Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2015 г. N 04АП-6964/14

г. Чита

02 апреля 2015 г.

дело N А78-4393/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 02 апреля 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Капустиной Л.В.,

судей Макарцева А.В., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хайбрахмановой Е.Ф., рассмотрев в открытом заседании в помещении суда апелляционную жалобу ответчика на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 20 ноября 2014 года по делу N А78-4393/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Омега" (ОГРН 1087530000381, ИНН 7530012283, адрес: Забайкальский край, г. Краснокаменск, 3 мкр, ОТЦ) к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края (ОГРН 1027501067758, ИНН 7530002937, адрес: Забайкальский край, г. Краснокаменск, 505) об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества в определенной редакции,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "МП Правовед" (ОГРН 1077536012729, ИНН 7536086620, адрес: г. Чита, ул. Амурская, 6) и общества с ограниченной ответственностью "Агентство по оценке имущества" (ОГРН 1037550036380, ИНН 7536052807, адрес: г. Чита, ул. Анохина, 91, 2) (суд первой инстанции: судья Якимов А.А.),

с участием в судебном заседании:

от истца: Сысоевой А.Т. - представителя по доверенности от 05.06.2014, Салтанова О.А. - генерального директора,

от ответчика: Федосеева Г.В. - временно исполняющего обязанности председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края на основании распоряжения от 10 марта 2015 года N 16 л.с.,

от третьего лица - ООО "Агентство по оценке имущества": Бекишева Д.Ю. - директора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Омега" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края (далее - Комитет, ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Агентство по оценке имущества" об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества от 28.02.2014 N 2 нежилого здания, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект Ветеранов, 2, корп. 2, пом. 1, площадью 204,7 кв.м, с изложением пункта 3 договора в следующей редакции: "Рыночная стоимость объекта, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект Ветеранов, 2, корп. 2, пом. 1, площадью 204,7 кв.м составляет 4 058 948 руб. без НДС"; пункт 3.4 договора купли-продажи муниципального имущества от 28.02.2014 N 2 исключить.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 08.10.2014 в части требований к ООО "Агентство по оценке имущества" производство по делу прекращено, данное лицо привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 20.11.2014 пункт 3 договора купли-продажи муниципального имущества от 28.02.2014 N 2 между Комитетом и Обществом принят в следующей редакции: "Рыночная стоимость объекта - нежилое здание, расположенное по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект Ветеранов, 2, корп. 2, пом. 1, площадью 204,7 кв.м, составляет 4 574 534 руб. без НДС. Отчуждаемое имущество продается по цене, равной его рыночной стоимости без НДС"; пункт 3.4 названного договора исключен. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом по делу, ответчик подал апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым цену продажи спорного объекта недвижимости определить равной 7 510 169 руб.

По мнению заявителя жалобы, нелогичным является определение судом первой инстанции цены отчуждаемого объекта недвижимости по данным о рыночной стоимости объекта продажи и стоимости земельного участка под объектом продажи, установленным в разных отчетах ОАО "Бюро проверки и разработки ПСД Забайкалстроя" и ООО "Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз", в которых стоимость объекта продажи определена со значительной разницей в величине. Заявитель указал, что суд неправильно рассчитал денежное выражение стоимости объекта продажи без учета 18% НДС, поскольку определенная экспертами оценка имущества включает НДС, стоимость объекта продажи следовало рассчитать по формуле: А : 118% х 100%, где А - цена объекта продажи с 18% НДС. В этой связи заявитель жалобы рассчитал стоимость объекта продажи без 18% НДС в сумме 4 727 712 руб.

Кроме того, заявитель жалобы полагал неверной оценку суда экспертных заключений в деле о рыночной стоимости объекта продажи.

Истец в отзыве выразил согласие с оценкой суда доказательств в деле о стоимости объекта продажи и подтвердил ошибку суда в расчете стоимости объекта продажи без НДС. Полагал, что решение суда подлежит изменению с установлением стоимости объекта продажи в размере 4 727 712 руб. без НДС.

От других участвующих в деле лиц отзывы на апелляционную жалобу в суд не поступили.

Участвовавший в судебном заседании представитель ответчика повторил доводы и требования апелляционной жалобы. Представители Общества изложили возражения на апелляционную жалобу. Представитель ООО "Агентство по оценке имущества" в апелляционном суде поддержал правовую позицию заявителя жалобы, ссылался на определение экспертом ООО "Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз" оценки объекта продажи в соответствии с Федеральными стандартами оценки.

Третье лицо - ООО "МП Правовед" извещено о возбуждении судебного производства, однако не направило своего представителя в судебное заседание апелляционной инстанции. При таких данных, в силу положений частей 3 и 5 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание представителя названного лица не препятствовала судебному разбирательству.

