Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2015 г. N 10АП-16953/14

г. Москва

31 марта 2015 г.

Дело N А41-56216/14

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Александрова Д.Д., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Лариной К.Л.,

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Томилино Девелопмент" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2014 года по делу N А41-56216/14, принятое судьей Фаньян Ю.А., по иску (заявлению) ООО "СКЛ" к ООО "Томилино Девелопмент" о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СКЛ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Томилино Девелопмент" о взыскании с ответчика 3 858 367,87 руб. (л.д.3-4, т. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.12.2014 по делу N А41-56216/14 исковые требования удовлетворены (л.д. 155-158).

Не согласившись с решением суда, ООО "Томилино Девелопмент" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также нарушением норм материального права (л.д. 3-6, т. 3).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 30.04.2012 года между ООО "Сантех-Центр" (субарендатор) и ответчиком (арендатор) были заключены договора субаренды N 04/2012-05ТД и N 04/2012-04ТД, согласно которому арендатор обязался предоставить субарендатору, а субарендатор - принять в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, мкрн. Птицефабрика, лит. А.

В результате реорганизации 23.11.2013 ООО "СКЛ" стало правопреемником ООО "Сантех-Центр".

В соответствии с договорами субаренды истцом был выплачен обеспечительный платеж в размере 1 435 200 руб.

Согласно актам обратной передачи помещений от 20.07.2013 года к договорам субаренды N 04/2012-05ТД и N 04/2012-04ТД стороны пришли к соглашению, что субарендатор обязуется возместить арендатору расходы на проведение ремонта в размере 200 000 руб.

Кроме того, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 01-06/2013-ТД от 07.06.2013 года, согласно условиям, которого арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор принять во временное владение и пользование помещение, общей площадью 3 303,51 кв.м., согласно плану помещений.

Как утверждает истец, помещения, передаваемые по договору аренды N 01-06/2013-ТД от 07.06.2013 года, имели существенные недостатки, которые не позволяли использовать их в полом объеме и в соответствии с их назначением.

Истцом неоднократно в адрес ответчика направлялись письма (от 25.07.2013 г., 08.08.2013 г., 09.08.2013 г., 13.08.2013 г., 20.08.2013 г.) с требованием об устранении недостатков.

Истцом согласно п. 15.1 договора, уплачен обеспечительный платеж в размере 2 674 284,28 руб., что подтверждается платежными поручениями N 2422 от 23.07.2013 г., N 2636 от 07.08.2013 г.

Согласно п. 7.3 договора, арендодатель обязан в кратчайшие сроки устранять недостатки помещений, возникшие по вине арендодателя в течение срока аренды.

Согласно п. 9.3 договора, арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора путем направления письменного уведомления арендодателю не позднее чем за 14 дней до даты предполагаемого расторжения.

Истцом в адрес ответчика 24.09.2013 года направлено уведомление о расторжении договора с 14.10.2013 года (л.д.91, т. 1).

Согласно акту сдачи-приемки помещения от 14.10.2013 года стороны пришли к соглашению, что арендатор обязуется возместить арендодателю расходы в размере 155 045,84 руб. (л.д. 117, т. 2).

Согласно п. 4.2 договора, арендная плата по договору вносится авансовым платежом.

Истцом указано, что за октябрь 2013 года арендная плата внесена за 15 дней в размере 1 073 937,15 руб. и поскольку договор расторгнут с 14.10.2014 года, то переплата составила 103 929,43 руб.

Как утверждает истец, ответчик свои обязательства по возврату обеспечительных платежей по договорам и переплату за аренду исполнил ненадлежащим образом, за ним образовалась задолженность в размере 3 858 367,87 руб.

Поскольку ответчик на задолженность не оплатил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в связи со следующим.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Зачет взаимных требований, как и любая хозяйственная операция, должен быть оформлен документально (п. 1 ст. 9 ФЗ "О бухгалтерском учете" от 06.12.2011 N 402-ФЗ).

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4 Информационного письма от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", для прекращения обязательства зачетом встречного однородного требования необходимо, чтобы заявление о зачете было получено соответствующей стороной.

Исследовав и оценив доводы ответчика о зачете встречных однородных требований суд первой инстанции обоснованно указал, что со стороны ответчика отсутствуют доказательства подтверждающие направление и получение истцом соответствующего требования.

Зачет однородных требований возможен при условии, что две организации, которые намерены провести взаимозачет, должны иметь друг к другу встречные требования. Это означает, что между ними заключены как минимум два разных договора, в одном из которых организация является дебитором, а в другом - кредитором.

Однако, в период действия Договора аренды сторонами выступали арендодатель-Ответчик (ООО "Томилино Деволопмент") и арендатор-Истец (ООО "СКЛ"), а денежные средства, на которое обращено требование о зачете от ответчика, проходил по Договору субаренды N 04/2012-04ТД от 30.04.2012 г. заключенным между ООО "Томилино Деволопмент" и ООО "Сантех-Центр".

Таким образом, как правомерно указал суд первой инстанции, основания производить зачет в размере 1 435 200 рублей по Договору аренды у Ответчика отсутствуют.

Утверждение Ответчика, что с момента начала срока аренды между Сторонами подписан Акт приема-передачи подписан без каких-либо уточнений по недостаткам не соответствует действительности, как и ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что он не был ознакомлен с вышеуказанным актом и с теми недостатками которые в нем указаны, так как на представленном в материалы дела акте сдачи-приемки с приложением N 1 о недостатках к указанному акту имеется подпись ответчика и штамп организации (л.д. 22-25, т. 3).

Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, законодатель предоставляет Арендатору (истцу) для защиты своих прав воспользоваться таким правом как досрочное расторжение, при этом, исходя из буквального толкования выше указанной нормы в рамках действующего законодательства законодатель не связывает наличие именно существенных недостатков для расторжения.

Ответчиком указанные недостатки арендуемого имущества в оговоренные договором сроки (14 дней с момента поступления заявки, пункт 7.3. и 9.3. Договора аренды), устранены не были, следовательно, довод заявителя апелляционной жалобы, о том, что он исправно и в разумные сроки устранял выявленные недостатки не соответствуют материалам дела.

Ответчик не представил документально подтвержденного факта за подписью истца о том, что недостатки были устранены, что также противоречит ст. 65 АПК РФ.

В связи с тем, что процесс устранения нарушений ответчиком был затянут, за длительный период от Ответчика так и не поступило точных сведений о сроках устранения выявленных недостатков, на основании пункта 9.3. Договора аренды и ст. 612 Гражданского кодекса РФ, истец воспользовался своим правом на досрочное расторжение договора аренды по вине Арендодателя, направив 24.09.2013 года соответствующее уведомление в адрес Ответчика.

Поскольку в материалы дела ответчиком не представлены доказательства погашения образовавшейся за ним суммы задолженности, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что требования истца о взыскании задолженности по возврату обеспечительного платежа и излишней суммы оплаты по договору в указанном размере являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на правомерность удержания обеспечительного платежа в качестве неустойки, в связи с тем, что истец нарушил срок уведомления о досрочном расторжении, признается судом апелляционной инстанции необоснованной, так как совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, не быть квалифицированно как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права.

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2014 года по делу N А41 - 56216/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

Д.Д.Александров Н.С. Юдина