Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2015 г. N 02АП-1486/15

г. Киров

02 апреля 2015 г.

Дело N А82-11694/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляшовой Т.М.,

судей Бармина Д.Ю., Барьяхтар И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.12.2014 по делу N А82-11694/2014, принятое судом в составе судьи Соловьевой Т.А.,

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН 7601000992, ОГРН 1107603001098)

к индивидуальному предпринимателю Бойченко Вадиму Николаевичу (ИНН 760400377714, ОГРН 304760411300020)

об обязании передать имущество и взыскании задолженности,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Бойченко Вадиму Николаевичу (далее - ИП Бойченко В.Н., ответчик, Предприниматель) с иском, неоднократно уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 1 424 280 руб. 39 коп. за фактическое использование муниципального имущества с 01.05.2012 по 30.06.2014 и обязании ответчика освободить занимаемое помещение.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.12.2014 иск удовлетворен частично: в пользу Комитета взыскано 1 424 280 руб. 39 коп.; в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт о выселении ответчика из нежилых помещений первого этажа N N 1, 2, 4-15, 17, 19-25, 27-47, 49-60, расположенных по адресу: г.Ярославль, ул.1905 года, д.10 (далее - спорные помещения).

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что 07.02.2012 дополнительным соглашением N 6 стороны изменили условия договора, при этом изменение площади объекта или целевого назначения является изменением существенного условия, согласованного сторонами. Считает, что помещение с целевым назначением "под производство пищевых продуктов" является самостоятельным предметом нового договора аренды, который в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) должен заключаться на торгах, однако данная процедура не была соблюдена. Комитет полагает, что договор аренды в прежней редакции в связи с тем, что сторонами исполняются условия договора в редакции указанного дополнительного соглашения, не является действующим, соответственно, нет необходимости в его расторжении, а требование о выселении подлежит удовлетворению, поскольку арендатор пользуется муниципальным имуществом, не имея на то правовых оснований.

24.03.2015 в суд апелляционной инстанции от Комитета поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя, в котором истец поддерживает доводы апелляционной жалобы, уточняет требования по жалобе, а именно: просит отменить решение суда в части признания договора аренды в целом действующим и принять по делу новый судебный акт о выселении ответчика из спорных помещений.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не направил.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ярославской области проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, 18.01.2001 между Комитетом (Арендодатель) и ООО "Сира" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 8643-г, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (здание, состоящее из нежилого помещения) общей площадью 781,70 кв.м по адресу: г.Ярославль, ул.1905 года, д.10 (далее - спорные помещения) для использования под кафе.

Арендная плата и порядок расчетов предусмотрены разделом 3 договора.

Срок действия договора согласован в пункте 7.1 договора: с 05 января 2001 года по 31 декабря 2010 года.

05.01.2001 спорные помещения переданы Арендатору по Акту приема-передачи.

25.01.2001 составлен дополнительный протокол N 1 к договору, в котором подтверждено право Комитета на сдачу имущества в аренду.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

25.09.2002 в дополнительном соглашении N 1 стороны установили срок действия договора с 05 января 2001 года по 31 декабря 2015 года.

14.01.2003, 26.07.2004 дополнительными соглашениями N N 2, 3 стороны согласовали затраты на капитальный ремонт и изменили размер арендной платы с 01.02.2004.

23.11.2005 подписанием дополнительного соглашения N 4 сторона договора арендатор ООО "Сира" передала, а ИП Бойченко В.Н. принял все права и обязанности по договору аренды от 18.01.2001. Дополнительное соглашение N 4 зарегистрировано в установленном законом порядке.

23.11.2005 между Комитетом и Предпринимателем подписан акт приема-передачи спорного помещения.

01.11.2007 Комитетом и ИП Бойченко В.Н. заключено дополнительное соглашение N 5 и составлен Акт приема-передачи нежилых помещений первого этажа NN1, 2, 4-15, 17, 19-25, 27-47, 49-60, расположенных по адресу: г.Ярославль, ул.1905 года, д.10, с указанием площади равной 773,50 кв.м, в том числе 693,70 кв.м полностью обустроенного помещения и 79,80 необустроенное помещение.

