Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2015 г. N 07АП-2069/15

г. Томск

08 апреля 2015 г.

Дело N А03-17834/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01.04.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.04.2015.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего И.И. Терехиной

судей О.Б. Нагишевой, Е.И. Захарчука

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.С. Сластиной

при участии представителей сторон:

от истца: без участия,

от ответчика: без участия,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края (07АП-2069/15) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 23.01.2015 по делу N А03-17834/2014 (судья Ю.И. Павлова) по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края (ОГРН 1022200918376) к ООО "АЛТАЙСТРОЙ+" (ОГРН 1082223002685) о взыскании 13 238,71 руб. и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Главное управление имущественных отношений Алтайского края обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к ООО "АЛТАЙСТРОЙ+" о взыскании 13 238,71 руб., в том числе 12 569, 28 руб. задолженности за период с 01.10.2013 по 30.06.2014 и 669,43 руб. пени за период с 02.07.2013 по 27.08.2014, расторжении договора аренды 2354-з от 12.08.2010 и обязании возвратить земельный участок.

Решением арбитражного суда от 23.01.2015 (резолютивная часть от 23.01.2015) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 13 238, 71 руб. В остальной части иска в удовлетворении отказано.

Не согласившись с решением суда, Главное управление имущественных отношений Алтайского края в апелляционной жалобе просит его изменить в части отказа в расторжении договора аренды и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что :

- ответчик не вносил арендную плату более 6 кварталов подряд, нарушая существенным образом условия договора аренды, что является основанием для расторжения договора аренды от 12.08.2010;

- ответчиком не осуществлено освоение участка, строительно-монтажные работы, а также работы, связанные со снятием растительного слоя с поверхности земли, не ведутся, объекты капитального строительства отсутствуют;

- основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя явилось невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

На основании ч.3 ст.156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 23.01.2015, апелляционный суд считает, что в обжалуемой части оно подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 12.08.2010 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и ООО "Скиф-строй" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 2354-з (л.д. 9-11), по условиям которого:

- арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1339 кв.м., имеющий кадастровый номер 22:63:030416:44, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Балтийская, 63а (п.1.1,1.2 договора);

- участок предоставляется для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания автоматической телефонной станции (п.1.3 договора);

- срок аренды установлен три года с 14.05.2010 (п.2.1 договора);

- порядок расчета и размер арендной платы определены в приложении "Расчет арендной платы" к договору, являющемся его неотъемлемой частью; арендная плата вносится ежеквартально, равными частями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1 числа месяца, следующего за истекшим кварталом (п.п.3.1,3.4 договора);

- в случае невнесения платежей в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки. При этом сумма начисленной пени перечисляется отдельным платежным поручением (либо квитанцией на тот же расчетный счет, на который перечисляется арендная плата (п.3.5 договора);

- по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении договора арендатором, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ. Существенным нарушением договора является невнесением арендатором более двух раз подряд арендных платежей в размере и сроки, установленные договором, а также неисполнение арендатором п.п.4.4.2,4.4.5,4.4.6 договора (п.6.3 договора);

Дополнительным соглашением от 27.05.2011 к договору аренды от 12.08.2010 был продлен до 14.05.2013, в качестве арендатора указано - ООО "АЛТАЙСТРОЙ+".

По истечении указанного срока, ответчик продолжал пользоваться предоставленным земельным участком, соответственно, договор был продлен на неопределенный срок.

Ответчик обязательства по оплате арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность за период 01.10.2013 по 30.06.2014 в сумме 12 569, 28 руб., что и послужило основанием для обращения истца с настоящим иском.

Исходя из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.08.2014 за ответчиком зарегистрировано право на незавершённый строительством здание автоматической телефонной станции, нежилое, площадью 460, 2 кв.м. (л.д. 27)

Полагая, что арендатором допущены значительные нарушения по договору аренды в виде неоднократной просрочки по оплате арендной платы, истец обратился также с требованием о расторжении договора аренды.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 12.08.2010, суд первой инстанции исходил из того, что право арендодателя отказаться от спорного договора ограничено положениями земельного законодательства, а именно ст. 36 ЗК РФ и отсутствуют доказательства его неиспользования в рамках предоставленных целей.

Согласно п.п.1, 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Частью 1 ст.450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (ч. 2).

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Наличие задолженности и факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд, т.е. существенного нарушения условий договора подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается. В части взыскания задолженности и неустойки, истец решение не обжалует.

В силу ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из абз. 2 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости применим и случае отчуждения земельного участка и расположенных на нем объектов, принадлежащих одному лицу (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

Отказывая в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды при условии, что на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ответчику в рамках положений ст. 36 Земельного кодекса РФ, судом первой инстанции не учтено, что арендодатель вправе отказаться от договора аренды, даже если на этом участке расположены объекты недвижимости арендатора и реализация арендодателем своего права на расторжение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В данном случае речь идет о прекращении права аренды земельного участка, а также прав и обязанностей, вытекающих из данного права, но не о прекращении права пользования его частью, занятой соответствующим объектом недвижимости.

Поскольку судом установлено неоднократное длительное неисполнение ООО "АЛТАЙСТРОЙ+" обязанности по своевременному внесению арендной платы, повлекшее нарушение прав публичного собственника на своевременное получение имущественной выгоды от передачи земельных участков в пользование, суд приходит к выводу о том, что неисполнение арендатором длительное время своих обязательств по договору влечет для истца такой ущерб, что он в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать, и, потому, является существенным нарушением условий договора. Именно указанное основание заявлено истцом при предъявлении иска.

Кроме того, из представленного в материалы дела акта обследования земельного участка от 01.07.2014 (л.д. 29) усматривается, что предоставленный ответчику земельный участок не огорожен, на участке расположены лишь железобетонные плиты. Строительство не ведется и земельный участок фактически не осваивается.

Соответственно, с учетом установленного срока аренды в п.2.1. договора и дальнейшего продления его, участок длительное время не используется по целевому назначению.

При таких обстоятельствах, исковые требования заявлены обоснованно и у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для отказа в их удовлетворении.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Алтайского края от 23.01.2015 в указанной части подлежит отмене.

Руководствуясь ст.110, п.2 ст.269, п.3 ч. 1 ст. 270, ст.ст.271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 23.01.2015 по делу N А03-17834/2014 в обжалуемой части отменить.

Расторгнуть договор аренды N 2354-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 12.08.2010, в редакции дополнительного соглашения от 27.05.2011, заключенного между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ООО "АЛТАЙСТРОЙ+".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.И. Терехина

Судьи

О.Б. Нагишева Е.И. Захарчук