Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2015 г. N 12АП-2303/15

г. Саратов

10 апреля 2015 г.

Дело N А12-26412/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "08" апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "10" апреля 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Нечитайло В.М.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Санаторий - Эльтон-2" - Цапиной С.В., действующей на основании доверенности от 9 января 2015 года,

в отсутствие иных участников процесса, уведомлённых надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санаторий Эльтон-2", на решение арбитражного суда Волгоградской области от 28 января 2015 года, по делу N А12-26412/2014 (судья Чурикова Н.В.), по исковому заявлению государственного автономного учреждения здравоохранения "Волгоградский областной неврологический бальнеогрязевой санаторий "Эльтон" (ОГРН 1023405167169, ИНН 3423011337) к обществу с ограниченной ответственностью "Санаторий Эльтон-2" (ОГРН 1073454001752, ИНН 3423020050), третье лицо - министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области, о взыскании задолженности в размере 79 982 рублей 65 копеек пени в размере 3998 рублей 57 копеек,

УСТАНОВИЛ:

Государственное автономное учреждение здравоохранения "Волгоградский областной неврологический бальнеогрязевой санаторий "Эльтон" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "САНАТОРИЙ ЭЛЬТОН-2" (далее -ответчик) о взыскании 84 925 руб. 43 коп. задолженности по арендной плате и 3 998 руб. 57 коп. пени, а также расходы по оплате госпошлины.

Истец, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) уменьшил размер исковых требований, и в окончательном варианте просил взыскать 79 982 руб. 65 коп. задолженности за период с 01.01.2011 по 31.01.2014 и 3 998 руб. 57 коп. пени за период с 11.01.2011 по 28.04.2014, а также расходы по оплате госпошлины.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области суда от 28 января 2015 года с ООО "САНАТОРИЙ ЭЛЬТОН-2" в пользу ГАУЗ "Волгоградский областной неврологический бальнеогрязевой санаторий "Эльтон" взыскано 83 981 руб. 22 коп. из которых: 79 982 руб. 65 коп. долга и 3 998 руб. 57 коп. пени, а также 3 359 руб. 24 коп. расходов связанных с оплатой государственной пошлины.

ГАУЗ "Волгоградский областной неврологический бальнеогрязевой санаторий "Эльтон" возвращена уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 197 руб. 72 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Санаторий Эльтон-2" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать.

По мнению подателя жалобы, порядок установления размера арендной платы в извещении от 06.12.2013 не определён, в извещении отсутствует формула определения размера новой арендной платы, в связи, с чем ответчик считает, что правомерность увеличения размера арендной платы в 217 раз по спорному договору в одностороннем порядке истцом не доказана.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суду апелляционной инстанции письменный отзыв, не представил.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и государственным автономным учреждением здравоохранения "Волгоградский областной неврологический бальнеогрязевой санаторий "Эльтон" (арендатор) заключен договор аренды N 132 от 23.10.2007.

По условиям указанного договора арендодатель представляет, а истец принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 34:23:20 00 01:0011, расположенный по адресу: Волгоградская область, Палласовский район, п.Эльтон, ул. Джаныбекская,1, для строительства и последующей эксплуатации объектов недвижимости, необходимых для оздоровительной деятельности на срок до 23.10.2056 года.

В последующем между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) подписан договор субаренды от 23.10.2007, по условиям которого арендатор предоставляет, а субарендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 34:23:200001:0011, расположенный по адресу: Волгоградская область, Палласовский район, п. Эльтон, ул. Джаныбекская, 1, для строительства и последующей эксплуатации недвижимости, необходимых для оздоровительной деятельности.

Срок договора субаренды определен сторонами с 23.10.2007 по 23.10.2056.

В соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ или иными правовыми актами.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

На основании ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договорные обязательства в части внесения арендной платы ответчиком выполнялись не добросовестно, что послужило основанием обращения истца с соответствующим иском в суд.

Из расчёта истца, задолженность по арендной плате по договору субаренды за период с 01.01.2011 по 31.01.2014 составила 79 982 руб. 65 коп.

В соответствии с п. 3.1, 3.4 договора субаренды на 2008 год размер арендной платы установлен в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления.

Порядок установления размера арендной платы изменяется арендатором в одностороннем порядке посредством направления субарендатору извещения об изменении указанного порядка, с приложением расчёта арендной платы.

Размер арендной платы за 2011 год определялся в соответствии с Постановлением от 23.12.2010 N 1945 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", решением Палласовской районной Думы Волгоградской от 16.05.2008 N 3/2 "Об установлении коэффициентов дифференциации для расчёта арендной платы за земельные участки" и составил 2 855 руб. 50 коп.

Размер платы за 2012 год определялся в соответствии с Порядком расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утверждённым постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469- п, решением Палласовской районной Думы Волгоградской области от 16.05.2008 N 3/2 "Об установлении коэффициентов дифференциации для расчёта арендной платы за земельные участки" и составил 3 027 руб. 10 коп.

