Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2015 г. N 15АП-772/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 августа 2015 г. N Ф08-5179/15 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании недействительным договора, о признании торгов недействительными, о признании частично недействующим договора в отношении недвижимого имущества, в связи с железнодорожными перевозками

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

09 апреля 2015 г.

дело N А32-7201/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Щетининым П.И.,

при участии:

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Нигоев Р.А.)

от 12 ноября 2013 года по делу N А32-7201/2011

по иску индивидуального предпринимателя Кисьяна Арсена Арсеновича ( ОГРНИП 309231249000109), г.Краснодар,

к ответчикам: Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, обществу с ограниченной ответственностью "Авангардстрой" (ИНН 2310124730),

при участии третьих лиц: потребительского общества "Хозрасчетный коммерческий центр", Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, федеральное государственное учреждение " Федеральная кадастровая палата" в лице филиала по Краснодарскому краю, индивидуального предпринимателя Амосова Андрея Михайловича, открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице Краснодарского филиала "Северо-Кавказской железной дороги",

о признании недействительными торгов на право заключения договора, о признании недействительным договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кисьян А.А. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, обществу с ограниченной ответственностью "Авангардстрой" с иском ( с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в котором просил:

-признать торги от 28.12.2007 года в форме конкурса в отношении права на заключение договора аренды и договор аренды N 0000001857 от 15.04.2008 года земельного участка площадью 33.426 кв.м., кадастровый N 23:43:0000000:0217, расположенного по адресу: г.Краснодар, ул.Производственная, 20,25, заключенного по результатам торгов (в форме конкурса) между арендодателем- Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и арендатором (победителем торгов) ООО "Авангардстрой"- недействительными;

-указать в решении, что решение суда по данному спору является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для аннулирования и исключения из ЕГРП записи от 16.04.2008 года о регистрации договора аренды земельного участка площадью 33.426 кв.м., кадастровый N 23:43:0000000:0217, расположенного по адресу: г.Краснодар, ул.Производственная, 20,25, для строительства (размещения) зданий и сооружений производственной базы (т.3 л.д.29)

Исковые требования мотивированы тем, что указанные действия нарушают права предпринимателя на владение и пользование земельным участком, на котором расположены принадлежащие истцу объекты недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2013 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что нарушены права истца на владение и пользование земельным участком, перешедшие к нему в связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на указанном земельном участке.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Краснодарского края, Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Департамент указывает, что срок исковой давности по заявленным требованиям пропущен, при рассмотрении дела в суде первой инстанции об этом было заявлено. Апеллянт полагает, что, несмотря на то, что договор аренды был заключен 15.04.2008, срок исковой давности следует исчислять с 28.12.2007, даты указанной в договоре как начале фактического исполнения сделки, то есть, даты проведения торгов). Иск же подан истцом в августе 2011 года, ходатайства о восстановлении пропущенного срока не заявлял. Договор аренды заключен правомерно. Апеллянт не согласен с заключением судебной землеустроительной экспертизы, подготовленной ООО "Кубаньстройэксперт", полагая его порочным. Также апеллянт указывает, что судом не была учтена правовая позиция ВАС о возможности признания сделки недействительной лишь в части земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

На апелляционную жалобу поступили отзывы предпринимателя Кисьяна А.А., ОАО "Российские железные дороги", предпринимателя Амосова А.М., потребительского общества "Хозрасчетный коммерческий центр", общества с ограниченной ответственностью "Аванград", в которых высказана позиция о правильности принятого судом решения.

Дело рассматривалось в арбитражном суде апелляционной инстанции с проведением по делу судебной экспертизы.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда 16.03.2015 лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены, в том числе, путем публикации в порядке части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, копии определения суда об отложении судебного заседания.

Изучив материалы дела, а также заключение эксперта Родина А.А., оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, апелляционный суд пришел к выводу, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Арбитражный суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела на основании имеющихся в деле письменных доказательств и заключения экспертов, оснований для переоценки установленных фактических обстоятельств у апелляционного суда не имеется.

