Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2015 г. N 20АП-1144/15

г. Тула

27 марта 2015 г.

Дело N А62-6404/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25.03.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.03.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., в отсутствие представителей истца - администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Елена" (г. Смоленск, ОГРН 1036758307332, ИНН 6731042110), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Елена" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.01.2015 по делу N А62-6404/2014 (судья Красильникова В.В.), установил следующее.

Администрация города Смоленска (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Елена" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.10.2006 N 2515/06 за период август 2012 года - сентябрь 2014 года в размере 4 500 968 рублей 95 копеек и пени в размере 4 855 123 рублей 68 копеек, начисленных за период с 06.08.2012 по 22.09.2014, расторжении договора аренды от 25.10.2006 N 2515/06 и обязании освободить арендуемое помещение площадью 256,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 9.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 15.01.2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы обществом заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения судом дела N А62-244/2015.

В обоснование ходатайства ответчик ссылается на то, что наличие задолженности по арендной плате (штрафам, пеням) не является основанием для отказа в принятии заявления о реализации данного Федерального закона N 159-ФЗ права на выкуп арендуемого помещения, в связи с чем им подано исковое заявление о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

По правилам пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

По смыслу названной нормы арбитражный суд обязан приостановить производство по делу при наличии в совокупности двух условий: если в производстве соответствующего суда находится дело, связанное с тем, которое рассматривает арбитражный суд, и если это дело имеет существенное значение для выяснения обстоятельств, устанавливаемых арбитражным судом по отношению к лицам, участвующим в настоящем деле.

Между тем, как установлено судом, заявление в арбитражный суд по делу N А62-244/2015 было подано обществом 16.01.2015, то есть после принятия судом первой инстанции обжалуемого решения от 15.01.2015.

Следовательно, судебный акт, который будет вынесен по результатам рассмотрения дела N А62-244/2015, будет являться новым обстоятельством, возникшим после принятого оспариваемого судебного акта, в связи с чем не будет иметь преюдициального значения для рассмотрения настоящего требования. Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

При таких обстоятельствах оснований для приостановления производства по делу у суда апелляционной инстанции не имеется.

Вместе с тем заявитель не лишен возможности при вступлении указанного судебного акта в законную силу обратиться с заявлением о пересмотре обжалуемого судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам в установленном порядке.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 25.10.2006 между администрацией и обществом заключен договор N 2515/06 аренды нежилого помещения, площадью 256,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 9, для использования под аптеку.

Согласно пункту 1.1.2 договора срок действия договора определен сторонами с 01.11.2006 по 31.12.2009.

Соглашением от 09.11.2009 об изменении условий договора срок действия договора установлен с 01.11.2006 по 01.07.2015.

Пунктом 2.2.1 договора установлена обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы в размере, порядке и сроки, установленные договором.

Пунктами 3.1 - 3.3 договора стороны согласовали размер, а также порядок уплаты арендной платы и определили, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно предоплатой до 5 числа текущего месяца. Сумма арендной платы устанавливается на срок, определенный в пункте 1.1.2 договора, но не более чем на 1 год. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке.

В последующем ежегодно сторонами заключались дополнительные соглашения к настоящему договору об изменении размеров арендной платы.

Соглашением от 09.02.2007 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2007 и составляет 816 779 рублей 84 копейки в год (68 064 рубля 99 копеек ежемесячно).

Соглашением от 29.01.2008 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2008 и составляет 991 362 рубля 67 копеек в год (по 82 613 рублей 56 копеек ежемесячно).

Соглашением от 27.01.2009 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2009 и составляет 1 102 086 рублей 29 копеек в год (91 840 рублей 52 копейки ежемесячно).

Соглашением от 25.01.2010 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2010 и составляет 1 561 074 рубля 33 копейки в год (130 089 рублей 53 копеек ежемесячно).

Соглашением от 21.12.2010 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2011 и составляет 1 606 136 рублей 27 копеек в год (133 844 рубля 63 копеек ежемесячно).

Соглашением от 28.12.2011 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2012 и составляет 1 775 118 рублей 54 копейки в год (147 926 рублей 54 копейки ежемесячно). Указанным соглашением также были внесены изменения в пункт 3.3 договора следующего содержания: "Размер арендной платы, установленный в пункте 3.2, подлежит ежегодному изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления главы администрации города Смоленска об изменении ставки арендной платы".

Задолженность по арендной плате за период апрель - июль 2012 была взыскана с ответчика вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.12.2012 по делу N А62-5546/2012.

За период с августа 2012 по сентябрь 2014 года арендная плата ответчиком также не вносилась, задолженность составила 4 500 968 рублей 95 копеек.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 21.02.2014 N 24-1108 о необходимости в срок до 20.03.2014 оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате. В адрес ответчика была направлена претензия от 09.06.2014 N 24-2723 о необходимости в срок до 30.06.2014 оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды. Копия соглашения о расторжении договора аренды от 06.06.2014 направлена в адрес ответчика вместе с претензией (получена 17.06.2014).

