Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2015 г. N 08АП-1212/15

город Омск

03 апреля 2015 г.

Дело N А46-6442/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей Семёновой Т.П., Литвинцевой Л.Р.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Моториной О.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1212/2015) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 25 декабря 2014 года по делу N А46-6442/2014 (судья Л.Н. Распутина), принятое по иску индивидуального предпринимателя Арановского Андрея Юрьевича (ИНН 550725064462, ОГРНИП 309554314000200) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613, 644099, г. Омск, ул. Краснофлотская, 8) о признании недействительными отчетов NN 293/14 и 292/2014 от 28.02.2014, разрешении преддоговорных разногласий,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, экспертов Скрипник Надежды Анатольевны и Дружиной Светланы Михайловны,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Глазкова Е.В. по доверенности от 02.12.2014 сроком действия один год;

от ИП Арановского А.Ю. - представитель Сусид Н.В. по доверенности 55 АА 0529357 от 10.07.2012 сроком действия три года;

Скрипник Н.А. - не явилась, извещена;

Дружина С.М. - не явилась, извещена.

установил:

Индивидуальный предприниматель Арановский Андрей Юрьевич (далее - ИП Арановский А.Ю.) 12.05.2012 обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент), в котором просил суд:

1. Признать недостоверными (недействительными) отчеты N N 292/14, 293/14 от 28 февраля 2014 г. Общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" оценщики Скрипник Надежда Анатольевна, Дружина Светлана Михайловна об оценке рыночной стоимости нежилого помещения:

1.1. N 5 П общей площадью 49,4 кв.м, находящееся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. XX Партсъезда, д. 51

1.2. N 6 П общей площадью 59,0 кв.м, находящееся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. XX Партсъезда, д. 51.

2. Определить цену объекта, установленную в пункте 4.1. договора купли продажи в сумме:

- 634 000 руб. без НДС рыночная стоимость помещения N 5п общей площадью 49,4 кв.м., находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 20 Партсъезда, д. 51, литер А по состоянию на 23.01.2014),

- 1 023 000 руб. без НДС рыночная стоимость помещения N 6п общей площадью 59,0 кв.м., находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 20 Партсъезда, д. 51, литер А по состоянию на 23.01.2014).

3. Дополнить п. 4.2. договора купли продажи: В случае принятия изменения в закон Омской области, установленный законами субъектов Российской Федерации, в части увеличения срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, срок рассрочки увеличивается на предельный срок установленный законом Омской области, (пункт 2 статья 5 Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ).

4. Взыскать с Департамента имущественных отношений г. Омска в пользу ИП Арановского А.Ю. судебных расходов и издержек на сумму: 90 025,62 (Девяносто тысяч двадцать пять рублей 62 коп) из них:

- судебные расходы: по оплате государственной пошлины в сумме 8000 рублей ;

- судебные издержки: на сумму 82 025,62 рублей в них входят:

a) по оплате экспертизы всего 55 000 рублей из них: 20 000 рублей (платежное поручение 35109 от 10.06.2014 г.), 25 000 рублей (платежное поручение 16904 от 24.07.2014 г.), 10 000 рублей (платежное поручение 35123 от 06.08.2014 г.).

b) комиссия банка всего 825 рублей из них: 300 рублей за перевод на сумму 20 000 рублей от 10.06.2014 г.; 375 рублей за перевод на сумму 25 000 рублей от 24.07.2014 г.; 150 рублей за перевод на сумму 10 000 рублей от 06.08.2014 г. на депозит Арбитражного суда Омской области;

с) по оплате представителя Сусид Н.В. в суде в сумме 10 000 рублей (платежное поручение 29303 от 27.05.2014 г.);

d) по оказанию услуг по оценке на сумму 16000 рублей по договору 15/2014 от 08.04.2014 г. (квитанция N 10/2014 от 07.05.2014 г. на сумму 8000 рублей, и квитанция N 08/2014 от 08/2014 на сумму 8000 рублей);

e) почтовые расходы на уведомление лиц участвующих в деле на сумму 200,62 рублей (кассовый чек: от 12.05.2014 г. N 36114 - 51,21 руб., N 36113 - 51,21 руб.; от 29.05.2014 г. N22494 - 49,71 руб., N22495 - 49,71 руб.) (л.д. 79-80 т.5).