Так, в соответствии с Протоколом заседания Комиссии по проведению торгов N 102-1 от 22.11.2007 года, Комиссией по проведению торгов постановлено:

-признать земельный участок с кадастровым N 23:43:0000000:0217 площадью 33 426 кв.м. (земли населенных пунктов), включающий в себя части площадью 39 кв.м. и площадью 3 420 кв.м., расположенные в охранных зонах инженерных коммуникаций в части площадью 600 кв.м. и площадью 7 200 кв.м., расположенные в придорожной полосе автодороги, находящийся в Краснодарском крае, в г.Краснодаре, в Карасунском внутригородском округе, по ул.Производственной, 20,25, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, предназначенный для строительства (размещения) зданий и сооружений производственной базы, предметом торгов в форме конкурса и присвоить ему регистрационный номер 102.

Протоколом заседания Комиссии по проведению торгов от 22.11.2007 года установлены также начальный размер арендной платы за земельный участок, размер задатка для участия в торгах, условия использования земельного участка, срок действия договора аренды земельного участка, порядок и сроки приема заявок об участии в торгах, дата определения участников торгов, дата подведения итогов торгов (т.1 л.д.18-24).

Извещение о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым N 23:43:0000000:0217 площадью 33 426 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Краснодар, ул.Производственная, 20,25 было опубликовано Департаментом имущественных отношений Краснодарского края в газете "Кубанские новости" от 27.11.2007 года N 193 (4119) (т.1 л.д.29-32).

В соответствии с протоколом заседания Комиссии по проведению торгов N 102-2 от 19.12.2007 года, участниками конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым N 23:43:0000000:0217 площадью 33 426 кв.м. (земли населенных пунктов), включающий в себя части площадью 39 кв.м. и площадью 3 420 кв.м., расположенные в охранных зонах инженерных коммуникаций в части площадью 600 кв.м. и площадью 7 200 кв.м., расположенные в придорожной полосе автодороги, находящийся в Краснодарском крае, в г.Краснодаре, в Карасунском внутригородском округе, по ул.Производственной, 20,25, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, предназначенного для строительства (размещения) зданий и сооружений производственной базы, признаны ООО "Авангардстрой" и ООО "Аргумент" (т.1 л.д.25-26).

Согласно выписке из протокола заседания Комиссии по проведению торгов N 102-3 от 28.12.2007 года, победителем конкурса признано ООО "Авангардстрой", предложившее наибольший размер арендной платы в размере 12 635 000 рублей в год и гарантировало выполнение условий использования земельного участка, установленных решением Комиссии по проведению торгов от 22.11.2007 (протокол N 102-1). Комиссией принято решение заключить с ООО "Авангардстрой" договор аренды земельного участка с кадастровым N 23:43:0000000:0217 сроком на 10 лет.

На основании выписки из протокола заседания Комиссии по проведению торгов N 102-3 от 28.12.2007 года, между ДИО Краснодарского края (арендодатель) и ООО "Авангардстрой" (арендатор) 15.04.2008 года подписан Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемого по результатам торгов N 0000001857, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях Договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N 23:43:0000000:0217 площадью 33 426 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.Производственная, 20,25, для строительства (размещения) зданий и сооружений производственной базы.

В соответствии с п.1.3. Договора, Договор является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка от арендодателя арендатору с 28.12.2007 года.

Договор аренды N 0000001857 от 15.04.2008 года зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждает отметка Управления Росреестра на Договоре (т.1 л.д.33-41).

Истец считает торги, проведенные 28.12.2007 года в форме конкурса, и договор аренды N 0000001857 от 15.04.2008 года земельного участка площадью 33.426 кв.м., кадастровый N 23:43:0000000:0217, заключенный по результатам торгов недействительными.

Истец в иске указал, что земельный участок с кадастровый N 23:43:0000000:0217 полностью наложился на земельный участок, площадью 2 254 кв.м., расположенный в полосе отвода железных дорог, находящийся в пользовании истца и на котором расположены принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимого имущества.

Истец считает, что передача ООО "Авангардстрой" в аренду земельного участка с кадастровым N 23:43:0000000:0217 нарушает права и законные интересы ИП Кисьян Арсена Арсеновича, поскольку лишает его права на использование земельного участка, занятого принадлежащими ему объектами недвижимости.

В обоснование заявленных требований истцом в материалы дела представлены Договор купли-продажи нежилого помещения от 17.07.2008, заключенный между Амосовым А.М. (продавец) и Кисьян А.А. (покупатель), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил нежилые помещения: склад Лит.А, общей площадью 65,4 кв.м., склад Лит.Б общей площадью 209,4 кв.м., склад Лит. В общей площадью 308,6 кв.м., склад Лит.Д общей площадью 401,1 кв.м., склад Лит.Е, общей площадью 307,3 кв.м., сторожка Лит.Ж общей площадью 16,8 кв.м., административное здание Лит.З общей площадью 23,6 кв.м., расположенные на земельном участке мерою 2 254 кв.м., находящиеся по адресу: г.Краснодар, Карасунский округ, станция Пашковская, 196 км (т.1 л.д.53).