В связи с заменой в составе суда судьи Юдина С.И., с участием которого было начато разбирательство дела, на судью Скажутину Е.Н., рассмотрение дела в судебном заседании 12.03.2015 начато сначала на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы заявителя жалобы, третьего лица ООО "Агентство по оценке имущества" и доводы отзыва на жалобу, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Предметом рассмотрения иска Общества явилось требование об урегулировании разногласий с Комитетом, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 28.02.2014 N 2 (далее - договор), согласно которому Общество (покупатель), реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, приобретает в собственность нежилое помещение площадью 204,7 кв.м, расположенное по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект Ветеранов, 2, корп. 2, пом. 1 (далее - объект продажи).

В письме от 30.01.2014 N 154 Комитет, удовлетворяя заявление Общества от 15.11.2013 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, предложил выкупить объект продажи по цене 9 483 000 руб.

В проекте договора купли-продажи муниципального имущества от 28.02.2014 N 2, направленном Обществу по письму от 27.02.2014, в пункте 3 Комитет установил рыночную стоимость объекта продажи 9 483 000 руб. с учетом НДС, а в пункте 3.4 изложил обязанность покупателя самостоятельно исчислить и уплатить в налоговый орган с суммы сделки 18% НДС.

В протоколе разногласий от 31.03.2014 Общество выразило согласие на приобретение объекта продажи по цене 4 598 000 руб. с учетом НДС.

Согласно заключению судебной экспертизы ОАО "Бюро проверки и разработки ПСД Забайкалстроя" рыночная цена объекта продаж составила 5 550 800 руб. с НДС без стоимости земельного участка. Судебной экспертизой ООО "Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз", назначенной для установления стоимости земельного участка в комплексе с ценой объекта продажи, рыночная цена объекта продажи определена в размере 8 862 000 руб. с НДС, включая стоимость земельного участка 27 900 руб. с НДС.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 424, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статей 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Суд учел правовой подход, сформулированный в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, от 23.03.2010 N 14831/09 и от 03.04.2012 N 14556/11. При этом суд исходил из следующего.

В данном случае оценка объекта продажи должна быть определена оценщиком на дату получения Комитетом от Общества заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть на 15.11.2013. Поскольку отчеты об оценке объекта продажи оценщиками (третьими лицами, участвующими в деле) составлены на иную дату, они не приняты судом в качестве относимых доказательств по делу.

Оценив полученные в процессе рассмотрения дела судебные экспертизы об определении рыночной стоимости объекта на 15.11.2013 по правилам, определенным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд указал, что основной причиной существенного расхождения экспертных оценок ОАО "Бюро проверки и разработки ПСД Забайкалстроя" и ООО "Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз" стало применение или не применение экспертами определенных методов оценки, а при использовании сравнительного метода - параметров принятых аналогов. Эксперт ОАО "Бюро проверки и разработки ПСД Забайкалстроя" ОАО Бочкаева О.Ф. отказалась от использования доходного (от способности приносить доход в будущем) и затратного (по затратам на строительство аналогичного объекта) подходов в связи с приобретением объекта для ведения бизнеса не от сдачи его в аренду, а для производственных целей, а также отсутствием нового строительства, учла, что при сравнительных продажах больше развит рынок жилых помещений, а нежилая недвижимость как в спорном случае продается преимущественно Комитетом с торгов в порядке приватизации муниципальной собственности. При применении метода сравнительных продаж эксперт принял рынок г. Краснокаменска, по критериям сходности сравнил 5 аналогов: апрель-ноябрь 2013 года, июнь 2014 года (в аналоге за апрель экспертом допущена опечатка в годе, вместо 2013, указан 2014, хотя по документам это аналог апреля 2013 года). С учетом письменных пояснений применения тех или иных аналогов и мотивов отказа от иных методов оценки, эксперт Бочкаева О.Ф. приняла все аналоги г. Краснокаменска, сравнимые с объектом оценки, отдельные аналоги были отчуждены Комитетом в порядке приватизации муниципального имущества, в том числе с публичных торгов, отражающих в большей степени рыночный характер формирования цены продаж.

Эксперт ООО "Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз" Пономаренко В.В. при определении оценки применил все три подхода к оценке. Вместе с тем, при применении затратного метода эксперт принял расчет сметной стоимости по укрупненным показателям с применением коэффициентов износа и влияния прочих внешних факторов (при этом не привел для проверки сметные расчеты). Так как объект продажи является объектом муниципальной собственности 1973 года постройки (по документам), перевод цен периода строительства в цены современного строительства по укрупненным показателям является условным (иные стройматериалы, оплата труда рабочих, логистика, устаревание архитектурных решений и т.п.), а проверить приближенность к современному строительному рынку г. Краснокаменска не представляется возможным по причине отсутствия массовых новостроек подобных объектов. При использовании доходного подхода эксперт принял сведения об арендных платежах за аренду помещений и сведений о физических и технических характеристиках самих объектов, расположенных в п. Чернышевск, п. Могойтуй, значительно территориально отдаленных от места расположения оцениваемого объекта, а один аналог г. Краснокаменска не может отражать реальную картину цены аренды в месте расположения объекта оценки. Принятые за аналоги 4 объекта оценки экспертом Пономаренко В.В. расположены в п. Агинское, г. Чите, п. Чернышевск и г. Краснокаменск. При этом объект в г. Краснокаменск не описан территориально, имеется лишь ссылка на сайт и телефон, что не позволило суду проверить его приблизительную тождественность с объектом. При применении аналогов иных населенных пунктов суд не усмотрел возможности установить критерии их корректировок с целью приближения к г. Краснокаменску.