До принятия судебного акта, которым завершается рассмотрение дела по существу, суд определением от 16.06.2014 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек экспертов Скрипник Надежду Анатольевну и Дружину Светлану Михайловну.

Определением от 14.08.2014 по ходатайству истца по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю Оводову Николаю Николаевичу, в связи с чем производство по делу было приостановлено.

29.10.2014 в материалы дела поступило заключение эксперта N 34/2014, в связи с чем определением суда от 07.11.2014 производство по делу было возобновлено.

Решением Арбитражного суда Омской области от 25.12.2014 по делу N А46-6442/2014 исковые требования индивидуального предпринимателя Арановского Андрея Юрьевича удовлетворены частично. Суд признал недостоверными отчеты NN 292/14, 293/14 от 28 февраля 2014 г., выполненные обществом с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия", оценщики Скрипник Надежда Анатольевна, Дружина Светлана Михайловна, об оценке рыночной стоимости нежилых помещений. Определил цену объекта, установленную в пункте 4.1. договора купли продажи в сумме:

- 634 000 руб. без НДС рыночная стоимость помещения N 5п общей площадью 49,4 кв.м., находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 20 Партсъезда, д. 51, литер А по состоянию на 23.01.2014.

- 1 023 000 руб. без НДС рыночная стоимость помещения N 6п общей площадью 59,0 кв.м., находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 20 Партсъезда, д. 51, литер А по состоянию на 23.01.2014.

В удовлетворении исковых требований в остальной части судом отказано. С Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу индивидуального предпринимателя Арановского Андрея Юрьевича взыскано 8 000 руб. 00 коп. расходов на оплату государственной пошлины, 55 000 руб. 00 коп. расходов за проведение экспертизы, 10 000 руб. 00 коп. расходов по оплате услуг представителя и 200 руб. 62 коп. почтовых расходов. В удовлетворении заявлении о взыскании судебных расходов в остальной части отказано.

Возражая против указанного решения как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, Департамент в апелляционной жалобе просит его в части удовлетворения исковых требований отменить, вынести новый судебный акт, отказав в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Арановского Андрея Юрьевича в полном объеме. По мнению заявителя жалобы, истец не обосновал возможность оспаривания достоверности оценки в настоящем деле. Все доводы, изложенные истцом в обоснование требования о признании отчетов об оценке, должны быть предметом рассмотрения иного самостоятельного иска, ответчиком по которому Департамент не может быть, поскольку не является субъектом оценочной деятельности и не несет ответственность за результаты оценки, то есть является ненадлежащим ответчиком по делу. Кроме того, считает, что истец не обосновал какими-либо доказательствами свою позицию относительно возникших при заключении договоров купли-продажи спорных нежилых помещений путем определения условий договора в его редакции. Также указывает, со ссылкой на разъяснения Министерства экономического развития Российской Федерации (Письмо от 27.10.2011 N Д05-3241), что с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС, соответственно вся сумма стоимости имущества подлежит зачислению в бюджет города Омска в полном объеме. Заявителем также приведен довод о том, что на момент направления проекта договора купли-продажи какой-либо другой отчет об оценке тех же помещений отсутствовал, ввиду чего оснований усомниться в достоверности сведений, содержащихся в отчете, у Департамента не имелось. Возражая против распределения в обжалуемом решении судебных расходов, ответчик также указал, что истцом не приложены документы, свидетельствующие о заключении договора на оказание услуг представителя, о выполнении представителем соответствующих работ, услуг, а также аналогичных документов по оказанию услуг по оценке. Полагает, что размер расходов по настоящему делу не может составлять 82 025,62 руб., является завышенным исходя из незначительной сложности дела и небольших временных затратах представителя истца на подготовку и участие в судебных заседаниях.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Арановский А.Ю. просит решение Арбитражного суда Омской области от 25.12.2014 по делу N А 46- 6442/2014 о частичном удовлетворении исковых требований ИП Арановского А.Ю. отменить, принять по делу новый судебный акт:

1. Признать недостоверными (недействительными) отчеты N N 292/14, 293/14 от 28 февраля 2014 г. Общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" оценщики Скрипник Надежда Анатольевна, Дружина Светлана Михайловна об оценке рыночной стоимости нежилого помещения:

1.1. N 5 П общей площадью 49,4 кв.м, находящееся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. XX Партсъезда, д. 51

1.2. N 6 П общей площадью 59,0 кв.м, находящееся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. XX Партсъезда, д. 51.