В связи с неудовлетворением арендатором в добровольном порядке направленной в его адрес претензии о погашении задолженности администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате, начисленной пени, расторжении договора аренды по основаниям, установленным подпунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5.2 договора аренды (невнесение арендатором арендных платежей более двух раз подряд).

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

С таким мнением суда апелляционная инстанция согласна в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3.3 договора в редакции соглашения от 28.12.2011 размер арендной платы, установленный в пункте 3.2, подлежит ежегодному изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления Главы администрации города Смоленска об изменении ставки арендной платы.

Размер годовой арендной платы определяется по формуле в соответствии с Порядком определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденным решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806 (ред. от 28.04.2012) (далее - Порядок N 806), а именно:

Ап = Сс x Sа x Киз x Кр x Кз x Кто x Кд x Кк x Кп, где:

Сс - ставка арендной платы за 1 кв. м недвижимого имущества (руб.), утвержденная постановлением Администрации города Смоленска, на основании стоимости строительства 1 кв. м жилья;

Sа - площадь арендуемого помещения (кв. м);

Киз - коэффициент износа;

Кр - коэффициент размещения помещения;

Кз - коэффициент градостроительной ценности;

Кто - коэффициент технического обустройства;

Кд - коэффициент вида деятельности;

Кк - корректирующий коэффициент;

Кп - повышающий коэффициент, применяемый при передаче арендатором части или частей арендуемого нежилого помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам.

Базовой составляющей этой формулы является ежегодно утверждаемая ставка арендной платы за один квадратный метр.

Согласно указанному Порядку ставка арендной платы за 1 кв. м недвижимого имущества утверждается постановлением администрации города Смоленска на основании стоимости строительства 1 кв. м жилья (пункт 1 названного Порядка).

На основании пункта 1 названного Порядка администрацией города Смоленска в 2011 принято постановление от 23.12.2011 N 2485-адм "О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2012 год", которым установлено, что для расчета арендной платы на 2012 год при оформлении новых договоров и внесении изменений в действующие договоры аренды на нежилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью города Смоленска, ставку арендной платы на недвижимое имущество на 2012 год считать равной 27 575 рублей за 1 кв. м.

Впоследствии были приняты постановления от 24.12.2012 N 2310-адм "О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2013 год" и постановление от 31.10.2013 N 1905-адм "О ставке арендной платы за 1 кв. м недвижимого имущества на 2013 год".

Однако данные постановления администрации вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Смоленской области соответственно от 13.08.2013 по делу N А62-1715/2013 и от 24.03.2014 по делу N А62-6746/2013 признаны недействующими.

Обращаясь в суд с настоящим иском, администрация предъявила к взысканию задолженность по арендной плате, исчислив ее за 2012 год исходя из утвержденной ставки на 2012 год; за 2013 год также исходя из утвержденной ставки на 2012 год; за 2014 год исходя из утвержденной ставки на 2014 год.

В силу части 2 статьи 13, частям 4 и 5 статьи 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период (пункт 13 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов").

До вступления в силу признанных недействующими постановления администрации г. Смоленска от 24.12.2012 N 2310-адм и постановления администрации города Смоленска от 31.10.2013 N 1905-адм утверждена ставка арендной платы на 2013 год в соответствующих правоотношениях применялось постановление от 23.12.2011 N 2485-адм "О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2012 год". Постановление администрации г. Смоленска от 23.12.2011 N 2485-адм не отменено, не изменено и не признано недействующим в установленном порядке; в самом постановлении не содержится положений, однозначно ограничивающих срок его действия.

С учетом изложенного суд первой инстанции верно посчитал, что в связи с признанием судом недействующим нормативного правового акта, устанавливающего ставку арендной платы на 2013 год, до принятия в установленном порядке нового нормативного акта применению подлежит арендная ставка, утвержденная постановлением администрации г. Смоленска от 23.12.2011 N 2485-адм.

При таких обстоятельствах суд правомерно признал размер задолженности ответчика по арендной плате за период август 2012 года - декабрь 2013 года в размере 2 514 751 рубля 13 копеек (147 926,54 х 17 мес.), рассчитанный с учетом ставки арендной платы, утвержденной на 2012 год, обоснованным.

Постановлением администрации города Смоленска от 23.12.2013 N 2279-адм утверждена ставка арендной платы за 1 кв. м недвижимого имущества на 2014 год в размере 41 139 рублей. Названное постановление не отменено, не изменено и не признано недействующим в установленном порядке.

