Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2015 г. N 11АП-322/15

город Самара

26 марта 2015 г.

Дело N А55-20877/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 марта 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю, Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 марта 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ресторатор" на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2014, принятое по делу N А55-20877/2014 (судья Плотникова Н.Ю.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Областной молодежный культурно-развлекательный центр "Звезда" (ОГРН 1136316005770), г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Ресторатор" (ОГРН 1126324002815), г. Тольятти, Самарская область,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

с участием в судебном заседании:

от истца - представитель Борисова Е.В. по доверенности от 18.08.2014,

от ответчика - представитель Корнилова Е.В. по доверенности от 19.08.2014,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Областной молодежный культурно- развлекательный центр "Звезда" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ресторатор" о взыскании 4 338 750 руб. 46 коп., в том числе: 3 953 883 руб. 61 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.07.2014 по договору аренды нежилого помещения N 18/11-2013 от 28.10.2013; 384 866 руб. 85 коп. - пени за период с 11.11.2013 по 25.08.2014 за просрочку внесения платежей; пени из расчета 0,1 % в день за просрочку внесения платежей до момента фактической оплаты основной задолженности.

В соответствии с п.1 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял уменьшение суммы основного долга до 2765986,97 руб., в том числе: 2625000 рублей - сумма задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01 апреля 2014 г. по 30 июня 2014 г., 140986,97 руб. - сумма задолженности по переменной части арендной платы за период с 01 апреля 2014 г. по 31 мая 2014 г.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2014 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 2765986,97 руб., в том числе: 2625000 рублей - сумма задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01 апреля 2014 г. по 30 июня 2014 г., 140986,97 руб. - сумма задолженности по переменной части арендной платы за период с 01 апреля 2014 г. по 31 мая 2014 г.

Иск в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Ресторатор" неустойки в размере 384 866,85 руб. оставлен без рассмотрения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, оставить исковое заявление без рассмотрения в связи с нарушением истцом досудебного порядка рассмотрения спора. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. По мнению ответчика, истцом не представлено письменных доказательств получения претензии, в связи с этим нарушен претензионный порядок урегулирования спора. Кроме этого, ответчик считает, что обеспечительный взнос в размере 3000000 руб. является авансовым платежом и подлежит зачету либо возврату в связи с расторжением договора аренды. В части оставления искового заявления без рассмотрения решение суда первой инстанции не оспаривается.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав стороны, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 28 октября 2013 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор N 18/11-2013 аренды нежилого помещения.

В соответствии с п.1.1. договора аренды арендодатель сдает по акту приема-передачи, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения (далее по тексту "Объект"), расположенные по адресу: г.Самара, ул.Ново-Садовая, 106 (КРЦ "Звезда"), в том числе: 1 этаж Лит.А на отм. +2,950 левая сторона помещения N 155, 156, 157 общей площадью 30,9 кв.м. для использования под склад; 2 этаж помещения NN 50, 105, 106 общей площадью 151,6 кв.м. для использования под офис; 2 этаж помещения NN 8, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 54 общей площадью 189,7 кв.м. для использования под ресторан; 3 этаж помещения NN 1, 43, 44, 45, 46, 47, 26, 27, 48, 28, 50, 49, 25, 24, 23, 21, 51, 52, 53, 22, 55, 54, 20, 18, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 64, 65, 66, 16, 17, 69, 70, 71, 15, 11, 5, 6, 7, 74, 73, 9, 8, 72, 76, 75, 4 общей площадью 1 210 кв.м. для использования под ресторан. Общая площадь Объекта составляет 1 582,2 кв.м.

Объект принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается представленной в материалы дела Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2014 г. о праве собственности истца на нежилое помещение площадью 9235 кв.м. этажность -1, 1, 2, 3, кадастровый номер 63:01:0613002:1548, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Октябрьский район, ул.Ново-Садовая, д.106 (т.2, л.д.8-10).

Указанная Выписка из ЕГРП содержит, в том числе, сведения о государственной регистрации договора аренды N 18/11-2013 от 28.10.2013 г., заключенного между ООО "Областной молодежный культурно-развлекательный центр "Звезда" и ООО "Ресторатор"; срок, на который установлено ограничение (обременение) права собственности - с 01.11.2013 г. на 5 лет.

Арендуемое помещение передано в пользование ООО "Ресторатор" 01.11.2013 г. по Акту приема-передачи Объекта к договору аренды N 18/11-2013 от 28.10.2013 г. (т.1 л.д.24-25).

Пунктом 2.2.3 договора аренды ответчик обязался своевременно вносить арендную плату, а также нести другие расходы, связанные с использованием арендованного Объекта, в том числе расходы на обслуживание системы пожарной сигнализации и оповещения о пожаре, системы видеонаблюдения, системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования.

