Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2015 г. N 03АП-684/15

г. Красноярск

30 марта 2015 г.

Дело N А33-18436/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "30" марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "30" марта 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Бабенко А.Н.,

судей: Радзиховской В.В., Споткай Л.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егоровой Е.В.

в отсутствии лиц, участвующих в деле

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "КТД"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "24" декабря 2014 года по делу N А33-18436/2014, принятое судьёй Лесковым Р.В.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "КТД" (далее - ООО "КТД", истец) (ИНН 2456005062, ОГРН 1022401590970) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Сельскохозяйственному закрытому акционерному обществу "Дороховское" (далее - СЗАО "Дороховское", ответчик) (ИНН 2427000670, ОГРН 1022401590199) о государственной регистрации в одностороннем порядке:

- договора аренды имущества с обязательным условием о выкупе, заключенного 01.07.2007, составленного в простой письменной форме, подписанного сторонами между ООО "КТД" и СЗАО "Дороховское" о передаче в собственность общества с ограниченной ответственностью "КТД" овощехранилища на 3000 тонн, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, Назаровский район, 36 км с правой стороны автодороги "Ачинск-Ужур - Троицкое" строение N 3, общей площадью 2594,6 кв.м.;

- перехода права собственности по договору аренды имущества с обязательным условием о выкупе, заключенного 01.07.2007, составленного в простой письменной форме, подписанного сторонами между ООО "КТД" и СЗАО "Дороховское" о передаче в собственность общества с ограниченной ответственностью "КТД" овощехранилища на 3000 тонн, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, Назаровский район, 36 км с правой стороны автодороги "Ачинск-Ужур - Троицкое" строение N 3, общей площадью 2594,6 кв.м.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 12.09.2014 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.

Решением от 24.12.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просил отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что истец не предпринял мер к вызову истца для регистрации сделки. Между тем, судом первой инстанции не было учтено, что ответчик прекратил свою деятельность, в связи с чем, истец вправе требовать государственной регистрации в одностороннем порядке.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 30.03.2015.

От иных лиц, участвующих в деле, в материалы дела отзывы не поступали.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

01.07.2007 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) подписан договор аренды имущества с обязательным условием о выкупе, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во владение и пользование овощехранилище на 1500 тн., находящееся по адресу: 39 км трассы Ачинск-Ужур, инв. Номер 569 (далее - имущество), а арендатор обязуется уплатить арендодателю арендную плату и по окончании договора выкупить его. Согласно условий договора от 01.07.2007, за пользование имуществом арендатор уплачивает арендодателю плату один раз в месяц в размере начисленными за этот месяц налога на имущество и земельного налога (п. 3.1. Договора), выкупная стоимость арендуемого имущества, по окончании срока договора аренды, составит 320 000 рублей (п. 2.2. Договора), имущество не подлежит выкупу по частям.

Согласно п. 3.2. договора от 01.07.2007, арендная плата (наличным или безналичным путем) производится не позднее 15 числа месяца, за который эта оплата производится, в случае взаимозачета срок оплаты устанавливается по согласованию сторон. Выкупная плата может быть внесена арендатором в любой момент в течение срока действия договора, по окончании срока действия договора, но не позднее 31.07.2008 (п. 3.3. Договора). Имущество, являвшееся предметом договора, подлежит передаче арендатору в течение недели после подписании договора, право собственности переходит к арендатору с момента окончания действия договора аренды (п. 5.1, 5.2 Договора), срок действия договора с 01.07.2007 по 30.06.2008 (п. 7.1. Договора).

Актом приема передачи от 02.07.2007 (Приложение N 1 к договору аренды имущества с обязательным условием о выкупе 01.07.2007), овощехранилище на 1500 тн., находящееся по адресу: 39 км трассы Ачинск-Ужур, инв. Номер 569, передано истцу.

24.12.2007 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды имущества с обязательным условием о выкупе 01.07.2007, согласно которому:

- п.п. 1.2. Договора изложить в следующей редакции: "имущество, являющееся предметом настоящего договора, предоставляется арендатору в следующем составе: объект незавершенного строительства, построенный на участке земли 0,2 га, выделенным по решению Исполнительного комитета РСФСР Назаровского районного совета народных депутатов N 180 от 11.08.1988, овощехранилище на 3 000 тн. N 1, инв. N 00000076, находящееся по адресу: 26 км. трассы Ачинск-Ужур-Троицкое";

- п. 6 Договора дополнить п.п. 6.4. в следующей редакции: за возврат имущества, указанного в п.п.1.2. Договора в собственность Арендодателя по истечении срока действия договора по любым основаниям, против воли арендатора, арендодатель обязуется залатить арендатору 4 000 000 рублей.

