Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2015 г. N 11АП-2189/15

г. Самара

09 апреля 2015 г.

Дело N А65-11572/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 апреля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

при участии до и после перерыва:

от истца - представитель Белых Н.М. по доверенности N 85 от 17.11.2014,

от ответчика ИП Федосовой Т.С. - представитель Котанджян А.Л. по доверенности от 26.05.2014,

от ответчика Кожевникова С.В. - представитель Котанджян А.Л. по доверенности серии 16 АА N 2458418 от 13.10.2014,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 31 марта - 02 апреля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу Кожевникова Сергея Викторовича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 декабря 2014 г., принятого по делу N А65-11572/2014 (судья Камалиев Р.А.),

по иску муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740), г. Набережные Челны,

к индивидуальному предпринимателю Федосовой Тамаре Сергеевне (ОГРНИП 306165028500035), г. Набережные Челны,

Кожевникову Сергею Викторовичу, г. Набережные Челны,

с привлечением третьего лица - ООО "Гранд",

о расторжении договора аренды земельного участка от 26.02.2004 г. N 2866

УСТАНОВИЛ:

Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Федосовой Тамаре Сергеевне, г. Н.Челны, о расторжении договора аренды земельного участка от 26.02.2004 г. N 2866.

Определением от 23 мая 2014 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Гранд".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.07.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2014 иск оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21.10.2014 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.07.2014 и постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2014 отменены, дело направлено в Арбитражный суд Республики Татарстан для рассмотрения дела по существу.

Определением от 28.11.2014 г. суд по ходатайству истца привлек к участию в деле в качестве второго ответчика Кожевникова Сергея Викторовича, г. Набережные Челны.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.12.2014 исковые требования удовлетворены частично.

Суд расторгнул договор аренды земельного участка от 26.02.2004 г. N 2866.

В иске к индивидуальному предпринимателю Федосовой Тамаре Сергеевне, г. Н. Челны отказано.

Госпошлина по иску отнесена на второго ответчика.

С Кожевникова Сергея Викторовича, г. Н Челны в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в сумме 4 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик Кожевников С.В. обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, прекратить производство по делу. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании до и после перерыва представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по доводам, изложенным в жалобе, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца до и после перерыва возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в отзыве основаниям.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Набережные Челны (далее - администрация) от 01.08.2003 N 1565/6 "О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Гранд" (далее - общество) земельного участка для строительства игрового центра" между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 26.02.2004 N 2866, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 0,0224 га, расположенный на землях г. Набережные Челны на территории зоны 2 (второй), находящийся по адресу: район жилого дома 18/51(17/03) по проспекту Х.Туфана, для строительства игрового центра. Срок аренды сторонами установлен до 01.08.2052 (49 лет).

Передача указанного земельного участка от арендодателя арендатору подтверждается актом приема-передачи от 26.02.2004.

В пунктах 4.2, 4.2.1 договора предусмотрено, что арендатор обязан освоить земельный участок в течении шести месяцев после его получения, если иной срок не установлен проектом освоения. При этом под освоением понимаются работы по засыпке оврагов, осушение, проведение топографно- геодезических, почвенных и других проектно-изыскательских работ, связанных с изучением земельного участка.

В п. 7.4 договора установлено, что досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон может быть осуществлено в случаях, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством.

На основании договора перенайма от 30.05.2008, заключенному с предпринимателем Федосовой Т.С., право аренды вышеуказанного земельного участка перешло к последней. Договор перенайма зарегистрирован в установленном законом порядке.

Актом проверки прокуратуры г. Н.Челны от 20.03.2014 установлено неиспользование индивидуальным предпринимателем Федосовой Т.С. земельного участка с кадастровым номером 16:52:05 03 06:0057, общей площадью 224 кв.м для строительства игрового центра в течении срока установленного федеральным законом, а именно, в течении трех лет, в нарушении положений ст. 42 Земельного кодекса РФ и статьи 8.8 КоАП РФ. Земельный участок не огражден, здания, строения и ограждения отсутствуют, земляные и строительные работы не начаты.

Истец направил в адрес предпринимателя уведомление за N 06/947 от 27.03.2014 г, в котором требует досрочного расторжения договора аренды земельного участка N 2866 от 26.02.2004 г. в связи с неиспользованием земельного участка в течении трех лет.