2. Определить цену объекта, установленную в пункте 4.1. договора купли продажи в сумме: 634 000 руб. Без НДС рыночная стоимость помещения N 5п общей площадью 49,4 кв.м., находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 20 Партсъезда, д. 51, литер А по состоянию на 23.01.2014; 1 023 000 руб. без НДС рыночная стоимость помещения N 6п общей площадью 59,0 кв.м., находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 20 Партсъезда, д. 51, литер А по состоянию на 23.01.2014.

3. Заменить п. 4.2. договора словами "трех лет" словами "восемь лет" (на основании пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ; статьи 3 Закона Омской области "Об отдельных вопросах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на территории Омской области" от 17 октября 2008 года, N 1076-03 (с изменениями N 1716-03 от 05.02.2015 года)).

4. Взыскать с Департамента имущественных отношений г. Омска в пользу ИП Арановского А.Ю. судебных расходов и издержек на сумму: 89 200,62 руб. из них:

-судебные расходы: по оплате государственной пошлины в сумме 8000 рублей;

-судебные издержки: на сумму 81 200,62 рублей в них входят:

а) по оплате экспертизы всего 55 000 рублей из них 20 000 руб. (платежное поручение 35109 от 10.06.2014), 25 000 руб. (платежное поручение 16904 от 24.07.2014), 10 000 руб. (платежное поручение 35123 от 06.08.2014).

b) по оплате представителя Сусид Н.В. в суде в сумме 10 000 руб. (платежное поручение 29303 от 27.05.2014);

c) по оказанию услуг по оценке на сумму 16 000 руб. по договору 15/2014 от 08.04.2014 (квитанция N 10/2014 на сумму 8000 руб.);

d) почтовые расходы на уведомление лиц, участвующих в деле, на сумму 200,62 руб. Кассовый чек: от 12.05.2014 - N 36114-51,21 руб.; N 36113 - 51,21 руб.; от 29.05.2014 - N 22494 - 49,71 руб.; N 22495 - 49,71 руб.

К отзыву приложены дополнительные доказательства в обоснование изложенных в нем доводов, как-то: выкопировка из газеты Омский Вестник 06.02.2015; письмо исх-14/МЭК-5785 от 28.07.2014 Правительство Омской области Министерство экономики Омской области; письмо исх-14/МЭК-6504 от 21.08.2014 г. Правительство Омской области Министерство экономики Омской области; письмо N ОТ-116 от 05.11.2014 г. Законодательное собрание Омской области, Комитет по экономической политике и инвестициям; письмо ИСХ-14/МЭК-9069 от 12.11.2014 г. Правительство Омской области Министерство экономики Омской области; квитанции 2 шт. о направлении отзыва на апелляционную жалобу другим участникам арбитражного процесса.