Согласно платежному поручению от 27.06.2008N 55 истец за имущество по договору аренды имущества с обязательным условием о выкупе 01.07.2007 оплатил ответчику 90 000 рублей. Согласно платежному поручению от 04.07.2008N 58 истец за овощехранилище по договору аренды имущества с обязательным условием о выкупе 01.07.2007 оплатил ответчику 130 000 рублей. 21.08.2014 Постановлением администрации Дороховкого сельсовета Назаровского района Красноярского края N 48-П, нежилому зданию (овощехранилище 3000 тонн), год постройки 1992 присвоен почтовый адрес: Красноярский край, Назаровский район, 36 км. с правой стороны автодороги "Ачинск-Ужур-Троицкое", строение N 3.

Согласно справке от 22.08.2014 N 2-1871 ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице Филиала по Красноярскому краю, представленной истцом, сведения о зарегистрированных правах на овощехранилище 3000 тонн по адресу: Красноярский край, Назаровский район, 36 км. с правой стороны автодороги "Ачинск-Ужур-Троицкое", строение N 3, отсутствуют. В выписке из технического паспорта от 13.08.2014 указывается, что нежилое здание - овощехранилище на 3000 тонн, расположенное по адресу: Красноярский край, Назаровский район, 36 км. с правой стороны автодороги "Ачинск-Ужур-Троицкое", строение N 3, имеет инвентарный номер 04:237:002:001873150:0003, год постройки 1992 (Лит. Б2), 1-этажное, общая площадь 2594,6 кв.м., инвентарная стоимость 40 087 543 рублей.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в обоснование заявленных требований истец ссылается на уклонение ответчика от процедуры государственной регистрации и в качестве правового обоснования иска указывает положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у ООО "КТД" права распоряжения (отчуждения) данным имуществом; доказательства уклонения ответчика от процедуры государственной регистрации суду не представлено.

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции по следующим основаниям.

Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то суд первой инстанции правомерно определил применить к спорным правоотношениям сторон нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе положения статьи 551 названного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22) иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, используя данный способ защиты, истец, согласно названной норме права и статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязан доказать наличие следующих условий: совершение сделки в надлежащей форме, исполнение обязательства продавцом по передаче имущества, исполнение обязательства покупателем по оплате имущества, уклонение контрагента от государственной регистрации перехода прав по сделке.

В соответствии с частью 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статья 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) указывает, что основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона о регистрации, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о праве собственности продавца в отношении спорного недвижимого имущества.

Согласно статье 6 Закона о регистрации, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Анализ приведенных выше норм закона о регистрации позволяет суду сделать вывод о том, что лицо, являющееся собственником объекта недвижимости, права на который у последнего возникли до введения в действия Закона о регистрации, перед совершением сделки по отчуждению этого имущества обязано зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним свое право собственности на соответствующее недвижимое имущество.

Вместе с тем, названный федеральный закон позволяет одновременно произвести регистрацию как ранее возникшего права на объект недвижимости, так и государственную регистрацию перехода права собственности на этот объект.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и обосновано установлено судом первой инстанции, в материалы дела не представлено доказательств наличия государственной регистрации ранее возникших прав на овощехранилище 3000 тонн по адресу: Красноярский край, Назаровский район, 36 км. с правой стороны автодороги "Ачинск-Ужур-Троицкое", строение N 3; в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о праве собственности СЗАО "Дороховское" в отношении данного объекта недвижимости.

Из материалов дела также следует, что с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимости заявитель в регистрирующий орган не обращался.

В материалы дела не представлено доказательств наличия у ООО "КТД" права распоряжения (отчуждения) имуществом, указанным в договоре.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для государственной регистрации сделки на основании решения суда, иное противоречило бы положениям вышеуказанных норм права.

Более того, как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, исходя из существа исковых требований и доводов истца, с учетом предмета доказывания по настоящему делу последний обязан подтвердить доказательствами факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимости. Вместе с тем, доказательств уклонения ответчика от процедуры государственной регистрации суду не представлено.

Истец, обжалуя решение суда первой инстанции, ссылается на то, что судом первой инстанции не было учтено, что ответчик прекратил свою деятельность, в связи с чем, истец вправе требовать государственной регистрации в одностороннем порядке.

Указанный довод подлежит отклонению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, при рассмотрении в суде первой инстанции истец настаивал именно на способе защиты, предусмотренном пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает государственную регистрацию перехода права собственности на основании решения суда сторон при уклонении другой стороны от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В пункте 62 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что в случае ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности без заявления продавца. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, при ликвидации продавца - юридического лица (стороны договора) предусмотрен иной способ защиты.

Более того, как следует из выписки из единого государственного реестра юридических лиц в отношении ответчика (л.д.44 т.1), последний являлся действующим юридическим лицом на момент рассмотрения настоящего дела.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что доводы последней не нашли своего подтверждения.

Обжалуемое решение основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "24" декабря 2014 года по делу N А33-18436/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи

В.В. Радзиховская Л.Е. Споткай