Согласно п.4.1. договора в срок до 01 ноября 2013 г. арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя обеспечительный взнос в размере 3 000 000 рублей, в качестве обеспечения надлежащего исполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы.

Пунктом 4.2. договора установлено, что арендодатель вправе, в случае просрочки арендатором исполнения обязательств по оплате арендной платы более чем на на 10 (десять) банковских дней, удержать из обеспечительного взноса суммы просроченных платежей по настоящему договору, уведомив о таком удержании арендатора.

По истечении срока аренды или в случае досрочного (по взаимному согласию сторон) расторжения договора, после подписания сторонами акта сдачи-приемки Объекта, арендодатель в течение 20 (двадцати) календарных дней возвращает арендатору обеспечительный взнос за вычетом сумм удержаний, предусмотренных п.4.2. настоящего договора (при наличии таких) (п.4.3. договора).

По согласованию сторон обеспечительный взнос может быть зачтен в счет оплаты арендной платы за последние месяцы (п.4.4. договора).

Согласно п.4.5. договора, в случае досрочного расторжения договора по основаниям, предусмотренным п.6.2 договора либо досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора, обеспечительный взнос возврату арендатору не подлежит и не подлежит зачету в счет арендной платы.

В соответствии с п.3.1. договора за пользование Объектом, указанным в п.1.1. настоящего договора, с момента передачи объекта по Акту приема-передачи устанавливается арендная плата, состоящая из постоянной и переменной частей. Размер и порядок начисления и оплаты постоянной части арендной платы устанавливается в соответствии с графиком перечисления платежей постоянной части арендной платы, являющимся Приложением N 1 к настоящему договору.

Приложением N 1 стороны согласовали следующие ежемесячные суммы постоянной арендной платы: за ноябрь и декабрь 2013 г. по 375 000 руб. в месяц; январь, февраль, март 2014 г. - по 750 000 рублей в месяц; с апреля 2014 г. по сентябрь 2014 г. - 1 000 000 руб. в месяц; с октября по декабрь 2014 г. - по 1 500 000 руб. в месяц; с января 2015 г. - 1500 000 рублей за месяцы: январь, февраль, март, октябрь, ноябрь, декабрь, 1 000 000 руб. за месяцы: апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь.

Перечисление постоянной части арендной платы производится на расчетный счет арендодателя авансовым платежом до 10-го числа текущего месяца в соответствии с Графиком (Приложение N 1).

Пунктом 3.1.4 договора стороны установили, что переменная часть арендной платы включает в себя сумму коммунальных платежей и фактических расходов, обеспечивающих нормальное функционирование арендуемого объекта, в том числе за отопление, электроэнергию, водоснабжение, и водоотведение, содержание прилегающей территории, площадей общего пользования, вывоз мусора, платы за негативное воздействие на окружающую среду, расходы на обслуживание, ремонт и страхование лифта. Счета по переменной части арендной платы выставляются Арендодателем на основании показаний приборов учета (при их наличии), а также согласно фактическим расходам с использованием расчетного метода.

Перечисление переменной части арендной платы производится ежемесячно на расчетный счет Арендодателя в срок не позднее 20 числа месяца следующего за расчетным. Оплата производится на основании счета. Арендатор обязан получить в месте нахождения Арендодателя счета для оплаты в срок не позднее 20 числа месяца следующего за расчетным. В случае если Арендатор не явился за счетом в указанный срок, счет считается полученным арендатором (п.3.1.4., 3.1.5 договора аренды).

31 июля 2014 г. сторонами подписано Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения N 18/11-2013 от 28.10.2013 г., которым договор расторгнут с момента подписания соглашения.

Согласно п. 3 Соглашения о расторжении задолженность арендатора по арендной плате по состоянию на 31.07.2014 г. составляет 3 953 883,61 руб.

Стороны также предусмотрели в п.4 Соглашения, что в связи с досрочным расторжением договора по инициативе Арендатора, Обеспечительный взнос возврату Арендатору не подлежит и не подлежит зачету в счет арендной платы (л.д.27).

31 августа 2014 г. нежилое помещение возвращено истцу ответчиком по Акту приема-передачи недвижимого имущества. В пункте 2 Акта приема-передачи указано, что на момент составления акта задолженность арендатора по арендной плате по договору N 18/11-2013 от 28.10.2013 г. составляет 5 078 342,04 руб.

По мнению истца, с учетом частичной оплаты за ответчиком числится сумма задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01 апреля 2014 г. по 30 июня 2014 г. в размере 2 625 000 руб., а также 140986,97 руб. - сумма задолженности по переменной части арендной платы за период с 01 апреля 2014 г. по 31 мая 2014 г.

Ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по оплате явилось основанием для обращения с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии со статьями 307 - 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Как усматривается из материалов дела, сумма задолженности ответчика за период взыскания в обозначенной выше сумме подтверждается материалами дела, ответчиком в порядке ст.65 АПК РФ не оспорена. Кроме этого, в материалах дела имеется Акт сверки взаимных расчетов за период с 01.10.2013 г. по 01.08.2014 г. по договору N 18/11-2013 от 28.10.2013 г., согласно которому задолженность ООО "Ресторатор" по оплате за помещение составила 3 625 000 рублей. Акт сверки подписан ответчиком без замечаний, заверен печатью ООО "Ресторатор" (т.1 л.д.29).

Помимо этого, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика суммы задолженности по переменной части арендной платы за период с 01 апреля 2014 г. по 31 мая 2014 г. в размере 140986,97 рублей.

Факт пользования ответчиком объектом аренды в спорный период подтверждается подписанными ответчиком актами оказанных услуг по договору аренды за период с ноября 2013 г. по июль 2014 г., счетами-фактурами и счетами за тот же период. Кроме этого в материалах дела имеются платежные поручения, подтверждающие произведенные ответчиком платежи по договору аренды N 18/11-2013 от 28.10.2013 г. в счет оплаты переменной части арендной платы.

На взыскиваемую сумму задолженности (включая июнь и июль в размере 328 883,61 руб.) истцом также представлен Акт сверки взаимных расчетов за период с 01.10.2013 г. по 01.08.2013 г. по переменной части арендной платы, подписанный истцом и ответчиком без замечаний (т.1, л.д.30).

На основании изложенного апелляционный суд полагает, что требования истца о взыскании задолженности по переменной части арендной платы за период с 01 апреля 2014 г. по 31 мая 2014 г. в размере 140986,97 руб. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что выполнение обязательств истцом подтверждается материалами дела и ответчиком доказательств оплаты задолженности либо обоснованных возражений на исковые требования не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца на основании статей 309, 310, 606, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе о необходимости зачета обеспечительного взноса в счет имеющейся задолженности отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

Согласно п.4.5 договора в случае досрочного расторжения договора по основаниям, предусмотренным п.6.2 договора либо досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, обеспечительный взнос возврату арендатору не подлежит и не подлежит зачету в счет арендной платы (л.д.18).

Таким образом, стороны, как условиями договора (п.4.5), так и соглашением о расторжении договора определили характер обеспечительного платежа в случае расторжения договора по инициативе арендатора как соответствующую штрафную санкцию, что представляется возможным, и вопреки утверждению ответчика, не нарушает нормы действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 разъяснено, что, применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Суд не усматривает противоречие условий договора и соглашения о его расторжении императивным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, суд расценивает данные условия как соответствующие балансу интересов сторон, поскольку одностороннее прекращение арендных отношений со стороны арендатора влечет для арендодателя соответствующие негативные последствия, которые он вправе по соглашению сторон компенсировать установлением штрафных санкций.

Помимо этого наличие задолженности и уплату обеспечительного взноса как штрафной санкции подтверждают подписанные ответчиком акты сверок. Именно так стороны толковали условия заключенных между ними сделок и характер уплаченного обеспечительного взноса. Таким образом, иск в части взыскания суммы основного долга подлежит удовлетворению в полном объеме.

Учитывая то, что отказ от иска в части взыскания неустойки истцом не заявлен, суд рассматривает требования истца о взыскании пеней по состоянию на 25.08.2014 г. в размере 384 866,85 рублей.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе о нарушении истцом досудебного порядка урегулирования спора являются несостоятельными.

Согласно п.5.5. договора аренды N 18/11-2013 от 28.10.2013 г. предусмотрено, что в целях досудебного урегулирования споров предъявление претензий является обязательным. Срок ответа на претензию - 20 дней. В случае если в досудебном порядке стороны не достигли согласия, все споры подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Самарской области.

Если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В случае обращения истца с требованием о взыскании с ответчика, как основного долга, так и неустойки, претензионный или иной досудебный порядок должен быть соблюден по отношению к каждому из требований.

Иск может быть заявлен только после предъявления претензии и полного или частичного отказа должника в удовлетворении претензии либо в случае неполучения от него ответа в срок, предусмотренный федеральным законом или условиями договора.

Как следует из материалов дела 08.07.2014 г. истцом в адрес ответчика направлялась претензия N 67 об оплате задолженности по арендной плате по договору аренды N 18/11-2013 в размере 2 765 986,97 рублей (т.1, л.д.123-125).

08.06.2014 г. ответчику направлена претензия N 85 об оплате задолженности по арендной плате в сумме 3 953 883,61 руб., образовавшейся за период апрель-июль 2014 г. (т.1, л.д.126-128). Претензии получены ответчиком соответственно 18.07.2014 г. и 15.08.2014 г.

Таким образом, доводы ответчика в апелляционной жалобе о нарушении истцом досудебного порядка рассмотрения спора являются несостоятельными.

При таких обстоятельствах, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2014, принятое по делу N А55-20877/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева Н.Ю. Пышкина