Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2015 г. N 09АП-2593/15

город Москва

24 марта 2015 г.

Дело N А40-128951/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей Савенкова О.В., Тихонова А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Закрытого акционерного общества "ВТБ Капитал Управления Активами" Д. У. ЗПИФ недвижимости "Центральный" на решение Арбитражного суда города Москвы

от 8 декабря 2014 года по делу N А40-128951/2014,

принятое судьей Яниной Е.Н. по иску Закрытого акционерного общества "ВТБ Капитал Управления Активами" Д. У. ЗПИФ недвижимости "Центральный" (ИНН 7701140866, ОГРН 1027739323600) к Обществу с ограниченной ответственностью "АПОСТОЛ" (ИНН 7736588458, ОГРН 508774665912) о взыскании денежных средств по договору аренды

при участии в судебном заседании:

от истца Жоночин А.И. по доверенности от 06.08.2014

от ответчика Титова Н.В. по доверенности от 27.11.2014

Лосева У.И. по доверенности от 27.08.2014

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У.ЗПИФ недвижимости "Центральный" (далее - истец) обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "АПОСТОЛ" (далее - ответчик) о взыскании денежных средств в сумме 1.433.665 руб. 41 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У.ЗПИФ недвижимости "Центральный" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, ответчик возвратил помещения не в том состоянии, которое было обусловлено договором. Истцом представлены достаточные доказательства повреждения помещений, ухудшение состояния помещений именно ответчиком подтверждено материалами дела.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он ссылается на пропуск истцом срока на подачу жалобы.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал апелляционную жалобу по доводам, изложенным в ней, просил отменить оспариваемое решение.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.

Материалами дела установлено, что между ООО "АПОСТОЛ" (арендатор) и ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Центральный" (арендодатель) были заключены следующие договоры:

1) договор аренды N 09-28/02/14 от 01.04.2013, согласно которого в аренду передавалось площадь помещений 1265,3 кв.м., расположенных на 1, 2этажах здания по адресу: 1230001 РФ, г. Москва, Трехпрудный пер., д 9, строения 1, 2. 4, офисы 205-1, 101-4, 107, 201-4, 205, 209. Границы помещений выделены на поэтажных планах помещений, являющимся приложениями А-1, А-2, А-3, А-4, А-5 к настоящему договору и указаны в выдержке из экспликации БТИ, являющейся Приложением Г к настоящему договору (п. 1.1., 1.2 договора). Согласно п. 9.1. договора помещения могут быть использованы только в качества офиса (размещения офисного оборудования и нахождения персонала). Арендатор не вправе в течение срока аренды осуществлять иной, чем указано в настоящем пункте, вид деятельности в помещенияхё а также не вправе осуществлять в помещениях деятельность и действия, не соответствующие закону и/или наносящие вред иным лица, находящимся в помещениях или зданиях в комплексе (п. 9.1. договора). В соответствии с п. 12.2 договора, арендатор не позднее 12:00 следующего дня, после истечения срока аренды или даты досрочного расторжения договора, определенной арендодателем в уведомлении в соответствии с пунктом 13.3., обязуется забрать все свое имущество из помещений и возвратить помещения арендодателю в чистоте, порядке и в таком же состоянии, в котором они находились на момент передачи в аренду по настоящему договору, если иное не согласовано сторонами в письменном виде.

28.02.2014 к договору N 92-28/02/14 от 01.04.2013 г. было подписано соглашение о расторжении договора, согласно которому указанный договор аренды расторгнут по обоюдному согласию сторон с 28.02.2014.

28.02.2014 сторонами подписан акт передачи помещений, согласно которого арендатор сдал, а арендодатель принял нежилые помещения, расположенные на 1, 2этажах здания по адресу: 123001, Москва, Трехпрудный переулок, д. 9, строения 1,, 4 оф. 205-1, 101-4, 107, 201-4, 205, 209. Площадью передаваемых арендодателю помещений в соответствии с измерениями БТИ составляет 1.265,3 кв.м. Расчетная площадь помещений составляет 1.392,1 кв.м. Помещение оф. 205 на момент передачи имеет следующие дефекты: отсутствуют/сломаны потолочные плитки - 10% от общей площади; повреждены стены - 30% от общей площади; загрязнён ковролин - 70% от общей площади; помещение оф. 107 на момент передачи имеет следующие дефекты: повреждены стены - 10% от общей площади; поврежден ковролин - 10% от общей площади; помещение оф. 209 на момент передачи имеет следующие дефекты: повреждены стены - 5% от общей площади; поврежден ковролин - 10% от общей площади; помещение оф. 201-4 на момент передачи имеет следующие дефекты: повреждены стены - 10% от общей площади.

