Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2015 г. N 11АП-1408/15

г. Самара

03 апреля 2015 г.

Дело N А65-22036/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 апреля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,

с участием в судебном заседании:

от заявителя апелляционной жалобы - муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" - представитель не явился, извещен;

от истца - ООО "ИНТЕЛ БИЗНЕС" - Кавиев А.Г., представитель по доверенности от 22.08.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании 31 марта 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 декабря 2014 года по делу N А65-22036/2014 (судья Савельева А.Г.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕЛ БИЗНЕС" (ОГРН 1021603284735, ИНН 1658032780), г.Казань,

к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), г.Казань,

об обязании заключить договор аренды земельного участка на условиях истца,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕЛ БИЗНЕС" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" об обязании заключить договор аренды земельного участка на условиях истца.

В судебном заседании 24.11.2014 истец представил дополнение к отзыву относительно изменения, в том числе и приложения к договору в части указания коэффициентов с их разбивкой по виду использования земельного участка применительно к осуществляемой деятельности, указал, что в более ранних договорах применялась разбивка по коэффициентам. Ответчик полагает, что должен применяться наибольший коэффициент.

Данное дополнение принято судом первой инстанции как увеличение предмета иска и принято в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.12.2014 исковые требования удовлетворены частично.

Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка N 17709 на земельный участок общей площадью 414 кв.м с кадастровым номером 16:50:110504:28, расположенный по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, ул.Чистопольская, изложив пункты договора в следующей редакции:

- п.2.1 Настоящий договор заключен сроком на 3 года;

- п.2.2 Дата возврата земельного участка: по истечении срока, указанного в п.2.1. настоящего договора;

- п.2.3 Начало исчисления срока по пункту 2.1. настоящего Договора производится с момента заключения настоящего Договора;

- п.2.4 Договор считается заключенным на условиях предусмотренных пунктами 2.1., 2.2, 2.3, 2.7 и вступает в силу с момента его заключения;

- п.2.5 договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения;

- п.2.6 исключить;

- п.3.1. Арендная плата исчисляется с даты заключения настоящего договора.

В случае прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок (расторжения договора аренды) при расчете арендной платы за землю месяц прекращения указанного права (расторжения договора аренды) принимается за полный месяц.

Примечание. Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством;

Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему Договору.

Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему Договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования г.Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге" (с изменениями и дополнениями) по формуле:

Апл. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где:

Апл. - годовая сумма арендной платы за землю;

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли;

Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли;

Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пл - площадь земельного участка;

- п.3.2 - исключить;

- п.3.5 - исключить;

- п.3.6 Размер арендной платы по настоящему договору не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и /или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом Арендодателем письмом по адресу, указанному в договоре. Уведомление может быть сделано арендодателем в том числе и через средства массовой информации неопределённому кругу лиц, обязательное для арендатора.

- п.5.2.3 При наличии, сохранять указанные в п. 1.4.3. договора межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке в соответствии с законодательством;

- п.5.2.10 исключить;

- п.5.2.12 В случае отчуждения принадлежащих Арендодателю зданий строений, сооружений расположенных на земельном участке, их частей или долей в праве на эти объекты в пятидневный срок с момента регистрации сделки письменно известить Арендодателя об этом;

- п.5.2.14 Письменно в течение семи рабочих дней уведомить (специальным уведомлением) Арендодателя об изменении своих реквизитов: наименования, местонахождения, почтового адреса, предназначенного для направления Арендодателем соответствующих писем и уведомлений, места регистрации. В случае неисполнения арендатором этих условий, письма и другая корреспонденция, направляемые арендодателем по указанному в договоре адресу, считаются направленными арендатору.

- п.5.2.15 в пятидневный срок после выдачи Арендодателем настоящего Договора и/или дополнительных соглашений к нему, подписанных с обеих сторон, предоставить Арендодателю доказательства передачи всех необходимых документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации настоящего Договора с выполнением всех условий о регистрации.