В представленном отзыве истец также указал на подтвержденность материалами дела позиции по оспариванию достоверности оценки. Указал, что просил ответчика (Приложение N 14 "Сопроводительное письмо N 102 -2 шт. от 28.04.2014 г." к исковому заявлению от 12.05.2014 г.) направить отчеты об оценке на экспертизу на подтверждение стоимости объекта оценки, включая также проверку отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности по основанию: статья 5 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Из отзыва также следует, что отчеты об определении рыночной стоимости N 20/2014 г. от 04.04.2014 г. и N 22/2014 г. от 04.04.2014 г ООО "Эксперт-Оценка" проведены истцом в рамках рассмотрения настоящего дела и положены в основу предъявленного искового заявления на основании статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Позиция ИП Арановского А.Ю. также заключается в том, что отчеты N 20/2014 г. от 04.04.2014 г. и N 22/2014 г. от 04.04.2014 г ООО "Эксперт-Оценка" были выполнены для предъявления иска в арбитражный суд и обращения за судебной защитой. В связи с этим у него возникли издержки в сумме 16 000 рублей (приложение N 16 к исковому заявлению от 12.05.2014 г. в оригинале: Договор N 15/2014 от 08.04.2014 г. на оказание услуг по оценке; квитанции от 08.04.2014 г. и 07.05.2014 г. на общую сумму 16000 руб.; акт приема-сдачи работ к договору N 15/2014 от 08.04.2014 г. (л.д. 118; 120)). В связи с этим истец в своем отзыве указывает, что суд первой инстанции необоснованно исключил данные расходы из присужденных ему сумм. Со ссылкой на подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ истец счел необоснованными доводы жалобы о включении суммы НДС в выкупную стоимость нежилых помещений, отметив в своем отзыве также и то, что в настоящее время реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС независимо оттого, кто приобретает имущество.

Из отзыва истца также следует, что судом необоснованно отказано в удовлетворении заявленного в порядке уточнений требования о включении в договоры условия об увеличении срока рассрочки в соответствии с изменениями, вносимыми в соответствии с законом Омской области. В обоснование своего суждения истец указывает, что на данный момент соответствующие изменения вступили в силу и предусматривают увеличение сроков рассрочки оплаты выкупной цены до восьми лет для микропредприятий и пяти лет для иных категорий субъектов малого и среднего предпринимательства.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились. Апелляционная жалоба на основании части 1 статьи 123, части 5 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель истца высказался согласно отзыву.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение подлежащим изменению.

Как следует из материалов дела, ИП Арановский А.Ю. является арендатором нежилых помещений:

- нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. 20 Партсъезда, д. 51 (нежилое помещение 6П, номера на поэтажном плане 1-4, находящиеся на первом этаже жилого дома литера А), индивидуализированное согласно приложению N 2 к договору, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством РФ, общей площадью 59 кв.м (договор N 38870/1-А от 15.12.2010 сроком действия 5 лет, акт приема-передачи нежилого помещения в аренду от 16.12.2010 на л.д. 34-36 т. 1) (далее также - помещение N 6П);

- нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. 20 Партсъезда, д. 51 (нежилое помещение 5П, номера на поэтажном плане 1-6, находящиеся на первом этаже жилого дома литера А), индивидуализированное согласно приложению N 2 к договору, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством РФ, общей площадью 49,4 кв.м (договор N 39071/1-А от 13.01.2011 сроком действия 5 лет, акт приема-передачи нежилого помещения в аренду от 18.01.2011 на л.д. 37-39 т. 1) (далее также - помещение N 5-П).

Письмом исх. N 74 от 20.01.2014 ИП Арановский А.Ю. обратился в Департамент, в котором на основании Федерального закона от 05.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" просил разрешить воспользоваться преимущественным правом приобретения арендуемого имущества по договору N 38870/1-А от 15.12.2010 и 39071/1-А от 13.01.2011 при его возмездном отчуждении из государственной или муниципальной собственности. К указанному письму были приложены документы, представление которых предусмотрено данным Федеральным законом (л.д. 40 т. 1).

Департамент письмами от 12.02.2014 исх. N ДИО/259-ОГ исх. N ДИО/258-ОГ (л.д. 42 внешняя и оборотная сторона, т. 1) известил заявителя о возможности реализации им преимущественного права и о проведении работы по подготовке документации для заключения договоров купли-продажи нежилых помещений.

Проекты договоров купли-продажи объекта недвижимости по адресу: г. Омск, ул. 20-го Партсъезда, д. 51 были направлены истцу сопроводительным письмом от 08.04.2014 исх. N ДИО/5176 (л.д. 43 т. 1).

