указал истец, утратил силу и Закон Орловской области N 603-ОЗ от 30.06.2006 г. "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - город Орле", согласно которому распоряжение названными земельными участками осуществляется органом исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области в сфере управления государственным имуществом.
В этой связи истец полагает, что в настоящее время у ответчика отсутствуют полномочия по распоряжению спорным земельным участком, в связи с чем просит привлечь в качестве второго ответчика по настоящему делу муниципальное образование город Орел.
Аналогичное ходатайство в материалах дела имеется и от Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области, который, указывая, что является правопреемником Управления государственного имущества Орловской области, просил привлечь в качестве надлежащего ответчика администрацию города Орла.
Между тем в силу части 3 статьи 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о замене ненадлежащего ответчика, а также иные правила, установленные кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В этой связи судебная коллегия полагает вышеназванные ходатайства подлежащими отклонению.
В судебном заседании 10.03.2015 г. судом апелляционной инстанции был объявлен перерыв до 17.03.2015 г.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции истцом было заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части обязания ответчика внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 18.03.2010 N 1177/з, изложив его в следующей редакции: "срок аренды устанавливается на 3 года с момента заключения настоящего соглашения".
В соответствии с частью 2 статьи 49 и пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично, арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
В силу части 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.
Учитывая то, что воля ООО "Возрождение", выраженная в поименованном выше ходатайстве, направлена на отказ от исковых требований в части обязания ответчика внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 18.03.2010 N 1177/з, изложив его в следующей редакции: "срок аренды устанавливается на 3 года с момента заключения настоящего соглашения", и суд не усматривает в отказе от указанных требований противоречия закону или нарушения прав других лиц, на основании статьи 49, пункта 3 статьи 269 АПК РФ отказ от указанной части заявленных требований судом апелляционной инстанции принимается.
В этой связи обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции в части обязания ответчика внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 18.03.2010 N 1177/з, изложив его в следующей редакции: "срок аренды устанавливается на 3 года с момента заключения настоящего соглашения" подлежит отмене, а производство по настоящему делу в указанной части - прекращению.
В суд апелляционной инстанции 17.03.2015 г. также поступило ходатайство об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по настоящему делу, подписанное представителем Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области.
Судом установлено, что к указанному ходатайству приложен текст мирового соглашения. Указанное соглашение подписано директором ООО "Возрождение" с одной стороны, и представителем Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области - с другой.
Как следует из материалов дела, текст мирового соглашения вместе с ходатайством о его утверждении был представлен суду апелляционной инстанции 17.03.2015 г. (согласно штампу входящей корреспонденции).
Вместе с тем, как было указано ранее, в соответствии с пунктом "к" статьи 11 Федерального закона N 171-ФЗ от 23.06.2014 г., вступившего в силу с 01.03.2015 г., утратил силу пункт 10 статьи 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса РФ", и, как следствие, Закон Орловской области N 603-ОЗ от 30.06.2006 г. "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - город Орле", предоставляющие право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, Департаменту государственного имущества и
земельных отношений Орловской области, являющемуся правопреемником Управления государственного имущества Орловской области.
Частью 3 статьи 139 АПК РФ установлено, что мировое соглашение не может нарушать права и законные интересы других лиц и противоречить закону.
Из существа мирового соглашения, представленного на утверждение суду апелляционной инстанции, следует, что оно направлено на возобновление арендного обязательства на период строительства, и представляет собой распорядительный акт в отношении спорного земельного участка.
Вместе с тем, Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области, утратив на момент подписания данного соглашения полномочия по распоряжению земельными участками, не был правомочен заключать рассматриваемую сделку.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд отказывает в утверждении представленного сторонами мирового соглашения.
По изложенным выше основаниям не может быть принято судом апелляционной инстанции и соглашение о признании обстоятельств, принимаемых арбитражным судом в качестве фактов, не требующих доказывания, подписанное директором ООО "Возрождение" с одной стороны, и представителем Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области - с другой, поступившее в суд апелляционной инстанции также 17.03.2015 г. (согласно штампу входящей корреспонденции).
Проанализировав представленные материалы, изучив доводы апелляционной жалобы (с учетом дополнений к жалобе), отзыва на жалобу, а также заслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции полагает подлежащим оставлению без изменения обжалуемое решение суда в той части, в которой истцом не был заявлен отказ от иска и в этой связи не прекращено производство по делу. Суд при этом руководствуется следующим.
Как усматривается из материалов дела, на основании постановления Муниципального образования "Город Орел" от 28.03.2008 N 857 из земель населенных пунктов утверждены границы земельных участков единого землепользования для размещения автотехцентра по ул. Раздольная в кадастровом квартале N 57:25:0030107 Железнодорожного района г.Орла, в том числе, земельного участка площадью 5908 кв.м, с присвоением кадастрового номера 57:25:0030107:59 и адреса: г.Орел, ул. Раздольная, д. 443, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещение автотехцентра.
Указанный земельный участок был предоставлен при соблюдении процедуры о предварительном согласовании места размещения объекта, что подтверждается актом о выборе двух земельных участков для размещения автотехцентра по ул. Раздольной от 10.09.2007 г. (том 1, л.д. 10-11).
Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области, который на момент возникновения правоотношений между сторонами обладал полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, и правопреемником которого является Управление государственного имущества Орловской области, выступающее ответчиком по делу на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции, 03.07.2008 приказом N 835 был утвержден акт от 10.09.2007 о выборе двух земельных участков и предварительно согласовано место размещение автотехцентра в соответствии с проектом границ земельного участка площадью 7809,95 кв.м и место размещения автотехцентра в соответствии с проектом границ земельного участка площадью 5908,35 кв.м.
