Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2015 г. N 05АП-1086/15

г. Владивосток

06 апреля 2015 г.

Дело N А59-4697/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 31 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 апреля 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области, открытого акционерного общества "Авиапредприятие "Зональное"

апелляционные производства N 05АП-1086/2015, 05АП-1091/2015

на решение от 15.12.2014

судьи О.Н. Боярской

по делу N А59-4697/2013 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ИНН 6501251609, ОГРН 1126501008204)

к открытому акционерному обществу "Авиапредприятие "Зональное" (ИНН 6517007067, ОГРН 1046505401139)

третье лицо: Кермяков Дмитрий Анатольевич

о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии: от лиц, участвующих в деле, представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к открытому акционерному обществу "Авиапредприятие "Зональное" (далее -ответчик, общество) о взыскании 483 736 рублей задолженности по договору аренды от 01.09.2005 N 372 (с учетом уточнений исковых требований, принятых в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определением суда от 27.11.2014 Кермяков Дмитрий Анатольевич привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 15.12.2014 с ОАО "Авиапредприятие "Зональное" в пользу Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области взыскано неосновательное обогащение в сумме 273 533 рубля.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей позиции апеллянт указывает на то, что суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения незаконно применил в качестве доказательств обстоятельства, установленные в решении арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-2429/2010 от 02.08.2010 и в заключении независимого оценщика ЗАО "ГАКС", поскольку в настоящем деле истец просил взыскать неосновательное обогащение в период с сентября 2012 по июнь 2013 год. Отмечает, что судом первой инстанции не принят во внимание факт заключения мирового соглашения между сторонами по результатам рассмотрения дела N А59-5291/2012. Поясняет, что в материалах дела отсутствует документальное подтверждение о размере арендной платы за аналогичный (или аналогичные объекты) объект в нашем регионе, как того требует действующее законодательство.

Не согласившись с вынесенным решением, истец также обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей позиции апеллянт указывает на незаконность и необоснованность оспариваемого решения. Отмечает, что суд первой инстанции при принятии оспариваемого решения неполно и необъективно исследовал имеющиеся в деле доказательства, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Поясняет, что нарушение прав арендатора не наступило, поскольку стоимость арендной платы в аэропортах Сахалинской области изменилась в сторону увеличения, при этом установленный размер арендной платы соответствует среднерыночным ценам на аналогичное имущество в Сахалинской области.

Лица, участвующие в деле, извещенные в порядке статьи 123 АПК РФ надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили.

На основании статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области и открытым акционерным обществом "Авиапредприятие "Зональное" 01.09.2005 заключен договор аренды N 372, в соответствии с которым управление передало, а арендатор принял в аренду во временное пользование федеральное имущество: взлетно-посадочную полосу в п.Зональное, взлетно-посадочную полосу в г. Александровск-Сахалинский.

Договор вступил в силу с момента его подписания сторонами и заключен на срок до 31.12.2009.

Пунктом 3.1 договора установлена сумма ежемесячной арендной платы, подлежащей перечислению в доход федерального бюджета, без учета налога на добавленную стоимость за аренду взлетно-посадочной полосы в п.Зональное в размере 8 051 рубля, за аренду взлетно-посадочной полосы в г.Александровск-Сахалинский в размере 8 305 рублей.

Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Первое внесение арендной платы производится в течение пятнадцати дней после вступления в силу договора. Сумму налога на добавленную стоимость арендатор самостоятельно перечисляет в доход бюджета в установленном порядке отдельными платежными поручениями (пункт 3.2. договора).

Размер арендной платы может быть пересмотрен Управлением в случае изменения цен и тарифов за аренду аналогичного имущества, принятия новой методики расчета арендной платы, или в связи с инфляционными процессами на сумму прямо пропорциональную проценту инфляции и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы направляется арендатору управлением, является для арендатора обязательным и составляет неотъемлемую частью договора. Новый размер арендной платы устанавливается с даты получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре (пункт 3.3 договора).

Имущество передано по акту приема-передачи от 01.09.2005 и до настоящего времени находится в пользовании у ответчика, что не оспаривается сторонами.

Сторонами 03.09.2009 подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым арендная плата с 01.08.2009 определена в размере 27 000 рублей согласно отчету независимого агентства оценки ЗАО "ГАКС" от 14.07.2009 N 801. Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 02.082010 по делу N А59-2429/2010.

По заказу ТУ ФАУГИ по Сахалинской области независимое оценочное бюро "Оценка-Проффи" составило отчет N 343 от 26.10.2012 о том, что рыночная стоимость права пользования (месячная арендная плата) без учета НДС составляет 62 034 рубля, с НДС - 73 200 рублей.