В пятидневный срок со дня внесения записи в государственный реестр известить Арендодателя о произведенной государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан путем предоставления заверенной Арендатором копии подтверждающего документа;

- п.5.2.16 При условии заблаговременного и надлежащего уведомления Арендатора а также при проведении плановых, внеплановых, документарных (камеральных), выездных проверок во исполнение Федерального закона Российской Федерации от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" обеспечить Арендодателю (его представителям), представителям органов государственного, муниципального контроля за использованием и охраной земель беспрепятственный доступ к земельному участку для проверки соблюдения Арендатором условий настоящего Договора, а также норм действующего земельного законодательства. В ходе осуществления хозяйственной деятельности на земельном участке Арендатор обязан обеспечить организацию производственного земельного контроля и представлять необходимые сведения специально уполномоченным органам государственного, муниципального земельного контроля;

- п.6.1.2 - исключить;

- п.6.1.6 требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причинённых несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в ненадлежащем состоянии;

- п.6.1.8 при условии заблаговременного и надлежащего уведомления Арендатора, на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения Арендатором условий Договора, действующего законодательства, а также нормативно-правовых актов и актов ненормативного характера, изданных органами местного самоуправления города Казани, за исключением случаев прямо предусмотренных Федеральным законодательством;

- п. 7.2. исключить;

- п. 7.3. исключить;

- п. 7.4. исключить;

- п. 7.6. исключить.

Приложение к договору аренды земельного участка N 17709 "Расчёт арендной платы" изложить в следующей редакции:

1. Площадь земельного участка, кв.м					414,0 в т.ч. (38,0/38,0/338,0)
2. Местоположение участка: г.Казань, Ново-Савиновский район, ул.Чистопольская
3. Кадастровый номер (квартал) участка:					16:50:110504:28
4. Удельный показатель кадастровой стоимости земли, руб./кв.м					8074,08
5. Кадастровая стоимость участка, руб.					3 342 669,12
6. Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости, %					1,5
Период действия ставки арендной платы за землю		Ставка земельного налога, руб./кв.м	Повышающий коэффициент к ставке земельного налога	Ставка арендной платы за землю, руб./кв.м		Льгота, %
начало	окончание
1	2	3	4	5		6
01.06.2014	31.12.2014	121,11	10/4/2	1211,10/484,44 / 242,22		0

Годы	Сумма арендной платы в год, руб.	Сумма арендной платы в месяц, руб.	Всего к оплате в год, руб.
2014	146300,88	12191,74	85342,18

Расчет размера годовой арендной платы за землю 146 300,88 = (46 021,80 [8074,08 *1,5% *10 * 38,0 кв.м]) + (18 408,72 [8074,08 *1,5% *4 *38,0 кв.м]) + (81 870,36 [8074,08 *1,5% *2 *338,0 кв.м]).

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.

Взыскать с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕЛ БИЗНЕС" 4000 руб. расходов по госпошлине.

Кроме того, с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕЛ БИЗНЕС" взысканы проценты, начисленные на денежную сумму в размере 4000 руб., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых за период с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы (её части) ответчиком истцу.

Не согласившись с принятым судебным актом, МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, в иске отказать.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ООО "ИНТЕЛ БИЗНЕС" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком длительное время существуют арендные отношения по земельному участку с кадастровым номером 16:50:110504:28 площадью 414,0 кв.м. расположенному по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, ул.Чистопольская.

На данном земельном участке расположен принадлежащий истцу объект недвижимости - не завершённый строительством объект (находящийся в стадии реконструкции), площадь застройки 216,70 кв.м., инв.N 2000 (л.д.48).

Постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани N 2344 от 05.05.2014 г. (л.д.41), вышеуказанный земельный участок вновь был предоставлен истцу в аренду сроком на три года.

На основании Решения Казанской городской Думы от 29.12.2010 года N20-3 "О Муниципальном казенном учреждении "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" является органом Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, осуществляет от имени муниципального образования города Казани полномочия по владению, пользованию, распоряжению и управлению муниципальным имуществом города Казани и земельными участками, оформляет и выдает договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Казани, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, подготавливает проекты правовых актов Исполнительного комитета г. Казани о передаче земли в аренду, заключает договоров аренды земельных участков, участвует в судах по спорам, связанным с компетенцией МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", в том числе от имени Исполнительного комитета г. Казани.

Во исполнение данного постановления ответчик передал истцу проект договора аренды N 17709 для подписания.

Не согласившись с редакцией и формулировкой некоторых пунктов, истец письмом от 30 июня 2014 года (вх.N 12142/кзио-вх) направил ответчику протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка N 17709 (л.д.53-60).