На основании приказов Департамента от 28.01.2010 N 101 и от 26.10.2010 N 2086 истцу предоставлены в аренду два земельных участка с кадастровыми номерами 57:25:0030107:58 и 57:25:0030107:59.
Земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030107:58 был передан истцу по договору аренды от 26.10.2010 N 1300/з сроком на три года.
Указанный договор истцом исполнен, строительство здания дилерского центра "LADA" завершено, право собственности на здание зарегистрировано в Управлении Росреестра по Орловской области 02.04.2014 (т.2, л.д. 93).
Как следует из содержания договора от 18.03.2010 N 1177/з, его предметом является аренда земельного участка площадью 5908 кв.м, с кадастровым номером 57:25:0030107:59 (спорного земельного участка) для строительства автотехцентра.
Пунктом 2.1. данного договора стороны установили срок аренды - с 22 января 2010 г. по 21 января 2013 г.
В силу пункта 2.3. указанного договора аренды договор является одновременно актом приема-передачи участка.
Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Орловской области 21.12.2010.
Пунктом 4.3.5. договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.
Письмом от 09.10.2012 N 153 истец обратился к ответчику с просьбой продлить срок действия спорного договора аренды.
УГИ Орловской области письмом от 15.11.2012 N 3626/з отказало в продлении срока действия договора аренды. В обоснование данного отказа Управление указало на то, что по результатам выезда на предоставленный в аренду земельный участок установлено, что строение, возведение которого определено в качестве цели данного договора, на земельном участке отсутствует.
При этом Управлением также указано, что Постановлением Правительства Орловской области от 02.06.2011 N 168 объект строительства - автотехцентр включен в перечень объектов, предоставление земельных участков для строительства которых осуществляется исключительно на торгах, в связи с чем заключение договора аренды такого земельного участка на новый срок, равно как и соглашения о продлении договора, без проведения торгов не является допустимым.
14.12.2012 истец направил в адрес ответчика дополнительное заявление о возобновлении спорного договора на неопределенный срок, в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), приложив к заявлению копию разрешения на строительство.
По результатам рассмотрения указанного заявления ответчик сообщил о невозможности возобновления договора аренды на неопределенный срок, в связи с ранее направленным уведомлением об отказе в продлении срока его действия.
Полагая, что отказ в продлении договора аренды от 15.11.2012 N 3626/з является односторонней сделкой, истец обратился в суд с настоящим требованием о признании указанной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки в виде восстановления в ЕГРП записи о регистрации договора аренды земельного участка от 18.03.2010 N 1177/з и обязания ответчика внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 18.03.2010 N 1177/з, изложив его в следующей редакции: "срок аренды устанавливается на 3 года с момента заключения настоящего соглашения", отказавшись впоследствии в суде апелляционной инстанции от требования об обязании ответчика внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 18.03.2010 N 1177/з.
Суд апелляционной инстанции, исходя из представленных материалов, с учетом имеющихся доказательств, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела, истец, использующий прежде спорный земельный участок на основании договора аренды, после прекращения действия последнего добивается признания за собой права аренды на данный участок посредством возобновления арендных отношений.
Отношения сторон, возникшие в данном случае по поводу аренды земельного участка, регулируются соответствующими нормами гражданского и земельного законодательства.
В силу части 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Частью 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Отказывая истцу в продлении спорного договора аренды на новый срок, ответчик, в том числе, указал на то, что предоставленный арендатору земельный участок не использован истцом в соответствии с целевым назначением данного участка, предусмотренным условиями договора аренды.
Как следует из содержания договора аренды от 18.03.2010 г., в качестве разрешенного использования обозначенного в договоре земельного участка указано размещение автотехцентра.
Пунктом 4.4.2. данного договора предусмотрена обязанность арендатора использовать переданный ему в аренду земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Принимая во внимание, что предметом спорного договора аренды является земельный участок, предоставленный истцу для целей строительства, суд приходит к выводу о применении к настоящему спору норм земельного законодательства, имеющих приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В силу пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения между сторонами арендных отношений) основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Таким образом, закон не позволяет арендатору приступать к освоению земельного участка в любые удобные для него сроки без учета согласованного сторонами срока действия договора аренды.
Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Тем самым, по смыслу изложенных норм, действовавших как на момент возникновения спорных отношений, так и на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендатор, нарушивший установленную законом обязанность своевременно приступить к использованию земельного участка, не вправе требовать возобновления арендного обязательства иначе как на торгах.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка действиям арендатора по использованию земельного участка; тому, что цель, для которой обществу был предоставлен в аренду спорный земельный участок, не была достигнута в установленный соглашением сторон срок.
То обстоятельство, что на данном земельном участке отсутствует строение, подтверждается актом обследования земельного участка, составленным 12.11.2012 (т.3, л.д. 158).
Несогласие с указанным выводом послужило поводом к апелляционному обжалованию истцом решения суда первой инстанции.
В этой связи в ходе рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 г. и от 09.12.2014 г. сторонам было предложено составить совместный акт обследования спорного земельного участка на предмет наличия на данном земельном участке объектов незавершенного строительства.
Как следует из представленного в материалы дела совместного акта обследования спорного земельного участка от 2