Из представленных в материалы дела проектов договоров и приложенных к ним протоколов разногласий и протоколов согласования разногласий, подписанных в одностороннем порядке Департаментом, усматривается, что стороны не смогли прийти к соглашению относительно выкупной цены спорных нежилых помещений, в том числе, в связи с различным подходом к вопросу о включении, на чем, в частности, настаивает Департамент, сумм НДС в выкупную стоимость (пункт 4.1 проектов договоров купли-продажи) (л.д. 44-55 т. 1).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что между ИП Арановским А.Ю. и Департаментом возникли неурегулированные разногласия по проектам договоров купли-продажи нежилых помещений ") N 5 П общей площадью 49,4 кв.м. и N 6 П общей площадью 59,0 кв.м., находящихся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. XX Партсъезда, д. 51, в части определения стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 05.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Как следует из статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить заявление о реализации преимущественного права, а компетентный орган обязан рассмотреть такое заявление и при отсутствии препятствий к отчуждению имущества совершить действия, перечисленные в части 3 указанной статьи, в том числе принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

При этом отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

То обстоятельство, что истец по настоящему делу удовлетворяет условиям реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, предусмотренным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, Департаментом не оспаривается.

Из материалов дела усматривается, что при установлении стоимости спорных объектов недвижимости в размерах соответственно 1222000 руб. и 1410000 руб. Департаментом использовались отчеты N N 292/14, 293/14 от 28.02.2014, подготовленные независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" (л.д. 20-55, 56-84 т. 4).

В соответствии с указанными отчетами рыночная стоимость вышеуказанных помещений составила соответственно 1 222 000 руб. и 1 410 000 руб. с НДС 18 %.

Достоверность указанных отчетов была подвергнута сомнению истцом в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, который представил в материалы дела по факту ознакомления с содержанием отчетов N N 292/14, 293/14 от 28.02.2014 объяснение эксперту с подробным изложением замечаний, в том числе относящихся к нарушениям ряда требований федеральных стандартов оценки и таких принципов оценки как принцип существенности (в отчетах не изложена вся существенная информация), принцип обоснованности, принцип однозначности (содержание отчетов вводит в заблуждение пользователей и допускает неоднозначность толкования).Также истец в своих замечаниях указал на невозможность применения в качестве аналогов выкупаемых объектов использованные экспертами при применении сравнительного подхода в оценке данные об аналогичных объектах недвижимости (л.д. 34-69 т. 3). Кроме того, в сопроводительных письмах о направлении протоколов разногласий с приложением доказательств в обоснование своих возражений по предлагаемой Департаментом цене истец также указывал на многочисленные недостатки отчетов ответчика (л.д. 110-115 т. 1).

В этой связи суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что истец не обосновал в данном споре возможность оспаривания достоверности оценки, поскольку этот вопрос относится к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению при разрешении настоящего преддоговорного спора, сторонами которого являются именно истец и ответчик как стороны соответствующих договоров.

Является необоснованным и подлежит отклонению также довод апелляционной жалобы о том, что Департамент является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку оспаривание истцом достоверности отчетов N N 292/14, 293/14 от 28.02.2014 было направлено на урегулирование преддоговорного спора, критериям которого, исходя из оснований и предмета иска, соответствует рассматриваемая ситуация. Рыночная стоимость объектов недвижимости, преимущественным правом на приобретение которых воспользовался истец, является, как в силу характера данного спора, так и в силу императивного предписания статьи 555 ГК РФ, существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Поскольку в проектах договоров предполагается, что на стороне продавца будет выступать Департамент, именно он является ответчиком по спору, связанному с урегулированием преддоговорных разногласий.

Установив наличие спора относительно достоверности поименованных выше отчетов и правильно руководствуясь нормами статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд первой инстанции в целях правильного установления фактических обстоятельств спора удовлетворил ходатайство ИП Арановского А.Ю. о назначении экспертизы (л.д. 119-120 т.3)

Экспертом индивидуальным предпринимателем Оводовым Николаем Николаевичем установлено и отражено в заключении N 34/2014 от 25.10.2014 (л.д. 125-127 т. 4), что отчеты NN 292/14, 293/14 от 28.02.2014 не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской федерации", пп. 18, 19 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пп. 4, 9, 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Экспертом далее констатировано, что рыночная стоимость помещения N 5П общей площадью 49,4 кв.м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 20 Партсъезда, д. 51, литер А по состоянию на 23.01.2014 составляет: С НДС - 748 000 руб., без НДС - 634 000 руб.