Письмо получено МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" 18 апреля 2014 года (л.д.40).

На данный протокол разногласий ответчик дал ответ, что договоры аренды земельных участков готовятся МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" по типовой форме, утвержденной постановлением Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани от 10.03.2006 года N 391. Протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка N 17709 в части внесения изменений и дополнений в спорные пункты МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" не приняты и отклонены от согласования. В отношении пересмотра размера арендной платы ответчик сослался на оценку земельного участка по 5 виду разрешённого использования и применение наибольшего коэффициента.

Отказ ответчика от внесения изменений в договор послужил основанием для обращения истца в суд.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей 445, 421, 1 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования по следующим основаниям.

В пунктах 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6., проекта договора аренды в редакции ответчика предусмотрены сроки действия договора, дата возврата земельного участка, при этом предусмотрено, что моментом заключения договора считается дата его подписания, а срок аренды исчисляется с момента принятия решения уполномоченным органом о предоставлении земельного участка.

Исходя из положений пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка заключаемый на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 статьи 425 ГК РФ).

Правовым основанием для использования имущества является договор аренды, заключенный в установленном порядке.

При этом суд первой инстанции верно указал, что изложенные условия проекта договора в редакции ответчика носят противоречивый характер, поскольку указание на действие договора - 3 года не влечет указание конкретной даты его действия, в связи с тем, что в последующем пункте 2.3 арендодатель предложил исчислять срок действия договора с момента принятия решения уполномоченного органа, датой которого согласно постановлению ИКМО г.Казани N 2344 является 05.05.2014 г.

Использование земельного участка кадастровый N 16:50:110504:28 площадью 414,0 кв.м. в настоящий момент осуществляется на основании договора аренды от 21.04.2011 N 15469, заключенного на срок до 16.03.2014, впоследствии возобновленного на неопределенный срок.

Договор аренды от 21.04.2011 N 15469 зарегистрирован в установленном законе порядке, о чем в ЕГРП внесена запись о регистрации N 16-16-01/178/2011-587 от 15.07.2011 г., то есть, в настоящее время земельный участок уже находится во владении истца на законных основаниях. При этом оплата аренды до 31.05.2014 г. являлась предметом рассмотрения в рамках дела А65-17574/2014.

На основании изложенного, а также исходя из того, что условия договора вступят в силу для сторон с момента вступления в законную силу решения суда, суд первой инстанции правомерно полагает пункты 2.1-2.4 изложить в следующей редакции:

-п.2.1 Настоящий договор заключен сроком на 3 года;

-п.2.2 Дата возврата земельного участка: по истечении срока, указанного в п.2.1. настоящего договора;

-п.2.3 Начало исчисления срока по пункту 2.1. настоящего Договора производится с момента заключения настоящего Договора;

-п.2.4 Договор считается заключенным на условиях предусмотренных пунктами 2.1., 2.2, 2.3, 2.7 и вступает в силу с момента его заключения;

-п.2.5 договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На этом же основании суд первой инстанции правомерно исключил из договора пункт 2.6, поскольку земельный участок уже находится во владении истца.

Пункт 3.1 договора истец полагает подлежащим корректировке в сторону исключения положений о распространении условий договора не ранее возникшие отношения сторон.

Суд первой инстанции со ссылками на норму статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и главу 34 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно полагает данное условие подлежащим изменению в силу следующего.

Таким образом, согласование распространения условий договора на предыдущий период является правом сторон и не может быть навязан одной стороне другой.

В пункте 3.1 проекта договора аренды в редакции ответчика предлагается исчисление арендной платы с 01.06.2014, при этом арендная плата исчисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани о предоставлении земельного участка в аренду.

Однако в силу правил статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата может взиматься только за фактическое пользование имуществом при наличии договорных отношений.

При этом до фактического заключения настоящего договора аренды отношения сторон регулируются прежним договором аренды земельного участка от 21.04.2014 N 15469, возобновленным на неопределенный срок, и только с заключением нового договора аренды, прежний договор будет являться прекращенным.

На основании изложенного суд первой инстанции верно признал обоснованным изложение данного пункта в следующей редакции:

- пункт 3.1 Арендная плата исчисляется с даты заключения настоящего договора.

<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему Договору.

Апл. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где:

Апл. - годовая сумма арендной платы за землю;

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли;

Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли;

Пл - площадь земельного участка.