Размер арендной платы за 2013 определён истцом в соответствии с Порядком расчёта от 22.08.2011 N 469-п, постановлением губернатора Волгоградской области от 14.05.2013 N 424 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", постановлением от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области" и решением Палласовской районной Думы Волгоградской области от 16.05.2008 N 3/2 "Об установлении коэффициентов дифференциации для расчёта арендной платы за земельные участки" и составил 4 411 руб. 94 коп.

Извещением от 06.12.2013 N 1358 истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы с 01.01.2014 в размере 959 920 руб. 42 коп. из расчёта: 21 112 (количество кв. м) х 3,789 (стоимость кв. м в рубрях) х 12 месяцев = 959 920, 42 руб.

Доводы ответчика, свидетельствующие о неправомерном изменении размера арендной платы истцом в 2014 году, в отличие от размера платы, за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, суд первой инстанции счёл необоснованными.

Частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

С учётом вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства у арендодателя земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, отсутствует правовая возможность по регулированию арендной платы при сдаче указанного земельного участка по договору субаренды, сторонами которого являются субъекты предпринимательской деятельности.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к выводу, о соответствии закону условия договора субаренды о размере арендной платы.

Расчёт долга, представленный истцом, судом проверен и признан верным.

В соответствии со ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании с ответчика 79 982 руб. 65 коп. долга, суд первой инстанции признал обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела, истец также предъявил требования о взыскании с ответчика 3 998 руб. 57 коп. пени за период с 11.01.2011 по 28.04.2014.

На основании ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2. договоров предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, от суммы, не внесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Расчёт пени, представленный истцом, судом проверен и признан верным.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции требование истца о взыскании с ответчика 3 998 руб. 57 коп. пени также признал обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Однако, при этом судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Доказательств того, что многократно увеличенная с 2014 арендная плата, в результате одностороннего изменения годовой арендной платы, изменилась пропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, истец суду не представил.

Кроме того, согласно пункту 5.1.5 договора аренды N 132 от 23.10.2007, истцу как арендатору, предоставлено право сдавать земельный участок в субаренду на условиях настоящего договора.

Арендная плата по договору аренды N 132 от 23.10.2007 подлежит государственному регулированию.

При указанных обстоятельствах, ответчик, как субарендатор, обязан уплачивать истцу арендную плату по договору субаренды от 23.10.2007, в размере соответствующем размеру арендной платы по договору аренды N 132 от 23.10.2007.

Согласно расчету арендной платы (л.д. 26), являющимся приложением к заключенному между ответчиком и Министерством по управлению государственным имуществом по Волгоградской области, дополнительному соглашению от 07.10.2014 к договору аренды N 132 от 23.10.2007, следует, что годовой размер арендной платы, установленный ответчику составляет 162077, 3 руб., исходя из следующего расчета: 260522,08 (КСЗУ) х 0,015 (Кви) х 35,0 (Кдп) х 1,0 (Ккан) х 1,185 (Ки).

Апелляционный суд считает, что указанный размер арендной платы должен быть применен с 2014, как к истцу в правоотношениях с Министерством по управлению государственным имуществом по Волгоградской области, так и к ответчику в правоотношениях с истцом (с учетом содержания пункта 5.1.5 договора аренды N 132 от 23.10.2007).

Таким образом, субарендная плата для ответчика за январь 2014 должна составить 13506, 44 руб. (162077, 3 руб. размер арендной платы в год / 12 месяцев).

С учётом размера задолженности, образовавшейся у ответчика перед истцом до января 2014 года, сумма основного долга за весь исковой период составит 15 757, 98 руб., а размер неустойки составит 2 042, 19 руб.

При указанных обстоятельствах, обжалуемый судебный акт подлежит изменению. С общества с ограниченной ответственностью "Санаторий Эльтон-2" в пользу государственного автономного учреждения здравоохранения "Волгоградский областной неврологический бальнеогрязевой санаторий "Эльтон" подлежит взысканию 15 757, 98 руб. долга, 2 042, 19 руб. пени, 712 руб. государственной пошлины по иску. В иске в остальной части следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 января 2015 года по делу N А12-26412/2014 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Санаторий Эльтон-2" в пользу государственного автономного учреждения здравоохранения "Волгоградский областной неврологический бальнеогрязевой санаторий "Эльтон" 15 757, 98 руб. долга, 2 042, 19 руб. пени, 712 руб. государственной пошлины по иску.

В иске в остальной части отказать.

Взыскать с государственного автономного учреждения здравоохранения "Волгоградский областной неврологический бальнеогрязевой санаторий "Эльтон" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Санаторий Эльтон-2" 2 364, 14 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Санаторий Эльтон-2" 35 000 руб. за проведение экспертизы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова И.И. Жевак