Договор купли-продажи нежилого помещения от 17.07.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке, Кисьян А.А. получены свидетельства о государственной регистрации права от 07.08.2008 на указанные объекты недвижимости (т.1 л.д.54-60).

Факт принадлежности указанного недвижимого имущества на праве собственности Кисьян А.А. подтверждают также выписки из ЕГРЮЛ от 09.02.2011 и от 29.01.2011 (т.1 л.д.79-85).

Как указано выше, данное недвижимое имущество приобретено Кисьян А.А. у Амосова А.М., который, в свою очередь приобрел данное недвижимое имущество у Потребительского общества "Хозрасчетный Коммерческий центр" по договору купли-продажи недвижимости от 08.08.2007. Земельный участок, на котором расположено данное недвижимое имущество, площадью 2 254 кв.м. предоставлялся Потребительскому обществу "Хозрасчетный Коммерческий центр" по Договору на временное пользование земельным участком от 14.04.2007 N 47, заключенным с Краснодарским отделением Северо-Кавказской железной дорогой. В соответствии с п.1.1. Договора от 14.04.2000 N 47, срок действия Договора- с 01.04.2000 по 30.03.2001 (т.1 л.д.149-156). В соответствии с Соглашением о пролонгации Договора N 47 от 14.04.2000 года, Договор от 14.04.2000 N 47 пролонгирован до 31.03.2004 года (т.1 л.д.157). Письмом от 05.04.2004 года исх.N Ж-362/Н31, срок действия Договора N 47 от 14.04.2000 года продлен до 30.06.2004 (т.1 л.д.158).

Таким образом, истец полагает, что в связи с передачей объектов недвижимости от Потребительского общества "Хозрасчетный Коммерческий центр" к Амосову А.М., от Амосова А.М. к Кисьян А.А., права пользования земельным участком переходили от Потребительского общества "Хозрасчетный Коммерческий центр" к Амосову А.М., от Амосова А.М. к Кисьян А.А. в порядке ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Земельный участок площадью 2 254 кв.м., на котором расположены принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости, и на который наложился спорный земельный участок с кадастровым N 23:43:0000000:0217, расположен в полосе отвода железных дорог, и является федеральной собственностью в силу закона.

Вместе с тем, с тем, как указывает истец, земельный участок площадью 33 426 кв.м. с кадастровым N 23:43:0000000:0217, отнесен весь к землям населенных пунктов, состоит из частей, где части земельного участка, площадью 600 кв.м. и 7 200 кв.м. относятся к придорожной полосе автодороги (то есть являются землями другой категории- земли транспорта), для частей земельного участка площадью 39 кв.м. и площадью 3 420 кв.м. установлен особый режим использования- охранная зона инженерных коммуникаций. Кроме того, в границах земельного участка с кадастровым N 23:43:0000000:0217 расположены земельные участки с кадастровыми N 23:43:0416077:21, N 23:43:0416080:624, N 23:43:0416080:625, что подтверждают кадастровые паспорта от 02.04.2008 и от 31.01.2011 (т.1 л.д.42-52). Кроме того, при формировании и постановке на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым N 23:43:0000000:0217 не был учтен факт нахождения на указанном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащего в настоящее время Кисьян А.А.

Указанные обстоятельства и явились основаниями для обращения истца в суд.

Также представлена копия решения Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2011 по делу N А32-14118/2011,оставленного без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.03.2012 и постановлением суда кассационной инстанции от 11.07.2012, которым было установлено, что Амосов А.М. приобрел недвижимое имущество у Потребительского общества "Хозрасчетный Коммерческий центр" по Договору купли-продажи недвижимости от 08.08.2007 года.

Распоряжением по Пашковскому райпо г.Краснодара N 12 от 28.02.1967 года решено строительство на ст.Пашковской склада мебели и соли проектной мощностью 600 кв.м. Актом о приемке в эксплуатацию от 16.09.1971 года указанные объекты приняты в эксплуатацию.

