Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2015 г. N 18АП-2697/15

г. Челябинск

03 апреля 2015 г.

Дело N А07-17576/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФинансПроект" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.01.2015 по делу N А07-17576/2014 (судья Салихова И.З.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Квадро" - Зозуля А.А. (доверенность от 14.08.2014),

общества с ограниченной ответственностью "ФинансПроект" - Газизов Р.А. (доверенность от 31.03.2015), Гулин С.В. (директор по протоколу общего собрания учредителей от 11.03.2012).

Общество с ограниченной ответственностью "Квадро" (далее - общество "Квадро", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ФинансПроект" (далее - общество "ФинансПроект", ответчик) о признании прекратившимся договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.03.2013, заключенного между обществом "Квадро" и обществом "ФинансПроект", о передаче в аренду ангара-стоянки, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 134.

Определениями суда от 18.09.2014, 18.12.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Мирсаитов Марат Завитович, общество с ограниченной ответственностью "НЕД-регион", общество с ограниченной ответственностью "БорАвтоСтекло", открытое акционерное общество "СпутникТелеком", общество с ограниченной ответственностью "Компаунд" (т. 1 л.д. 98-99, т. 2 л.д. 40-41).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.01.2015 (резолютивная часть оглашена 13.01.2015) исковые требования общества "Квадро" удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилось общество "ФинансПроект" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении заявленных им требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального права.

Апеллянт полагает, что суд ошибочно применил к спорным правоотношениям нормы п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и не применил нормы ст. 451 ГК РФ. Неправильное применение норм материального права привело к неправильному определению юридически значимых обстоятельств. Так, судом не учтено, что организация перегородок и надстройка второго этажа носит временный характер, данные конструкции могут быть легко демонтированы силами арендатора, ввиду чего истцом в соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ не доказана существенность изменений, внесенных в перепланировку помещений.

Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу от иных лиц, участвующих в деле, в суд апелляционной инстанции не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились, ОАО "СпутникТелеком" и ООО "НЕД-регион" просят рассмотреть дело без участия своего представителя.

С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

В судебном заседании стороны поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу "Квадро" на праве собственности принадлежит ангар-стоянка, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1365,3 кв.м, лит. Н, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, 134 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АБ 563163 от 14.08.2008, т. 1 л.д. 20).

01.03.2013 между обществом "Квадро" (арендодатель) и обществом "ФинансПроект" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 1, в соответствии с п.п. 1.1, 2.1 которого арендодатель обязался передать арендатору помещения здания, а именно: ангар-стоянку, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 1365,3 кв.м., инв. N 340902, лит. Н, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, д. 134, кадастровый номер 02-04-01/259/2006-052, разделено на два помещения: площадь одного 1284,8 кв.м, кадастровый номер 02:55:010834:0:3/1, площадь второго 80,5 кв.м, кадастровый номер 02:55:010834:0:3/2, в аренду, а арендатор обязался его принять и своевременно оплачивать арендную плату (т. 1 л.д. 8-16).

Срок аренды по договору составляет 5 лет и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений здания (п. 3.1 договора).

Размер арендуемой площади, технические условия помещения, срок договора аренды также определены сторонами в приложении N 1 к договору, именуемом описанием условий аренды (т. 1 л.д. 17).

Условия и порядок платежей по договору аренды установлены в статье 4 договора и в приложении N 2 к договору (т. 1 л.д. 18).

Пунктами 5.1.1, 5.1.2 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право осуществлять проверку и осмотр помещений здания на предмет соблюдения условий его использования и эксплуатации в соответствии с положениями договора и действующего законодательства Российской Федерации; осуществлять контроль за соблюдением арендатором условий договора.

В силу п.п. 5.1.6 и 9.1.3 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды полностью или частично в случае, если арендатор осуществляет работы по производству в помещении текущего ремонта, изменений и улучшений (в том числе неотделимых улучшений, переоборудование и перепланировку помещений) с нарушением порядка, установленного ст. 6 договора аренды.

Согласно п. 5.2.2 договора арендатор имеет право при условии предварительного письменного согласования с арендодателем производить перепланировку помещений зданий или изменение внешнего вида здания в порядке, предусмотренном договором.

Пунктами 6.1, 6.2 договора определено, что арендатор до начала производства работ обязан предоставлять арендодателю для согласования и одобрения проектную документацию, перечень работ (включая перечень и образцы используемых строительных материалов, а также перечень инженерного, технологического и торгового оборудования). После получения согласия арендодателя, арендатор обязуется за свой счет согласовать проектную документацию и при необходимости сдать результат изменений и улучшений соответствующим государственным органам. Арендатор самостоятельно за свой счет осуществляет подключение всех коммуникаций внутри помещения здания.

Договор аренды нежилого помещения N 1 от 01.03.2013 зарегистрирован, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 16).

По акту приема-передачи от 01.04.2013 объект аренды - ангар-стоянка передан арендатору (т. 1 л.д. 19).

