Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2015 г. N 07АП-2124/15

г. Томск

31 марта 2015 г.

Дело N А45-15689/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Е.В. Афанасьевой,

судей Л.И. Ждановой, Е.Г. Шатохиной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.М. Лопатиной,

при участии в заседании - без участия (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Акционерного общества "Компания Энергострой" (апелляционное производство N 07АП-2124/2015)

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 03 февраля 2015 года (судья В.А. Полякова)

по делу N А45-15689/2014

по иску Мэрии города Новосибирска

к Акционерному обществу "Компания Энергострой" (630099, г. Новосибирск, ул. Романова, 27, ОГРН 1035403222557, ИНН 5407261090)

о взыскании 624 675,50 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Акционерному обществу "Компания Энергострой" (далее - АО "Компания Энергострой") о взыскании 624 675,50 рублей, в том числе: 572 645,22 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 30.07.2012 N 112650, 17 153,68 рублей неустойки за период с 02.10.2012 по 30.06.2013, 34 876,60 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2013 по 16.07.2014.

Исковые требования обоснованы статьями 309, 310, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по уплате арендной платы за период с сентября 2012 года по июнь 2014 года.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 03 февраля 2015 года иск удовлетворен в полном объеме, с АО "Компания Энергострой" в пользу Мэрии города Новосибирска взыскано 624 675,50 рублей, в том числе: 572 645,22 рублей основного долга, 17 153,68 рублей неустойки, 34 876,60 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Не оспаривая выводы суда в части взыскания арендной платы за период с сентября 2012 года по 12.02.2013 и соответствующих штрафных санкций, АО "Компания Энергострой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части, иск Мэрии удовлетворить частично, взыскать с ответчика в пользу истца 139 401,15 рублей основного долга, 14 057,51 рублей неустойки и 11 979,78 рублей процентов.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание, что земельный участок, арендованный по договору от 30.07.2012 N 112650, не имел для ответчика самостоятельного хозяйственного значения, а арендовался для обеспечения строительства административного здания на другом земельном участке, переданным ответчику по договору от 13.02.2007 N 61233 (Основной договор). С марта 2012 года Мэрией предпринимались действия, свидетельствующие о намерении прекратить аренду по Основному договору, а именно: имелось публичное выступление губернатора области и мэра города относительно обустройства на территории арендуемых земельных участков сквера; Мэрия обратилась с предложением досрочно расторгнуть Основной договор, а затем подало соответствующий иск в арбитражный суд; Мэрия необоснованно отказала арендатору в продлении срока действия Основного договора, который был заключен до 13.02.2013. Начиная с 13.02.2013, ответчик утратил право пользования основным участком по причине истечения срока действия Основного договора, а также не мог продолжать строительство в виду истечения срока действия разрешения строительства, выданного на срок аренды земли. Ответчик полагает, что с 13.02.2013 он был лишен возможности использовать земельный участок, арендованный по договору от 30.07.2012 N 112650, по вине Мэрии города Новосибирска, в связи с чем оснований для уплаты арендной платы после 13.02.2013 не имелось.

Мэрия города Новосибирска представила в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. Истец полагает, что доводы ответчика о заключении сторонами иного договора аренды не имеют отношения к предмету настоящего спора. Судом установлено, что земельный участок, арендованный по договору от 30.07.2012 N 112650, был передан во владение и пользование ответчика, однако арендатор не вносил арендную плату.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили, ходатайств об отложении заседания не поступало.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в данном заседании отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Мэрией города Новосибирска (арендодателем) и закрытым акционерным обществом "Компания Энергострой" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 30.07.2012 N 112650, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:021045:5 площадью 810 кв. м, расположенный в пределах Железнодорожного района города Новосибирска (т. 1, л.д. 5-9).

Согласно пункту 1.3 договора от 30.07.2012 N 112650 земельный участок передан арендатору для организации строительства административного здания со встроенной автостоянкой, распределительной и трансформаторной подстанциями, предприятиями торговли и общественного питания по улице Нарымской - улице Советской.

В силу пунктов 2.1, 2.4.2 договора от 30.07.2012 N 112650 порядок взимания и размер арендной платы определяется ежегодно в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 N 961. Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем.

Пунктом 2.4.3 договора от 30.07.2012 N 112650 установлено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

В соответствии с пунктами 1.4, 6.5 договора от 30.07.2012 N 112650 срок его действия установлен с 30.07.2012 по 30.06.2013. Истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Арендованный земельный участок передан во владение и пользование арендатора, что ответчиком не оспаривается.

После истечения срока действия договора от 30.07.2012 N 112650 ответчик арендованный земельный участок истцу не возвратил.