Длительное неосвоение земельного участка послужило основанием для обращения исполкома в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанным в пункте 1 настоящей статьи основанием аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего кодекса.

В частности использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на дату обращения с настоящим иском истек не только 3-годичный срок (с момента предоставления рассматриваемого земельного участка в аренду) на освоение земельного участка в соответствии с его целевым использованием, но и возможный разумный срок на устранение ответчиком допущенных им нарушений условий договора (пункт 4.2.1) и установленного законом срока для его освоения.

Применение упомянутых положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае неисполнения арендатором обязательных правоотношений, например, по вопросам оплаты арендных платежей и т.д.

В данном случае истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судом установлено, что по договору ООО "Гранд" был установлен срок для строительства игорного центра три года со дня подписания постановления. При этом, при заключении договора аренды ООО "Гранд" принял на себя обязательства освоить земельный участок в течении шести месяцев после его получения.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, освоение земельного участка обществом не произведено.

Из материалов дела усматривается, что после истечения трехлетнего срока установленного для строительства объекта, арендатор ООО "Гранд" передал свои права и обязанности по договору аренды на основании заключенного договора от 30.05.2008 г. новому арендатору ИП Федосовой Т.С.

В соответствии с договором аренды ИП Федосова Т.С. приняла обязанности прежнего арендатора по освоению земельного участка и по строительству на нем игрового центра. Доказательств освоения предпринимателем Федосовой Т.С. спорного земельного участка в материалы дела не представлено.

Истец с заявленным иском обратился в арбитражный суд 20.05.2014.

Между тем, как установлено судом первой инстанции, в ходе рассмотрения настоящего спора в арбитражном суде, 22.08.2014 между Федосовой Т.С. и Кожевниковым С.В. заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды, в соответствии с которым права и обязанности в объеме договора аренды земельного участка N 2866 от 26.02.2004 переданы Кожевникову С.В. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, как следует из материалов дела, передача прав по договору аренды произошла в ходе рассмотрения спора, когда Федосова Т.С. уже знала о намерении исполкома расторгнуть спорный договор аренды.

В статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено право должника перевести долг с согласия кредитора на другое лицо. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ.

Согласно статье 389 ГК РФ уступка требования должна быть совершена в той же форме, что и сделка, на которой основана такая уступка.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из смысла приведенных норм следует, что в названном соглашении также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010 при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Таким образом, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ в их совокупности, учитывая конкретные обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что передача предпринимателем Федосовой Т.С. прав и обязанностей по договору аренды от 22.08.2014 Кожевникову С.В. произведена в целях лишения арендодателя права расторгнуть договор в связи с нарушением целевого использования земельного участка. Более того, передавая права в 2014 году по указанному договору, Федосова Т.С. не могла не знать, что условия договора аренды арендаторами не выполняются на протяжении более десяти лет. Соответственно, Кожевников С.В. при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него при заключении сделки, также не мог не знать о неисполнении условий договора арендаторами и правовых последствия данного неисполнения.

Таким образом, Кожевников С.В., заключая на свой риск договор передачи прав и обязанностей по договору аренды, вступая в правоотношения с Федосовой Т.С. при наличии иска о расторжении данного договора аренды в суде, получая спорное имущество, в данном случае земельный участок, на определенных условиях и предполагая его использовать в коммерческих целях, что не оспаривалось в судебном заседании, не мог не знать об условиях договора аренды, соответственно, заключая договор, оценивал свои финансовые возможности и предполагаемые риски при ненадлежащем исполнении арендатором своих обязанностей по данному договору. В рассматриваемом случае, суд расценивает действия предпринимателя Федосовой Т.С. и Кожевникова С.В. по заключению 22.08.2014 договора передачи прав и обязанностей по договору аренды как злоупотребление правом.

В соответствии с разъяснениями Постановления Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010, если при рассмотрении дела судом будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и применительно к пункту 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Принимая во внимание, что в настоящее время спорный земельный участок выбыл из фактического пользования Федосовой Т.С., суд правомерно отказал в удовлетворении требований к ней и расторгнул спорный договора аренды.

Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 декабря 2014 г., принятого по делу N А65-11572/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Кожевникова Сергея Викторовича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

С.Ю. Николаева С.Ш. Романенко