07.02.2012 между Комитетом и ИП Бойченко В.Н. заключено дополнительное соглашение N 6, в котором назначение нежилых помещений первого этажа NN1, 2, 4-15, 17, 19-25, 27-47, 49-60 площадью 773,50 кв.м указано следующее: "под производство пищевых продуктов", у арендатора появилось право передать спорные помещения с согласия арендодателя в субаренду, с 07.02.2012 изменена арендная плата. Дополнительное соглашение содержит в качестве приложения Расчет размера годовой арендной платы; в пункте 7 Реквизиты сторон указаны только реквизиты арендодателя, подписи сторон отсутствуют.

15.06.2009 и 01.12.2012 Комитет уведомил Предпринимателя об изменении арендной платы.

14.01.2013 и 25.02.2013 ответчику направлены уведомления о наличии задолженности и предложении расторгнуть договор.

Наличие задолженности по внесению платежей за пользование спорными помещениями послужило основанием для обращения Комитета в суд с иском по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

В силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия заключенного договора становятся обязательными для его сторон.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали существенные условия, которые касаются аренды имущества, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения о договорах и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установив факт пользования спорными помещениями в здании и факт наличия задолженности ответчика по арендной плате, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания суммы долга за фактическое использование муниципального имущества.

Относительно требования Комитета об обязании ответчика освободить спорные помещения суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Действительно, особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно статье 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В силу части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в таком же порядке осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Следовательно, на момент заключения дополнительного соглашения N 4 (23.11.2005), согласно которому произошла передача прав и обязанностей по Договору, а также подписан Акт приема-передачи недвижимого имущества от ООО "СИРА" ИП Бойченко В.Н. в присутствии представителя Комитета, специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, еще не действовали, поэтому дополнительное соглашение 2005 года заключено без проведения аукциона.

Комитет считает ничтожным дополнительное соглашение N 6 от 07.02.2012, поскольку сторонами изменена площадь арендуемых помещений и целевое назначение помещения с назначения "под кафе" на цель использования "под производство пищевых продуктов", следовательно, 07.02.2012 изменены существенные условия договора аренды.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с указанным доводом Комитета и выводом суда первой инстанции в силу нижеследующего.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из пункта 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 3 пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Пунктом 34 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 установлено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Оценив представленное в материалы дела дополнительное соглашение N 6 от 07.02.2012 в порядке статей 64-71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что дополнительное соглашение N 6 содержит в качестве приложения Расчет размера годовой арендной платы; в пункте 7 Реквизиты сторон указаны только реквизиты арендодателя, подписи сторон отсутствуют, апелляционный суд приходит к выводу о невозможности квалифицировать односторонний документ арендодателя двухсторонним соглашением (сделкой). Следовательно, вывод о ничтожности дополнительного соглашения N 6, как заключенного в нарушение статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, неправомерен.

Относительно довода Комитета об изменении существенных условий договора аренды суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является условие о предмете аренды.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным.

Когда в аренду сдается здание, сооружение или помещение, то к договору аренды недвижимого имущества надлежит прилагать поэтажный план здания, сооружения, на котором обозначается сдаваемое в аренду помещение с указанием размера арендуемой площади.

Будучи консенсуальной сделкой, договор аренды порождает обязанность арендодателя предоставить арендатору определенное в договоре имущество. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи.

В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элемент арендного обязательства. Вместе с тем условие об арендных платежах, оформляющее эту обязанность, не является существенным - и при его отсутствии договор аренды считается заключенным. В абз. 2 п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Анализируя заключенный сторонами договор и дополнительные соглашения к нему на предмет изменения существенных условий договора аренды, апелляционный суд считает правовую позицию Комитета об использовании арендатором муниципального имущества, не имея на то правовых оснований, ошибочной, поскольку условие о предмете аренды сторонами определено в договоре аренды от 17.01.2001 и в дополнительном соглашении N 4 от 23.11.2005; арендная плата изменялась в соответствии с пунктом 3.2 договора, предусматривающим право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать арендную плату в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля.

Более того, в рамках рассмотрения настоящего спора договор аренды, равно как и дополнительные соглашения к нему не признаны недействительными (ничтожными).

При таких обстоятельствах требование Комитета о выселении ответчика из спорных помещений по указанным истцом основаниям, а именно: ничтожности договора аренды и дополнительного соглашения от 07.02.2012 - не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств судом первой инстанции и Комитетом не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, поскольку данное решение суда в оспариваемой части соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.12.2014 по делу N А82-11694/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Т.М. Поляшова

Судьи

Д.Ю. Бармин И.Ю. Барьяхтар