В связи с этим, учитывая положения пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3.3 договора аренды, а также тот факт, что общество было надлежащим образом извещено об изменении размера годовой арендной платы (письмо от 13.01.2014 N 24-68), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что администрацией обоснованно исчислен ежемесячный размер арендной платы за 2014 год исходя из ставки арендной платы 41 139 рублей за 1 кв. м в размере 220 690 рублей 85 копеек.

Таким образом, подлежащая уплате арендная плата по договору аренды за период август 2012 года - сентябрь 2014 года составляет 4 500 968 рублей 95 копеек ((147 926,54 х 17 мес.) + (220 690,85 х 9 мес.)).

Поскольку доказательств внесения арендной платы за спорный период ответчиком не представлено, исковые требования в указанной части удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.

Довод апелляционной жалобы о несоответствии расчета арендной платы Порядку определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденному решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806, а также то, что предложенная обществом методика расчета размера арендной платы (стоимость квадратного метра жилья (подлежащая применению при определении ставки арендной платы) должна быть равна "себестоимости строительного процесса" конкретного здания и определяться по формуле: отношение "инвентаризационной стоимости" к площади рассматриваемого объекта и оставаться неизменной до проведения следующей инвентаризации), отклоняются судом, поскольку данным фактам была дана соответствующая оценка в рамках дела NА62-5546/2012. Кроме того, в тексте вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Смоленской области от 08.10.2014 по делу N А62-2356/2014 указано, что исходя из буквального толкования пункта 1 Порядка определения арендной платы, утвержденного решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806, ставка арендной платы утверждается на основании, а не равна стоимости строительства 1 кв. м жилья и не равна стоимости строительства 1 кв. м конкретного здания.

В связи с неуплатой арендных платежей истцом также к взысканию предъявлены пени в размере 4 855 123 рублей 68 копеек.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 4.2 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляется пеня по 0,3 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца к взысканию предъявлена неустойка в размере 4 855 123 рублей 68 копеек, начисленная за период с 06.08.2012 по 22.09.2014.

Данный расчет проверен судом и признан правильным. Контррасчет ответчиком не представлен.

С учетом сказанного требование истца о взыскании договорной неустойки за период с 06.08.2012 по 22.09.2014 в размере 4 855 123 рублей 68 копеек также обоснованно удовлетворены судом.

Суд апелляционной инстанции не принимает во внимание довод жалобы о несоразмерности пени и необходимости ее снижения по следующим основаниям.

В силу правовой позиции, изложенной в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам первой инстанции (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из материалов дела следует, что ответчик не заявлял в суде первой инстанции ходатайство о снижении пени, ввиду чего у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки ее размера.

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 3).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неисполнение обязанности по внесению арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное условие предусмотрено также пунктом 5.1 договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом, арендная плата не вносится им с августа 2012 года.

Арендодателем в адрес ответчика была направлена претензия от 21.02.2014 N 24-1108 о необходимости в срок до 20.03.2014 оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате, которая получена ответчиком 26.02.2014, о чем имеется соответствующая отметка в почтовом уведомлении (т. 1, л. 56).

Впоследствии, 09.06.2014, в адрес ответчика была направлена претензия N 24-2723 о необходимости в срок до 30.06.2014 имеющуюся задолженность по арендной плате оплатить. В тексте претензии также было указано, что в случае неуплаты задолженности в указанный срок арендатору предлагается расторгнуть договор (соглашение о расторжении договора прилагается) и освободить арендуемое помещение, передав его по акту сдачи-приемки администрации г. Смоленска в срок до 07.07.2014. В ином случае администрация оставляла за собой право обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности и расторжении договора аренды. Соглашение о расторжении договора аренды от 06.06.2014 и претензия направлены в адрес ответчика и получены последним 17.06.2014.

Однако указанное требование ответчиком исполнено не было, задолженность не уплачена.

С иском в арбитражный суд администрация обратилась 03.10.2014, то есть по истечении предоставленного ответчику срока, следовательно, истцом досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд, является случаем, предусмотренным в пункте 5.2 договора аренды, при котором арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора.

Поскольку ответчик в нарушение условий договора (то есть более двух раз подряд, а именно: 26 раз (более 2 лет)) не вносил арендную плату, суд правомерно признал такое нарушение ответчиком договорных обязательств существенным нарушением условий договора, являющимся в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ основанием для его расторжения.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В этой связи требование истца о возложении обязанности на ответчика возвратить спорное нежилое помещение также правомерно удовлетворено судом.

Довод жалобы о том, что весь спорный период и до настоящего времени между ответчиком и истцом имеют место разногласия по вопросу определения размера арендной платы, не принимаются во внимание, поскольку нежелание общества уплачивать арендную плату в размере, установленном нормативными правовыми актами и договором аренды, не является уважительной причиной для неисполнения договорных обязательств.

Исходя из изложенного оснований для отмены обжалуемого решения по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.01.2015 по делу N А62-6404/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Л.А. Капустина Е.В. Рыжова