Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2015 г. N 07АП-2006/15

г. Томск

26 марта 2015 г.

Дело N А27-12666/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Е.В. Афанасьевой,

судей Л.И. Ждановой, Е.Г. Шатохиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.И. Хасанзяновым,

при участии в заседании:

от ответчика - К.Ю. Потупало по доверенности от 14.01.2015 N 1,

от иных лиц - без участия (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (апелляционное производство N 07АП-2006/2015)

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 05 февраля 2015 года (судья О.С. Ходякова)

по делу N А27-12666/2014

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Профиль-ПВХ" (650054, г. Кемерово, Пионерский бульвар, 4, корпус А, офис 519, ИНН 4205127083, ОГРН 1074205007161),

третье лицо: Руслан Владимирович Голубев,

о взыскании 2 442 293,18 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Профиль-ПВХ" (далее - ООО "Профиль-ПВХ") о взыскании 2 442 293,18 рублей, в том числе: 2 361 166,72 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 14.10.2005 N 05-0838, 81 126,46 рублей неустойки за период с 11.01.2014 по 31.08.2014.

Исковые требования обоснованы статьями 309, 330, 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы за период с января по август 2014 года; права и обязанности арендатора перешли к ответчику в силу закона в связи с приобретением им объектов недвижимости, находящихся на земельном участке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Голубев Руслан Владимирович.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 05 февраля 2015 года иск удовлетворен частично, с ООО "Профиль-ПВХ" в пользу Комитета взыскано 4 385,87 рублей, в том числе 4 237,28 рублей основного долга, 148,59 рублей неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Кроме того, с ответчика в пользу истца взысканы также проценты на случай неисполнения судебного акта, подлежащие начислению и уплате по ставке рефинансирования Банка России - 8,25 % годовых, на взысканную сумму с даты вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.

Не оспаривая выводы суда в части взыскания 4 385,87 рублей, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд неправильно применил Постановление Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Суд не учел, что в соответствии с пунктом 4.6 названного Порядка по договорам аренды земельных участков, заключенных до 2008 года, перерасчет арендной платы должен производиться с учетом коэффициентов инфляции. В расчете суда не учтены коэффициенты инфляции, с учетом которых должна рассчитываться арендная плата.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает на ее необоснованность. Со ссылками на то, что судом при расчете ежегодного арендного платежа применялись установленные действовавшие коэффициенты инфляции, а также на то, что судом обоснованно был отклонен довод о необходимости применять удельный показатель кадастровой стоимости земель кадастрового квартала 42:24:0601022, т.к. арендуемый участок не относится к землям населенных пунктов, и в связи с тем, что нет необходимости применять средний показатель, поскольку у переданного в аренду земельного участка имеется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в реестр, ответчик просит оставить решение суда без изменения.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили, ходатайств об отложении заседания не поступало.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие в данном заседании представителей извещенных истца и третьего лица.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения по приведенным в жалобе доводам, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и ООО "КРУ "Строй-Сервис" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 14.10.2005 N 05-0838 (с протоколом согласования разногласий), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 77 008 кв.м. из земель поселений, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово, жилой район Кедровка, ул. Советская, 11 (кадастровый квартал 06/:01:022), в границах, указанных в кадастровом плане (схеме границ) земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью (т. 1, л.д. 12-19).

Согласно пунктам 1.2, 1.4 договора от 14.10.2005 N 05-0838 земельный участок предоставлен арендатору для размещения производственной базы N 1. На земельном участке имеются следующие объекты недвижимости: нежилые здания (литеры А, А1, А2, А3, Б, В, Г, Д, Е, Е1, З, З1, З2, И, К, К1, Л, М, М1).

В силу пунктов 3.1, 3.3, 3.5 договора от 14.10.2005 N 05-0838 арендная плата за земельный участок указана в протоколе определения величины арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и (или) иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, а также в случае изменения вида деятельности арендатора в рамках целей использования в соответствии с пунктом 1.2 договора. Условия договора об изменении арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с момента введения в действие соответствующих изменений или изменения вида деятельности арендатора. Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении арендной платы. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа месяца, за который производится оплата, на расчетный счет федерального казначейства.

Впоследствии объекты недвижимости, составляющие производственную базу и находящиеся на арендованном земельном участке, переданы обществом "КРУ "Строй-Сервис" по акту приема-передачи от 29.07.2010 в уставный капитал ООО "Профиль-ПВХ".