27.06.2014 истец в присутствии ответчика, индивидуального предпринимателя Мирсаитова М.З., общества с ограниченной ответственностью "НЕД-регион", общества с ограниченной ответственностью "БорАвтоСтекло" и с участием специалиста-обмерщика Насибуллина А.Н., осуществил осмотр объекта аренды, в ходе которого было установлено, что в арендуемом помещении произведена перепланировка с изменениями объекта аренды; устроены каркасные перегородки, надстроен второй этаж для размещения офисных помещений.

Результаты осмотра оформлены актом осмотра помещений и территории от 27.06.2014 (т. 1 л.д. 23), а также результатами обмерных работ ЗАО Проектно-изыскательский институт "РОСПРОЕКТ" (т. 1 л.д. 24-27).

Общество "Квадро" направило ответчику претензию исх. N 15 от 08.07.2014 с требованием устранить самовольную перепланировку, а в случае неисполнения данного требования - расторгнуть договор аренды N 1 от 01.03.2013 (т. 1 л.д. 28).

Претензия получена ответчиком 14.07.2014, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (т. 1 л.д. 31), однако ответчик никаких мер по устранению нарушений не предпринял.

Уведомлением исх. N 20 от 06.08.2014 общество "Квадро" сообщило обществу "ФинансПроект" об одностороннем отказе от договора аренды, просило обеспечить явку своего представителя в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан для подачи заявления о прекращении записи об обременении в виде договора аренды N 1 от 01.03.2013 (т. 1 л.д. 32).

Ссылаясь на прекращение договора аренды в силу отказа арендодателя от договора, а также уклонение ответчика от подачи в регистрирующий орган совместного заявления о прекращении записи об обременении в виде аренды, общество "Квадро" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды прекратился в силу реализации арендодателем предусмотренного договором права на отказ от договора ввиду производства арендатором в нарушение условий договора перепланировки помещения.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Между обществом "Квадро" (арендодатель) и обществом "ФинансПроект" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 1 от 01.03.2013 (т. 1 л.д. 8-16), в котором согласованы все существенные для данного типа договором существенные условия.

Действительность и заключенность договора сторонами в суда первой и апелляционной инстанций не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

В силу изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных отношений по аренде здания - ангара-стоянки, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 1365,3 кв.м., инв. N 340902, лит. Н, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, д. 134, кадастровый номер 02-04-01/259/2006-052, разделено на два помещения: площадь одного 1284,8 кв.м, кадастровый номер 02:55:010834:0:3/1, площадь второго 80,5 кв.м, кадастровый номер 02:55:010834:0:3/2.

В силу п. 3.1 договора срок аренды по договору составляет 5 лет и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений здания.

Согласно описанию условий аренды (приложение N 1 к договору, т. 1 л.д. 17) срок аренды - по 01.03.2018.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п.п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ).

По смыслу п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Данная норма не связывает право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность такого отказа.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума N 5782/08 от 09.09.2008, в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, и возможность включения такого условия в договор не противоречит действующему законодательству.

Согласно п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что в п. 5.1.6 договора аренды его стороны предусмотрели право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды полностью или частично в случаях, указанных в п.п. 9.1.1 - 9.1.6 договора.

В силу п. 9.1.3 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды полностью или частично в случае, если арендатор осуществляет работы по производству в помещении текущего ремонта, изменений и улучшений (в том числе неотделимых улучшений, переоборудование и перепланировку помещений) с нарушением порядка, установленного ст. 6 договора аренды.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о наличии истца как арендодателя права на односторонний отказ от договора в порядке п. 3 ст. 450 ГК РФ по основаниям, предусмотренным договором аренды нежилого помещения N 1 от 01.03.2013.

27.06.2014 истец в присутствии ответчика, индивидуального предпринимателя Мирсаитова М.З., общества с ограниченной ответственностью "НЕД-регион", общества с ограниченной ответственностью "БорАвтоСтекло" и с участием специалиста-обмерщика Насибуллина А.Н., осуществил осмотр объекта аренды, в ходе которого было установлено, что в арендуемом помещении произведена перепланировка с изменениями объекта аренды; устроены каркасные перегородки, надстроен второй этаж для размещения офисных помещений.

Результаты осмотра оформлены актом осмотра помещений и территории от 27.06.2014 (т. 1 л.д. 23), а также результатами обмерных работ ЗАО Проектно-изыскательский институт "РОСПРОЕКТ" (т. 1 л.д. 24-27).

Критическая оценка апеллянтом последнего документа как составленного вне акта осмотра помещения, отклоняется, поскольку, как следует из акта осмотра, по результатам замеров составлены эскизы схем, которые впоследствии будут перенесены на схему техпаспорта.

Из анализируемого акта осмотра усматривается, что приложенная схема плана здания представляет собой отображение внутренних перегородок, а также конфигурацию помещений дополнительной горизонтально перегородки, поименованной сторонами в акте как "второй этаж", на техническом паспорте здания (т. 1 л.д. 123).

Акт осмотра, а также указанные схемы составлены замерщиком Насибуллиным А.Н.

В силу изложенного, у суда отсутствуют основания полагать, что результаты обмерных работ не являются результатом натурного осмотра помещения, зафиксированного в том числе обмерщиком в акте осмотра от 27.07.2014.

Ссылки апеллянта на то, что указанный документ мог быть выполнен истцом с иными целями, в том числе связанными в планируемым обустройством перегородок, отображенных в схемах обмера, со ссылкой на наличие на документе печати "для проектов", отклоняются, поскольку являются предположением ответчика, ввиду чего такие утверждения не могут быть положены в основу выводов суда.

Критическая оценка ответчиком содержания акта осмотра от 27.06.2014 в части указания на обустройство, а не возведение перегородок, оформляющих второй этаж помещения, во-первых, является его исключительно субъективной оценкой содержания документа, и, во-вторых, опровергается содержанием того же акта, в котором указано на то, что указанные работы определены сторонами как изменения, произведённые в помещении, в то время как условия пунктов 5.2.2. и 9.1.3. договора исключают возможность производства любых изменений в помещении без согласия арендодателя.

Ссылки ответчика на то, что второй этаж и иные перегородки уже фактически существовали на момент передачи помещения, и работы, произведённые ответчиком, заключались исключительно в обустройстве таких конструкций, не подтверждены соответствующими доказательствами, и опровергаются иными доказательствами. В частности, из соотношения плана помещения, отображенного в составе кадастрового паспорта (т. 1 л.д. 21) и технического паспорта (т. 1 л.д. 123), и плана в составе обмерных работ (т. 1 л.д. 24) усматривается возведение как внутренних перегородок, так и горизонтальной перегородки для обустройства второго этажа.

Доводы о том, что возведённые перегородки являются временными и могут быть демонтированы, также не подтверждены документально (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), правом назначения экспертизы для установления указанного обстоятельства, ответчик не воспользовался, и, кроме того, как ранее отмечено судом, достаточным основанием для прекращения договора аренды согласно его условиям является производство любых изменений в помещении без согласия арендодателя.

Таким образом, апелляционный суд находит подтвержденным факт осуществления изменений в арендуемом помещении.

Истец и ответчик при заключении договора аренды определили, что арендатор имеет право производить перепланировку помещений зданий или изменение внешнего вида здания в порядке, предусмотренном договором, при условии предварительного письменного согласования с арендодателем (п. 5.2.2 договора); что арендатор до начала производства работ обязан предоставлять арендодателю для согласования и одобрения проектную документацию, перечень работ (включая перечень и образцы используемых строительных материалов, а также перечень инженерного, технологического и торгового оборудования) (п. 6.1 договора).

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Однако соответствующих доказательств, свидетельствующих о том, что перепланировка арендуемых помещений, надстройка второго этажа для размещения офисных помещений была произведена с соблюдением вышеизложенных положений договора и с получением согласия арендодателя, обществом "ФинансПроект" суду первой инстанции представлено не было, в то время как бремя доказывания факта надлежащего исполнения договора возлагается на ответчика (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у арендодателя права на односторонний отказ от договора аренды на основании п. 9.1.3. договора.

Уведомлением исх. N 20 от 06.08.2014 общество "Квадро" сообщило обществу "ФинансПроект" об одностороннем отказе от договора аренды (т. 1 л.д. 32).

Данное уведомление было направлено арендатору по юридическому адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (т. 1 л.д. 34), и по фактическому адресу (т. 1 л.д. 33), следовательно, договор аренды нежилого помещения N 1 от 01.03.2013 является расторгнутым.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в п. 11 постановления Пленума от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Поскольку ответчик был извещён истцом о необходимости подачи совместного заявления о прекращении записи об обременении в виде договора аренды N 1 от 01.03.2013 (уведомление N 20 от 06.08.2014, т. 1 л.д. 32), однако явку своего представителя в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан не обеспечил, суд первой инстанции, руководствуясь указанными разъяснениями, и установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, обоснованно удовлетворил требования истца.

Доводы подателя апелляционной жалобы о необходимости применения к спорным правоотношениям норм ст. 451 ГК РФ основаны на неверной оценке апеллянтом фактических обстоятельств дела и неправильном применении норм материального права, поскольку в данном случае к спорным правоотношениям подлежат применению нормы с п. 3 ст. 450 ГК РФ в силу наличия в арендодателя предусмотренного пунктами 5.1.6 и 9.1.3 договора права на односторонний отказ от договора аренды.

Судом правильно определены правоотношения, из которых возник спор, и верно применены нормы материального права.

С учетом вышеизложенного апелляционная коллегия также находит необоснованным довод апеллянта о недоказанности факта существенности произведённых арендатором изменений применительно к требованиям ст. 451 ГК РФ, поскольку цитируемые апеллянтом нормы ГК РФ не применимы к рассматриваемым отношениям.

На основании изложенного апелляционная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.01.2015 по делу N А07-17576/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФинансПроект" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.В. Пивоварова