При этом правомерно судом первой инстанции исключен пункт 3.2 договора в силу следующего.

В данном пункте проекта договора аренды арендодатель предусмотрел обязанности арендатора при подписании договора внести предварительную оплату в размере двойной месячной арендной платы.

Однако внесение арендатором денежных средств до момента заключения договора аренды, требующего государственную регистрацию, противоречит положениям статей 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Условия данного пункта нарушают баланс интересов сторон, который должен соблюдаться при определении условий договора, однако внесение предоплаты по условиям договора с момента его подписания не является обоснованным также с учётом того, что договор автоматически станет обязательным для сторон с момента вступления решения в законную силу и для сторон начнут действовать условия по внесению оплаты, установленные пунктом 3.3 договора.

Ссылка ответчика на пункт 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае правомерно не принята судом первой инстанции, поскольку данная норма вступает в действие лишь при существенном нарушении арендатором сроков внесения арендной платы, что на стадии заключения договора отсутствует.

В части начисления неустойки, её размера, стороны не пришли к согласию в пункте 3.5. Истец полагает, что неустойка является чрезмерной, ответчик полагает, что размер неустойки и её начисление являются обычаями делового оборота.

Между тем, неустойка как один из способов обеспечения исполнения обязательств может быть установлена только законом или договором (ст. 329, 330 и 332 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством, состоящего из Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов и иных правовых актов, к которым относятся Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (п. п. 3, 4 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего спора, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности.

В соответствии со статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки, предусмотренной пунктом 3.5., а также пунктами 7.2, 7.3 не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этим условиям на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами.

Неустойка (штраф, пеня), предусмотренная указанными пунктами договора, законом не установлена, соглашение сторон о выплатах названной неустойки отсутствует, истец не согласен на уплату неустойки (пени, штрафа).

Более того, как верно отмечено судом первой инстанции, абзац 6 пункта 3.5 договора не соответствует положениям статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливающей невозможность погашения договорной неустойки ранее долга по арендной плате.

В силу изложенного, суд первой инстанции, руководствуясь принципом свободы договора, и, учитывая, волеизъявление сторон правомерно исключил данные пункты из договора.

В отношении пункта 3.6 договора истец полагает, что редакция ответчика об уведомлении об изменении размера арендной платы через средства массовой информации не основана на обязательных правилах предусмотренных законом и ухудшает положение арендатора.

Между тем, в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Суд первой инстанции верно пришёл к выводу, что при изменении нормативных актов, регулирующих арендную плату, арендодатель не обязан направлять арендатору отдельные уведомления, несмотря на указание на это в договоре, изменение арендной платы происходит автоматически.

В силу изложенного, суд первой инстанции праовмерно пришёл к выводу об изложении данного пункта в следующей редакции:

Пункт 5.2.3 договора истец предлагает дополнить словами "при наличии". Ответчик в отношении включении данной фразы в договор в заседании 24.11.2014 г. не возражал.

На основании изложенного, пункт 5.2.3 договора излагается в следующей редакции:

При этом суд первой инстанции верно указал, что пункт 5.2.10 подлежит исключению из договора, поскольку Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Устав муниципального образования г.Казани, (утв. решением Представительного органа муниципального образования города Казани от 17.12.2005 N 3-5), Положение о МКУ "КЗИО ИКМО г.Казани" (утв. решением Казанской городской Думы от 29.12.2010 N 20-3) не наделяют МКУ "КЗИО ИКМО г.Казани" как арендодателя полномочиями требовать платежные, учредительные документы или иные документы относящиеся к хозяйственной деятельности арендатора.

В пункте 5.2.12 истец просит исключить формулировку о необходимости истца обращаться в уполномоченный орган с ходатайством о прекращении права.

Указанное суд первой инстанции в силу норм статей 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации верно посчитал обоснованным в силу следующего.

Таким образом, по договору аренды, в случае перехода права собственности к иному лицу в результате сделки, к новому собственнику переходит право аренды на земельный участок в пределах срока действия договора аренды.

С момента государственной регистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор, который пользуется всеми правами и несет все обязанности, включая обязательства по арендным платежам (как текущим, так и по возможной задолженности), в том же объеме, что его предшественник.