Земельный участок под объектами недвижимости в 1967 году передавался Краснодарским отделением СКЖД из земель полосы отвода железной дороги Пашковскому райпо для строительства складов.

С 2000 года земельный участок площадью 2 254 кв.м. находился во временном пользовании Потребительского общества "Хозрасчетный Коммерческий центр" на основании договора на временное пользование земельным участком N 47 от 14.04.2000, заключенного с Краснодарским отделением железной дороги.

Согласно п.6 ст.4 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом федерального железнодорожного транспорта" N 29-ФЗ от 27.02.2003, права и обязанности в отношении Договора от 14.04.2000 N 47 перешли к ОАО "Российские железные дороги".

Границы земельных участков полосы отвода железной дороги направления

Краснодар- Кавказская утверждены Постановлением главы МО г.Краснодар от 10.10.2007 N 1532. Земельные участки поставлены на кадастровый учет и внесены в реестр федеральной собственности.

На основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, ст. 17 Земельного кодекса Российской Федерации N 136-ФЗ от 25.10.2001, пункта 1 ст. 3.1. Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" N 137-ФЗ от 25.10.2001 за Российской Федерацией зарегистрировано право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов- для эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, площадью 12 710 кв.м., кадастровый N 23:43:01 16 077:23 по адресу: Краснодарский край, г.Краснодар, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир Восточная часть Краснодарского кадастрового района (направление Кавказская-Краснодар-1).

Распоряжением Теруправления Росимущества по Краснодарскому краю от 14.07.2009 года N 774-р указанный земельный участок предоставлен ОАО "Российские железные дороги" в аренду сроком на 49 лет в соответствии с Договором от 15.07.2009 N 7700001430.

По данным Краснодарской дистанции пути ориентировочная площадь наложения земельного участка с кадастровым N 23:43:0000000:0217 общей площадью 33 426 кв.м. на земельный участок, арендуемый ОАО "РЖД" с кадастровым N 23:43:01 16 077:23, площадью 12 710 кв.м., составляет 35 кв.м. (выкопировка плана полосы отвода железной дороги направления Краснодар-1- Кавказская).

Таким образом, земельный участок с кадастровым N 23:43:0000000:0217 частично расположен в границах участка полосы отвода железной дороги, являющегося федеральной собственностью.

Процедура по выделению из состава земель полосы отвода железных дорог земельного участка площадью 2 254 кв.м., переданного Потребительскому обществу "Хозрасчетный Коммерческий центр" в аренду по договору аренды от 14.04.2000 года N 47 в соответствии с требованиями Федерального закона РФ N 78-ФЗ от 18.06.2001 года "О землеустройстве", Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.2007 года "О государственном кадастре недвижимости", Инструкции по межеванию земель от 08.04.1996 года никем не проводилась, категория этого земельного участка (земли транспорта) не менялась. Краснодарское отделение СКЖД в качестве участника и смежного землепользователя для проведения землеустройства и при образовании земельного участка площадью 33 426 кв.м., кадастровый N 23:43:0000000:0217, расположенного по адресу: г.Краснодар, ул.Производственная, 20,25 не привлекалось.

Судом в рамках дела N А32-14118/2011 также установлено, что на земельном участке площадью 33 426 кв.м., кадастровый N 23:43:0000000:0217, расположенного по адресу: г.Краснодар, ул.Производственная, 20,25 находятся объекты недвижимости, возведенные еще в 1971 году, право собственности на которые зарегистрировано за Кисьяном А.А. Фактически часть земельного участка ориентировочной площадью 4 000 кв.м. используется для эксплуатации нежилых строений, принадлежащих Кисьяну А.А. на праве собственности, часть земельного участка ориентировочной площадью 400 кв.м. используется для размещения строительных материалов, остальная часть занята многолетними насаждениями.

Арбитражным судом по делу N А32-14118/2011 также установлено, что на момент предоставления ООО "Авангардстрой" земельного участка с кадастровым N 23:43:0000000:0217, указанный земельный участок не был сформирован в установленном законом порядке, не были учтены права и законные интересы смежных землепользователей.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 11.07.2012 года по делу N А32-14118/2011 пришел к выводу, что ООО "Авангардстрой" не вступило во владение той частью земельного участка, которая была занята объектами недвижимости и использовалась для их эксплуатации, так как на момент заключения Договора аренды от 15.04.2008 года указанные строения уже располагались на спорном земельном участке (т.2).

