Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2015 г. N 03АП-712/15

г. Красноярск

06 апреля 2015 г.

Дело N А33-17929/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Ишутиной О.В.,

судей: Белан Н.Н., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.,

при участии:

от департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Нестеренко О.Л. - представителя по доверенности от 12.01.2015 N 06,

от индивидуального предпринимателя Лахтина Семена Андреевича: Зиминой Е.А. - представителя по устному ходатайству,

Лахтина Семёна Андреевича,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 12 января 2015 года по делу N А33-17929/2014, принятое судьей Петроченко Г.Г.,

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю Лахтину Семену Андреевичу (ИНН 246306316540, ОГРН 311246820800187, далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 27.11.2012 N 12320 за период с 01.03.2013 по 31.04.06.2013 в размере 136 506 рублей 82 копеек, пени в размере 2 271 рублей 09 копеек за период с 11.03.2013 по 04.06.2013.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 12.01.2015 по делу N А33-17929/2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы полагает, что подписав акт приема-передачи нежилого помещения без замечаний истец согласился с состоянием имущества, переданного в аренду, следовательно, арендная плата должна начисляться с даты подписания акта приема-передачи.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 30.03.2015.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В судебном заседании ответчик отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном суду апелляционной инстанции отзыве. Полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 27.11.2012 N 12320, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи во временное пользование нежилое подвальное помещение N 37, реестровый N СТР09195, общей площадью 208,2 кв.м, расположенное в г. Красноярске по адресу: пр. Мира 107, для использования под офис. Срок действия договора установлен с 27.11.2012 по 27.11.2022. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, согласно расчету, прилагаемому к договору либо письменному дополнению о перерасчете арендной платы (пункты 3.1,3.2 договора). Арендная плата с 27.11.2012 составляет 2 2540 рублей 80 копеек в месяц (приложение N 2 к договору).

Согласно пункту 3.4. договора, арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендатору.

За неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляется пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2. договора). Передачу арендованного помещения стороны оформили по акту приема-передачи.

Дополнением N 2 к договору установлена арендная плата в размере 531 732 рублей 36 копеек в год. Арендная плата назначается с 01.01.2013. Согласно выписке из решения Красноярского краевого Совета народных депутатов от 24.12.1986 N 345 жилой дом N 107 по пр. Мира отнесен к памятникам истории и культуры Красноярского края, подлежащих государственной охране как памятники местного значения.

Согласно акту приема-передачи помещение передано арендодателем арендатору.

12.12.2012 ответчик обратился к истцу с письмом, в котором указал на несоответствие помещения техническому плану.

17.01.2013 ответчик передал истцу оригинал договора аренды в целях государственной регистрации.

Актом проверки от 27.12.2013 N 1887 установлено несоответствие помещения техническому паспорту в связи с реконструкцией.

25.02.2013 ответчиком и Министерством культуры Красноярского края подписано охранное обязательство N 839 в отношении объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального знамения "Дом жилой", расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. Мира 107 (нежилого подвального помещения N 37).

Согласно акту от 25.02.2013 N 1 технического состояния помещения памятника и определения плана работ по помещению (приложение N 1 к охранному обязательству от 25.02.2013 N 839) покрытия пола имеет значительный износ; в части помещения, расположенного с западной стороны от лестничной клетки, наблюдается увлажнение полов вследствие порыва инженерных сетей; отделочный слой стен в неудовлетворительном состоянии (многочисленные участки разрушений штукатурно-окрасочного слоя,), выявлены многочисленные участки органического поражения стен (образование грибкового налета; выявлены фрагментарные разрушения бетона ступеней; двери и окна имеют значительный износ. В целях сохранения памятника пользователь (ответчик) обязан выполнить работы по ремонту и приспособлению помещения под офис в соответствии с согласованной проектной документацией.

08.04.2013 ответчик обратился к истцу с заявлением о невозможности использования помещения в связи с тем, что при подписании договора были представлены документы не соответствующие действительности, а именно схема помещения.

Согласно акту от 04.05.2013 помещение передано арендатором арендодателю. В акте указано на удовлетворительное состояние помещения. Замечания относительно несоответствия помещения, переданного арендодателем арендатору, помещению, принимаемому арендодателем, в акте отсутствуют.