Впоследствии, новый собственник в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации имеет право обратится в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении данного земельного участка на новый срок, или же в собственность, в связи с чем, возложение этой обязанности на прежнего арендатора не является обоснованным.

В пункт 5.2.14 истец полагает необходимым внести изменение об установлении срока для уведомления об изменении реквизитов в 10 дней.

Между тем, суд первой инстанции правомерно посчитал обоснованным установить данный срок равный 7 дням в силу следующего.

Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" юридическое лицо в течение трех рабочих дней с момента изменения указанных в пункте 1 настоящей статьи сведений, обязано сообщить об этом в регистрирующий орган по месту своего нахождения. В случае, если изменение указанных в пункте 1 настоящей статьи сведений произошло в связи с внесением изменений в учредительные документы, внесение изменений в единый государственный реестр юридических лиц осуществляется в порядке, предусмотренном главой VI настоящего Федерального закона.

При этом Главой VI Закона не предусмотрено сроков представления сведений, связанных с внесением изменений в учредительные документы юридического лица. Таким образом, исходя из смысла п.5 ст.5 Закона, установленный трехдневный срок не распространяется на случаи, при которых изменение сведений, содержащихся в государственном реестре, происходит в связи с внесением изменений в учредительные документы.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 08.08.2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.

Согласно пункту 2 статьи 12 Федерального закона от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" сведения о месте нахождения общества указываются в его Уставе.

Согласно пункту 4 статьи 12 Федерального закона от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" изменения, внесенные в устав общества, приобретают силу для третьих лиц с момента их государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 08.08.2001 г. N 129-ФЗ государственная регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней, но фактически, данный срок составляет 7 рабочих дней, т.к. не учитывается дни сдачи-получения документов в регистрирующий орган.

На основании изложенного, суд верно посчитал обоснованным установление 7-дневного срока для уведомления арендодателя.

Пункт 5.2.15 истец просит изложить с указанием на разумный срок предоставления документов.

Между тем, суд первой инстанции верно посчитал необходимым установить иной срок в силу следующего.

На основании Административного регламента предоставления муниципальной услуги по выдаче договора купли-продажи или договора аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования города Казани, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 28 июня 2012 г. N 4301, оформленные договоры (подписанные проекты договора и акта приема-передачи с обеих сторон) выдаются заявителю не ранее, чем через 5 рабочих дней после получения МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" подписанного арендатором проекта договора.

На основании изложенного, суд первой инстанции верно изложил данный пункт в следующей редакции:

Пункт 5.2.15 <1> в пятидневный срок после выдачи Арендодателем настоящего Договора и/или дополнительных соглашений к нему, подписанных с обеих сторон, предоставить Арендодателю доказательства передачи всех необходимых документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации настоящего Договора с выполнением всех условий о регистрации.

Пункт 5.2.16 договора истец полагает необходимым дополнить словами "При условии заблаговременного и надлежащего уведомления Арендатора а также при проведении плановых, внеплановых, документарных (камеральных), выездных проверок во исполнение Федерального закона Российской Федерации от 26.12.2008 г. N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля"".

Указанное дополнение верно признано судом первой инстанции обоснвоанным в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 72 Земельного кодекса РФ муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Федеральным законом Российской Федерации от 26.12.2008 г. N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" установлен порядок организации и проведения проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей органами, уполномоченными на осуществление муниципального контроля.

В соответствии со статьёй 10 Федерального закона от 26.12.2008 г. N 294-ФЗ установлен порядок проведения проверок органом муниципального контроля.

Согласно Административного регламента исполнения МКУ "КЗИО ИКМО г.Казани" муниципальной функции по осуществлению МЗК за использованием земель на территории муниципального образования г.Казани, утвержденного постановлением ИКМО г.Казани от 12.03.2012 N 1305, установлено что:

1.1. Административный регламент является муниципальным нормативно-правовым актом, устанавливающим требования исполнения земельного законодательства, проведения МЗК за использованием земель на территории муниципального образования города Казани, определяющим функции по осуществлению МЗК, организации и проведению проверок, определяет сроки и последовательность действий органа МЗК, порядок взаимодействия между органами местного самоуправления, структурными подразделениями, должностными лицами при исполнении функций по МЗК.