2) договор аренды нежилых помещений от 26.11.2013 N 123-18/09/14, согласно которого ответчику передавались помещения площадью 150,8 кв.м. (п. 2.1. договора), расположенные на 4 этаже здания по адресу: 123001, РФ, г. Москва, Трехпрудный пер., д. 9, строение 2, офисы 403, 405. Границы помещений отмечены цветом на поэтажном плане помещений, являющемся приложением А-1 к настоящему договору и указаны в выдержке из экспликации БТИ, являющейся приложением Г к настоящему договору (п. 2.2. договора). Пункты 9.1., 12.2. указанного договора аналогичны пунктам 9.1, 12.2 договора аренды N 92- 28/02/14 от 01.04.2013.

28.02.2014 между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды N 123-18/09/14 от 26.11.2013, согласно которому данный договор расторгнут по обоюдному согласию сторон с 28.02.2014.

28.02.2014 сторонами подписан акт возврата помещений из аренды, исходя из содержания которого следует, что 28.02.2014 г. арендатор сдал, а арендодатель принял нежилые помещения, расположенные на 4 этаже здания, по адресу: 123001 Москва, Трехпрудный пер., д. 9, строение 2, оф. 403, 405, площадь передаваемых арендодателю помещений в соответствии с измерениями БТИ составляет 150,8 кв.м., расчетная площадь 166,0 кв.м., указано, что помещения на момент передачи имеют следующие дефекты: повреждения стен - 5% от общей площади стен.

3) договор аренды нежилых помещений от 26.11.2013 N 127-30/09/14, согласно которому ответчику переданы в аренду помещения общей площадью 169,5 кв.м. (п. 2.1. договора). Помещения расположены на 1 этаже здания по адресу: 123001, РФ, Москва, Трехпрудный пер., д. 9, строение 2, офис 102. Границы помещений отмечены цветом на поэтажном плане помещений, являющемся приложением А-1 к настоящему договору и указаны в выдержке из экспликации БТИ, являющейся приложением Г к настоящему договору (п. 2.2. договора). Пункты 9.1., 12.2. указанного договора аналогичны пунктам 9.1, 12.2 договора аренды N 92-28/02/14 от 01.04.2013 и договора N 123-18/09/14 от 26.11.2013.

28.02.2014 между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды N 127-30/09/14 от 26.11.2013 г., согласно которому данный договор расторгнут по обоюдному согласию сторон с 28.02.2014 г.

28.02.2014 сторонами подписан акт возврата помещений из аренды, исходя из содержания которого следует, что 28.02.2014 г. арендатор сдал, а арендодатель принял нежилые помещения, расположенные на 1 этаже здания по адресу: 123001, Москва, Трехпрудный пер., д. 9, стр. 2, оф. 102. Площадь передаваемых помещений в соответствии с измерениями БТИ составляет 169,5 кв.м., Расчетная площадь помещений составляет 186,0 кв.м. Указано, что помещения на момент передачи имеют следующие дефекты: повреждения стен - 20% от общей площади; повреждения напольного покрытия (ковролин) - 90% от общей площади; повреждения стеклянных перегородок (обклеены плакатами, изрисованы маркером) - 60% от общей площади.

Обращаясь с настоящим исковым требованием в суд, истец ссылается на дефектный акт от 05.03.2014, согласно которому принятые из аренды помещения нуждаются в косметическом ремонте. Вкачестве доказательств произведенного ремонта, истец ссылается на договор N 029/0514 от 26.05.2014 с ООО "ГК "Комбета", стоимость которого определена сметной документацией и в соответствии с п. 2.1 указанного договора составила 1 433 665 руб. 41 коп.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, истцом не представлено доказательств того, что описанные в актах возврата помещений из аренды повреждения, выходят за рамки нормального износа и являются следствием действий арендатора, способствовавших повышению износу помещений.

В силу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Положения статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации распределяют обязанности по осуществлению ремонта и содержания используемого имущества следующим образом: арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, то есть не допускать его ухудшения. Последнее означает выполнение арендатором всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом и не требующих капитального ремонта. Арендатор в этом отношении должен проявлять необходимую инициативу, заботливость, предусмотрительность и с этой целью производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Названные обязанности связаны с обязанностью арендатора вернуть арендодателю имущество в состоянии, требуемом законом.

Факт передачи помещений арендатору в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в мае 2012 года, ноябре 2012 и декабре 2012 в рамках договоров аренды от 01.05. 2012 N 37-31/03/1360-31/10/13, от 19.11.2012 N 57-18/10/13, от 01.12.2012 N 60-31/10/13 сторонами не оспаривается.

В актах возврата помещений из аренды от 31.03.2013, от 18.10.2013, от 01.11.2013 указано, что арендодатель к качеству передаваемых помещений претензий не имеет.

Отклоняется довод заявителя жалобы о том, что состояние возвращенных помещений не соответствует состоянию, указанному в договорах, поскольку в договорах аренды состояние нежилых помещений сторонами не определено, однако в п.9.1 договоров указано целевое назначение помещений - для размещения офисного оборудования и нахождения персонала, что позволяет определить общие требования к состоянию нежилого помещения для использования под офис.

В соответствии с разделом 6 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятых Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991 г., физический износ как показатель утраты части качества объекта количественно выражается в сумме затрат на его восстановление (ремонт) до его первоначального состояния. Показатель физического износа является итоговой оценкой технического состояния объекта. Техническое состояние зданий, сооружений и передаточных устройств, входящих в состав инвентарного объекта, определяется путем обследования в натуре и документальной фиксации выявленных признаков износа в акте обследования. Доказательств составления соответствующего акта на момент начала использования здания ответчиком истцом не представлено.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно обратил внимание на тот факт, что смета представленная истцом, содержит вид работ не связанных с зафиксированными в актах передачи помещений повреждениями, также по договору аренды N 127-30/09/14 от 26.11.2013 г. (помещение 102): указано замена потолочной плитки "Байкал" 600х600х12мм (п.11), потолочная плитка "Байкал" (п. 11.1), демонтаж деревянного дверного блока, 865*2051 мм (п. 12), монтаж деревянного дверного блока (п. 13). Дверь полуторная (итальянский орех) 800х400 (п. 13.1), установка замка (п. 14), замок врезной (п. 14.1), - невозможно соотнести с характером повреждений, указанных в акте возврата помещений; по договору N 92-28/02/14 от 01.04.2013 г. относительно помещения 107: химчистка ковролина на джутовой основе (п. 20), шампунь для ковролина, (п. 20.1); окраска деревянного блока 865х2023 ммх2шт (п. 24), монтаж линолеума линобыт (п. 25, 25.1), крестики для кафельной плитки (п. 30.2., п. 30.4), замена потолочной плитки "Байкал" (п. 32, 32.1), - в то время как в актах возврата помещений из аренды не имеется ссылка на необходимость химчистки ковролина, который в последствии был демонтирован согласно п. 22 (демонтаж ковролина на джутовой основе), в акте возврата не сказано про повреждения деревянных блоков, не указано повреждение линолеума, не зафиксированы повреждения кафельной плитки, потолочная плитка согласно акту возврата в указанном помещении не повреждена; относительно помещения N 205 указаны: пленка полиэтиленовая кол-во 20,00 мм (п. 33.1),; относительно помещения 201-4 указаны: ремонт алюминиевого дверного блока (п. 73), ремонт кликерной плитки (п. 74), при этом данных повреждений в акте возврата зафиксировано не было; относительно помещения 101-4 указанные повреждения в п. 58-66.2 сметы - в акте возврата не отражены.

Суд отклоняет доводы отзыва относительно пропуска срока для подачи апелляционной жалобы.

В силу частей 3, 4, 5 статьи 114 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуальный срок, исчисляемый днями, истекает в последний день установленного срока. В случаях, если последний день процессуального срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается первый следующий за ним рабочий день. Процессуальное действие, для совершения которого установлен срок, может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня установленного срока. Следовательно, срок на подачу апелляционной жалобы на решение, принятое 08.12.2014, истекает 12.01.2015 (с учетом праздничных дней). Апелляционная жалоба согласно штампу канцелярии поступила в Арбитражный суд города Москвы 13.01.2015.

В соответствии с частью 6 статьи 114 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если жалоба была сдана на почту до двадцати четырех часов последнего дня процессуального срока, срок не считается пропущенным. Следовательно, для решения вопроса о своевременности подачи жалобы определяющим является дата ее направления, а не поступления в суд.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У.ЗПИФ недвижимости "Центральный" по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 8 декабря 2014 года по делу N А40-128951/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Ю. Левина

Судьи

О.В. Савенков А.П. Тихонов