Данные обстоятельства подтверждены также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2012 по делу N А32-13678/2011 (т.2, т.3 л.д.100-105,106-110).

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Факт нахождения на земельном участке площадью 33 426 кв.м., с кадастровым N 23:43:0000000:0217 объектов недвижимости, принадлежащих Кисьяну А.А. подтвержден также актом обследования земельного участка N 114 от 22.03.2010 (т.3 л.д.63). Наложение спорного земельного участка с кадастровым N 23:43:0000000:0217 на земельный участок с кадастровым N 23:43:01 16 077:23 подтвержден актом наложения земельных участков (т.3 л.д.65-69).

В материалы дела представлен Договор субаренды части земельного участка N ЦРИ/4/СА/4182/12/000194 от 26.03.2012, согласно которому ОАО "РЖД" (арендатор) передало ИП Кисьян А.А. (субарендатор) часть земельного участка полосы отвода железной дороги, расположенную по адресу: г.Краснодар, ст.Пашковская, 125 км ПК 8+10 справа, общей площадью 36 кв.м. из земельного участка с кадастровым N 23:43:01 16 077:23 общей площадью 12 710 кв.м. (т.3 л.д.133-136).

Согласно заключению экспертов от 09.09.2009 N 252/16.1, подготовленному ООО "Кубаньстройэксперт" в рамках судебной землеустроительной экспертизы, назначенной судом по настоящему делу, земельный участок площадью 33 426 кв.м., с кадастровым N 23:43:0000000:0217 по адресу: г.Краснодар, ул.Производственная, 20,25 был сформирован из земельного участка с кадастровым N 23:43:0000000:34, площадью 3 631 987 кв.м. в 2008 году, в результате слияния трех участков N 23:43:0416077:21, площадью 24 614 кв.м., N 23:43:0416080:624 площадью 4 635 кв.м. и N 23:43:0416080:625 площадью 4 177 кв.м.

Полосой отвода железных дорог являлся предшествующий земельный участок, из состава которого был сформирован земельный участок с кадастровым N 23:43:0416077:019, земельный участок с кадастровым N 23:43:0000000:34 площадью 3 631 987 кв.м., из состава которого были сформированы земельные участки с кадастровыми N 23:43:0416077:21, N 23:43:0416077:23 и N 23:43:0000000:217.

На данном земельном участке, являющимся полосой отвода железной дороги, частично располагается капитальное строение Лит.Е и земельный участок, площадью 643 кв.м., принадлежащие Кисьян А.А.

Земельный участок под объектами недвижимости Лит.А,Б,В,Д,Е,Ж,З в 1967 году передавался Краснодарским отделением СКЖД из земель полосы отвода железной дороги Пашковскому Райпо, под строительство складов. Между Краснодарским отделением СКЖД и Потребительским обществом "Хозрасчетный Коммерческий центр" заключался

Договор на временное пользование земельным участком N 47 от 14.04.2000 года сроком на 364 дня с 01.04.2000 по 30.03.2001. Впоследствии указанный договор пролонгировался соглашением о пролонгации договора N 47 от 14.04.2000 по 31.03.2004, уведомлением данный договор продлен до 30.06.2004 года.

В настоящее время вышеуказанный земельный участок частично расположен в границах участка полосы отвода железной дороги с кадастровым N 23:43:01 16 077:23.

Земельный участок площадью 33 426 кв.м., с кадастровым N 23:43:0000000:0217 был сформирован без учета правомерно возведенных строений Лит.А,Б,В,Д,Е,Ж,З, 1971 года постройки и земельного участка, принадлежащего Кисьян А.А.

Границы полосы отвода железных дорог в кадастровом квартале 23:43:0416077, существовавшие по состоянию на 01.01.2000 года, то есть до разделения земель полосы отвода железных дорог в кадастровом квартале 23:43:0416077, на земельные участки площадью 29 249 кв.м. с кадастровым N 23:43:0416077:21 и земельный участок площадью 12 710 кв.м. с кадастровым N 23:43:0416077:23, составлявших ранее единый земельный участок полосы отвода железных дорог в кадастровом квартале 23:43:0416077, составляли единый участок с кадастровым N 23:43:0000000:34, площадью 3 631 987 кв.м.

Площадь наложения и границы наложения земель полосы отвода железных дорог на спорный земельный участок, расположенный под объектами недвижимости Лит.А,Б,В,Д,Е,Ж,З в г.Краснодаре, станция Пашковская, 196 км, по состоянию на 01.01.2000 года равна 4 963 кв.м.