1.2. Функция по осуществлению МЗК за использованием земель на территории муниципального образования города Казани (далее - муниципальная функция) исполняется в соответствии с:

- Земельным кодексом Российской Федерации;

-Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации";

-Федеральным законом от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Федеральный закон N 294-ФЗ);

- Земельным кодексом Республики Татарстан;

-Уставом муниципального образования города Казани, утвержденным решением Представительного органа муниципального образования города Казани от 17.12.2005 N 3-5;

-Положением о МКУ "КЗИО ИКМО г.Казани", утвержденным решением Казанской городской Думы от 29.12.2010 N 20-3.

Согласно разделу II "Задачи и функции отдела" Положения об отделе муниципального земельного контроля МКУ "КЗИО ИМКО г.Казани":

-муниципальный земельный контроль осуществляется в форме проверок, проводимых в соответствии с планами, утверждаемыми в установленном порядке, на основании распоряжений руководителя отдела, с соблюдением прав и законных интересов организаций и граждан;

-мероприятия по МЗК в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей проводятся в соответствии с требованиями Федерального закона "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля от 26.12.2008 г. N 294-ФЗ.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции правомерно посчитал возможным дополнить п.5.2.16 договора аренды вышеуказанной фразой.

Суд первой инстанции правомерно исключил пункт 6.1.2 из договора, поскольку он действительно противоречит принципам гражданского права и статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец просит исключить из договора пункт 6.1.6, поскольку нарушение данного пункта исключается в связи с нахождением на участке принадлежащего истцу объекта недвижимости. Между тем, данный факт не исключает возможности расторжения договора, в том числе, в судебном порядке, а также возможности прекращения существования объекта недвижимости, возведённого на этом участке.

В связи с изложенным, суд первой инстанции верно посчитал возможным изложить данный пункт договора в следующей редакции:

-п.6.1.6 требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причинённых несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в ненадлежащем состоянии;

Пункт 6.1.8 истец также просит дополнить фразой о заблаговременном и надлежащем уведомлении Арендатора. Данное условие подлежит принятию в редакции истца в силу изложенного применительно к пункту 5.2.16 договора.

В связи с этим пункт 6.1.8 подлежит следующему изложению:

Пункт 7.4 правомерно исключен судом первой инстанции из договора, поскольку судом из условий договора были исключены условия о неустойке.

Пункт 7.6 подлежит исключению из договора, поскольку ответчик и его должностные лица не наделены полномочиями, рассматривающими дела об административных правонарушениях земельного законодательства. В связи с этим включение данного пункта в договор нецелесообразно.

Доводы ответчика о невозможности изменения условий типового договора правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку данный договор не является договором присоединения в силу статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации и его условия могут быть изменены исходя из положений статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что именно такое изложение спорных условий, как изложено в договоре, предписано законом или иными правовыми актами. Постановление N 391 от 10.03.2006 г. таким документом являться не может, поскольку лишь утверждает типовую форму договора, не указывая при этом на невозможность изменения условий, содержащихся в договоре.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным установить при расчёте арендной платы различные коэффициенты к каждому виду использования земельного участка, поскольку указанное разделение применялось в предыдущих договорах, сторонами определялись доли, изменения вида использования земельного участка не менялось, применение единого наибольшего коэффициента в данном случае приведёт к ухудшению положения арендатора. Документального подтверждения факта невозможности применения коэффициентов с их разделением, ответчиком не представлено.

При этом Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г., на который ссылается ответчик при установлении единого наибольшего коэффициента ко всему земельному участку, утверждены методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, а не порядок определения и установления арендной платы за землю в части коэффициентов.

В связи с этим, исходя из сложившейся многолетней практики сторон по определению порядка расчёта арендной платы, суд первой инстанции правомерно принля данный расчёт в редакции истца. При этом в данном случае нельзя сделать вывод, что этот расчёт носит демонстрационный характер. Стороны обязаны применять те коэффициенты, которые установлены нормативными актами, но не лишены права на установление нескольких коэффициентов при смешанном использовании земельного участка.

При этом суд первой инстанции верно отметил, что в рамках дела А65-17574/2014 истец (ответчик по настоящему делу) заявлял исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, в том числе и за 2014 г. с разбивкой коэффициентов по используемой площади.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 декабря 2014 года по делу N А65-22036/2014, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы, который на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 декабря 2014 года по делу N А65-22036/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева
Н.Ю. Пышкина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.