Рыночная стоимость помещения N 6П общей площадью 59 кв.м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 20 Партсъезда, д. 51, литер А по состоянию на 23.01.2014 составляет: С НДС - 1 207 000 руб., без НДС - 1 023 000 руб.

Основываясь на указанных выводах экспертного заключения, суд первой инстанции устранил разногласия сторон, определив выкупную цену по каждому из спорных помещений исходя из рыночной стоимости помещения N 6П в размере 1 023 000 руб. без учета НДС, в отношении помещения N 5П - исходя из величины рыночной стоимости 634 000 руб. без учета НДС.

Доводам заявителя жалобы о том, что сумма НДС подлежит включению в состав выкупной цены, заявлявшимся и в суде первой инстанции, была дана надлежащая правовая оценка, с которой соглашается и суд апелляционной инстанции. Отклоняя приведенные ответчиком возражения относительно НДС в составе выкупной цены, суд обоснованно исходил из положений нормы подп. 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, резюмировав отсутствие на стороне истца обязанности по уплате НДС при реализации спорных помещений.

ИП Арановский А.Ю. в порядке уточнений также дополнил свое исковое заявление требованием дополнить пункты 4.2. договоров купли-продажи следующим условием: "В случае принятия изменения в закон Омской области, установленный законами субъектов Российской Федерации, в части увеличения срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, срок рассрочки увеличивается на предельный срок установленный законом Омской области, (пункт 2 статья 5 Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ).".

Обоснованно отклонив данное требование, суд первой инстанции исходил из того, что на дату принятия решения по настоящему делу закон не принят, вероятность его принятия не определена, механизм действия, вступления его в силу и т.п. закона не известны, соответственно, в указанной части ИП Арановский А.Ю. не обладает заинтересованностью в предъявлении такого требования согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, исключающей возможность защиты прав, ограничение и нарушение которых не наступило.

Обязанность ответчика заключить сделки на таких условиях по п. 4.2 не обоснована истцом ни нормами закона, ни условиями иного принятого ответчиком на себя обязательства.

В своем отзыве на апелляционную жалобу ИП Арановский А.Ю. указал, что на данный период времени Законодательным Собранием Омской области 27.01.2015 принят Закон Омской области "О внесении изменения в статью 3 Закона Омской области "Об отдельных вопросах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на территории Омской области", опубликован 06.02.2015 в газете Омский Вестник (Приложение 1). Согласно указанному закону в статью 3 Закона Омской области от 17 октября 2008 года N 1076-03 "Об отдельных вопросах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на территории Омской области" (Ведомости Законодательного Собрания Омской области, 2008 N 3(58), ст. 3798; 2009, N 1 (60), ст. 3834; 2011 N 3(71), ст. 4539; 2013, N 6 (85), ст. 5200) внесено изменение путем замены слова "три года" словами "восемь лет для микропредприятий и пять лет для иных категорий субъектов малого и среднего предпринимательства". Ссылаясь на то, что является инициатором принятия данного изменения, истец настаивает на удовлетворении своих требований об изменении пунктов 4.2 проектов договоров купли-продажи положением об увеличении срока рассрочки на предельный срок, установленный законом Омской области.

Суд апелляционной инстанции считает изложенные доводы необоснованными, поскольку на момент принятия обжалуемого решения (25.12.2014) изменения, на которые ссылается истец, в Закон Омской области от 17.10.2008 N 1076-ОЗ "Об отдельных вопросах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на территории Омской области" внесены не были (сам Закон Омской области о внесении изменений от 05.02.2015 N 1716-ОЗ был принят постановлением Законодательного собрания Омской области N 5 от 27.01.2015, публикация в официальном издании состоялась 06.02.2015), как и не были известны суду первой инстанции.

В соответствии с п. 7 ст. 268 АПК РФ, новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.