Земельный участок с кадастровым N 23:43:0000000:0217, расположенный по адресу: г.Краснодар, ул.Пашковская, 196 км. не входит в полосу отвода железной дороги. На данном земельном участке расположена защитная полоса N 82, в соответствии с проектом лесоустройства. Данная лесополоса входит в состав производственного комплекса N 2 Тихорецкой дистанции лесонасаждений по направлению Энем1-Меклета, 686-455 км., являющегося собственностью ОАО "РЖД" (свидетельство о государственной регистрации права от 26.03.2004).

Таким образом, земельный участок с кадастровым N 23:43:0000000:0217, расположенный по адресу: г.Краснодар, ул.Пашковская, 196 км. своей площадью 33 426 кв.м. полностью наложился на защитную полосу N 82, в том числе почти на весь земельный участок со строениями собственника Кисьян А.А., площадью 4 320 кв.м., а также частично занял полосу отвода железных дорог.

Границы и площадь земельного участка, в том числе необходимую для эксплуатации основных строений Лит.А,Б,В,Д,Е,Ж,З и вспомогательных объектов, принадлежащих ИП Касьян А.А. соответствует площади, равной 4 963 кв.м. для складирования и хранения продукции и выполнения работ по разгрузке (погрузке) железнодорожных вагонов.

Согласно инструкции о межевании земель 1996 года и методическим рекомендациям по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденную Росземкадастром РФ от 17.02.2003 года и Федеральным законом N 78-ФЗ "О землеустройстве" ничего не производилось, документация в материалах дела отсутствует. Смежные землепользователи для проведения землеустройства земельного участка площадью 33 426 кв.м. с кадастровым N 23:43:0000000:0217 по адресу: г.Краснодар, ул.Производственная, 20,25, не привлекались.

При формировании (межевании) в 2007 году земельного участка площадью 33 426 кв.м. с кадастровым N 23:43:0000000:0217, объекты недвижимости Лит.А,Б,В,Д,Е,Ж,З 1971 года постройки, защитная полоса N 82, 1952 года посадки и земельные участки, расположенные под ними не были учтены.

Площадь наложения земельного участка с кадастровым N 23:43:0000000:0217 на объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю Касьян А.А., равна 4 320 кв.м.

Площадь наложения земельного участка с кадастровым N 23:43:0000000:0217 на земельный участок с кадастровым N 23:43:0416077:23 ОАО "Российские железные дороги", равна 477 кв.м.

До разделения земель полосы отвода железных дорог на земельные участки с кадастровыми N 23:43:0416077:21, N 23:43:0416080:624, N 23:43:0416080:625, N 23:43:0000000:0217 и земельный участок с кадастровым N 23:43:0416077:23, составлявшие ранее (в 2000 году) единый земельный участок полосы отвода железных дорог, расположенный: г.Краснодар, Ориентир Восточная часть Краснодарского кадастрового района (направление Кавказская-Краснодар-1), составляли единый участок с кадастровым N 23:43:0000000:34 площадью 3 631 987 кв.м.

Таким образом, из изложенного следует, что формировании земельного участка с кадастровым N 23:43:0000000:0217 не были учтены права и законные интересы смежных землепользователей, в результате чего в состав сформированного земельного участка с кадастровым N 23:43:0000000:0217 вошел земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости Лит.А,Б,В,Д,Е,Ж,З 1971 года постройки, принадлежащие в настоящее время на праве собственности Кисьян А.А., а также земельный участок, занятый защитной полосой N 82, 1952 года посадки, являющийся собственностью ОАО "Российские железные дороги". Кроме того, земельный участок с кадастровым N 23:43:0000000:0217 наложен на земельный участок с кадастровым N 23:43:0416077:23 ОАО "Российские железные дороги", площадь наложения равна 477 кв.м.

При таких обстоятельствах Арбитражный суд Краснодарского края пришел к правильному выводу о нарушении права предпринимателя Кисьяна А.А. на владение и пользование земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно пункту 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

При таких обстоятельствах предприниматель Кисьян А.А. как собственник объектов недвижимого имущества и сингулярный правопреемник по договору купли-продажи от 17.08.2008 вправе в пределах срока исковой давности оспаривать сделки, нарушающие его права владельца и пользователя земельного участка.