В этой связи, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, при условности и оценочности доходного подхода при оценке объекта, расчетов дополнительной экспертизы в сравнительном методе, наиболее вероятную цену по приближению максимального числа аналогов, сопоставимых с объектом оценки и в месте его нахождения, однородностью аналоговых цен, суд принял цену объекта продажи по заключению ОАО "Бюро проверки и разработки ПСД Забайкалстроя" в размере 5 550 800 руб. с учетом НДС наиболее соответствующей вероятной рыночной цене отчуждения объекта продажи.

Размер рыночной цены земельного участка по объектом продажи в сумме 27 900 руб. с НДС, определенный в заключении эксперта Пономаренко В.В., суд принял потому что в дело не представлено иных доказательств оценки.

Суд рассчитал цену объекта продажи без НДС в сумме 4 574 534 руб., состоящей из собственно цены объекта в сумме 4 551 656 без НДС (5 550 800 руб. - 18%) и цены земельного участка в сумме 22 878 руб. без НДС (27 900 руб. - 18%).

Пункт 3.4 договора, напрямую связанный с пунктом 3 договора, суд исключил, потому что он предусматривает уплату НДС, однако начисление НДС, его расчетов и порядок уплаты должны определяться контролирующими государственными органами, к числу которых Комитет не относится. По этой причине включение пункта 3.4 в договор нашел необоснованным.

Апелляционный суд не усмотрел оснований для пересмотра выводов суда по фактическим обстоятельствам и иного применения норм материального права. Доказательствам в деле суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку.

Так, в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду того, что содержание судебного заключения регламентируется требованиями статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" не могли быть приняты доводы ответчика и третьего лица о значимости применения Федеральных стандартов оценки при определении судебными экспертами цены объекта продажи.

Ни ответчик, ни третье лицо не доказали недостоверности рыночной оценки объекта недвижимости в размере 5 550 800 руб. с учетом НДС без стоимости земельного участка, определенной экспертом Бочкаевой О.Ф. Использование оценки земельного участка под объектом продажи, определенной экспертом Пономаренко В.В. не противоречит правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу положений абзаца 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Исходя из приведенного правоположения сумма НДС правильно исключены судом из суммы рыночной стоимости объекта продажи.

Вместе с тем, суд первой инстанции ошибочно рассчитал сумму НДС в определенной экспертами цене. Принимая во внимание, что цена объекта, включающая 18% НДС составляет 118%, рыночная стоимость объекта продажи без НДС составила 4 727 712 руб.

Расчет: (5 550 800 руб. + 27 900 руб.) 6 118% х 100% = 4 727 712 руб., где 5 550 800 руб. - стоимость объекта продажи с НДС по экспертизе Бочкаевой О.Ф., 27 900 руб. - стоимость земельного участка под объектом продажи с НДС по экспертизе Пономаренко В.В.

Доводы жалобы ответчика и доводы пояснений ООО "Агентство по оценке имущества" не содержали фактов, влияющих на вынесенное судом решение. Предложенная назваными лицами оценка судебных экспертиз в деле не свидетельствует о неправильной оценке доказательств судом.

Суд первой инстанции не допустил нарушения или неправильного применения норм процессуального права, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влекущих безусловную отмену судебного акта.

При изложенных данных решение арбитражного суда по делу подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Забайкальского края 20 ноября 2014 года по делу N А78-4393/2014 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Принять пункт 3 договора купли-продажи муниципального имущества от 28.02.2014 N 2 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края и обществом с ограниченной ответственностью "Омега" в следующей редакции:

"Рыночная стоимость объекта - нежилое здание, расположенное по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект Ветеранов, 2, корп. 2, пом. 1, площадью 204,7 кв.м. - составляет 4 727 712 руб. без НДС. Отчуждаемое имущество продается по цене, равной его рыночной стоимости без НДС".

Пункт 3.4 договора купли-продажи муниципального имущества от 28.02.2014 N 2 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края и обществом с ограниченной ответственностью "Омега" исключить.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Омега" 4 000 руб. расходов по госпошлине, 18 500 руб. расходов на проведение судебной экспертизы, всего 22 500 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Омега" с депозитного счета Арбитражного суда Забайкальского края 20 000 руб., перечисленных по платежному поручению от 11.11.2014 N 112."

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Капустина Л.В.

Судьи

Макарцев А.В. Скажутина Е.Н.