В этой связи апелляционный суд отказывает в принятии к рассмотрению не являвшегося предметом рассмотрения суда первой инстанции и фактически нового требования в части редакции пунктов 4.2 договоров (заменить п. 4.2. договора словами "трех лет" словами "восемь лет" (на основании пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ; статьи 3 Закона Омской области "Об отдельных вопросах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на территории Омской области" от 17 октября 2008 года, N 1076-03 (с изменениями N 1716-03 от 05.02.2015 года)).

Право истца на получение рассрочки оплаты, максимально возможной (три года) по закону, действовавшему на момент разрешения настоящего преддоговорного спора, ответчик не оспаривал, о чем прямо свидетельствуют подготовленные им и направленные истцу проекты договоров (в части п. 4.2 ).

Момент вынесения на рассмотрение суда преддоговорного спора и, соответственно, выбор редакции применимых к нему норм права (редакций нормативных актов) истец, действующий в этой части компетентно (как участвовавший в продвижении соответствующего законопроекта) выбрал в своих интересах и по своему усмотрению ( ст. 9 АПК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции разрешил преддоговорный спор по двум условиям, соглашение сторон по которым не было достигнуто, признав правомерным уточненное исковое требование по условиям о цене и отказав в удовлетворении иска в части условия о порядке рассрочки. Иск удовлетворён на 50 %.

Истцом было также заявлено требование о взыскании 82 025 руб. 62 коп. судебных издержек, из которых: оплата экспертизы на сумму 55 000 руб. 00 коп.; комиссия банка всего на сумму 825 руб. 00 коп.; расходы на оплату услуг представителя на сумму 10 000 руб. 00 коп.; услуги по оценке на сумму 16000 руб. 00 коп.; почтовые расходы на уведомление лиц участвующих в деле на сумму 200 руб. 62 коп.

В подтверждение понесенных расходов в материалы дела представлены: договор на оказание услуг по представлению интересов в суде от 26.05.2014 (л.д. 16 т.1), платежное поручение N 29303 от 27.05.2014 на сумму 10000 руб. 00 коп. (л.д. 17 т.1), договор на оказание услуг по оценке от 30.08.2012 N 36/2012 (л.д. 18-19 т.1), квитанция N 10/2014 от 07.05.2014 на сумму 8000 руб. 00 коп. и квитанция N 08/2014 от 08/2014 на сумму 8000 руб. 00 коп. (л.д. 120 т. 1), кассовые чеки Почты России: от 12.05.2014 N36114 - 51,21 руб., N 36113 - 51,21 руб. (л.д. 130-131 т.1); от 29.05.2014 N22494 - 49,71 руб., N22495 - 49,71 руб. (л.д. 10-11 т.1), платежные поручения о перечислении денежных средств на депозитный счет Арбитражного суда Омской области: N 35109 от 10.06.2014 (л.д. 33 т.3), N 16904 от 24.07.2014 (л.д. 129 т.3), N 35123 от 06.08.2014 (л.д. 95 т.4).

С учетом характера и сложности спора, а также отсутствия в материалах дела доказательств чрезмерности произведенных истцом судебных расходов, суд первой инстанции с учетом норм статей 101, 106, 110 АПК РФ, а также правовых позиций высших судебных инстанции по вопросам возмещения судебных издержек удовлетворил требования истца в части расходов на оплату услуг представителя в полном объеме (10 000 руб.), расходов по уплате государственной пошлины в сумме 8000 руб., расходов на оплату услуг экспертизы в размере 55 000 руб. и почтовых расходов в размере 200 руб. 62 коп. В остальной части заявленных к взысканию расходов (16 000 руб. за подготовку отчетов об определении рыночной стоимости N 20/2014 г. от 04.04.2014 и N 22/2014 г. от 04.04.2014 ООО "Эксперт-Оценка"; 825 руб. комиссии банка за перевод денежных средств).

При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение подлежащим изменению, исходя из следующего.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (абзац второй части 1 статьи 110 АПК РФ).

Поскольку суд первой инстанции удовлетворил исковые требования ИП Арановского А.Ю. не в полном объеме (пункты 1, 2 просительной части уточненных исковых требований от 27.11.2014 удовлетворены, в удовлетворении требования, изложенного в п. 3 просительной части указанных уточнений отказано - л.д. 79-80 т.5), с ответчика в пользу истца подлежали взысканию судебные расходы, уменьшенные наполовину, а именно: 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску, 27500 руб. расходов по оплате судебной экспертизы и 100 руб. 31 коп. почтовых расходов.