Истец направил в адрес в ОАО "Авиапредприятие "Зональное" уведомление исх. N 373-02 от 31.10.2012, в котором указал со ссылкой на отчет от 26.10.2012 N 343 и пункт 3.3 договора на то, что сумма годовой арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 в размере 744 407 рублей, без учета НДС, подлежит перечислению на расчетный счет управления.

ТУ ФАУГИ по Сахалинской области 17.06.2013 направило в адрес ответчика претензию исх. N 2684-02, в которой просило оплатить задолженность по договору, имеющуюся по состоянию на 15.06.2013, в размере 483 736 рублей 60 копеек в течение 5 дней с момента получения претензии.

Поскольку ответчик обязательства по оплате задолженности в полном объеме не выполнил, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является препятствием для его исполнения либо основанием для освобождения от его исполнения.

Соглашение по всем существенным условиям было достигнуто сторонами в момент подписания договора аренды. С момента подписания договора и принятия имущества ответчик взял на себя обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом. Государственная регистрация договора является лишь способом подтверждения возникших договорных отношений в целях защиты прав третьих лиц от недобросовестного поведения сторон договора.

Таким образом, квалификация спорных правоотношений судом первой инстанции как отношений из неосновательного обогащения в связи с незаключенным договором необоснованна. Вместе с тем ошибочный вывод не привел к принятию неправильного по существу решения.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

В пункте 3.3 договора аренды стороны предусмотрели возможность пересмотра управлением размера арендной платы в одностороннем порядке в случаях изменения цен и тарифов за аренду аналогичного имущества, принятие новой методики расчета арендной платы, или в связи с инфляционными процессами на сумму прямо пропорциональную проценту инфляции и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, но не чаще одного раза в год.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

Согласно договору аренды стороны установили возможность одностороннего изменения арендной платы в случае изменения цен и тарифов за аренду аналогичного имущества.

Суд первой инстанции верно установил, что истец в соответствии с условиями заключенного договора был вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив об этом арендатора письменно.

В обоснование новой величины арендной платы истцом в материалы дела представлен Отчет N 343 от 26.10.2012, выполненный Независимым оценочным бюро "Оценка-Проффи" (ИП Кермяков Д.А.).

Однако согласно Экспертному заключению N 2782/2014, выполненному Экспертным советом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", Отчет N 343 от 26.10.2012 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности; выводы, сделанные Оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны необоснованными, итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки не может быть рекомендовано для целей совершения сделок и иных целей; эксперт не подтвердил стоимость объекта оценки, определенную Оценщиком в Отчете.

В этой связи суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недопустимости применения указанного отчета для определения размера арендной платы по договору.

Каких либо иных доказательств того, насколько изменилась арендная плата в связи с изменением цен и тарифов за аренду аналогичного имущества, в материалах дела не имеется. При этом коллегия учитывает, что уведомляя об изменении арендной платы, истец исходил не из изменения арендной платы в связи с изменением уровня инфляции, а руководствовался изменением цен и тарифов за аренду аналогичного имущества.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что решением арбитражного суда от 02.08.2010 по делу N А59-2429/2010, вступившим в законную силу, установлено, что арендная плата с 01.08.2009 определена в размере 27 000 рублей согласно отчету независимого агентства оценки ЗАО "ГАКС" от 14.07.2009 N 801.

Обстоятельства, установленные в указанном выше судебном акте в силу части 2 статьи 69 АПК РФ являются преюдициальными по отношению к настоящему спору.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о взыскании платы за пользование федеральным имуществом исходя из размера 27 000 рублей в месяц.

Следовательно, задолженность по арендной плате за период с 01.09.2012 по 30.06.2013, с учетом уменьшения размера арендной платы до 27 000 рублей, а также с учетом частичной задолженности за август 2012 года в размере 3 533 рублей, составляет 273 533 рубля.

Довод апелляционной жалобы ОАО "Авиапредприятие "Зональное" о том что суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения незаконно применил в качестве доказательств обстоятельства, установленные в решении арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-2429/2010 от 02.08.2010 и в заключении независимого оценщика ЗАО "ГАКС", поскольку в настоящем деле истец просил взыскать неосновательное обогащение в период с сентября 2012 по июнь 2013 год, судом апелляционной инстанции не принимается как основанный на неверном толковании норм материального права. При этом подлежат отклонению ссылки ответчика на то, что в соответствии с условиями мирового соглашения, утвержденного в рамках дела N А59-5291/2012, задолженность была определена исходя из ставки 17500 рублей в месяц, поскольку при утверждении мирового соглашения не подлежат установлению обстоятельства правомерности начисления арендной платы в том или ином размере, а суд руководствуется волей сторон к мирному урегулированию спора, которое предполагает взаимные уступки.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 15.12.2014 по делу N А59-4697/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

Д.А. Глебов Н.А. Скрипка