Апелляционный суд проверил довод апелляционной жалобы о возможности применения правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, согласно которой собственник объекта недвижимого имущества вправе оспорить сделку лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Судом апелляционной инстанции была назначена соответствующая экспертиза. Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Южно-региональная проектно-изыскательская корпорация" Родина А.А. площади и границы наложения земельного участка с кадастровым номером 23:43:000000:217 на объекты литер А,Б,В,Д,Е,Ж,З, принадлежащие предпринимателю Кисьяну А.А. таковы, что указанный земельный участок в полном объеме необходим для пользования указанными объектами недвижимого имущества.

Аналогичные выводы сделаны экспертами, давшими заключение при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Оснований для отклонения указанного заключения у суда апелляционной инстанции не имеется, доводы апелляционной жалобы об отсутствии достаточной квалификации экспертов носят надуманный характер. О назначении повторной или дополнительной экспертизы в суде первой инстанции Департамент не заявлял ходатайства.

При таких обстоятельствах оснований для применения названной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не имеется ввиду иных фактических обстоятельств дела.

Довод ответчика об истечении срока исковой давности в отношении оспаривания торгов и договора аренды надлежит отклонить как основанный на неправильном толковании норм материального права.

Сам по себе договор аренды был заключен 15.04.2008, истец обратился с иском об оспаривании указанного договора в Арбитражный суд Краснодарского края 30.03.2011. Таким образом, установленный законом трехлетний срок исковой давности для признания недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности к моменту предъявления иска в арбитражный суд не истек.

Довод о том, что исполнение было начато в день проведения торгов, поскольку договор является доказательством передачи участка арендатору 28.12.2007, подлежит отклонению, поскольку начало фактического исполнения до заключения договора в данном случае правового значения не имеет. Кроме того, никакого фактического исполнения в виде передачи земельного участка в аренду (во владение и пользование) обществу "Авангардстрой" не состоялось, ввиду того, что на указанном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества Кисьяна А.А., из владения которого спорный земельный участок не выбывал. Указанные обстоятельства преюдициально установлены судебными актами по делу N А32-14118/2011.

Что касается довода о пропуске срока на оспаривание торгов, апелляционный суд отмечает, что суд первой инстанции правильно указал на нарушение, выразившееся в формировании спорного земельного участка с нарушением действующего земельного законодательства (без согласования со смежными землепользователями в порядке, предусмотренном Федеральным закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Как разъяснено в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав": "В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок".

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.04.2010 N 17359/09 по делу N А41-К1-20977/07 к требованию о признании торгов недействительными применяется годичный срок исковой давности, установленный пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации для требований о признании недействительными оспоримых сделок

Согласно указанной норме закона срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно собственному пояснению, данному истцом Кисьяном А.А. в исковом заявлении (т.1, л.д.3) материалы о проведении торгов им были получены от Департамента имущественных отношений Краснодарского края 08.02.2010. Исковое заявление в суд об оспаривании торгов предъявлено 30.03.2011, то есть, по истечении срока исковой давности один год.

Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Однако ни в отзыве на исковое заявление, ни в протоколах судебных заседаний, в которых принимал участие представитель Департамента имущественных отношений, не зафиксировано заявление ответчика о применении исковой давности к требованию об оспаривании торгов. Не установлено такого заявления представителя ответчика и при прослушивании аудиозаписи судебных заседаний суда первой инстанции по данному делу.

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.1995 N 2/1 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": "Заявление стороны в споре о применении срока исковой давности является основанием к отказу в иске при условии, что оно сделано на любой стадии процесса до вынесения решения судом первой инстанции и пропуск указанного срока подтвержден материалами дела".

При таких обстоятельствах оснований для применения исковой давности в суде апелляционной инстанции не имеется.

В отношении поступившего в апелляционный суд заявления ОАО "Российские железные дороги" в лице филиала "Северо-Кавказская железная дорога" о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, апелляционный суд отмечает, что такое заявление в силу статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могло быть сделано только в суде первой инстанции до вынесения решения по делу. Согласно части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации В арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Таким образом, в удовлетворении указанного заявления надлежит отказать как не соответствующего нормам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку арбитражный апелляционный суд не установил наличия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отменены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

отказать открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" во вступлении в дело А32-7201/2011 в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 ноября 2013 года по делу А32-7201/2011 - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина