Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2015 г. N 18АП-16141/14

г. Челябинск

30 марта 2015 г.

Дело N А07-12658/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело N А07-12658/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан по иску индивидуального предпринимателя Шарафутдинова Раиса Аширафовича к Администрации муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.

Индивидуальный предприниматель Шарафутдинов Раис Аширафович (далее - ИП Шарафутдинов Р.А., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы (далее - Комитет, ответчик) об обязании принять протоколы разногласий к договорам от 28.02.2014 N 90-14 зем и N 91-14 зем в следующей редакции:

В преамбуле договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:65:011405:176 и 02:251:8019:0000:241 после слов "...именуемый в дальнейшем "Арендодатель" и..." перед фамилией Шарафутдинов Р.А. внести дополнение "...индивидуальный предприниматель".

Пункт 2.2 из договоров исключить.

В пункт 3.2 внести дополнение "... за 2014 год" после слов "..вносит арендную плату...".

В пункте 3.3 исключить из текста пункта первое предложение: Арендная плата начисляется с 30 апреля 2010 года".

Пункт 3.8 исключить.

Пункт 4.1.1 исключить.

В пункте 5.2 исключить из текста договоров предложение: "Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п.3.2 договора".

Пункт 8.1 после слов "...передан арендатору" дополнить словами "..по акту приема-передачи".

Пункт 8.2 дополнить: "Доарбитражный порядок рассмотрения споров обязателен. Срок ответа на предарбитражное предупреждение 15 дней с момента получения".

Раздел 9 реквизиты сторон: дополнить, после слова Арендатор внести дополнение: "индивидуальный предприниматель, свидетельство о государственной регистрации серия 02005469333, выдано Межрайонной ИФНС N 27 по РБ 04.12.2007; ОГРН307026933800072" (т. 1 л.д. 5-7, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - т. 1 л.д. 130-133).

Определением суда первой инстанции от 28.08.2014 была произведена замена ответчика (Комитета) на надлежащего ответчика - Администрацию муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан; Комитет привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (далее - Комитет, третье лицо) (т. 1 л.д. 143-144).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.11.2014 (резолютивная часть объявлена 12.11.2014 - т. 2 л.д. 25-39) были частично удовлетворены требования к Администрации городского поселения город Туймазы Республики Башкортостан. Суд решил в преамбуле договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:65:011405:176 и 02:251:8019:0000:241 после слов "...именуемый в дальнейшем "Арендодатель" и..." перед фамилией Шарафутдинов Р.А. внести дополнение "...индивидуальный предприниматель";

Пункт 3.8 исключить:

Пункт 4.1.1. исключить, приняв в редакции истца;

Пункт 8.1 после слов "...передан арендатору" дополнить словами "..по акту приема-передачи";

Пункт 8.2 дополнить: "Доарбитражный порядок рассмотрения споров обязателен. Срок ответа на предарбитражное предупреждение 15 дней с момента получения";

Раздел 9 реквизиты сторон: дополнить, после слова Арендатор внести дополнение: "индивидуальный предприниматель, свидетельство о государственной регистрации серия 02005469333, выдано Межрайонной ИФНС N 27 по РБ 04.12.2007; ОГРН307026933800072".

В удовлетворении остальной части требований отказано.

С Администрации городского поселения город Туймазы Республики Башкортостан в пользу ИП Шарафутдинова Р.А. взыскано 4 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

С указанным решением не согласились ИП Шарафутдинов Р.А. и Администрация городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан (далее также - податели апелляционных жалоб, апеллянты), обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе ИП Шарафутдинов Р.А. просит решение суда отменить в части и принять новый судебный акт об удовлетворении требований об исключении из договоров аренды земельных участков пункта 2.2, частично изменить пункт 3.2, дополнив его словами "_вносит арендную плату за 2014 год", и пункт 3.3, из текста которого исключить первое предложение: "Арендная плата начисляется с 30 апреля 2010 года".

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Полагает, что возможность распространения условий договоров на отношения сторон, возникшие до их заключения - с 30 апреля 2010 года, является правом сторон и требует их согласия. В связи с указанным, суд первой инстанции был не вправе обязывать стороны включать такое условие (пункт 2.2) в договоры без согласия арендатора (т. 2 л.д. 50-52).

В апелляционной жалобе Администрация городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Полагает, что судебный акт вынесен в отношении ненадлежащего ответчика, поскольку к участию в деле в качестве ответчика была привлечена Администрация городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан, в то время как стороной оспариваемых договоров аренды является Администрация муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан.

Кроме того, апеллянт не согласен с изменением судом преамбулы договоров аренды в части дополнения словами "индивидуальный предприниматель", поскольку согласно постановлению Администрации муниципального района Туймазинский район от 03.02.2014 N 145 и от 06.02.2014 N 204 земельные участки были предоставлены истцу как физическому лицу.

Поскольку пункт 3.8 полностью соответствует требованиям статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей очередность погашения долга, оснований для его исключения из договоров аренды не имелось.

По мнению апеллянта, пункт 4.1.1 договоров должен быть принят в первоначальной редакции, поскольку несогласие арендатора на пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке согласно постановлению Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 будет являться существенным нарушением договоров аренды, влекущим, в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование арендодателя о досрочном расторжении договоров.

Податель апелляционной жалобы также считает нецелесообразным включение в договоры аренды условия о том, что все споры между сторонами, возникающие по договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации, поскольку досудебный порядок рассмотрения спора закреплен законом (т. 2 л.д. 44-45).

Рассмотрев доводы апелляционных жалоб и исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для назначения дела к рассмотрению по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи со следующим.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся, в соответствии с частью 4 статьи 270 указанного Кодекса, основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ИП Шарафутдинов Р.А. обратился в Администрацию муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 02:65:011405:176 и 02:65:011405:177 в аренду сроком на 7 лет.

Постановлением Администрации муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан от 03.02.2014 N 145 (т. 1 л.д. 30), от 06.02.2014 N 204 (т. 1 л.д. 31) земельные участки с кадастровыми номерами 02:65:011405:176 и 02:65:011405:177 были предоставлены ИП Шарафутдинову Р.А.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации истцу были направлены проекты договоров аренды земельных участков от 28.02.14 N 90-14зем и от 28.02.14 N 91-14зем с приложенными к договорам арендам расчетами арендной платы, актами приема-передачи земельных участков. От имени арендодателя договоры аренды подписаны Администрацией муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы.

Истец, указав на наличие возражений по условиям договоров, направил Администрации муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан протоколы разногласий к договорам.

24 мая 2014 года Администрация муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан отклонила протоколы разногласий к договорам, сообщив ИП Шарафутдинову Р.А., что договоры аренды земельного участка от 28.02.2014 N 90-14 зем и N91-14зем являются договорами присоединения.

ИП Шарафутдинов Р.А., полагая, что редакция оспоренных пунктов договоров аренды земельного участка нарушает его права и интересы, обратился в суд с исковым заявлением.

Исковые требования первоначально были заявлены к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы, представлявшему интересы Администрации муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан при заключении договоров аренды.

Впоследствии, на основании ходатайства истца, определением суда от 28.08.2014 произведена замена ответчика Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы на надлежащего ответчика Администрацию муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан (т. 1 л.д. 143-144).

Ходатайств о замене ненадлежащего ответчика после привлечения к участию в деле в таком качестве Администрации муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан истец не заявлял.

Вместе с тем, из текста обжалуемого решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.11.2014 по делу N А07-12658/2014 следует, что ответчиком по делу является Администрация городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан. Данным решением суд также взыскал с последней 4 000 руб. в возмещение расходов истца по уплате государственной пошлины.

О рассмотрении настоящего дела и вынесении решения по нему именно в отношении Администрации городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан также свидетельствуют вынесенные по делу определения об отложении судебного разбирательства от 23.09.2014, 10.11.2014, определение об объявлении перерыва от 30.10.2014 (т. 1 л.д. 152-153, т. 2 л.д. 12-13, 17-18), протоколы судебных заседаний от 23.09.2014, 30.10.2014, 10.11.2014, 10.11.2014 с указанием в качестве ответчика Администрации городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан.

Следует отметить, что до вынесения окончательного судебного акта по настоящему делу от Администрации городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан в суд первой инстанции были направлены возражения на исковое заявление ИП Шарафутдинова Р.А. с указанием на то, что Администрация городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан не является надлежащим ответчиком по делу, а преддоговорный спор возник с участием Администрации муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан (т. 2 л.д. 3).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что требование истца об урегулировании преддоговорного спора удовлетворено в отношении лица (Администрации городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан), не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика, что в силу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены судебного акта. При этом, требования истца к Администрации муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан не рассмотрены.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2015 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечена Администрация городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 произведена замена судьи Суспициной Л.А. на судью Ермолаеву Л.П., в связи с нахождением судьи Суспициной Л.А в очередном отпуске.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 судебное заседание по делу было отложено и назначено к рассмотрению на 12 часов 00 минут 25.03.2015.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 произведена замена судьи Богдановской Г.Н. на судью Пивоварову Л.В., в связи с нахождением судьи Богдановской Г.Н. в очередном отпуске. Судебное разбирательство произведено с самого начала.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. ИП Шарафутдиновым Р.А., Комитетом, Администрацией муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан направлены ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

При рассмотрении дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, истцом представлены пояснениями по актуальности исковых требований, согласно которым надлежащим ответчиком по требованиям является Администрация муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан.

При оценке обоснованности заявленных требований судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о возникновении между Администрацией муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан и ИП Шарафутдиновым Р.А., разногласий при заключении договоров аренды земельных участков, заключаемых с истцом, как собственником расположенных на земельных участках объектов недвижимости в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если в силу Гражданского кодекса или иного закона заключение договора обязательно для одной из сторон договора, разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на разрешение суда той стороной, для которой заключение договора необязательно.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных данным Кодексом, федеральными законами.

Поскольку предприниматель является собственником нежилых помещений, проходная одноэтажная лит. А, общей площадью 8,4 кв.м., склад лит. В, общей площадью 589,4 кв.м., склад лит. Д общей площадью 1 722,5 кв.м., пристрой лит. Д 1, общей площадью 16,6 кв.м., железнодорожный тупик (один путь), длина 112,2 метра лит. 1, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:65:011405:176 (т. 1 л.д. 12-16), нежилых помещений - гараж, лит. З, общая площадь 482,5 кв.м., склад, лит. И 1, общая площадь 1671,4 кв.м., склад лит. И, общая площадь 16 кв.м., административное здание лит. Б, общая площадь 621,7 кв.м., которые расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:65:011405:177 (т. 1 л.д. 21-24), в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации Администрация является стороной, обязанной заключить договор аренды указанного земельного участка. Соответственно, требование истца об урегулировании разногласий по договорам подлежит рассмотрению в судебном порядке.

Разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Как следует из материалов дела, у сторон возникли разногласия по редакции преамбулы договоров и раздела 9 договоров, которые, по мнению истца, должны содержать ссылку на статус и реквизиты индивидуального предпринимателя, тогда как направленные истцу проекты договоров таких сведений не содержит и имеют указания на реквизиты физического лица.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно, применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей Шарафутдинов Раис Аширафович зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность без образования юридического лица (л.д.65-66 т.1). Обращение за предоставлением земельных участков в аренду было произведено им как индивидуальным предпринимателем (т. 1 л.д. 117). Из обстоятельств принадлежности предпринимателю вышеперечисленных нежилых помещений усматривается необходимость использования занятого ими земельного участка в целях осуществления предпринимательской деятельности.

При таких обстоятельствах, в преамбуле договоров аренды земельного участка от 28.02.2014 N 90-14 зем и N 91-14зем перед фамилией Шарафутдинов Р.А. следует указать "...индивидуальный предприниматель". Раздел 9 договоров при указании реквизитов арендатора подлежит дополнению сведениями: "индивидуальный предприниматель, свидетельство о государственной регистрации серия 02005469333, выдано Межрайонной инспекцией федеральной налоговой службы N 27 по Республике Башкорстан 04.12.2007; ОГРН307026933800072.

Пункт 3.8 договоров, который, по доводам истца, должен быть исключен из договоров, предусматривает, что "При наличии факта просрочки платежа по арендной плате и начисленным пеням любые платежи, вносимые арендатором по настоящему договору, направляются на погашение имеющейся задолженности в следующем порядке:

в первую очередь - на погашение задолженности по арендной плате за истекший период;

во вторую очередь - на погашение задолженности по начисленным пеням за просрочку внесения арендной платы за истекший период;

в третью очередь - на погашение арендной платы за текущий период".

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора", согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга. Указанная норма не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства, а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора. Поскольку соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, то соглашение, предусматривающее погашение неустоек, процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, и иных связанных с нарушением обязательства требований ранее требований, перечисленных в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, противоречит смыслу этой статьи и является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац третий пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, установленное вышеназванным пунктом условие о погашении задолженности по начисленным пеням за просрочку внесения арендной платы за истекший период ранее арендной платы за текущий период не соответствует закону.

Вопрос очередности погашения задолженности по арендной плате за истекший и текущий периоды положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не урегулирован. Применительно к разъяснениям, приведенным в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора", в этом случае судебная коллегия исходит из аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации), в силу сходства отношений возникающих при погашении однородных обязательств по нескольким договорам поставки. Поскольку в силу пункта 2 статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации уплаченная сумма должна засчитываться в счет исполнения договора, указанного покупателем, такой же подход применим к случаям погашения задолженности по договору аренды, если период погашения задолженности указан арендатором.

В отсутствие выраженного истцом согласия на предоставление арендодателю права определения назначения произведенных им платежей, пункт 3.8 не подлежит включению в заключаемые договоры.

Пункт 4.1.1 заключаемых договоров аренды предусматривает, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.5 и нарушения других условий договора.

Из представленных предпринимателем протоколов разногласий следует, что им оспаривается включение условия о праве арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.5 и нарушения других условий договора.

Основания для досрочного расторжения договора аренды установлены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 619 Кодекса иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, помимо указанных в названной статье, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса могут быть установлены только по соглашению сторон. Исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (в частности, статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматриваемые в договоре основания его расторжения в одностороннем порядке не должны приводить к необоснованному ущемлению интересов другой стороны сделки.

Поскольку стороны не достигли соглашения по вопросу об иных основаниях досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, не указанных прямо в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 4.1.1 договора подлежит принятию в предлагаемой истцом редакции, согласно которой арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Пункт 8.1 договоров регулирует передачу земельного участка и, по мнению истца, должен быть после слов "...передан арендатору" дополнен словами "..по акту приема-передачи".

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде земельных участков, учитывая отсутствие особенностей предусмотренных статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Соответственно, предлагаемое истцом дополнение подлежит включению в редакцию пункта 8.1 договоров.

Предлагаемое истцом дополнение к редакции пункта 8.2, направленное на установление досудебного порядка урегулирования споров: "Доарбитражный порядок рассмотрения споров обязателен. Срок ответа на предарбитражное предупреждение 15 дней с момента получения" не подлежит включению в договоры.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

Согласно пункту 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В случаях, когда соблюдение данного порядка обязательно в силу закона или договора, при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд соблюдение как претензионного, так и иного досудебного порядка урегулирования спора должно быть подтверждено документально (пункт 8 части 2 статьи 125 и пункта 7 части 2 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В свою очередь нарушение досудебного порядка может повлечь оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Указанный порядок урегулирования споров, возникающих из договоров аренды земельного участка, законом не предусмотрен.

Поскольку включение в договор условия об обязательном досудебном порядке урегулирования споров влечет наложение дополнительных обязанностей на сторону договора, ее возражения относительно анализируемого условия исключают возможность внесения в договоры такого условия.

Требования истца по пункту 5.2 договоров, с учетом уточнения позиции (т. 1 л.д. 149) состоят в исключении из текста договоров предложения: "Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора". В свою очередь пункт 3.2 определяет ежеквартальное внесение арендной платы на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан.

Поскольку ежеквартальное перечисление противоречит сути ответственности за неисполнение договорных обязательств, употребление в контексте названного пункта слова "порядок" следует понимать применительно к реквизитам получателя. Соответственно, оснований для исключения указанного предложения из пункта 5.2 не имеется.

Разногласия сторон по поводу пунктов 2.2 и 3.3 договоров, а также прилагаемых к договору расчетов арендной платы, заключаются в распространении условий договора на фактические отношения сторон с 30.04.2010.

По общему правилу, предусмотренному статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Вместе с тем, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (часть 2 названной статьи).

По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

Вместе с тем, отношения по фактическому использованию земельного участка собственником объектов недвижимого имущества не тождественны отношениям, возникающим по аренде индивидуально-определенных земельных участков с кадастровыми номерами 02:65:011405:176 и 02:65:011405:177.

Так как в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, указанное положение представляет собой реализацию принципа гражданского законодательства о свободе договора установленного частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и не подлежит включению в договор без согласия одной из сторон договора.

Таким образом, пункт 2.2, а также первое предложение пункта 3.3 договора N 90-14 зем от 28.02.2014 о начислении арендной платы с 30.04.2010 и аналогичное условие договора N 91-14 зем от 28.02.2014 о начислении арендной платы с 27.05.2010 не подлежит включению в договоры. Исходя из названного, учитывая, что приложения к договору с расчетами арендной платы за периоды, предшествующие заключению договора не поименованы в числе приложений к договору, оснований для разрешения преддоговорного спора в указанной части не имеется, как не связанного с внесением определенности в правоотношения сторон.

По мнению судебной коллегии, оснований для внесения в пункт 3.2 договоров дополнения " 2014 года", не имеется, поскольку данный пункт регулирует общий порядок внесения арендной платы по договорам, срок которых определен до 2021 года.

С учетом описанных выше нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи отменой обжалуемого решения и частичным удовлетворением исковых требований неимущественного характера, государственная пошлина в размере 4000 руб. уплаченная платежным поручением N 70 от 20.06.2014 за рассмотрение дела судом первой инстанции, а также платежным поручением N 133 от 12.12.2014 за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.11.2014 по делу N А07-12658/2014 отменить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Шарафутдинова Раиса Аширафовича удовлетворить частично.

Принять пункты договоров аренды земельных участков N 90-14 зем от 28.02.2014 договора N 91-14 зем от 28.02.2014, в следующей редакции:

В преамбуле договоров аренды земельного участка от 28.02.2014 N 90-14 зем и N91-14зем перед фамилией Шарафутдинов Раис Аширафович указать "...индивидуальный предприниматель".

Раздел 9 договоров при указании реквизитов арендатора дополнить сведениями: "индивидуальный предприниматель, свидетельство о государственной регистрации серия 02005469333, выдано Межрайонной инспекцией федеральной налоговой службы N 27 по Республике Башкорстан 04.12.2007; ОГРН307026933800072.

Пункт 3.8 договоров - исключить.

Пункт 4.1.1 договоров изложить в следующей редакции: "Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев".

Пункт 8.1 договоров после слов "...передан арендатору" дополнить словами "_по акту приема-передачи".

Пункт 2.2 договоров - исключить.

Первое предложение пункта 3.3 договора N 90-14 зем от 28.02.2014 "Арендная плата начисляется с 30.04.2010; первое предложение пункта 3.3 договора N 91-14 зем от 28.02.2014 "Арендная плата начисляется с 27.05.2010" - исключить.

В удовлетворении исковых требований в остальной части - отказать.

Взыскать с Администрации муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Шарафутдинова Раиса Аширафовича 6 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.В. Пивоварова