Уведомлениями N 9-6-01/81 от 11.01.2010, N 9-6-12/2420 от 30.12.2010, N 9-6-4/539 от 07.11.2011, N 9-6-11/1152 от 19.11.2012, N 9-6-05/1001 от 15.05.2014 арендодатель извещал арендатора об изменении размера арендной платы.

В связи с передачей объектов недвижимости в уставный капитал за ООО "Профиль-ПВХ" 24.09.2010 зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности и выписками из ЕГРП.

В период с января по август 2014 года ООО "Профиль-ПВХ" пользовалось земельным участком, предоставленным ранее ООО "КРУ "Строй-Сервис" в аренду, однако плату за землю не вносило.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования Комитета в части взыскания 4 237,28 рублей задолженности и 148,59 рублей неустойки, суд первой инстанции исходил из того, что при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к новому собственнику объекта недвижимости ранее заключенный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости, и установил, что ответчиком арендная плата за спорный период не уплачивалась.

Отказывая в удовлетворении остальной части иска, суд указал, что размер величины арендной платы подлежит определению в соответствии с Постановлением N 62, исходя из кадастровой стоимости участка с применением коэффициента, учитывающего вид использования, и коэффициентов инфляции на 2010-2014 годы.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) также указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из изложенного следует, что с момента государственной регистрации права собственности ООО "Профиль-ПВХ" на объекты недвижимости, ранее принадлежавшие ООО "КРУ "Строй-Сервис", договор аренды земельного участка от 14.10.2005 N 05-0838 продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к ответчику прав по договору аренды влечет также и переход соответствующих обязанностей, которые имелись у прежнего собственника.

При этом сам договор аренды в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке считается действующим.

В отсутствие доказательств внесения в спорный период арендной платы за пользование земельным участком суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО "Профиль-ПВХ" в пользу Комитета 4 237,28 рублей задолженности за период с 01.01.2014 по 31.08.2014 и 148,59 рублей неустойки за период с 11.01.2014 по 31.08.2014.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", действующее с 04.08.2009.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, могут быть оспорены заинтересованным лицом, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

При этом в силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что размер величины арендной платы по договору от 14.10.2005 N 05-0838 подлежит определению в соответствии с Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Постановление N 62).

В силу пункта 2.4 Постановления N 62 размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле, учитывающей, среди прочего, удельный размер кадастровой стоимости участка.

При этом удельный размер кадастровой стоимости участка является расчетной величиной, определенной на основе построения статистических моделей для соответствующих категорий земель муниципального района или кадастрового квартала (Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов").

Таким образом, установленный органами местного самоуправления порядок определения размера арендной платы за использование муниципальных земель предусматривает определение данного размера исходя из удельного размера кадастровой стоимости участка. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться нормативно предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы.

Исходя из положений Постановления N 62, суд посчитал, что размер арендной платы должен определяться исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Вывод суда в данной части Комитетом не оспаривается.

Судом установлено, что удельный показатель кадастровой стоимости арендуемого земельного участка составляет 2,66 руб./кв. м. С учетом порядка расчета арендной платы, предусмотренного Постановлением N 62, суд произвел расчет задолженности по актуальной кадастровой стоимости (Кс=2,66 руб./кв. м), с применением коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка (Кв = 2,25 %), и коэффициентов инфляции на 2010-2014 годы.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы Комитета, коэффициенты инфляции за 2010-2014 годы были учтены судом при расчете размера арендной платы, подлежащей уплате ответчиком, что усматривается также из имеющегося в деле альтернативного расчета арендной платы (т. 1, л.д. 149). Вместе с тем, данные коэффициенты были применены судом к удельному размеру кадастровой стоимости земельного участка, а не к базовой ставке арендной платы, установленной при заключении договора от 14.10.2005 N 05-0838, как предлагал истец. Применение коэффициентов инфляции ответчиком не оспорено.

В случае наличия арифметической ошибки в расчете арендной платы примененным судом методом данная ошибка может быть исправлена судом первой инстанции в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба Комитета не содержит.

Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 05 февраля 2015 года по делу N А27-12666/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

Л.И. Жданова Е.Г. Шатохина