При этом суд апелляционной инстанции считает верным по существу изложенный в обжалуемом решении вывод о том, что понесенные истцом расходы на оплату услуг оценщика по договору N 15/2014 от 08.04.2014 (л.д. 118-120 т.1) в сумме 16 000 возмещению за счет ответчика не подлежат.

Досудебные исследования по заказу истца касаются исключительно рыночной стоимости объектов.

Предметом этих исследований не являлись вопросы соблюдения оценщиком (привлеченным ответчиком) правил и стандартов оценочной деятельности (сведения о нарушении чего повлекли назначение судебной экспертизы).

Соответственно, результаты этих исследований в основу судебного акта не положены, связь соответствующих расходов истца с рассмотрением дела не обоснована.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

По смыслу приведенной нормы расходы, понесенные на досудебной стадии с целью сбора доказательств и во исполнение обязанности по представлению доказательств в обоснование своих требований, не являются судебными (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в данном случае собранные истцом на досудебной стадии доказательства не обосновали иск в части его удовлетворения.

Договор на оказание услуг по оценке N 15/2014 датирован 08.04.2014. Оплата по нему произведена 07 апреля и 07 мая 2014 г., что подтверждается квитанцией N 10/2014 от 07.05.2014 на сумму 8000 руб. 00 коп. и квитанцией N 08/2014 от 08/2014 на сумму 8000 руб. 00 коп. (л.д. 120 т. 1)

Исковое заявление ИП Арановского А.Ю. принято к производству арбитражного суда лишь 03.06.2014 ( определение о принятии искового заявления на л.д. 4-5 т. 1).

Таким образом, предъявленные к взысканию с Департамента расходы по оплате услуг оценщика, оказанных до возбуждения дела в арбитражном суде, не являются судебными издержками в процессуальном смысле.

Вывод суда первой инстанции об отказе во взыскании данной суммы с ответчика по мотивам того, что указанные расходы понесены за оказание ООО "Эксперт-Оценка" услуг по оценке рыночной стоимости произведенных улучшений нежилого помещения, противоречит материалам дела, поскольку предметом договора N 15/2014 от 08.04.2014 являлась именно оценка спорных объектов недвижимости. Вместе с тем, данный вывод не привел к принятию неправильно решения в указанной части.

Как уже отмечено, иск удовлетворен на 50 %.

Согласно п. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Указанный подход дополнительно разъяснен определением Конституционного Суда РФ от 23.12.2014 N 2777-О.

На основании изложенного апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения решения арбитражного суда первой инстанции.

В связи с чем суд апелляционной инстанции изменяет решение Арбитражного суда Омской области от 25.12.2014 по делу N А46-6442/2014 и принимает по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении требования о распределении судебных расходов, в соответствии с которым с Департамента взыскивается в пользу Арановского А.Ю. 4 000 руб. 00 коп. расходов на оплату государственной пошлины, 27 500 руб. 00 коп. расходов за проведение экспертизы, 5 000 руб. 00 коп. расходов по оплате услуг представителя и 100 руб. 31 коп. почтовых расходов. В удовлетворении требований в оставшейся части судом апелляционной инстанции отказано.

Руководствуясь п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Омской области от 25 декабря 2014 года по делу N А46-6442/2014 изменить в части распределения судебных расходов, изложив его в этой части следующим образом.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613, 644099, г. Омск, ул. Краснофлотская, 8) в пользу индивидуального предпринимателя Арановского Андрея Юрьевича (ИНН 550725064462, ОГРН 309554314000200) 4 000 руб. 00 коп. расходов на оплату государственной пошлины, 27 500 руб. 00 коп. расходов за проведение экспертизы, 5 000 руб. 00 коп. расходов по оплате услуг представителя и 100 руб. 31 коп. почтовых расходов.

В удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов в остальной части отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Омской области от 25 декабря 2014 года по делу N А46-6442/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

Л.Р. Литвинцева Т.П. Семёнова