В период с сентября 2012 года по июнь 2014 года АО "Компания Энергострой" пользовалось арендованным земельным участком, однако арендную плату не вносило. Задолженность ответчика перед истцом составила 572 645,22 рублей.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы за период с сентября 2012 года по июнь 2014 года, Мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против иска, АО "Компания Энергострой" ссылалось на то, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:021045:5 был арендован им для обеспечения строительства административного здания с автостоянкой на соседнем участке с кадастровым номером 54:35:021045:0004, переданном ответчику в аренду для строительства (т. 1, л.д. 48-59). С марта 2012 года Мэрия города Новосибирска начала создавать препятствия в продолжении строительства административного здания, отказала в продлении срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства и заключенного до 13.02.2013, что сделало невозможным также продление срока действия разрешения на строительство, выданного до 13.02.2013 (т. 1, л.д. 47, 60, 61-62). В этой связи ответчик полагал, что он после 13.02.2013 не мог пользоваться обоими арендованными участками для целей строительства, а требование Мэрии об уплате арендной платы за период после истечения срока действия разрешения на строительство является злоупотреблением правом.

Удовлетворяя исковые требования Мэрии города Новосибирска в полном объеме, суд первой инстанции исходил из доказанности использования ответчиком арендованного земельного участка в спорный период, наличия задолженности в заявленном истцом размере. Суд отклонил возражения ответчика о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, как не подтвержденные в процессе судебного разбирательства.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается, что АО "Компания Энергострой" в период с сентября 2012 года по июнь 2014 года пользовалось земельным участком с кадастровым номером 54:35:021045:5, переданным ему в аренду.

Поскольку ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства уплаты арендной платы за землю за период с сентября 2012 года по июнь 2014 года, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца 572 645,22 рублей основного долга, 17 153,68 рублей неустойки за период с 02.10.2012 по 30.06.2013 и 34 876,60 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2013 по 16.07.2014.

Доводы ответчика о невозможности использования после 13.02.2013 арендованного земельного участка для целей обеспечения строительства, а также о злоупотреблении правом со стороны истца, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Пунктом 4 статьи 614 Кодекса также предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Приведенные нормы, закрепленные в статьях 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, развивают применительно к отношениям по аренде имущества общие положения пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

По смыслу данных норм основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

В настоящем случае обстоятельства, с которыми ответчик связывает необходимость освобождения его от уплаты арендной платы, возникли в период строительства административного здания и не были следствием изменения или ухудшения условий использования предоставленного для обеспечения строительства соседнего земельного участка. Препятствием для продолжения строительства явилось истечение срока действия разрешения на строительство, выданного на 3 года, то есть обстоятельство, не связанное с замечаниями к порядку предоставления соседнего земельного участка или к его функциональным свойствам, назначению и т.д. При этом из обстоятельств дела не следует, что невозможность окончания строительства в период действия разрешения (с 13.02.2010 по 13.02.2013) возникла по вине Мэрии города Новосибирска; напротив, в материалах дела имеется письмо ЗАО "Компания Энергострой", из которого следует, что строительство не было осуществлено в установленные сроки по причине недостаточности денежных средств, выхода из проекта инвестора, снижения привлекательности инвестиционного проекта по причине изменения конъюнктуры на рынке недвижимости и т.п. (т. 1, л.д. 39). Кроме того, достаточно мотивированно ссылаясь на незаконность отказа Мэрии в продлении срока действия договора аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство и находится объект незавершенного строительства, АО "Компания Энергострой" не представило доказательства того, что данный отказ оспаривался им в судебном порядке и был признан недействительным, а также что общество обращалось за продлением срока действия разрешения на строительство.

В спорный период АО "Компания Энергострой" не заявляло истцу о том, что обязательство по предоставлению имущества в аренду исполнено ненадлежащим образом или что условия пользования земельным участком существенно изменились, а равно не предъявило арендодателю требований, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, истечение срока действия разрешения на строительство, осуществляемого на соседнем земельном участке, по причинам, не связанным с предоставленным в аренду имуществом, не является основанием для освобождения арендатора от обязанности вносить арендную плату за период после передачи имущества во владение и пользование. Занятая ответчиком правовая позиция по делу направлена на сохранение неопределенности в отношении дальнейшей юридической судьбы арендуемого земельного участка в условиях, когда начатое строительство на земельном участке не продолжается, все возможные меры к продлению сроков действия договоров аренды и разрешения на строительство не приняты, и одновременно арендованный земельный участок арендодателю не возвращен, а арендатор заявляет о незаконности прекращения аренды земельных участков, предоставленных для строительства.

Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.

В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика - АО "Компания Энергострой".

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 03 февраля 2015 года по делу N А45-15689/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

Л.И. Жданова Е.Г. Шатохина