Письмом от 07.05.2013 N 19148 истец подтвердил изменение характеристик помещения до заключения договора аренды с ответчиком, предложил возвратить помещение по акту приема-передачи. Согласно уведомлению договор аренды расторгнут с 04.06.2013 на основании акта приема-передачи от 04.06.2013 N 823

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и пени по договору аренды от 27.11.2012 N 12320 за период с 01.03.2013 по 31.04.06.2013, суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение не находилось в пользовании ответчика в связи с существенными его недостатками, выявленными после подписания акта приема-передачи помещения в аренду.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Подписанный сторонами договор является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

В апелляционной жалобе истец ссылается на обязанность ответчика оплачивать аренду спорного помещения, в связи с подписанием акта приема-передачи помещения без замечаний.

По условиям пункта 1.1 договора аренды арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое подвальное помещение N 37, реестровый NСТР09195, общей площадью 208,2 кв.м., расположенное в г. Красноярске по адресу: пр. Мира 107, для использования под офис.

Как установлено судом первой инстанции и следует из представленных в материалы дела доказательств, в том числе из акта приема-передачи нежилого помещения от 04.06.2013, охранного обязательства от 25.02.2013 N 839, акта от 25.02.2013 N 1, что арендодатель передал помещение не соответствующее техническому паспорту от 25.12.2002, представленному при заключении договора аренды, в связи с чем арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество по назначению, указанному в договоре аренды.

Согласно акту проверки от 27.12.2012 N 1887, составленного представителем департамента и ответчиком: "проведена проверка нежилого помещения 37, расположенного в подвале 4-х этажного кирпичного жилого дома по адресу пр. Мира, 107, на предмет соответствия фактического состояния помещения 37 техническому паспорту от 25.12.2002. Проверкой установлено следующее. Помещение 37 числится в Реестре муниципальной собственности (СТР 09195), находится на учёте казны. Согласно техническому паспорту от 25.12.2002 нежилое помещение 37 состоит из комнат NN 1-19 площадью 208,2 кв. м, из них комната N 1 - лестничная клетка (план прилагается). Согласно базе данных департамента государственная регистрация помещения 37 осуществлена 07.07.2005 (свидетельство 24 ДЩ N 000227). Данное помещение 37 передано по договору аренды от 27.11.2012 N 12320 сроком действия с 27.11.2012 по 27.11.2022 ИП Лахтину Семёну Андреевичу для использования под офис. Площадь по договору аренды N 12320 составляет 208,2 кв. м. На момент проверки установлено следующее. Фактическое расположение комнат помещения 37 не соответствует техническому паспорту от 25.12.2002. В помещении 37 демонтированы перегородки между комнатами NN 3-10; 12; 15-18, в комнате N 5 устроена перегородка с дверным проёмом, разделяющая комнату N 5 на 2 части, в комнате N 13 возведена кирпичная колонна, в стене между комнатами NN 4 и 12, 5 и 8 устроены дверные проёмы, дверной проём - вход в комнату N 11 из комнаты N 12 заделан, устроен из комнаты N 10, в комнатах NN 8-10 и 16-17 не указаны существующие оконные проёмы (план прилагается). Помещение 37 на момент проверки затоплено водой".

В письме от 07.05.2013 N 19148 истец указал, что согласно акту проверки отдела контроля N 1109 от 25.07.2012 зафиксировано изменение характеристик помещения до заключения договора аренды с ИП Лахтиным С.А., что исключает ответственность арендатора за самовольную перепланировку (реконструкцию) помещения.

В судебном заседании ответчик пояснил, что между осмотром помещения и заключением договора прошло несколько месяцев. В момент подписания акта приема-передачи помещения арендодателем арендатору осмотр не осматривалось. Подписав 27.11.2012 договор и акт, ответчик 12.12.2012 обратился к арендодателю с письмом о несоответствии помещения техническому плану.

В акте приема-передачи от 04.05.2013 истец не указал на реконструкцию помещения арендатором.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что истец не исполнил принятые на себя обязательства по договору и не предоставил ответчику имущество, являющееся объектом аренды, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, что не позволило арендатору его использовать по назначению.

В этой связи довод ответчика о том, что в акте приема-передачи отсутствуют замечания арендатора относительно состояния помещения, отклоняются апелляционным судом, поскольку несоответствие помещения условиям договора аренды подтверждает совокупность представленных в материалы дела доказательств.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Решение суда первой инстанции соответствует закону, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому отсутствуют основания для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 января 2015 года по делу N А33-17929/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Ишутина

Судьи

Н.Н. Белан О.В. Петровская